Estromissione dell’immobile dalla ditta individuale: guida alla emissione dell’autofattura, casi con o senza imputazione dell’Iva
Caso Reale: una ditta individuale ha annotato nel registro dei cespiti un bene immobile strumentale, riscattato nel giugno del 2017 da un contratto di leasing, per il quale l’imprenditore vuole beneficiare dell’estromissione agevolata versando l’imposta sostitutiva dell’8%, con un risparmio fiscale lecito atteso del 35%. Deve emettere autofattura? L’operazione va assoggettata ad Iva o è irrilevante?
Con la manovra di bilancio 2019, legge 145 del 30 dicembre 2018, il legislatore ha disciplinato ed introdotto una nuova formula per l’estromettere immobili strumentali intestati ad una ditta individuale (prescindere dal regime contabile adottato) ed intestarli alla persona fisica. In particolare, l’imprenditore in oggetto ha il diritto di estromettere dal patrimonio cespiti legato alla partita Iva l’immobile strumentale per destinazione o per natura, purché posseduto alla data del 31 ottobre 2018.
Tale beneficio risiede nel fatto che il contribuente applica alla plusvalenza (differenza tra valore normale e valore fiscale del bene estromesso) un’imposta sostitutiva dell’IRPEF, addizionali ed IRAP, con aliquota dell’8% da versare in due rate (il 60% entro il 30.11.2019 ed il 40% entro il 16.06.2020).
Computo della Plusvalenza
Ai sensi degli articoli 43 e 52 del DPR 917 del 1986, TUIR, la plusvalenza in via generale si determina come differenza tra il valore normale e quello fiscale dell’immobile strumentale oggetto di estromissione, però, onde perseguire un risparmio lecito d’imposta consigliamo di determinare il valore catastale, con cui sostituire il valore normale, a cui sottrarre quello fiscale e determinare la base imponibile alla quale applicare l’imposta sostitutiva, infatti, nella quasi totalità dei casi lavorati, il valore catastale è sempre stato inferiore al valore normale/venale.
Adempimenti e comportamento concludente
Il beneficio non è automatico, è propedeutico il comportamento concludente dell’imprenditore, da attuare entro la data del 31 maggio 2019 (con effetto retroattivo dal 1° gennaio 2019) con dismissione dell’immobile dal registro cespiti (ditta individuale in regime semplificato), successivamente la scelta si perfeziona solo con l’indicazione in dichiarazione dei redditi, Unico PF 2020 redditi 2019, dei citati valori normale e fiscale e dell’imposta sostitutiva. Si può procedere ad estromissione anche in assenza di base imponibile o di base imponibile nulla, come previsto dalla circolare dell’Agenza delle Entrate n. 26/E del 2016.
N.B. in caso di ditta individuale in regime ordinario, la dismissione deve essere annotata nel libro giornale, non oltre la data del 31.05.2019.
Come versare l’imposta sostitutiva
L’imposta sostitutiva deve essere versata tramite F24 in due rate:
1. il 60% entro il 30.11.2019;
2. il 40% entro il 16.06.2020.
L’omesso o parziale versamento dell’imposta sostitutiva può essere ravveduto.
Come emettere autofattura, con o senza Iva
Ai fini Iva, l’operazione realizza una fattispecie di destinazione a finalità estranee all’esercizio d’impresa dell’immobile, ai sensi dell’articolo 2, del comma 2, n. 5) del D.P.R. n. 633 del 1972 a norma del quale è da considerarsi cessione di beni la destinazione di beni all’uso o al consumo personale o familiare dell’imprenditore o ad altre finalità estranee all’impresa con esclusione di quelli per i quali non è stata operata, all’atto dell’acquisto, la detrazione dell’imposta di cui all’art. 19). Ne consegue che, come avviene nella fattispecie dell’autoconsumo, anche in caso di estromissione occorrerà procedere all’emissione di un’autofattura con l’indicazione del valore normale dei beni, dell’aliquota IVA e della relativa imposta ed annotata nel registro delle fatture emesse. Al riguardo, nella menzionata Circolare n. 26/E/2016 è stato precisato che rileva agli effetti dell’imposta sul valore aggiunto l’estromissione di immobili per i quali l’impresa abbia detratto, integralmente o parzialmente, l’IVA addebitatale in via di rivalsa al momento dell’acquisto mentre esula dall’ambito applicativo IVA l’estromissione di beni per i quali era preclusa la detrazione dell’IVA all’atto dell’acquisto.
Nella considerazione, poi, che l’estromissione riguarda beni immobili strumentali, ossia beni ammortizzabili, occorre verificare se si renda necessario operare la rettifica d’IVA disciplinata dall’art. 19- bis 2 del D.P.R. 633/1972. A tal proposito, si ricorda che l’obbligo di operare la rettifica dell’IVA detratta al momento dell’acquisto e le modalità con le quali va operata dipende dal regime con il quale il bene ammortizzabile è stato acquistato e dalla circostanza che l’estromissione avvenga nel corso del relativo periodo di tutela fiscale. Si ricorda che la rettifica va operata con riferimento a tanti decimi quanti sono gli anni mancanti al compimento del periodo di tutela fiscale – Circolare n. 26/E/2016.