Guida fiscale agli affitti e locazioni di immobili commerciali ed adibiti ad alberghi hotel e bed and breakfast

Nel cuore della stagione turistica, arriva una notizia importante per tutto il comparto turistico-ricettivo: con la legge di conversione del Decreto Omnibus, il Governo ha stanziato nuove risorse destinate all’efficientamento energetico e sismico degli alloggi riservati ai lavoratori del settore. Un provvedimento che non solo punta a migliorare la qualità dell’abitare per chi lavora nel turismo, ma che rappresenta anche un’occasione concreta per le imprese del settore di valorizzare i propri asset immobiliari, accedere a contributi a fondo perduto e migliorare la competitività del sistema ricettivo italiano.

Il turismo è uno dei pilastri dell’economia nazionale, ma soffre spesso per la mancanza di manodopera qualificata e per le difficoltà legate alla gestione del personale stagionale. Questo incentivo, inserito nell’art. 13-ter del Decreto Omnibus, intende rispondere a un bisogno reale: offrire soluzioni abitative efficienti e sicure per i lavoratori, agevolando le imprese che decidono di investire in questo ambito.

In questo articolo approfondiremo chi può beneficiare dei contributi, quali interventi sono ammessi, quali sono le condizioni da rispettare e le tempistiche previste dalla norma, analizzando anche i vantaggi fiscali e strategici collegati a questa misura.

Le misure del Decreto Omnibus

Con l’articolo 14 del Decreto Omnibus, il Governo ha introdotto un importante pacchetto di misure urgenti finalizzate a migliorare il benessere abitativo dei lavoratori del comparto turistico-ricettivo. Si tratta di un intervento strategico che mira a rendere più attrattivo il settore, contrastare la carenza cronica di manodopera stagionale e permanente, e allo stesso tempo favorire una maggiore sostenibilità delle strutture ricettive italiane.

Il cuore della norma è costituito da contributi diretti e misure di sostegno alla locazione. Le imprese del settore potranno infatti beneficiare di risorse pubbliche per costruire, riqualificare o migliorare energeticamente e sismicamente gli alloggi destinati ai propri dipendenti, oltre che per offrire canoni d’affitto calmierati e accessibili, con una riduzione minima del 30% rispetto al valore medio di mercato.

Le risorse complessive stanziate ammontano a:

• 22 milioni di euro nel 2025 per investimenti immobiliari;

• 16 milioni di euro annui per il 2026 e 2027;

• 22 milioni di euro all’anno (dal 2025 al 2027) per sostenere l’affitto agevolato degli alloggi per i lavoratori.

Obiettivo dichiarato: garantire condizioni abitative dignitose e sostenibili ai lavoratori del turismo e della ristorazione, incentivando allo stesso tempo le imprese a investire in immobili destinati al personale. Una misura che si inserisce perfettamente nella logica del PNRR, puntando non solo alla crescita economica, ma anche al miglioramento del welfare aziendale e della qualità della vita.

Beneficiari e requisiti

Il pacchetto di incentivi previsto dal Decreto Omnibus non è rivolto indistintamente a tutte le imprese, ma è pensato per sostenere in modo mirato i soggetti che operano nel settore turistico-ricettivo e della ristorazione.

In particolare, possono beneficiare dei contributi:

• le imprese che gestiscono alloggi o residenze per lavoratori del turismo, anche non in via imprenditoriale, purché rispettino le condizioni di legge;

• i gestori di strutture turistico-ricettive come alberghi, villaggi turistici, campeggi, residence e simili;

• i gestori di esercizi di somministrazione di alimenti e bevande, ovvero bar, ristoranti e attività assimilate, come definiti dall’art. 5 della Legge 287/1991;

• le cooperative che forniscono servizi connessi all’ospitalità o alla gestione degli alloggi per i lavoratori del comparto.

Una novità importante introdotta in sede di conversione del decreto è proprio l’estensione dei benefici anche alle imprese che non gestiscono in via imprenditoriale gli alloggi, ma che comunque rispettino i requisiti minimi che saranno stabiliti da un decreto attuativo del Ministero del Turismo. Questa apertura consente di includere una platea più ampia di soggetti, come piccole realtà familiari o cooperative sociali, favorendo una maggiore capillarità degli interventi.

Tra le condizioni principali per l’accesso ai contributi si evidenzia l’obbligo, da parte dei beneficiari, di offrire alloggi in condizioni agevolate per almeno 5 anni. Saranno inoltre richiesti il rispetto di standard qualitativi minimi, la tracciabilità dei costi, e l’impegno formale a ridurre i canoni di locazione del 30% rispetto al mercato, come previsto dal futuro decreto ministeriale.

Interventi ammessi e costi finanziabili

Il contributo stanziato dal Governo punta a valorizzare il patrimonio immobiliare destinato ai lavoratori del turismo, sia attraverso interventi strutturali sugli edifici sia mediante misure di sostegno diretto ai costi di affitto. I dettagli saranno chiariti in un decreto attuativo atteso entro 30 giorni dalla conversione in legge del Decreto Omnibus, ma già oggi possiamo delineare le principali aree di intervento previste.

1. Interventi edilizi e di efficientamento

Le risorse potranno essere utilizzate per finanziare:

• costruzione ex novo di alloggi da destinare ai lavoratori del settore;

• ristrutturazione edilizia, anche con cambio di destinazione d’uso;

• riqualificazione energetica e ambientale, inclusi interventi di isolamento termico, installazione di impianti fotovoltaici, sostituzione di infissi, pompe di calore, ecc.;

• miglioramento sismico e adeguamento normativo, soprattutto in zone a rischio.

In sostanza, si tratta di un incentivo alla rigenerazione del patrimonio immobiliare aziendale orientato alla sostenibilità, all’efficienza e alla sicurezza.

2. Affitti calmierati

Accanto agli investimenti sugli immobili, il provvedimento prevede anche il sostegno alla locazione: le imprese potranno ricevere un contributo pubblico per abbattere il canone di affitto degli alloggi offerti ai dipendenti, a condizione che:

• il contratto abbia una durata coerente con l’attività stagionale o permanente del dipendente;

• il canone sia almeno del 30% inferiore al valore medio di mercato nella zona di riferimento;

• l’alloggio rispetti standard minimi di sicurezza e abitabilità, che saranno definiti dal decreto ministeriale.

Si tratta di un doppio binario – investimenti + locazioni agevolate – pensato per agevolare le imprese e migliorare concretamente la condizione abitativa dei lavoratori del comparto, offrendo una leva anche per attrarre e fidelizzare forza lavoro qualificata.

Come funzionerà il contributo

Per trasformare le risorse stanziate in interventi concreti, il Decreto Omnibus prevede l’adozione, entro 30 giorni dalla data di conversione in legge, di un decreto del Ministro del Turismo, che avrà il compito di definire nel dettaglio le modalità di erogazione e gestione dei contributi.

Questo decreto attuativo sarà fondamentale per regolare:

• le tipologie di costi ammissibili, suddivisi tra interventi edilizi e contributi alla locazione;

• le categorie di beneficiari ammissibili, anche in base alla forma giuridica e alle dimensioni dell’impresa;

• le modalità per l’offerta di alloggi a canone calmierato, con durata minima di 5 anni;

• i criteri di assegnazione delle risorse, con priorità probabilmente per zone a forte vocazione turistica e a maggiore pressione abitativa;

• le procedure di controllo, revoca e verifica sull’utilizzo delle risorse;

• i limiti e le soglie di aiuti pubblici nel rispetto della normativa europea sugli aiuti di Stato.

Un punto cruciale è rappresentato dai vincoli di destinazione d’uso: le imprese beneficiarie dovranno mantenere l’alloggio destinato ai lavoratori per almeno cinque anni e documentare il rispetto delle condizioni fissate, come la riduzione del canone e gli standard abitativi minimi. In caso di violazione, il contributo potrà essere revocato, con obbligo di restituzione delle somme percepite.

Questa struttura normativa punta a garantire che le risorse non vengano disperse o utilizzate per fini diversi da quelli previsti. Allo stesso tempo, mette in sicurezza il finanziamento rispetto a possibili contenziosi o criticità legate all’applicazione delle norme sugli aiuti di Stato, che impongono trasparenza, proporzionalità e tracciabilità.

Vantaggi fiscali e strategici 

Il contributo previsto per l’efficientamento degli alloggi dei lavoratori del turismo non è solo un intervento di carattere sociale o abitativo: si tratta di una vera e propria misura economica e strategica, che può generare vantaggi concreti e misurabili per le imprese del comparto turistico-ricettivo.

1. Benefici economici diretti

Grazie ai contributi a fondo perduto, le imprese potranno riqualificare immobili aziendali senza sostenere l’intero carico finanziario.

Questo permette di:

• ridurre i costi di gestione (grazie a interventi di efficientamento energetico);

• migliorare il valore patrimoniale degli alloggi;

• abbattere l’impatto fiscale attraverso una maggiore deducibilità delle spese sostenute;

• contenere il costo del lavoro indiretto, offrendo benefit abitativi che possono sostituire aumenti salariali.

2. Vantaggi strategici e competitivi

Offrire un alloggio sicuro, moderno e a canone agevolato ai lavoratori rappresenta un importante strumento di attrazione e fidelizzazione del personale, in un momento storico in cui la manodopera qualificata nel turismo è sempre più difficile da reperire. Inoltre, un alloggio dignitoso e ben posizionato riduce l’assenteismo, migliora il benessere dei dipendenti e contribuisce a rafforzare la reputazione aziendale.

3. Sostenibilità e innovazione

Investire in efficientamento energetico significa anche adeguarsi alle nuove direttive ambientali europee, anticipando futuri obblighi normativi e potendo accedere ad altri incentivi correlati alla transizione green (come il Fondo Nazionale Turismo o i bandi regionali per la rigenerazione urbana).

In sintesi, questa misura non è solo un incentivo, ma una leva strategica per rilanciare la competitività del sistema turistico nazionale, migliorandone la sostenibilità e la capacità attrattiva.

Impatto sul territorio e sul mercato del lavoro turistico

Uno degli aspetti più rilevanti di questo pacchetto di contributi è la sua capacità di incidere non solo sulle singole imprese, ma anche sull’intero ecosistema turistico locale. In molte aree a vocazione turistica, soprattutto lungo le coste, nei grandi centri storici o in località di montagna, il costo degli alloggi è cresciuto vertiginosamente, rendendo difficile, se non impossibile, per i lavoratori stagionali trovare una sistemazione dignitosa.

Questa situazione ha generato una crisi strutturale del lavoro nel turismo, dove la domanda di manodopera è in crescita ma l’offerta fatica a rispondere. Il contributo introdotto dal Decreto Omnibus rappresenta una risposta concreta e mirata a questa problematica: agendo sul fronte dell’alloggio, si alleggerisce una delle voci di spesa più pesanti per i lavoratori e si rende il settore più attrattivo e sostenibile dal punto di vista occupazionale.

Inoltre, grazie al cofinanziamento pubblico, si incentiva una rigenerazione edilizia capillare, che può avere effetti positivi sul decoro urbano, sulla qualità ambientale delle strutture e sulla sicurezza dei territori. La misura è particolarmente rilevante in vista degli obiettivi del PNRR e della strategia nazionale per il turismo sostenibile, in quanto promuove politiche di lungo periodo basate su inclusione, efficienza e responsabilità sociale d’impresa.

In prospettiva, se ben implementata e accompagnata da una comunicazione efficace, questa iniziativa potrebbe ridefinire il rapporto tra lavoro e territorio nel turismo, stimolando nuovi investimenti, rafforzando il legame tra imprese e comunità locali, e migliorando la qualità dell’accoglienza nel nostro Paese.

Riferimenti normativi

L’incentivo per l’efficientamento degli alloggi dei lavoratori del comparto turistico-ricettivo è disciplinato, in primo luogo, dall’articolo 14 del Decreto-Legge 29 maggio 2024, n. 69 – conosciuto come Decreto Omnibus, pubblicato in Gazzetta Ufficiale n. 124 del 29 maggio 2024. Questo articolo introduce una serie di disposizioni urgenti in materia di turismo, tra cui lo stanziamento di risorse pluriennali per il miglioramento delle condizioni abitative del personale impiegato nel settore.

La norma è stata poi convertita con modificazioni nella Legge di conversione del DL Omnibus, approvata nel mese di luglio 2024, che ha apportato alcuni chiarimenti e integrazioni importanti:

• ha ampliato la platea dei beneficiari, includendo le imprese non imprenditoriali e le cooperative;

• ha previsto l’adozione di un decreto attuativo del Ministero del Turismo entro 30 giorni;

• ha precisato i vincoli minimi per l’accesso ai contributi (durata dell’alloggio agevolato, riduzione del canone, rispetto delle norme sugli aiuti di Stato).

Un altro riferimento normativo importante è rappresentato dall’articolo 5 della Legge 25 agosto 1991, n. 287, che definisce gli esercizi di somministrazione di alimenti e bevande (bar, ristoranti, ecc.) tra i soggetti potenzialmente beneficiari del contributo. Questo allarga ulteriormente la portata della misura, coinvolgendo anche il settore food & beverage, tradizionalmente legato all’industria turistica.

Infine, il provvedimento si inserisce nel più ampio contesto del Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR), con cui condivide l’obiettivo di migliorare la qualità dei servizi turistici, aumentare la resilienza delle imprese e promuovere l’edilizia sostenibile. Il decreto attuativo dovrà necessariamente rispettare i limiti imposti dalla disciplina europea sugli aiuti di Stato, garantendo trasparenza e tracciabilità nell’uso dei fondi pubblici.

Conclusioni

Il contributo previsto dal Decreto Omnibus per l’efficientamento energetico e sismico degli alloggi dei lavoratori rappresenta una misura innovativa e lungimirante, che risponde a una doppia esigenza: migliorare il benessere abitativo del personale turistico e rafforzare la competitività del sistema ricettivo italiano.

In un contesto in cui la carenza di personale stagionale è diventata un’emergenza strutturale, garantire alloggi dignitosi e accessibili non è più un’opzione, ma una scelta strategica indispensabile. Grazie al supporto pubblico, le imprese possono oggi intervenire sul patrimonio immobiliare aziendale, ridurre i costi di gestione e contribuire a creare un settore più attrattivo, sostenibile e resiliente.

La chiave per accedere ai fondi sarà il decreto attuativo del Ministero del Turismo, atteso entro 30 giorni dalla conversione in legge.

È quindi fondamentale che le imprese interessate si attivino subito per:

• verificare la propria idoneità rispetto ai requisiti previsti;

• mappare gli immobili potenzialmente idonei;

• preparare la documentazione tecnica ed economica necessaria per presentare domanda.

Rivolgersi a un commercialista esperto in incentivi per il settore turistico può fare la differenza nel massimizzare i benefici e nel rispettare tutte le condizioni previste dalla normativa, evitando rischi e perdite di tempo.

Questa è un’occasione reale per investire nelle persone, nel territorio e nel futuro del turismo italiano.