Affitti & Locazioni

Il 2026 porta con sé una svolta significativa per i proprietari di immobili destinati agli affitti brevi: la nuova Legge di Bilancio interviene sul regime della cedolare secca, introducendo modifiche che avranno un impatto diretto su tassazione, adempimenti e convenienza economica. Chi affitta case per pochi giorni tramite piattaforme come Airbnb o Booking dovrà fare i conti con regole più stringenti e una pressione fiscale potenzialmente più elevata.

Ma cosa cambia davvero? E soprattutto: è ancora conveniente utilizzare la cedolare secca per gli affitti brevi nel 2026?

In questo articolo analizziamo nel dettaglio tutte le novità introdotte, cosa prevede la nuova normativa, i vantaggi e gli svantaggi, e come muoversi per risparmiare legalmente sulle tasse senza rischiare sanzioni.

Affitti brevi 2026

Dal 1° gennaio 2026 è entrato in vigore un nuovo impianto normativo che segna una vera svolta per chi affitta immobili con la formula degli affitti brevi. La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto importanti modifiche fiscali e normative, ridisegnando i confini tra attività privata e attività imprenditoriale. La novità più rilevante? Chi affitta tre o più immobilisarà considerato automaticamente un imprenditore e dovrà aprire la partita IVA, con tutti gli obblighi contabili e fiscali che ne conseguono.

Questa presunzione di imprenditorialità segna un cambio di paradigma rispetto al passato, in cui si poteva affittare più di due immobili senza dover passare al regime IVA. Ora, la soglia è stata abbassata, con l’obiettivo (non dichiarato ma evidente) di contrastare l’evasione fiscale e regolamentare un settore in forte espansione.

Per quanto riguarda la cedolare secca, la Legge ha confermato il sistema progressivo introdotto nel 2024, ma lo ha codificato con maggiore precisione:

• 21% sul primo immobile affittato a breve termine;

• 26% sul secondo immobile;

• 30% su terzo e quarto immobile.

  La base normativa è l’art. 7 della Legge di Bilancio 2026, che modifica l’art. 4 del DL 50/2017. È importante sottolineare che resta possibile scegliere l’unità immobiliare a cui applicare l’aliquota più bassa in sede di dichiarazione dei redditi.

  Oltre alla normativa statale, si attendono ulteriori interventi da Regioni e Comuni, in particolare su aspetti urbanistici e amministrativi, che potrebbero influenzare l’attività in modo rilevante.

  Cedolare secca

  Prima di entrare nel merito delle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026, è utile ricordare cosa prevede il regime della cedolare secca, uno strumento fiscale che negli ultimi anni ha attirato molti proprietari di immobili in locazione. La cedolare secca è una modalità opzionale di tassazione che consente di sostituire l’IRPEF e le relative addizionali con un’imposta sostitutiva, calcolata sul reddito da locazione.

  Oltre alla tassazione agevolata, il regime offre altri vantaggi: chi opta per la cedolare non deve pagare l’imposta di registro né l’imposta di bollo per la registrazione, proroga o risoluzione del contratto. Tuttavia, è importante sapere che non sostituisce l’imposta di registro in caso di cessione del contratto.

  L’adesione alla cedolare comporta anche la rinuncia all’adeguamento del canone: non sarà possibile aggiornare l’affitto nemmeno sulla base dell’indice ISTAT. Questo limite è spesso sottovalutato, ma può incidere nel medio-lungo periodo sui ricavi del locatore, soprattutto in contesti di inflazione crescente.

  Secondo quanto indicato dall’Agenzia delle Entrate, l’opzione può essere esercitata al momento della registrazione del contratto o in sede di rinnovo annuale, nel caso di contratti pluriennali. Se non viene esercitata subito, si applicano le regole ordinarie, comprese le imposte di registro e bollo, che non sono rimborsabili.

  Infine, ricordiamo che quanto previsto dalla manovra 2026 è ancora contenuto in un disegno di legge (DDL) in fase di approvazione: sono quindi possibili modifiche prima dell’entrata in vigore definitiva.

  Partita IVA obbligatoria dal terzo immobile

  Uno dei cambiamenti più impattanti introdotti dalla Legge di Bilancio 2026 riguarda la definizione di “attività imprenditoriale” per chi gestisce affitti brevi. Fino al 2025, il confine tra gestione privata e attività d’impresa era piuttosto sfumato e lasciava spazio a interpretazioni. Dal 2026, invece, viene introdotto un criterio oggettivo e chiaro: dal terzo immobile affittato con contratti brevi, scatta automaticamente l’obbligo di apertura della partita IVA.