Fabbricato pertinenziale e agevolazione montana: quando si perde il beneficio fiscale nei masi chiusi

Nel sistema tributario italiano esistono norme pensate per incentivare l’attività agricola in zone svantaggiate, come le aree montane. Tra queste spicca l’agevolazione “montana” prevista dall’art. 9, comma 2 del DPR 601/1973, che consente di beneficiare di importanti vantaggi fiscali sull’acquisto di terreni rustici e fabbricati agricoli situati in montagna. Ma attenzione: il diritto al beneficio può decadere facilmente, anche per comportamenti in buona fede.

Lo ha chiarito con fermezza l’Agenzia delle Entrate nella Risposta a interpello n. 262 del 13 ottobre 2025, precisando che la concessione in uso gratuito di un fabbricato pertinenziale a soggetti terzi fa decadere l’agevolazione fiscale. Un caso che coinvolge un maso chiuso, cioè un compendio agricolo indivisibile tipico delle zone alpine, dove anche piccoli dettagli formali possono fare la differenza tra risparmio fiscale e sanzioni.

Nel corso di questo articolo analizzeremo nel dettaglio quando si perde l’agevolazione montana, cosa si intende per fabbricato pertinenziale, quali sono le condizioni richieste dalla normativa e come comportarsi per evitare di compromettere i benefici fiscali.

Decadenza dall’agevolazione montana

L’articolo 9 del DPR n. 601/1973 riconosce specifiche agevolazioni fiscali per l’acquisto di fondi rustici situati in territori montani, destinati a coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali (IAP). Le agevolazioni consistono nel pagamento in misura fissa delle imposte di registro e ipotecaria, e nell’esenzione da imposta catastale e di bollo. Si tratta di misure pensate per sostenere l’agricoltura di montagna, spesso economicamente svantaggiata rispetto ad altri territori.

Tali vantaggi fiscali spettano anche a chi non è iscritto alla previdenza agricola, purché si impegni a coltivare personalmente il fondo per almeno cinque anni. È fondamentale però rispettare questo impegno, perché qualsiasi uso difforme dell’immobile, alienazione anticipata o cessazione della conduzione agricola entro il quinquennio comporta la decadenza dalle agevolazioni, con obbligo di restituzione delle imposte ordinarie, sanzioni e interessi.

Un esempio concreto arriva con la Risposta n. 262 del 13 ottobre 2025 dell’Agenzia delle Entrate, che affronta il caso di un contribuente che, dopo aver acquistato un maso chiuso (compendio agricolo tipico di alcune regioni alpine), intendeva concedere in comodato gratuito un appartamento pertinenziale alla propria compagna. Anche se il maso continuava ad essere coltivato e la persona convivente avrebbe partecipato all’attività agricola, l’uso del fabbricato da parte di un soggetto terzo è stato ritenuto sufficiente a far perdere l’agevolazione.

Infatti, per la legge, una pertinenza agricola deve avere un vincolo funzionale stabile e concreto con l’attività agricola. Secondo la Cassazione (sentenza n. 15739/2007), ciò si verifica solo quando il fabbricato è chiaramente destinato a supportare l’impresa agricola, come abitazione del conduttore, sede operativa, magazzino o struttura agrituristica. Concederlo a terzi rompe questo vincolo, facendo venir meno il requisito essenziale per il beneficio fiscale.

Pertinenze e destinazione agricola

Per comprendere perché la concessione di un fabbricato pertinenziale a terzi comporti la decadenza dalle agevolazioni fiscali previste dalla “legge montana”, è necessario chiarire cosa si intende giuridicamente per pertinenza e quale rapporto deve sussistere tra il fabbricato e l’attività agricola.

L’articolo 817 del Codice Civile stabilisce che un bene può essere considerato pertinenza solo se è destinato in modo durevole al servizio o ad ornamento di un altro bene principale, nel nostro caso il fondo agricolo. Tale qualificazione, come ricorda l’Agenzia delle Entrate nella Risposta n. 262/2025, non può basarsi su una semplice dichiarazione formale, ma deve riflettere un effettivo rapporto funzionale concreto e continuativo tra i due beni.

Secondo una consolidata giurisprudenza della Corte di Cassazione (tra cui la sentenza n. 15739/2007), i fabbricati possono essere ritenuti pertinenze agricole solo se sono strumentali all’attività agricola, ad esempio come:

• abitazione del coltivatore diretto o dell’IAP;

• sede operativa dell’impresa agricola;

• struttura agrituristica regolarmente autorizzata;

• oppure come magazzino per attrezzi e prodotti agricoli.

Nel caso analizzato nel 2025 dall’Agenzia, la concessione in comodato gratuito di un appartamento a una persona terza (seppure partner del contribuente), ha comportato un cambio di destinazione d’uso del fabbricato, rendendolo non più funzionalmente legato al fondo agricolo. Anche se l’utilizzo era privo di scopo commerciale e non vi era un trasferimento di proprietà, il solo fatto che il fabbricato non fosse più al servizio diretto dell’attività agricola ha fatto venire meno il presupposto essenziale per l’agevolazione, con conseguente decadenza e obbligo di restituzione delle imposte non versate.

Effetti fiscali della decadenza

Quando si verifica una decadenza dall’agevolazione fiscale prevista dalla legge montana, il contribuente è tenuto a versare tutte le imposte ordinarie che erano state inizialmente risparmiate, maggiorate di interessi legali e sanzioni, a partire dalla data dell’atto agevolato. Non si tratta solo di un rimborso tecnico, ma di una vera e propria rivalsa tributaria, che può gravare in modo significativo sul bilancio del beneficiario.

Nel caso trattato dalla Risposta a interpello n. 262/2025, il contribuente aveva acquistato un maso chiuso con l’agevolazione prevista dall’art. 9 del DPR 601/1973, dichiarando l’impegno quinquennale a condurre il fondo.

Tuttavia, la concessione in comodato gratuito di un fabbricato pertinenziale alla compagna ha determinato una violazione dell’impegno assunto, con conseguente perdita del beneficio.

Le imposte da restituire in questi casi possono includere:

• imposta di registro applicata in misura ordinaria (anziché fissa);

• imposta ipotecaria e catastale;

• eventuali imposte di bollo esenti in fase di agevolazione;

• interessi di mora calcolati su base annua;

• sanzioni amministrative che possono arrivare fino al 30% dell’imposta dovuta, salvo riduzioni in caso di ravvedimento operoso.

Va sottolineato che l’Agenzia delle Entrate verifica la sussistenza dei requisiti anche a distanza di anni dall’acquisto, quindi qualsiasi modifica nella destinazione d’uso dei fabbricati deve essere attentamente valutata, possibilmente con l’assistenza di un commercialista o di un consulente fiscale esperto in materia agricola.

Uso personale non equivale a uso agricolo

Uno degli aspetti che genera più confusione tra i proprietari di immobili agricoli riguarda la differenza tra uso personale e uso agricolo. Molti ritengono, erroneamente, che concedere un fabbricato a un familiare o convivente non configuri una violazione degli obblighi connessi all’agevolazione fiscale, soprattutto se la persona è coinvolta, anche solo informalmente, nell’attività agricola. Tuttavia, la normativa e la prassi amministrativa sono molto chiare: ciò che conta è la destinazione funzionale e oggettiva del bene.

Nel caso esaminato nella Risposta n. 262/2025, il contribuente sosteneva che la concessione gratuita dell’appartamento alla compagna non avrebbe alterato il rapporto di pertinenzialità, sia perché nel maso era presente un altro alloggio per il conduttore, sia perché la compagna partecipava saltuariamente ai lavori agricoli.

Tuttavia, l’Agenzia ha respinto questa tesi, precisando che:

• la partner è comunque un soggetto giuridicamente terzo rispetto al conduttore;

• l’utilizzo dell’immobile non è strumentale in senso tecnico all’attività agricola;

• l’assenza di corrispettivo economico (comodato gratuito) non cambia la natura dell’utilizzo.

In sostanza, l’uso residenziale privato non è sufficiente a mantenere il vincolo pertinenziale, se l’immobile non è adibito a funzioni essenziali dell’azienda agricola. Questo orientamento è coerente con la giurisprudenza della Cassazione e con la ratio della norma: le agevolazioni fiscali non premiano l’uso abitativo, ma esclusivamente l’impiego produttivo e agricolo del patrimonio immobiliare.

Strategie fiscali e precauzioni operative

La disciplina fiscale legata ai masi chiusi e alle agevolazioni montane è complessa e spesso sottovalutata dai contribuenti. Tuttavia, le conseguenze di un errore possono essere molto onerose. Per questo motivo, è fondamentale adottare un approccio preventivo e prudente, valutando attentamente ogni decisione che coinvolga la destinazione dei fabbricati rurali.

Ecco alcune strategie e buone pratiche per evitare la perdita dell’agevolazione:

1. Analisi preventiva del vincolo pertinenziale
   Prima di concedere un immobile a terzi – anche gratuitamente – è necessario accertarsi che l’utilizzo previsto sia coerente con la funzione agricola del bene. In caso contrario, è consigliabile evitare la concessione o valutare alternative.

2. Assistenza professionale qualificata
   Rivolgersi a un commercialista specializzato in fiscalità agricola o a un notaio esperto nella disciplina dei masi chiusi è essenziale per inquadrare correttamente ogni operazione, sia in fase di acquisto che di gestione.

3. Evita concessioni non documentate o informali
   Anche se non registrato formalmente, un uso non agricolo di fatto da parte di terzi può emergere da controlli fiscali o segnalazioni, con il rischio di accertamenti retroattivi.

4. Verifica annuale del rispetto degli impegni quinquennali
   Ogni anno è opportuno effettuare una ricognizione delle condizioni di mantenimento dell’agevolazione, soprattutto in caso di cambiamenti familiari o aziendali.

5. Ravvedimento operoso in caso di irregolarità
   Se si rileva un utilizzo improprio del bene, è possibile regolarizzare la situazione attraverso il ravvedimento operoso, limitando l’impatto di sanzioni e interessi.

L’obiettivo deve essere sempre quello di mantenere la coerenza tra le dichiarazioni contenute nell’atto agevolato e l’effettivo utilizzo del bene nel tempo, evitando così spiacevoli sorprese future.

Conclusioni

Il caso analizzato nella Risposta n. 262 del 13 ottobre 2025 dell’Agenzia delle Entrate rappresenta un importante monito per tutti coloro che acquistano o gestiscono immobili agricoli in zone montane beneficiando delle agevolazioni previste dal DPR 601/1973. Anche decisioni apparentemente semplici, come concedere un appartamento in comodato a un familiare o partner, possono avere conseguenze fiscali significative, fino alla perdita dei vantaggi ottenuti in fase di acquisto.

È evidente che il legislatore ha inteso vincolare i benefici fiscali all’effettivo utilizzo agricolo dei fabbricati e dei terreni. La ratio della norma è chiara: premiare chi contribuisce alla valorizzazione e alla permanenza dell’attività agricola nelle zone montane, contrastando lo spopolamento e promuovendo uno sviluppo sostenibile.

Tuttavia, proprio per questo motivo, le condizioni d’accesso e di mantenimento del beneficio sono rigorose. Non si tratta solo di coltivare i terreni, ma anche di garantire che tutti i fabbricati siano funzionalmente integrati nell’attività agricola, senza eccezioni. La destinazione residenziale priva di legame operativo con il fondo agricolo è sufficiente a interrompere il vincolo pertinenziale e, di conseguenza, a far decadere il diritto all’agevolazione.

Per i proprietari di masi chiusi e aziende agricole in montagna, diventa quindi cruciale adottare un approccio consapevole, documentato e conforme alle regole, affidandosi a professionisti del settore in ogni fase: dall’acquisto alla gestione del patrimonio immobiliare rurale.