IMU 2025: guida completa al saldo del 16 dicembre, esenzioni, novità e calcolo

Dicembre è un mese cruciale per milioni di proprietari immobiliari in Italia. Entro il 16 dicembre 2025 scade infatti il termine per il versamento del saldo IMU (Imposta Municipale Propria), una delle scadenze fiscali più temute, ma anche tra le più fraintese. La corretta gestione del pagamento IMU è fondamentale per evitare sanzioni, calcolare correttamente quanto dovuto e, dove possibile, risparmiare legalmente.

In questo articolo faremo chiarezza su tutto ciò che riguarda il saldo IMU 2025: dalle modalità di calcolo, alle esenzioni previste, dalle novità normative, fino alle strategie per non sbagliare il versamento. Scopriremo anche quali sono i comuni che hanno deliberato aumenti o agevolazioni, come individuare la propria aliquota e cosa cambia per immobili affittati, seconde case, fabbricati inagibili o terreni agricoli.

Quando e cosa si paga

Il saldo IMU 2025 deve essere versato entro la scadenza fissata al 16 dicembre 2025, una data cruciale per tutti i proprietari di immobili non esenti. Questo versamento ha la funzione di completare quanto già versato in acconto a giugno e di conguagliare eventuali variazioni intervenute nel corso dell’anno. Tali variazioni possono riguardare delibere comunali, modifiche normative, oppure cambiamenti nelle caratteristiche dell’immobile (come cambio di destinazione d’uso, perdita del requisito di abitazione principale, ecc.).

Il saldo serve anche per applicare eventuali esenzioni o agevolazioni maturate nella seconda parte dell’anno, come nel caso di fabbricati divenuti inagibili o concessi in comodato gratuito a familiari secondo le condizioni stabilite dalla legge. Il contribuente deve quindi eseguire un riepilogo della posizione catastale dell’immobile, verificare la destinazione d’uso aggiornata e tener conto di agevolazioni specifiche eventualmente deliberate dal Comune di ubicazione.

È importante ricordare che il saldo IMU non è semplicemente la seconda metà del totale, ma un vero e proprio ricalcolo basato sulle aliquote definitive approvate dai Comuni, pubblicate entro il 28 ottobre 2025 sul sito del MEF. In assenza di nuove delibere, valgono le aliquote dell’anno precedente. La corretta individuazione dell’importo da versare richiede quindi attenzione, aggiornamento e  l’assistenza di un consulente esperto.

Esenzioni IMU 2025

Non tutti gli immobili sono soggetti al pagamento dell’IMU. Le esenzioni IMU 2025 possono derivare sia da disposizioni nazionali che da delibere comunali, ma è fondamentale distinguere tra quelle automatiche, previste per legge, e quelle facoltative, che richiedono specifica approvazione da parte del Comune.

Tra le esenzioni previste dalla legge, restano confermate anche per il 2025 alcune delle casistiche più rilevanti:

• Terreni agricoli: esenti se posseduti e condotti da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali (IAP)iscritti alla previdenza agricola.

• Immobili pubblici: quelli di proprietà di Stato, Regioni, Province, Comuni ed enti del SSN, se destinati a funzioni istituzionali.

• Immobili con categoria catastale E/1 – E/9: come caserme, porti, aeroporti e infrastrutture portuali, anche se affidati in gestione a soggetti privati.

• Immobili culturali: musei, archivi, biblioteche e cineteche, se aperti al pubblico e senza finalità commerciali.

• Luoghi di culto e immobili della Santa Sede, in virtù del Concordato con la Chiesa.

• Enti non commerciali: per immobili utilizzati esclusivamente per attività assistenziali, culturali, sportive, religiose o sanitarie.

A partire dal 2023, è stata inoltre estesa l’esenzione IMU a:

• Immobili occupati abusivamente, se il proprietario ha sporto regolare denuncia penale. In tal senso si è espressa la Corte Costituzionale, riconoscendo l’effetto retroattivo dell’esenzione (sentenza n. 98/2023).

• Immobili dell’Accademia dei Lincei, dichiarati esenti come ente culturale di rilevanza nazionale.

Le esenzioni locali, invece, devono essere previste da apposite delibere comunali.

Tra le più comuni:

• Immobili concessi in comodato gratuito a ONLUS o enti pubblici.

• Locali commerciali situati in zone penalizzate da cantieri pubblici protratti per oltre 6 mesi.

• Attività economiche ubicate in aree montane o in Comuni con meno di 3.000 abitanti.

• Esenzioni per imprese sociali, APS e ONLUS, se previste nei regolamenti comunali.

Prima di pagare, è sempre necessario consultare il regolamento IMU del proprio Comune per verificare l’effettiva applicazione di queste esenzioni.

Novità giurisprudenziali 

Il biennio 2024–2025 ha visto una notevole evoluzione sul fronte giurisprudenziale e interpretativo in materia di IMU. Diverse sentenze della Corte di Cassazione hanno contribuito a delineare meglio i contorni applicativi di alcune esenzioni e condizioni soggettive, imponendo ai contribuenti e agli enti interessati una maggiore attenzione ai requisiti sostanziali e documentali.

Ecco le principali pronunce e novità normative da tenere presenti per il saldo IMU 2025:

• Cass. n. 118/2025: l’esenzione riconosciuta agli enti pubblici si applica solo se l’attività svolta è istituzionale, diretta e immediata. Non basta che l’immobile sia strumentale, ma serve un utilizzo attivo e concreto.

• Cass. n. 23094/2024: per gli enti non commerciali, non è sufficiente avere una finalità statutaria non lucrativa. Occorre dimostrare l’effettiva natura non commerciale delle attività svolte, con documentazione adeguata.

• Cass. n. 2364/2025: anche le aree edificabili possono beneficiare di esenzione se sono destinate concretamente ad attività istituzionali, indipendentemente dallo stato urbanistico.

• Cass. n. 10390/2025: i cosiddetti beni merce – ossia i fabbricati costruiti dalle imprese per la vendita – sono esenti solo se non locati e se mantengono tale destinazione per tutto l’anno d’imposta.

• Cass. n. 18938/2025: in caso di occupazione abusiva del terreno, l’IMU non è dovuta se il proprietario ha perso la disponibilità materiale del bene, a condizione che abbia presentato formale denuncia.

A livello normativo, si segnala anche l’introduzione dell’art. 6-bis del D.L. n. 84/2025, che rafforza l’esenzione IMU per le associazioni sportive dilettantistiche. Il nuovo sistema prevede una fase transitoria, durante la quale l’agevolazione è riconosciuta solo ai soggetti iscritti al RASD (Registro Nazionale delle Attività Sportive Dilettantistiche).

Queste interpretazioni e novità legislative impongono a professionisti e contribuenti di verificare con attenzione le condizioni soggettive e oggettive delle esenzioni IMU, anche alla luce di eventuali accertamenti futuri.

Dichiarazione IMU 2025

Uno degli errori più comuni commessi dai contribuenti riguarda la convinzione che le esenzioni IMU siano sempre automatiche. In realtà, salvo i casi espressamente previsti dalla legge, per beneficiare delle agevolazioni o dell’esenzione totale è necessario rispettare precisi obblighi dichiarativi. Il mancato adempimento può comportare la perdita del diritto all’esenzione, anche qualora i requisiti sostanziali fossero soddisfatti.

Il contribuente deve quindi presentare la dichiarazione IMU entro i termini fissati (generalmente entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui si è verificato il fatto che dà diritto all’esenzione) utilizzando esclusivamente i canali telematici messi a disposizione dall’Agenzia delle Entrate o dal Comune competente.

Nella dichiarazione devono essere indicati in modo chiaro:

• Il motivo dell’esenzione (es. comodato gratuito a ente non commerciale, utilizzo per finalità istituzionali, immobile occupato abusivamente, esercizio di attività culturale o sportiva non commerciale, ecc.);

• L’identificativo catastale dell’immobile;

• Le eventuali variazioni intervenute, come la cessazione dell’attività che legittimava l’agevolazione o la modifica della destinazione d’uso.

Un caso emblematico è rappresentato dall’esenzione prevista per gli immobili occupati abusivamente (art. 1, comma 759, lett. g-bis, della Legge n. 160/2019): per poterla applicare è obbligatorio presentare denuncia penale e comunicare la situazione mediante dichiarazione IMU.

Attenzione: la mancata presentazione della dichiarazione comporta la decadenza automatica dal beneficio, con la conseguente emissione di accertamenti IMU e sanzioni per omesso pagamento.

Immobili occupati e immobili inagibili

Uno dei nodi più delicati e dibattuti in ambito IMU riguarda la tassazione degli immobili non utilizzabili a causa di occupazioni abusive o eventi straordinari, come terremoti e alluvioni. Per il 2025, la normativa e la giurisprudenza offrono chiarimenti e nuove esenzioni che il contribuente deve conoscere per evitare di pagare imposte non dovute.

IMU su immobili occupati abusivamente

In base all’art. 1, comma 759, lettera g-bis, della Legge n. 160/2019, e come confermato dalla Cassazione n. 18938/2025, l’IMU non è dovuta per immobili occupati da soggetti terzi senza titolo. Tuttavia, per ottenere l’esenzione, è indispensabile che il proprietario abbia sporto denuncia penale per reati come:

• Art. 614 c.p. – Violazione di domicilio;

• Art. 633 c.p. – Invasione di edifici o terreni.

In questi casi, il contribuente deve presentare dichiarazione IMU indicando la situazione e allegando copia della denuncia o della documentazione che attesti la perdita di disponibilità dell’immobile.

IMU su immobili inagibili per eventi calamitosi

Sono esenti dall’IMU fino al 31 dicembre 2025 i fabbricati dichiarati inagibili situati nelle zone colpite dal sisma del Centro Italia e in alcune aree dell’Abruzzo. Una novità del 2025 è l’estensione dell’esenzione fino al 31 dicembre 2026per immobili alluvionati in Emilia-Romagna e Toscana, se:

• Dichiarati inagibili da apposite perizie o atti tecnici;

• Soggetti a ordinanza di sgombero da parte delle autorità locali.

In entrambi i casi, è obbligatorio presentare dichiarazione IMU con documentazione allegata, come verbali di sopralluogo, ordinanze comunali o perizie asseverate.

Anche in presenza dei requisiti oggettivi (occupazione o inagibilità), l’assenza della dichiarazione può comportare la perdita dell’esenzione e l’obbligo di pagamento.

Come calcolare il saldo IMU 

Il calcolo del saldo IMU 2025 non è un semplice “secondo versamento” uguale a quello di giugno, ma un vero ricalcolo complessivo basato sulle aliquote definitive approvate dai Comuni entro il 28 ottobre 2025. Per questo motivo, il saldo può essere superiore o inferiore rispetto all’acconto, in base a eventuali variazioni deliberate nel frattempo.

I passaggi fondamentali per il calcolo:

1. Verifica della rendita catastale: è il valore di base da cui partire. Va rivalutata del 5% e poi moltiplicata per i coefficienti catastali (che variano in base alla categoria dell’immobile: abitazioni, uffici, negozi, terreni, ecc.).

2. Applicazione dell’aliquota comunale definitiva: i Comuni possono differenziare le aliquote per:

   • Prime case di lusso (cat. A1, A8, A9);

   • Seconde case;

   • Immobili locati;

   • Fabbricati produttivi (cat. D);

   • Terreni agricoli o edificabili.

3. Sottrazione dell’acconto versato a giugno: il saldo da pagare entro il 16 dicembre è la differenza tra l’importo totale dovuto per l’intero anno e l’acconto già corrisposto.

4. Verifica delle eventuali agevolazioni comunali: alcune amministrazioni prevedono riduzioni per immobili in comodato gratuito a parenti, per immobili locati a canone concordato, o per le imprese che rispettano determinati requisiti ambientali, sociali o di utilità pubblica.

Le aliquote definitive possono essere consultate nel Portale del Dipartimento delle Finanze del MEF, che le pubblica in forma ufficiale ogni anno. In caso di mancata delibera, si applicano le aliquote dell’anno precedente.

Suggerimento pratico: per evitare errori di calcolo, è utile utilizzare i software messi a disposizione da CAF, studi professionali o dallo stesso Comune. In alternativa, è possibile affidarsi a un commercialista per un controllo completo e personalizzato.

Modalità di pagamento

Il saldo IMU 2025 deve essere versato entro il 16 dicembre 2025, utilizzando esclusivamente i modelli F24 o, in alternativa, tramite il bollettino postale dedicato all’IMU, disponibile presso gli uffici postali. È importante seguire le modalità corrette per non incorrere in errori formali che potrebbero comportare l’invalidazione del versamento.

Modalità di pagamento:

• Modello F24: il metodo più usato, anche per compensare eventuali crediti fiscali (IRPEF, IVA, ecc.). Va compilato indicando:

  • il codice catastale del Comune;

  • il codice tributo IMU specifico in base alla tipologia di immobile (es. 3918 per abitazioni diverse dalla principale, 3916 per aree fabbricabili, ecc.);

  • l’anno di riferimento (2025);

  • l’importo dovuto a saldo.

• Bollettino postale IMU: da utilizzare in alternativa all’F24, solo se non si intende compensare con crediti.

Il versamento può essere effettuato:

• tramite home banking o sportello bancario;

• tramite intermediari abilitati (CAF, commercialisti, patronati);

• direttamente online tramite il sito del proprio Comune, se previsto.

Sanzioni per omesso o tardivo versamento

Se il saldo IMU non viene versato nei termini o viene pagato in misura insufficiente, si applicano le sanzioni previste dal ravvedimento operoso, calcolate in base al tempo trascorso dalla scadenza:

• Ravvedimento sprint (entro 14 giorni): sanzione dello 0,1% per ogni giorno di ritardo;

• Ravvedimento breve (entro 30 giorni): sanzione dell’1,5%;

• Ravvedimento medio (entro 90 giorni): sanzione dell’1,67%;

• Ravvedimento lungo (entro 1 anno): sanzione del 3,75%.

In aggiunta alla sanzione, si applicano gli interessi legali maturati (allo 0,25% annuo nel 2025, salvo aggiornamenti).

La regolarizzazione è possibile solo prima della ricezione di un atto di accertamento. In caso contrario, le sanzioni possono arrivare fino al 30% dell’importo non versato.

Conclusione

Il saldo IMU 2025 rappresenta una delle scadenze fiscali più rilevanti dell’anno per milioni di contribuenti italiani. Come abbiamo visto, si tratta di un adempimento che va ben oltre il semplice pagamento: richiede attenzione alle delibere comunali, conoscenza delle esenzioni, aggiornamento sulle novità giurisprudenziali e consapevolezza delle responsabilità dichiarative.

Sottovalutare aspetti come la presentazione della dichiarazione IMU, la corretta applicazione delle aliquote, o la perdita di disponibilità di un immobile può comportare non solo errori di pagamento, ma anche accertamenti e sanzioni.

È quindi fondamentale:

• Verificare con precisione la situazione catastale e fiscale del proprio immobile;

• Consultare il sito del proprio Comune o del MEF per conoscere le aliquote definitive;

• Presentare eventuali dichiarazioni in caso di esenzioni, cambi di uso o situazioni particolari (come inagibilità o occupazioni abusive);

• Agire in tempo, sfruttando il ravvedimento operoso in caso di ritardi o dimenticanze.

Rivolgersi a un commercialista esperto in fiscalità immobiliare può fare la differenza tra un adempimento corretto e un potenziale contenzioso. Inoltre, conoscere i propri diritti, come nel caso delle esenzioni per eventi calamitosi o per determinate categorie di contribuenti, consente anche di risparmiare legalmente sulle tasse.

In un contesto normativo in continua evoluzione, affrontare l’IMU con competenza e tempestività è il miglior modo per proteggere il proprio patrimonio e rispettare le regole.