Successione immobile e bonus edilizi: quando gli eredi possono usufruire delle detrazioni fiscali

Chi eredita un immobile può anche ereditare i bonus fiscali legati a lavori di ristrutturazione effettuati dal contribuente deceduto? È una domanda che molti si pongono quando si trovano coinvolti in una successione ereditaria. L’Agenzia delle Entrate, con il Principio di Diritto n. 7/2025, ha chiarito un aspetto cruciale su questo tema, destinato ad avere un impatto importante su migliaia di contribuenti.

Infatti, le detrazioni fiscali legate ai cosiddetti bonus edilizi (come il bonus ristrutturazioni) possono rappresentare un vantaggio economico considerevole. Tuttavia, la loro trasferibilità agli eredi non è automatica, e dipende da condizioni ben precise. La novità è che ora, con questo nuovo principio, l’Amministrazione fiscale ha fissato dei paletti chiari: solo l’erede che detiene materialmente e direttamente l’immobile può beneficiare delle detrazioni non ancora godute dal de cuius.

Questo chiarimento è fondamentale per evitare errori, ma soprattutto per pianificare correttamente una successione, sia dal punto di vista fiscale che patrimoniale.

Nell’articolo vedremo quali sono le regole attuali, cosa prevede l’articolo 16-bis del TUIR, come si trasmettono le detrazioni e cosa rischia chi le applica senza averne diritto.

Condizioni per subentrare nei bonus edilizi

Con il Principio di Diritto n. 7/2025, l’Agenzia delle Entrate ha messo nero su bianco un concetto già anticipato in precedenti documenti di prassi, come la Circolare n. 17/E del 2023: per poter usufruire delle detrazioni fiscali residue legate a interventi edilizi (bonus ristrutturazioni, superbonus, ecobonus, bonus verde), l’erede deve detenere materialmente e direttamente l’immobile oggetto dell’agevolazione.

Cosa significa in concreto? Che l’erede non può fruire della detrazione se, nell’anno fiscale di riferimento, l’immobile risulta locato o dato in comodato a terzi, anche solo per pochi mesi. La detenzione deve essere continua e diretta per l’intero anno solare, dal 1° gennaio al 31 dicembre. Se questa condizione non viene rispettata, la quota di detrazione relativa a quell’anno va persa.

Tuttavia, l’Agenzia precisa un dettaglio importante: non è necessario che l’erede detenga l’immobile già nell’anno in cui si apre la successione. Ciò che conta è la detenzione nell’anno in cui si intende applicare la detrazione. Ad esempio, se l’immobile viene liberato dalla locazione nel 2026, e un erede inizia a viverci stabilmente, potrà iniziare a detrarre le rate residue a partire da quell’anno.

Nel caso in cui siano più eredi a detenere direttamente l’immobile, il bonus fiscale sarà ripartito proporzionalmente in base alla quota e alla durata della detenzione per ciascun anno. Un altro chiarimento utile per evitare errori nella compilazione della dichiarazione dei redditi.

Articolo 16-bis del TUIR

Alla base del meccanismo delle detrazioni fiscali per lavori edilizi c’è l’articolo 16-bis del TUIR (Testo Unico delle Imposte sui Redditi), che disciplina in maniera dettagliata le agevolazioni fiscali per interventi di recupero del patrimonio edilizio. Questo articolo è il fondamento normativo non solo del classico bonus ristrutturazioni, ma anche di altre agevolazioni connesse, come il bonus verde e alcune forme di ecobonus.

Secondo quanto previsto dal TUIR, la detrazione spettante al contribuente che sostiene le spese per lavori di ristrutturazione su unità immobiliari residenziali è pari al 36%, elevabile al 50% in determinati casi. Le spese agevolabili sono quelle sostenute per interventi su abitazioni singole o su parti comuni di edifici condominiali, purché si tratti di immobili a destinazione residenziale.

Quando però l’immobile oggetto di lavori viene trasferito, a titolo oneroso (compravendita) o gratuito (successione o donazione), e quote residue di detrazione non ancora utilizzate possono essere trasferite al nuovo titolare, ma solo se ricorrono precise condizioni. Nel caso della successione ereditaria, le detrazioni spettano unicamente all’erede che detiene direttamente l’immobile, come chiarito più volte dalla prassi dell’Agenzia.

È bene ricordare che, in assenza di un accordo tra le parti, il diritto alla detrazione segue la proprietà o il possesso materiale dell’immobile. In altre parole, non basta essere eredi o comproprietari: per fruire del bonus è necessario abitare realmente l’immobile o detenerlo con continuità per tutto l’anno fiscale.

Principio di Diritto n. 7/2025

Uno dei chiarimenti più significativi introdotti dall’Agenzia delle Entrate con il Principio di Diritto n. 7/2025 riguarda i casi in cui, al momento dell’apertura della successione, l’immobile oggetto della detrazione risulta affittato o dato in comodato a terzi. In queste situazioni, anche se gli eredi subentrano formalmente nella proprietà dell’immobile, non possono beneficiare della quota di detrazione spettante per quell’anno.

La regola è chiara: la detenzione materiale e diretta dell’immobile deve sussistere per l’intero periodo d’imposta (dal 1° gennaio al 31 dicembre). Non è sufficiente diventare proprietari: serve un uso effettivo e diretto del bene, inteso come abitazione propria o comunque uso personale esclusivo.

Se, ad esempio, al momento della morte del de cuius l’immobile è dato in locazione a un terzo, nessun erede potrà usufruire della quota di detrazione relativa all’anno in corso, nemmeno se l’affitto si conclude a metà anno. In questi casi, la quota annuale va persa definitivamente. Tuttavia, le quote residue degli anni successivi potranno essere utilizzate dall’erede che, cessata la locazione o il comodato, assumerà la detenzione diretta e materiale dell’immobile.

Questo chiarimento ha importanti conseguenze pratiche. È infatti frequente che gli immobili ereditati siano già oggetto di contratti di affitto o comodato. In tali casi, conviene pianificare con attenzione la gestione dell’immobile, valutando l’eventuale risoluzione anticipata del contratto se si intende usufruire dei benefici fiscali. Ricordiamo che questi possono arrivare fino a tanti migliaia di euro, distribuiti su più anni.

Detenzione successiva all’eredità

Un punto fondamentale ribadito dall’Agenzia delle Entrate è che l’erede può iniziare a beneficiare delle detrazioni residue anche in anni successivi all’apertura della successione, a condizione che in quegli anni detenga materialmente e direttamente l’immobile per tutto il periodo d’imposta. Questo significa che non è necessario abitare l’immobile già nell’anno in cui si eredita, ma è sufficiente acquisirne l’uso esclusivo in un anno fiscale successivo.

Ecco un esempio concreto: Tizio muore nel 2025, e lascia un appartamento in cui aveva eseguito lavori di ristrutturazione. Nessun erede può usufruire della detrazione per il 2025, perché l’immobile è affittato. Ma se nel 2026 l’affitto termina e uno degli eredi prende possesso diretto dell’abitazione, potrà iniziare a beneficiare delle rate residue a partire da quell’anno.

La normativa richiede però una condizione imprescindibile: la detenzione deve durare per l’intero anno fiscale, cioè dal 1° gennaio al 31 dicembre. Se l’erede subentra nella detenzione a metà anno, la quota di detrazione per quell’anno viene persa.

Inoltre, se più eredi detengono l’immobile nello stesso anno il beneficio fiscale va ripartito in base alla detenzione effettiva. Questa suddivisione può cambiare di anno in anno, seguendo le variazioni nella detenzione materiale del bene. Anche in questo caso, la regola non guarda tanto alla proprietà, quanto all’uso concreto dell’immobile.

Questo approccio, seppur rigido, ha il pregio di evitare abusi e consente un’applicazione coerente e controllabile delle agevolazioni fiscali previste.

Superbonus, Ecobonus e Bonus Verde

Uno dei passaggi più importanti del Principio di Diritto n. 7/2025 riguarda l’estensione delle regole sulla successione e detenzione anche ad altri bonus edilizi.

L’Agenzia delle Entrate chiarisce infatti che i principi esposti non si applicano soltanto al bonus ristrutturazioni previsto dall’articolo 16-bis del TUIR, ma anche alle detrazioni relative a:

• Superbonus (art. 119 D.L. 34/2020)

• Ecobonus (interventi di riqualificazione energetica)

• Bonus verde (interventi su giardini e aree esterne)

Questo significa che anche per queste tipologie di detrazione, le rate residue non fruite dal defunto possono essere utilizzate dagli eredi solo se sussiste la detenzione materiale e diretta dell’immobile. In caso contrario, per gli anni in cui manca questa condizione, le detrazioni si perdono definitivamente.

Un esempio pratico: se un contribuente deceduto aveva iniziato a fruire del superbonus in dieci rate annuali, gli eredi potranno godere solo delle rate future, ma esclusivamente se uno di loro vive effettivamente nell’immobile o lo detiene direttamente per tutto l’anno fiscale di riferimento. Se l’immobile resta locato o in comodato, nessuna detrazione spetta per quell’anno.

Questa estensione non è banale. I bonus come il superbonus possono arrivare a coprire fino al 110% delle spese, e perdere anche solo una rata può significare migliaia di euro di agevolazioni in meno. Diventa quindi fondamentale gestire con attenzione la fase post-successione, valutando se e quando entrare in detenzione diretta per non perdere il beneficio fiscale.

Come gestire le detrazioni residue

Nel caso in cui un immobile oggetto di bonus edilizi venga ereditato da più soggetti, è fondamentale comprendere bene chi può effettivamente usufruire delle detrazioni residue e come vanno ripartite.

L’Agenzia delle Entrate, attraverso il Principio di Diritto n. 7/2025, specifica che il diritto alla detrazione non spetta a tutti gli eredi indistintamente, ma solo a quelli che detengono materialmente e direttamente l’immobile per l’intero anno di riferimento.

In presenza di più eredi, possono verificarsi diverse situazioni:

• Solo uno degli eredi detiene l’immobile → in questo caso, solo lui può beneficiare dell’intera quota annuale della detrazione.

• Due o più eredi convivono nell’immobile → la detrazione si suddivide proporzionalmente tra loro in base alla durata e modalità della detenzione nell’anno.

• Nessun erede detiene l’immobile (es. è locato a terzi) → la detrazione non spetta a nessuno per quell’anno, e la quota viene persa.

Un errore comune è quello di ritenere che la detrazione debba essere suddivisa in automatico in base alla quota di eredità. Questo non è corretto: la ripartizione va fatta in base all’effettiva detenzione, non alla mera titolarità della proprietà.

Per evitare problematiche, è consigliabile che gli eredi definiscano accordi chiari, anche in forma scritta, su chi deterrà l’immobile e chi potrà beneficiare delle detrazioni. Questo è particolarmente utile quando si vuole ottimizzare la fruizione dei bonus o evitare contestazioni in sede di dichiarazione dei redditi.

Inoltre, se nel corso degli anni cambia l’erede che detiene l’immobile, il diritto alla detrazione si adeguerà di anno in anno, seguendo le modifiche della detenzione materiale. Questo richiede un monitoraggio puntuale e una corretta gestione dei documenti per non commettere errori.

Conclusioni

La normativa e i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate con il Principio di Diritto n. 7/2025 mettono in evidenza un principio chiave: ereditare un immobile non significa automaticamente ereditare i relativi bonus edilizi. Per poter beneficiare delle rate residue di detrazione, è necessario rispettare requisiti precisi, primo fra tutti la detenzione materiale e diretta dell’immobile per l’intero anno fiscale di riferimento.

Questo comporta la necessità di valutare con attenzione la gestione dell’immobile dopo la successione. Se l’immobile è affittato o in comodato, la detrazione per quell’anno si perde. Se invece uno degli eredi entra in possesso diretto, può iniziare a recuperare le quote residue, a partire dall’anno in cui questa detenzione ha inizio. In presenza di più eredi, è fondamentale suddividere correttamente le detrazioni in base alla detenzione effettiva e non alle semplici quote ereditarie.

Chi si trova a ereditare immobili con lavori edilizi in corso o conclusi dovrebbe, quindi, verificare attentamente lo stato delle detrazioni residue, i contratti in essere (locazione o comodato), e pianificare insieme a un consulente fiscale le strategie più efficaci per non perdere i vantaggi previsti dalla legge.

Affidarsi a un commercialista esperto in materia di fiscalità immobiliare può fare la differenza tra ottenere migliaia di euro di agevolazioni o rinunciarvi inconsapevolmente per errori evitabili.