AGENZIA DELLE ENTRATE
Nella cessione onerosa di quote immobiliari tra comproprietari, l’eventuale plusvalenza connessa agli interventi Superbonus va ricostruita separando la provenienza delle singole quote. Con la risposta a interpello n. 158/2026, pubblicata il 10 agosto 2026, l’Agenzia delle Entrate chiarisce che l’esclusione prevista per la quota acquisita per successione non si estende alle quote acquistate con un titolo diverso. Nel caso esaminato, inoltre, le cedenti non possono aumentare il proprio costo con le spese dei lavori sostenute integralmente da un altro comproprietario.
Il chiarimento riguarda una fattispecie concreta e si fonda sui fatti dichiarati nell’istanza. È però particolarmente rilevante quando, prima dell’atto, occorre ricostruire quote di diversa provenienza, documenti storici di acquisto e attribuzione effettiva delle spese agevolate. Se la cessione è vicina e la bozza dell’atto o il corrispettivo sono già in definizione, è utile coinvolgere un commercialista prima della firma per esaminare la documentazione disponibile e impostare il calcolo sulla singola posizione del cedente.
In sintesi
- La risposta n. 158/2026 esamina la prevista cessione, nel 2026, di quote a favore dell’altro comproprietario di un immobile interessato da lavori agevolati con Superbonus 110%.
- Per un immobile acquisito solo in parte per successione, l’esclusione dall’ambito dell’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR riguarda la plusvalenza riferibile alla sola quota successoria.
- Le quote acquisite con titolo diverso dalla successione restano da considerare pro quota nella determinazione della plusvalenza prevista dalla disposizione richiamata.
- Se non è possibile individuare il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, la risposta ammette l’utilizzo di una perizia giurata redatta da un professionista abilitato, nei termini indicati dall’Agenzia.
- Le spese per gli interventi pagate da un altro comproprietario non incrementano il costo delle quote cedute da chi non le ha sostenute.
Il chiarimento dell’agenzia sul caso esaminato
Le istanti erano comproprietarie dell’immobile insieme al fratello o figlio. Parte delle quote era stata acquisita per successione nel 2009; altre quote risultavano invece già acquistate a titolo oneroso oppure acquisite mediante permuta nel 2015. Sull’immobile erano stati realizzati tra il 2021 e il 2023 interventi di ristrutturazione e lavori agevolati con Superbonus 110%.
Secondo quanto dichiarato nell’interpello, il fratello o figlio aveva sostenuto e pagato integralmente i lavori, fruendo delle detrazioni in parte in dichiarazione e in parte tramite cessione del credito. Le istanti hanno dichiarato di non avere sostenuto spese né fruito delle relative detrazioni. In vista della cessione delle loro quote, hanno chiesto come determinare l’eventuale plusvalenza.
L’Agenzia richiama la disciplina introdotta dalla legge di bilancio 2024: l’articolo 67, comma 1, lettera b-bis), del TUIR include le plusvalenze realizzate mediante cessione onerosa di immobili oggetto degli interventi agevolati richiamati dall’articolo 119 del decreto Rilancio, conclusi da non più di dieci anni alla data della cessione, con le esclusioni previste dalla norma. Le disposizioni si applicano alle cessioni effettuate dal 1° gennaio 2024.
Perché occorre distinguere le quote per titolo di provenienza
Il punto centrale della risposta è la ricostruzione separata delle quote. L’Agenzia conferma che, se l’immobile è pervenuto solo in parte per successione, l’esclusione dall’ambito della lettera b-bis) riguarda esclusivamente la plusvalenza collegata alla quota acquisita per successione. Per le quote già detenute dalle istanti con un titolo diverso, la risposta indica invece l’imponibilità pro quota della plusvalenza riferita alla cessione.
Non basta quindi guardare alla percentuale complessiva di proprietà indicata nell’atto di vendita. Nel caso concreto vanno identificati, per ciascuna quota ceduta, il titolo di provenienza, la data di acquisizione e gli elementi utili alla determinazione del relativo costo. Questa ricostruzione è decisiva soprattutto quando successione, acquisto, permuta o altri passaggi incidono sulla medesima quota immobiliare.
Ai sensi dell’articolo 68 del TUIR, richiamato nella risposta, la plusvalenza è data dalla differenza tra corrispettivo percepito e prezzo di acquisto o costo di costruzione del bene ceduto, aumentato dei costi inerenti ammessi. Per gli immobili acquisiti o costruiti da oltre cinque anni alla data della cessione, la disposizione richiamata prevede la rivalutazione del prezzo di acquisto o del costo di costruzione secondo la variazione dell’indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati.
Perizia giurata e spese superbonus sostenute da un altro comproprietario
Nel caso esaminato non erano disponibili gli originari costi di acquisto del terreno e di costruzione dell’immobile. L’Agenzia ritiene che, in questa situazione rappresentata dalle istanti, possa essere utilizzato il valore risultante da un’apposita perizia giurata redatta da un professionista abilitato. La risposta richiama anche i presupposti per l’eventuale rivalutazione del valore secondo l’articolo 68, comma 1, del TUIR.
La fonte richiama inoltre la disciplina dei costi inerenti per gli immobili interessati da Superbonus. Se tra conclusione degli interventi e cessione sono trascorsi non più di cinque anni, non si tiene conto delle relative spese quando il Superbonus è stato fruito al 110% e sono state esercitate le opzioni previste dall’articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del decreto Rilancio. Se sono trascorsi più di cinque anni, la norma richiamata consente di considerare il 50% di tali spese alle condizioni indicate.
Nella fattispecie sottoposta all’Agenzia, tuttavia, il dato preliminare è che le istanti non avevano sostenuto i costi degli interventi. Per questo il prezzo di acquisto o il costo di costruzione delle quote da loro cedute non può essere incrementato delle spese pagate dal fratello o figlio. La risposta ricorda infine la possibilità di applicare, in luogo del regime ordinario, l’imposta sostitutiva del 26%, secondo le modalità previste dalla normativa richiamata.
Cosa verificare ora
La decisione interessata è la cessione onerosa di una quota di immobile quando coesistono provenienze diverse o lavori agevolati. Il momento più utile per la verifica è prima di concordare definitivamente corrispettivo, riparto economico tra comproprietari e testo dell’atto, oppure appena emerge l’assenza della documentazione storica di acquisto o costruzione.
Per una valutazione documentale sono pertinenti gli atti di successione, acquisto o permuta, i titoli di proprietà, la bozza dell’atto di cessione, la prova del corrispettivo, la documentazione dei lavori, fatture e pagamenti, le dichiarazioni relative alla detrazione o alle opzioni esercitate e l’eventuale perizia giurata. Un commercialista può ricostruire le quote, verificare i documenti disponibili e valutare i calcoli prima della stipula. Per il presidio generale dei documenti collegati all’operazione può essere utile anche l’approfondimento sugli Approfondisci: adempimenti fiscali e i documenti da presidiare.
Quando l’atto è imminente, i titoli di provenienza sono misti o mancano i costi storici, è possibile richiedere una valutazione fiscale documentale allo studio.
Fonti e riferimenti
Agenzia delle Entrate, risposta a interpello n. 158/2026, 10 agosto 2026.
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