Bonus edilizi 2025: guida completa a detrazioni, requisiti e novità fiscali

La Legge di Bilancio 2025 ha confermato e in parte rimodulato il complesso sistema dei bonus edilizi, introducendo alcune importanti novità che riguardano sia le aliquote di detrazione, sia i limiti di spesa e le condizioni di accesso. Con il nuovo anno restano in vigore i principali incentivi per le ristrutturazioni, il risparmio energetico, l’acquisto di mobili ed elettrodomestici, ma si affiancano nuove regole per i contribuenti con redditi elevati e criteri tecnici più stringenti per accedere ad agevolazioni come l’Ecobonus e il Sismabonus acquisti.

Questa guida fornisce un quadro completo e aggiornato dei bonus edilizi 2025, analizzando nel dettaglio le detrazioni previste per singole categorie di intervento, i requisiti richiesti, la documentazione necessaria e le principali compatibilità tra agevolazioni. Particolare attenzione è riservata ai nuovi limiti introdotti per i redditi superiori ai 75.000 euro, che impongono un approccio più attento nella pianificazione fiscale degli interventi.

Attraverso riferimenti normativi puntuali e una lettura operativa delle disposizioni in vigore, l’articolo intende offrire uno strumento utile sia ai contribuenti privati, sia ai professionisti del settore edilizio e fiscale.

Bonus ristrutturazioni

Il Bonus Ristrutturazioni 2025 continua a rappresentare una delle agevolazioni fiscali più importanti per chi intende effettuare lavori di manutenzione, restauro o ammodernamento della propria abitazione.

Ai sensi dell’art. 16-bis, comma 1 del D.P.R. 917/1986 (TUIR), sono agevolabili una vasta gamma di interventi, che spaziano dalla manutenzione ordinaria (solo per le parti comuni dei condomìni), alla manutenzione straordinaria, restauro conservativo, ristrutturazione edilizia, fino alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, unica eccezione ammessa alla regola degli immobili esistenti.

La norma prevede una detrazione fiscale del 36% su un massimo di spesa pari a 48.000 euro per unità immobiliare. Tuttavia, la Legge di Bilancio 2025 (art. 1, comma 55) ha previsto una serie di modifiche temporanee e migliorative.

In particolare, per le spese sostenute nel corso del 2025, la detrazione sale fino al 50% (anziché 36%) se l’intervento è effettuato da soggetti che hanno un diritto reale sull’immobile adibito ad abitazione principale.

A partire dal 2026 e fino al 2027, invece, l’aliquota standard sarà del 30%, ma salirà al 36% per chi effettua interventi sulla propria abitazione principale. Resta confermato, per gli interventi di recupero edilizio, un massimale di spesa agevolabile pari a 96.000 euro per unità immobiliare.

È fondamentale ricordare che i bonus si applicano esclusivamente su edifici già esistenti, con l’unica eccezione – come detto – della nuova costruzione di autorimesse o posti auto pertinenziali.

Demolizione e ricostruzione

Negli ultimi anni, complice anche l’obsolescenza di molti edifici, sono sempre più frequenti gli interventi di demolizione e ricostruzione.

Ma attenzione: per beneficiare delle detrazioni edilizie previste dal TUIR (art. 16-bis), è necessario che questi interventi vengano qualificati come ristrutturazione edilizia e non come nuova costruzione.

La definizione ufficiale è contenuta all’art. 3, comma 1, lett. d) del DPR 380/2001, che distingue le due casistiche in base alle caratteristiche tecniche e al titolo abilitativo.

Se la demolizione e ricostruzione avviene senza aumenti di volumetria, l’intervento è sempre considerato ristrutturazione edilizia, quindi completamente agevolabile con il bonus ristrutturazioni, sismabonus ed eventualmente ecobonus.

Nel caso di demolizione con ampliamento volumetrico, l’intervento può essere ugualmente considerato ristrutturazione (e quindi agevolato) solo se il Comune lo riconosce come tale nel titolo abilitativo. Se ciò avviene, si possono ottenere le detrazioni anche sulla parte ampliata, ma solo per il bonus ristrutturazioni e sismabonus.

L’ecobonus, invece, resta applicabile esclusivamente alle spese riferibili alla volumetria preesistente.

Infine, se l’intervento prevede un ampliamento senza demolizione, l’agevolazione spetta solo per la parte esistente dell’edificio: l’ampliamento è infatti considerato nuova costruzione e quindi non è agevolabile.

Questa distinzione è fondamentale per evitare errori e contestazioni in fase di controllo: la qualificazione urbanistica determina l’accesso o meno ai bonus.

Bonus acquisto immobili ristrutturati

Tra le agevolazioni previste dal TUIR, una delle più interessanti per chi intende comprare casa nel 2025 è senza dubbio il Bonus per l’acquisto di edifici residenziali ristrutturati. Si tratta di una detrazione a regime – quindi senza scadenza temporale – prevista dall’art. 16-bis, comma 3 del TUIR, che consente di risparmiare una parte importante delle imposte dovute se si acquista un’unità abitativa ristrutturata da un’impresa.

L’agevolazione spetta solo se l’acquisto avviene entro 18 mesi dalla fine dei lavori e se i lavori hanno interessato l’intero fabbricato (non le singole unità) attraverso restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia. Inoltre, se l’intervento ha comportato un ampliamento, la detrazione è riconosciuta solo sulla parte riferibile all’edificio preesistente.

La detrazione Irpef è pari al 25% del prezzo di acquisto (comprensivo di IVA) risultante dall’atto notarile, fino a un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare. Se si acquistano due unità con lo stesso atto, il limite si applica per ciascun immobile, incluse le pertinenze.

Non è obbligatorio il pagamento tramite bonifico “parlante”, ma se si versano acconti prima del rogito, per fruire della detrazione è necessario che sia stato registrato almeno il preliminare che ne attesti l’importo.

Infine, se l’acquirente destina l’immobile ad abitazione principale, può beneficiare dell’aliquota di detrazione maggiorata, a condizione che tale destinazione venga dichiarata nel rogito e realizzata entro la dichiarazione dei redditi dell’anno dell’acquisto.

Ecobonus 2025

L’Ecobonus 2025, introdotto dall’art. 14 del D.L. 63/2013, è una detrazione fiscale destinata a chi effettua interventi di efficientamento energetico su edifici esistenti, anche non abitativi, purché regolarmente accatastati (o in fase di accatastamento) e dotati di impianto termico. Questo incentivo si affianca a quello previsto dall’art. 16-bis del TUIR, ma si differenzia per tipologia di intervento, beneficiari e massimali agevolabili.

L’agevolazione, prorogata fino al 2027, non è applicabile agli edifici di nuova costruzione: in conformità con la normativa UE, questi devono già rispettare requisiti minimi di prestazione energetica e sono quindi esclusi dai benefici.

Sono invece agevolabili gli interventi su edifici esistenti, come:

• sostituzione di infissi,

• coibentazione delle superfici opache (pareti, tetti),

• installazione di pannelli solari termici,

• caldaie a condensazione o pompe di calore.

Per accedere alla detrazione è necessario che l’edificio abbia un impianto di riscaldamento funzionante o riattivabile (non richiesto per solare termico, schermature solari o generatori a biomassa). Il diritto spetta a proprietari, nudi proprietari, affittuari, comodatari, nonché ai familiari conviventi o conviventi di fatto che sostengano le spese e siano intestatari di fatture e bonifici.

Trasferimento immobile: secondo l’art. 9 del D.M. 6 agosto 2020 (“Decreto Requisiti”), le quote residue della detrazione passano all’acquirente, salvo diverso accordo nel rogito.

Particolare attenzione va posta in caso di:

• Ristrutturazione SENZA demolizione e con ampliamento: detrazione ammessa solo sulla parte esistente, escluse le riqualificazioni globali.

• Demolizione con ampliamento: Ecobonus limitato alla volumetria originaria.

• Demolizione senza ampliamento: agevolazione pienamente fruibile.

In tutti i casi in cui sia presente un ampliamento, è necessario separare contabilmente le spese, oppure fornire una certificazione tecnica rilasciata dall’impresa esecutrice, attestante gli importi riferibili esclusivamente alla parte agevolabile.

Sismabonus acquisti

Il Sismabonus Acquisti 2025 rappresenta una delle agevolazioni più rilevanti per chi acquista immobili in zone a rischio sismico 1, 2 o 3. È rivolto agli acquirenti di unità immobiliari derivanti da interventi di demolizione e ricostruzione, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione, con riduzione certificata del rischio sismico.

La misura è stata prorogata fino al 31 dicembre 2027, con possibilità di usufruire della detrazione del 75% o dell’85%, a seconda del miglioramento sismico conseguito.

La detrazione spetta anche se l’intervento configura una nuova costruzione, quindi è applicabile anche in presenza di:

• aumento di volumetria rispetto all’edificio originario;

• delocalizzazione su altro terreno all’interno dello stesso Comune.

L’acquisto deve avvenire entro 30 mesi dalla fine lavori e l’agevolazione è legata al singolo atto di compravendita.

Se l’immobile è destinato ad abitazione principale dopo il rogito, l’acquirente può beneficiare della detrazione maggiorata del 50%, a condizione che tale destinazione venga realizzata entro la dichiarazione dei redditi dell’anno di acquisto (in attesa di conferma ufficiale dell’Agenzia delle Entrate).

Chi versa acconti entro il 31 dicembre 2024 (con preliminare registrato), può ancora accedere alle vecchie aliquote più favorevoli (75%-85%), purché il rogito sia stipulato entro il 31 dicembre 2027.

Per ottenere il beneficio:

• l’intervento deve prevedere una riduzione di almeno una classe di rischio sismico, asseverata da tecnici abilitati (progettista, direttore lavori, collaudatore);

• il progetto deve essere allegato alla SCIA o al permesso di costruire;

• la documentazione deve essere depositata allo Sportello Unico e consegnata al committente prima della stipula dell’atto.

In caso di ritardo nell’asseverazione, l’acquirente perde il diritto alla detrazione.

L’agevolazione è valida anche per immobili al grezzo, purché siano ultimati almeno i lavori strutturali con miglioramento sismico.

Compatibilità:

• È cumulabile con l’Ecobonus fruito dall’impresa, se si distinguono le spese tra i due interventi.

• Non è cumulabile con il bonus acquisto per immobili ristrutturati né con il bonus box auto non pertinenziali.

• Se l’intervento è qualificato come ristrutturazione edilizia, si può accedere anche al Bonus mobili, ma solo per l’arredo della parte agevolata.

Bonus mobili 2025

La Legge di Bilancio 2025 ha prorogato fino al 31 dicembre 2025 il Bonus Mobili ed Elettrodomestici, una delle detrazioni più richieste da chi ristruttura casa.

La misura consente di recuperare parte delle spese sostenute per arredare immobili oggetto di interventi di recupero edilizio, rappresentando una forma di risparmio fiscale concreta e immediatamente accessibile.

L’agevolazione spetta ai contribuenti Irpef che effettuano lavori di ristrutturazione edilizia (art. 16-bis, comma 1 del TUIR) o che acquistano immobili ristrutturati da imprese (art. 16-bis, comma 3). I lavori devono essere iniziati non prima del 1° gennaio dell’anno precedente a quello in cui si sostengono le spese per l’acquisto di mobili o grandi elettrodomestici.

Non è necessario che le spese per mobili siano proporzionali a quelle per i lavori: si tratta infatti di un beneficio aggiuntivo e autonomo.

Il Bonus Mobili prevede una detrazione del 50% su un tetto massimo di spesa pari a 5.000 euro per unità immobiliare, da suddividere in 10 rate annuali di pari importo.

Questo limite è riferito all’anno in cui si acquistano i beni, e non all’intero intervento edilizio.

Per quanto riguarda gli elettrodomestici, sono ammessi solo se in classe energetica non inferiore a:

• A per i forni,

• E per lavatrici, lavastoviglie e lavasciuga,

• F per frigoriferi e congelatori.

Il pagamento deve essere effettuato con bonifico bancario o carta di credito, e le spese devono essere documentate con fattura contenente natura, qualità e quantità dei beni acquistati.

Ricordiamo che il Bonus mobili è compatibile:

• con il bonus ristrutturazioni classico,

• con il bonus acquisto case ristrutturate,
  ma non è cumulabile con il Sismabonus acquisti, se l’intervento non è qualificato come ristrutturazione edilizia.

Limiti alle detrazioni per i redditi alti

Una delle novità più significative della Legge di Bilancio 2025 (art. 1, comma 10, L. 207/2024) riguarda i nuovi limiti alle detrazioni fiscali applicabili ai contribuenti con un reddito complessivo superiore a 75.000 euro annui. Queste restrizioni coinvolgono anche le agevolazioni per interventi edilizi, imponendo plafond massimi di spesa detraibile, calcolati secondo una nuova formula che tiene conto del reddito e del nucleo familiare.

Il limite si calcola così:

Importo base × Coefficiente familiare, dove:

• L’importo base è:

  • 14.000 euro per redditi compresi tra 75.000 e 100.000 euro;

  • 8.000 euro per redditi superiori a 100.000 euro.

• Il coefficiente familiare varia in base ai figli fiscalmente a carico:

  • 0,50 nessun figlio;

  • 0,70 con 1 figlio a carico;

  • 0,85 con 2 figli a carico;

  • 1,00 con 3 o più figli o presenza di almeno un figlio disabile.

Esempio pratico: un contribuente con reddito di 95.000 euro e due figli a carico avrà un tetto massimo di spesa detraibile pari a 11.900 euro (14.000 × 0,85), indipendentemente dall’importo totale delle spese sostenute.

Restano escluse dal conteggio alcune voci fondamentali, tra cui:

• Spese sanitarie;

• Investimenti in start-up e PMI innovative;

• Rate di bonus edilizi sostenute fino al 31/12/2024;

• Interessi passivi su mutui agrari o per abitazione principale stipulati entro il 31/12/2024.

Questa misura non limita la detrazione in sé, ma riduce l’importo massimo di spesa detraibile per ciascun contribuente in base al suo profilo reddituale e familiare. Pertanto, è fondamentale valutare attentamente quali spese portare in detrazione, privilegiando quelle con aliquote più alte, come il Sismabonus o l’Ecobonus.

Considerazioni finali

Il panorama dei bonus edilizi 2025 si presenta articolato, ma ancora molto vantaggioso per chi intende effettuare interventi di recupero, riqualificazione energetica o miglioramento antisismico del proprio immobile. Grazie alla proroga di numerose agevolazioni e all’introduzione di regole più precise, è ancora possibile ottenere notevoli risparmi fiscali, ma è fondamentale conoscere bene i requisiti tecnici, le tempistiche e i limiti normativi.

Con la stretta fiscale prevista per i contribuenti ad alto reddito e l’introduzione di plafond personalizzati per le detrazioni, diventa sempre più importante valutare caso per caso la strategia migliore per massimizzare il vantaggio fiscale: scegliere gli interventi più redditizi, rispettare la normativa tecnica e fiscale, e soprattutto farsi assistere da professionisti esperti.

Se hai in programma una ristrutturazione o l’acquisto di un immobile ristrutturato, questo è ancora un ottimo momento per agire, ma con consapevolezza. Ogni bonus ha le sue regole, le sue eccezioni e le sue compatibilità: conoscere queste variabili può fare la differenza tra un’opportunità sfruttata al massimo e un’occasione persa.

Il nostro consiglio? Affidati sempre a un consulente fiscale aggiornato, capace di guidarti passo dopo passo nella gestione delle pratiche, evitando errori formali e ottimizzando il tuo risparmio.