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mercoledì 8 Febbraio 2023

Impairment Test: Avviamento e parere di congruità

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Quando il professionista è incaricato di assistere gli amministratori nella redazione o di redigere il bilancio secondo i principi contabili internazionali, deve saper applicare il principio IAS 36 e descrivere correttamente nelle note al bilancio gli effetti relativi.   

 Impairment: Avviamento e parere di congruità

Quando il professionista è incaricato di assistere gli amministratori nella redazione o di redigere il bilancio secondo i principi contabili internazionali, deve saper applicare il principio IAS 36 e descrivere correttamente nelle note al bilancio gli effetti relativi. In alcune casi può essere chiamato ad esprimere parere di congruità su avviamento e valori imputati in bilancio a seguito di perizia esterna, in tali ipotesi Il ruolo del professionista si modifica nel senso che deve recepire la perizia ricevuta e, dopo averla analizzata per logica e congruità, deve effettuare il confronto dei dati emersi con quelli relativi al valore contabile del bene in bilancio, applicando le eventuali svalutazioni del caso in base a quanto stabilito da IAS 36. Il valore di mercato a sua volta va comparato con il valore netto contabile alla data e, se inferiore, il valore contabile deve essere svalutato per impairment.

 

Estratto e sintesi di un parere di congruità sulla valutazione di un Compendio Immobiliare a seguito di una perizia giurata, oggetto di valutazione per impairment.

Commento agli immobili e alle valutazioni

Sintetica descrizione dell’immobile

Si tratta di un compendio immobiliare costituito da  due fabbricati commerciali edificati su un piano fuori terra realizzati con strutture prefabbricate in cemento armato  oltre ad aree esterne adibite a parcheggio per spazi per la manovra. Nel dettaglio il complesso produttivo dispone di mq 10. 000 coperti oltre ad un’area esclusiva destinata a parcheggio pari a mq 5. 000.

Il complesso industriale è posto a ridosso del  GRA di Roma, Uscita 21, caratterizzata da altissimo transito e facile accessibilità.

La  proprietà  si  presenta  complessivamente  in  condizioni  sufficienti  di manutenzione e conservazione.

Criterio di valutazione adottato nella stima degli esperti indipendenti

La stima di riferimento è stata sviluppata con il metodo comparativo (si è tenuto conto di quanto emerso dall’OMI e dall’Agenzia del Territorio, ponderando i risultati con perizie di Agenzie Immobiliari di primario livello nazionale), in base al quale il valore degli edifici, nel rispetto delle destinazioni d’uso, deriva dal confronto con le quotazioni correnti di mercato relative ad immobili assimilabili, con un processo di «aggiustamento» che, da un lato, tiene conto delle peculiarità dell’immobile, dall’altro, degli elementi che potrebbero limitare la commerciabilità  dei  fabbricati  rispetto  alle  corrispondenti  caratteristiche  dei comparables, non dimeno Nel  caso  specifico  il  valore  del  complesso  industriale  è  stato  determinato sviluppando il valore dei fabbricati commerciali ed uffici annessi, apprezzando nei valori espressi le aree di pertinenza (piazzali, vie di transito, di movimentazione e di sosta automezzi, parcheggi).

 

Congruità del valore di mercato

Abbiamo analizzato i parametri unitari assunti, inclusi i prezzi unitari adottati  alla  luce  delle  diverse  destinazioni d’uso,  finiture  e  condizioni  di manutenzione  e  conservazione  degli  stessi,  reputandoli  fondamentalmente allineati con le quotazioni del mercato locale.

Conclusione

In  conclusione  in  base  a  quanto  poc’anzi  riferito,  il  valore  di  mercato  del complesso industriale in esame dichiarato in perizia di € 8. 500. 000 non risulta essere congruo e stimiamo un valore prudenziale di € 6. 000. 000.

 

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Dott. Alessio Ferretti

 

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Dott. Alessio Ferretti
Mission: Risolvere problemi, il principale consiste nel drenare liquidità rispettando la normativa fiscale italiana, la migliore al mondo. Tributarista Qualificato Lapet ai sensi della Legge 4/2013, referente di Networkfiscale.com, Commercialista.it, Commercialista.com, amministratore e consigliere in varie società. Dottore Commercialista ODCEC di Roma nr di iscrizione AA12304 Presto assistenza in operazioni tributarie e nella Contabilità in Cloud, in ogni Regione ed Isola Italiane, aziende ed industrie, enti non profit (APS, ASD, SSD e ODV) e prima ancora nuclei familiari, tutelandone redditi e patrimoni immobiliari. Opero abitualmente coordinando team per operazioni di due diligence, contabile, fiscale, immobiliare, del lavoro, finanziaria, giudiziaria, legale ed ambientale, con riservatezza ed efficienza. Ho redatto piani di risanamento aziendale nel settore turistico ricettivo (Hotel e Ristoranti), vitivinicolo ed enologico (Società Cooperative Agricole a Responsabilità Limitata). Assisto da circa 20 anni famiglie e società nel settore immobiliare, dall'acquisto dei terreni edificabili, alle operazioni di finanziamento mediante il canale creditizio, verificando computi tecnici, cronoprogrammi, la corretta applicazione del Reverse Charge IVA, il monitoraggio costi e conti nelle fasi di scavo, sbancamento, palificazione, cemento armato, impiantistica, tamponatura, agibilità. Oltre alla consulenza contrattuale nelle operazioni di compravendita immobiliare. Assisto gruppi nel settore editoriale tradizionale ed online, ed ho esperienza nella progettazione, apertura e gestione di ecommerce, nelle fasi di marketing e gestione delle campagne pubblicitarie on line. Assisto gruppi nel settore ludico (sale Bingo, newslot, vlt, sale ristoranti, tabacchi, bar). Attraverso la contabilità in cloud, installiamo il nostro programma contabile al cliente, customizzando, ossia personalizzando il piano dei conti alla propria realtà ed esigenze, creando causali che richiamate generano in automatico le scritture contabili, con conti da noi creati ed incolonnati nel dare o nell'avere, formiamo la o le risorse umane del cliente ad inserire direttamente i dati, onde avere bilancio aggiornato in tempo reale, da noi revisionato in ambiente condiviso. In questo modo si conoscono e monitorano i flussi finanziari e reddituali in itinere, conoscendo impatto fiscale e previdenziale in corso d'anno, senza sorprese a giugno/luglio dell'anno successivo. “Ignoranti quem portum petat nullus suus ventus est.” Lucius Annaeus Seneca “Nessun vento ti è favorevole, se non sai verso quale porto sei diretto”. Lucio Anneo Seneca o Seneca il Giovane (Corduba, 4 a.C. – Roma, 65) I miei maestri a cui sono e sarò sempre grato sono stati mio padre, Danilo Ferretti, Il Dott. Donato Montanaro (a suo tempo Direttore di vari Uffici dell'Agenzia delle Entrate) ed il Dottor Giuseppe Savella, i quali mi hanno consentito di maturare esperienza umana e professionale senza pari, sia con la visione del privato che del pubblico verso famiglie ed aziende. Dal 19.04.2010 al 30.04.2013 ho avuto il piacere e la responsabilità di presiedere la Commissione Bilancio e Patrimonio del Comune di Grottaferrata (Roma) e di ricoprire il ruolo di consigliere comunale di maggioranza, alla prima candidatura eletto terzo su 364 candidati. Diploma di Laurea conseguito alla Luiss Guido Carli di Roma, in Economia & Commercio, sotto indirizzo giuridico professionale.

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