Costituzione del diritto di superficie: nuova tassazione e chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate

Nel 2025 entra pienamente in vigore una delle novità fiscali più rilevanti per chi opera nel settore immobiliare: la nuova disciplina sulla tassazione della costituzione del diritto di superficie. A seguito della Legge di Bilancio 2024, l’Agenzia delle Entrate, con la risposta ad interpello n. 71/2024, ha chiarito un cambio di rotta significativo: il corrispettivo percepito per la costituzione a titolo oneroso di un diritto di superficie non è più considerato una plusvalenza, ma viene ora trattato come reddito diverso integralmente imponibile.

Questa modifica ha un impatto diretto su privati, enti pubblici e soggetti non commerciali, che dovranno rivedere le proprie strategie contrattuali, fiscali e documentali. Non solo: cambia anche il trattamento IVA, con nuove regole che obbligano a valutare attentamente l’inquadramento giuridico dell’operazione e il profilo del soggetto cedente.

In questo articolo analizziamo nel dettaglio cosa è cambiato, quali sono le implicazioni pratiche e quali strategie possono essere adottate per non trovarsi impreparati di fronte al nuovo scenario tributario.

Introduzione

Nel panorama fiscale italiano, la costituzione del diritto di superficie ha sempre rappresentato una fattispecie rilevante sia per i soggetti pubblici che per i privati, in quanto consente la separazione tra la proprietà del suolo e quella della costruzione. Tuttavia, con la Legge di Bilancio 2024 e le più recenti interpretazioni fornite dall’Agenzia delle Entrate, il regime fiscale applicabile a tale istituto ha subito un importante aggiornamento, destinato a incidere direttamente sulla pianificazione immobiliare e sulla tassazione degli enti locali.

La novità principale consiste nella riclassificazione fiscale della costituzione del diritto di superficie a titolo oneroso, che non rientra più automaticamente tra le operazioni escluse dall’IVA come accadeva in precedenza in molti casi. L’Agenzia delle Entrate, con la risposta all’interpello n. 71 del 14 marzo 2024, ha chiarito infatti che, in alcune condizioni, la costituzione del diritto di superficie può configurarsi come cessione imponibile ai fini IVA, soggetta quindi a un trattamento fiscale diverso rispetto al passato.

Questi chiarimenti rappresentano un punto di svolta per enti pubblici, imprese costruttrici e professionisti del settore fiscale, che devono ora prestare particolare attenzione a valutare l’esistenza o meno del requisito di “cessione a titolo oneroso” e l’applicabilità dell’IVA, per evitare errori dichiarativi e potenziali contestazioni.

Il nuovo inquadramento fiscale

Con la risposta all’interpello n. 71 del 14 marzo 2024, l’Agenzia delle Entrate ha delineato un significativo cambio di rotta nell’interpretazione fiscale della costituzione del diritto di superficie. Rispetto alla precedente impostazione, in cui si poteva configurare una plusvalenza tassabile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. b) del TUIR, la nuova posizione dell’amministrazione finanziaria è chiara: il corrispettivo percepito per la costituzione di un diritto reale di godimento, come il diritto di superficie, costituisce un reddito diverso ai sensi della lett. h) dello stesso articolo.

Questo mutamento trova fondamento nella modifica dell’art. 9, comma 5 del TUIR introdotta dalla Legge di Bilancio 2024, che ha precisato che – salvo diversa previsione – le norme previste per le cessioni a titolo oneroso si estendono anche agli atti che comportano la costituzione di diritti reali di godimento. Tuttavia, nel medesimo intervento normativo è stata esclusa l’equiparazione tra la costituzione e la cessione di tali diritti: solo le cessioni successive alla costituzione possono generare plusvalenze. Al contrario, la costituzione originaria è ora tassata come reddito imponibile per l’intero ammontare percepito, secondo il criterio del reddito diverso.

Questa impostazione è confermata anche dalla Relazione Tecnica alla Legge di Bilancio 2024, la quale sottolinea come il regime delle plusvalenze si applichi esclusivamente alle cessioni di diritti reali che seguono la loro costituzione. Nel caso specifico oggetto di interpello, un ente non commerciale aveva costituito un diritto di superficie trasferendo la sola proprietà superficiaria dell’immobile, e l’Agenzia ha confermato che l’operazione genera un reddito diverso interamente imponibile, determinabile per cassa, cioè nell’anno di percezione, deducendo solo le spese strettamente connesse alla produzione del reddito (art. 71, comma 2, TUIR).

Implicazioni fiscali

Il nuovo orientamento interpretativo dell’Agenzia delle Entrate comporta importanti conseguenze pratiche per contribuenti, enti non commerciali e professionisti fiscali. In primis, il fatto che la costituzione del diritto di superficie non sia più trattata come una plusvalenza, ma come reddito diverso integralmente imponibile, cambia la base imponibile, il criterio temporale di tassazione e le strategie di pianificazione fiscale.

Per esempio, nel caso di persone fisiche non esercenti attività d’impresa, che costituiscono un diritto di superficie dietro corrispettivo, il reddito da tassare sarà l’intero importo percepito nel periodo d’imposta, al netto solo delle spese strettamente inerenti. Questo significa che non si tiene conto del costo storico o di altri elementi tipici della determinazione della plusvalenza. Ne consegue una maggiore imposizione fiscale immediata, che potrebbe incidere negativamente sulla convenienza economica dell’operazione.

Anche per gli enti non commerciali, come illustrato nel caso specifico analizzato dall’Agenzia, l’importo percepito dalla costituzione del diritto di superficie concorre interamente alla formazione del reddito imponibile. È pertanto cruciale una puntuale gestione della documentazione delle spese sostenute, al fine di poterle dedurre correttamente e limitare l’impatto fiscale.

Dal punto di vista operativo, i professionisti dovranno aggiornare le consulenze e la modulistica contrattuale, e valutare attentamente il timing della percezione dei corrispettivi, dato che l’imputazione avviene per cassa. Inoltre, diventa strategico definire bene nel contratto eventuali clausole relative a rateizzazione o posticipazione del pagamento, che possono incidere sul periodo d’imposta di tassazione.

Aspetti IVA

Accanto al trattamento ai fini delle imposte dirette, uno degli aspetti più significativi emersi dall’interpello n. 71/2024 riguarda il profilo IVA della costituzione del diritto di superficie. La questione centrale è se tale operazione debba considerarsi esente o imponibile IVA, con impatti rilevanti soprattutto per enti pubblici, società immobiliari e operatori del settore edilizio.

L’Agenzia delle Entrate, nel caso esaminato, ha confermato che la costituzione del diritto di superficie a titolo oneroso può rientrare tra le cessioni di beni ai fini IVA, laddove sia presente un corrispettivo economico e un trasferimento di disponibilità giuridica assimilabile a una vendita.

In tale contesto, l’operazione non può essere automaticamente esclusa dall’ambito IVA come cessione di diritti reali non rientranti nella categoria dei beni. Questo perché, a seguito dell’evoluzione normativa e giurisprudenziale, la costituzione del diritto di superficie è assimilabile alla cessione del diritto di proprietà superficiaria, e come tale rilevante ai fini dell’art. 2 del DPR n. 633/1972.

Se il soggetto cedente è un ente non commerciale, ma effettua l’operazione nell’ambito dell’attività commerciale eventualmente esercitata, allora il diritto di superficie costituito potrà configurarsi come operazione imponibile (salvo eventuali esenzioni). Al contrario, se l’ente non agisce in ambito commerciale, l’operazione potrà essere fuori campo IVA, ma dovrà comunque essere documentata e dichiarata fiscalmente come reddito diverso.

Questa ambiguità operativa obbliga professionisti e consulenti a valutare caso per caso la natura del soggetto, il contesto economico e contrattuale e la tracciabilità del corrispettivo, per evitare errori nella gestione dell’IVA che potrebbero generare rettifiche e sanzioni.

Vecchio vs nuovo regime fiscale

Prima della Legge di Bilancio 2024 e della risposta ad interpello n. 71/2024, il trattamento fiscale della costituzione del diritto di superficie era caratterizzato da una certa ambiguità, spesso oggetto di interpretazioni difformi tra prassi e dottrina. In molti casi, l’operazione veniva assimilata a una cessione patrimoniale e inquadrata nel contesto delle plusvalenze ex art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR, con determinazione della base imponibile calcolata sulla differenza tra il corrispettivo percepito e il costo storico rivalutato del diritto costituito.

Con il nuovo orientamento, invece, viene meno il riferimento alla logica della plusvalenza: la costituzione originaria del diritto di superficie, quando avviene a titolo oneroso, viene tassata come reddito diverso “residuale” ai sensi della lett. h), con conseguente imponibilità dell’intero corrispettivo percepito nel periodo d’imposta. Questo comporta una maggiore rigidità fiscale, poiché non è possibile abbattere l’imponibile con elementi come il valore iniziale del bene o rivalutazioni pregresse. Le uniche deduzioni ammesse sono le spese direttamente collegate alla produzione di quel reddito.

Dal punto di vista dell’IVA, nel vecchio regime era frequente che tali operazioni fossero considerate fuori campo o esenti, specie se poste in essere da soggetti non esercenti attività d’impresa o da enti pubblici. Con le nuove interpretazioni, invece, si afferma una visione più ampia dell’imponibilità, che considera la costituzione del diritto di superficie assimilabile a una cessione se realizzata nell’ambito di un’attività economica.

Questa evoluzione normativa impone ai contribuenti un’attenta riclassificazione delle operazioni immobiliari, sia in fase di pianificazione che in fase di dichiarazione. I commercialisti, dal canto loro, dovranno rivedere le proprie prassi di consulenza e aggiornare la modulistica contrattuale e le modalità di rendicontazione fiscale.

Strategie fiscali e pianificazione

Alla luce della nuova disciplina introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 e dei chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate, diventa essenziale per i contribuenti valutare strategie fiscali mirate per contenere l’impatto della tassazione sulla costituzione del diritto di superficie. In particolare, poiché il corrispettivo percepito è ora imponibile per l’intero ammontare come reddito diverso, sarà determinante la gestione della tempistica di percezione dei corrispettivi.

Una delle prime leve da considerare riguarda la rateizzazione contrattuale del corrispettivo: laddove possibile, suddividere l’incasso su più esercizi fiscali può consentire una diluizione del carico tributario e un miglior utilizzo delle deduzioni annuali. È bene ricordare, infatti, che il reddito viene tassato per cassa, quindi rileva solo nel momento dell’effettivo incasso, non alla stipula dell’atto.

Un’altra area strategica è la documentazione delle spese inerenti: dato che l’unico abbattimento dell’imponibile riguarda i costi direttamente collegati alla produzione del reddito, è fondamentale conservare e dettagliare tutte le spese (consulenze tecniche, notarili, urbanistiche, ecc.) che possano essere dimostrate come strettamente connesse alla costituzione del diritto. Questa attività assume rilievo anche in sede di eventuali controlli.

Inoltre, per i soggetti passivi IVA che operano nel comparto immobiliare, sarà cruciale valutare caso per caso se l’operazione può essere qualificata come imponibile o esente e, di conseguenza, se è possibile detrare l’IVA sugli acquisti relativi all’operazione.

Infine, i professionisti e i consulenti fiscali sono chiamati ad aggiornare le proprie checklist e procedure di verifica per identificare correttamente la natura dell’operazione, l’inquadramento del soggetto, la destinazione del bene e il regime IVA applicabile, al fine di evitare errori interpretativi.

Casi particolari

Tra i soggetti maggiormente coinvolti dalle nuove regole sulla costituzione del diritto di superficie vi sono gli enti pubblici e gli enti non commerciali, come fondazioni, parrocchie, università, cooperative edilizie o ONLUS, che spesso utilizzano questo strumento per valorizzare i propri patrimoni immobiliari o per sostenere progetti di edilizia residenziale convenzionata. Il recente intervento normativo ha però modificato il trattamento fiscale di queste operazioni, rendendo necessaria una rivalutazione delle strategie gestionali.

Nel caso esaminato nell’interpello n. 71/2024, un ente non commerciale ha costituito un diritto di superficie su un bene immobiliare, trasferendo la sola proprietà superficiaria dell’edificio. L’Agenzia ha chiarito che, pur in assenza di finalità speculative, il corrispettivo incassato è interamente imponibile come reddito diverso ai sensi dell’art. 67, lett. h), del TUIR. Questo principio si applica indipendentemente dal fatto che l’ente non svolga attività d’impresa, e ciò rappresenta una novità sostanziale rispetto al passato.

Inoltre, in base alla qualificazione dell’ente, l’operazione può anche essere soggetta a IVA, qualora l’ente agisca nell’ambito di un’attività commerciale o istituzionale rilevante ai fini IVA. Tale valutazione richiede un’attenta analisi del regime fiscale dell’ente, della destinazione del bene, e della configurazione dell’operazione come attiva o passiva.

Una delle criticità più importanti riguarda la gestione contabile e dichiarativa: spesso questi enti non sono strutturati per affrontare in autonomia la complessità della normativa fiscale. Per questo motivo, è fondamentale che si dotino di un supporto professionale qualificato, capace di interpretare correttamente la normativa e pianificare le operazioni nel rispetto delle nuove regole.

Sintesi normativa

Dopo gli interventi normativi contenuti nella Legge di Bilancio 2024 e i recenti chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate, la costituzione del diritto di superficie a titolo oneroso trova oggi un inquadramento preciso all’interno della disciplina fiscale italiana.

In particolare, il combinato disposto tra l’art. 9, comma 5 del TUIR, come modificato, e l’art. 67, comma 1, lett. h), consente di affermare che:

• la costituzione iniziale del diritto di superficie non genera plusvalenza imponibile ai sensi della lett. b), anche se avviene dietro corrispettivo;

• essa è invece qualificabile come reddito diverso residuale, imponibile per l’intero importo percepito, dedotte solo le spese specificamente inerenti;

• l’imputazione avviene per cassa, ossia nel periodo in cui il corrispettivo è effettivamente riscosso;

• nei casi in cui l’operazione è effettuata nell’ambito di attività economiche o commerciali, può configurarsi come operazione imponibile IVA, ai sensi dell’art. 2 del DPR 633/1972;

• il regime delle plusvalenze si applica solo alle cessioni successive alla costituzione del diritto, non alla sua creazione originaria.

Queste modifiche segnano un cambio di paradigma fiscale, soprattutto per coloro che, fino a oggi, avevano adottato pratiche basate su interpretazioni più favorevoli o meno strutturate. Per questo motivo, è essenziale che il contribuente o l’ente interessato valuti attentamente il quadro normativo attuale, anche con il supporto di professionisti esperti, per evitare errori dichiarativi, rettifiche fiscali e contestazioni da parte dell’Agenzia.

Conclusione

L’aggiornamento normativo sul diritto di superficie introdotto dalla Legge di Bilancio 2024 e approfondito dall’Agenzia delle Entrate rappresenta un cambio significativo nel trattamento fiscale di uno strumento diffusamente utilizzato nella gestione immobiliare, tanto nel settore privato quanto in quello pubblico e non profit. Il passaggio da plusvalenza a reddito diverso impone una rivalutazione delle operazioni in corso, una maggiore attenzione alla documentazione delle spese e, soprattutto, una valutazione tempestiva degli effetti fiscali sull’anno di incasso.

Chi stipula atti di costituzione di diritti di superficie deve oggi considerare, oltre all’inquadramento giuridico, anche le conseguenze tributarie immediate, spesso più onerose rispetto al passato. Una pianificazione fiscale accurata, la consulenza di un commercialista aggiornato e una gestione chiara dei flussi economici diventano indispensabili per evitare sorprese al momento della dichiarazione dei redditi o in sede di controllo.

In definitiva, le nuove regole non devono essere viste solo come un irrigidimento, ma anche come un’occasione per riformulare le strategie di valorizzazione del patrimonio immobiliare, operando in piena legalità e ottimizzando il carico fiscale. Un passo avanti verso una maggiore trasparenza e coerenza del sistema tributario, che però richiede consapevolezza e preparazione.