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martedì 19 Settembre 2023

Permuta di Immobili

Esaminiamo il sintesi, il caso frequente di una società di capitali che acquista il terreno (area edificabile) da un privato con permuta di immobile futuro non ancora esistente. La risoluzione 460210 del 1989 ha esaminato la fattispecie costituita dalla cessione di un terreno edificabile di proprietà di una persona fisica, non soggetto iva, in cambio della costruzione di alcuni appartamenti, riconoscendo a tale operazione il carattere di permuta.

PERMUTA IMMOBILIARE: GUIDA E VADEMECUM FISCALE- TERRENO EDIFICABILE IN CAMBIO DI IMMOBILE DA COSTRUIRE

Dott. Alessio Ferretti - Data di Pubblicazione: 24/07/2013 - 36314 visualizzazioni.

Nella permuta di terreni edificabili, se il cedente non è un soggetto IVA, si rende applicabile l’imposta proporzionale di registro, ai sensi dell’art. 43 del D. P. R. N. 131/1986, oltre alle imposte ipotecarie e catastali. Successivamente, la cessione del fabbricato all’ex proprietario del terreno edificabile, sarà assoggettata ad IVA, secondo l’aliquota prevista in relazione alla tipologia di cessione posta in essere per la fattispecie in esame.     

Permuta immobiliare: guida e vademecum  fiscale- terreno edificabile in cambio di immobile da costruire   

Nella permuta di terreni edificabili, se il cedente non è un soggetto IVA, si rende applicabile l’imposta proporzionale di registro, ai sensi dell’art. 43 del D. P. R. N. 131/1986, oltre alle imposte ipotecarie e catastali. Successivamente, la cessione del fabbricato all’ex proprietario del terreno edificabile, sarà assoggettata ad IVA, secondo l’aliquota prevista in relazione alla tipologia di cessione posta in essere per la fattispecie in esame.     

Il momento impositivo ai fini IVA della permuta immobiliare  Posto che la cessione del terreno edificabile di proprietà di un privato, è operazione irrilevante da un punto di vista I. V. A. E che nelle operazioni di permuta tra il terreno edificabile e il fabbricato, il trattamento tributario va qualificato separatamente in relazione a ciascuna cessione, appare evidente e determinante agli effetti della cessione del fabbricato promesso, che operazione rilevante agli effetti dell’I. V. A. , è la data di stipula del contratto di permuta, che ove abbia efficacia giuridica immediata, qualifica una modalità di regolazione del prezzo del fabbricato da realizzare, imponibile ai sensi dell’art. 6 c. 1 del D. P. R. N. 633/72.  
In altri termini, la fatturazione del costruendo fabbricato, avverrà in corrispondenza della data di stipula del contratto di permuta dell’area edificatoria, posto che quest’ultima, rappresenta il momento in cui risulta regolato il corrispettivo del trasferimento del fabbricato da costruire, “sempreché il contratto di permuta non preveda clausole di differimento degli effetti del contratto”.
In tal senso si è espressa da tempo anche l’Amministrazione Finanziaria, che con la R. M. N. 460210/1989, che ebbe a precisare il momento impositivo I. V. A. Relativamente alle permute immobiliari, era quello della cessione del terreno edificatorio, in quanto corrispettivo dell’operazione di permuta è che la base imponibile dell’operazione era costituita dal valore normale dell’area edificabile. Sulla stessa scia interpretativa, si espresse la Corte di Cassazione, con la sentenza del 07/09/1982, n. 4842.             
Il momento impositivo ai fini delle imposte dirette della permuta immobiliare La fatturazione dell’immobile da costruire, in corrispondenza della data di stipula del contratto di permuta, non determina l’emersione di ricavi di competenza che, invece, andranno rilevati alla data di stipula del rogito notarile di trasferimento dei fabbricati (atto di individuazione catastale), conformemente a quanto disposto dall’art. 109 c. 2 l. A del T. U. I. R. Conseguentemente, la fatturazione delle permute dei terreni edificabili darà luogo, sempreché il trasferimento abbia efficacia immediata, all’accensione di un debito nei confronti degli ex-proprietari dei terreni, posta che verrà redditualizzata, con la stipula degli atti di cessione dei fabbricati(atto di individuazione catastale).     

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