Holding immobiliare: conferimento o scissione? Le verifiche sull’abuso del diritto

Quando un progetto di holding immobiliare comprende un conferimento, una scissione o più atti collegati, la domanda non è soltanto quale sequenza predisporre. Occorre prima chiarire quale risultato organizzativo o gestionale si intenda perseguire e verificare se l’operazione, considerata nel suo insieme, presenti elementi coerenti con tale risultato.

L’art. 10-bis della legge n. 212/2000 non stabilisce quale scelta sia preferibile tra holding, conferimento e scissione e non descrive gli effetti tributari o societari delle singole opzioni. La fonte fornita disciplina invece l’abuso del diritto: individua gli elementi che possono rendere abusiva una o più operazioni e riconosce rilevanza alle valide ragioni extrafiscali non marginali. Perciò il confronto tra le alternative richiede una valutazione professionale separata degli atti, della struttura iniziale, della struttura attesa e delle regole applicabili al caso concreto.

In sintesi

• L’abuso del diritto richiede operazioni prive di sostanza economica che realizzino essenzialmente vantaggi fiscali indebiti, pur nel rispetto formale delle norme fiscali.
• La verifica può riguardare fatti, atti e contratti collegati: un conferimento o una scissione non vanno quindi isolati dalla sequenza progettata.
• La legge considera rilevanti le ragioni extrafiscali non marginali, comprese quelle organizzative o gestionali, rivolte a un miglioramento strutturale o funzionale dell’attività.
• La libertà di scegliere tra regimi opzionali o operazioni con diverso carico fiscale resta ferma nei termini previsti dalla norma.
• La fonte non offre una graduatoria tra holding, conferimento e scissione: la scelta va ricondotta al problema concreto e documentata prima degli atti.

Il perimetro dell’abuso del diritto nel riassetto

L’art. 10-bis qualifica come abuso del diritto una o più operazioni prive di sostanza economica che, pur rispettando formalmente le norme fiscali, realizzano essenzialmente vantaggi fiscali indebiti. La norma prevede che tali operazioni non siano opponibili all’Amministrazione finanziaria, che disconosce i vantaggi determinando i tributi in base alle norme e ai principi elusi, tenendo conto di quanto versato dal contribuente per effetto delle operazioni.

Per sostanza economica, la disposizione considera fatti, atti e contratti, anche collegati, idonei a produrre effetti significativi diversi dai vantaggi fiscali. Fra gli indici di mancanza di sostanza economica indica la non coerenza della qualificazione delle singole operazioni con il fondamento giuridico del loro insieme e l’utilizzo di strumenti giuridici non conforme a normali logiche di mercato.

Questo è il punto pratico da applicare a un riassetto che coinvolga una holding immobiliare. Non basta osservare un singolo atto né attribuire alla parola “holding”, “conferimento” o “scissione” un significato risolutivo. È opportuno ricostruire il progetto complessivo: il problema iniziale, i soggetti interessati, i passaggi previsti, l’assetto finale e il rapporto tra ciascun passaggio e la finalità dichiarata.

La norma definisce vantaggi fiscali indebiti i benefici, anche non immediati, realizzati in contrasto con le finalità delle norme fiscali o con i principi dell’ordinamento tributario. Tuttavia, essa lascia ferma la libertà del contribuente di scegliere tra regimi opzionali diversi offerti dalla legge e tra operazioni che comportano un diverso carico fiscale. La presenza di alternative non sostituisce quindi l’analisi dell’insieme degli atti e delle ragioni che ne sostengono la scelta.

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Holding, conferimento e scissione: il confronto utile prima della decisione

Nel perimetro della fonte disponibile, holding, conferimento e scissione possono essere esaminati come possibili componenti di un progetto di riassetto, senza attribuire loro effetti specifici non documentati. La domanda professionale cambia a seconda della soluzione prospettata, ma il criterio di lettura resta unitario: capire quale esigenza concreta risolve ciascun passaggio e se la sequenza risulta coerente con l’assetto progettato.

Se il progetto prevede una holding

La verifica parte dalla funzione che la holding dovrebbe svolgere nell’organizzazione finale. La motivazione può essere ricondotta, ad esempio, a un’esigenza organizzativa o gestionale soltanto se tale esigenza è concreta, non marginale e riconoscibile nella struttura prevista. È utile descrivere chi è coinvolto nelle decisioni, quali rapporti devono essere coordinati e quale miglioramento strutturale o funzionale viene perseguito. Questi elementi non determinano da soli un esito fiscale: sono dati da confrontare con il progetto nel suo insieme.

Se il progetto include un conferimento

Per il conferimento, la verifica riguarda il suo posto nella sequenza. Occorre domandarsi perché quel passaggio sia previsto, quali atti lo precedano o lo seguano e in che modo contribuisca alla finalità organizzativa o gestionale dichiarata. Poiché l’art. 10-bis considera anche atti collegati, una motivazione limitata al solo conferimento può non rappresentare adeguatamente il fondamento dell’operazione complessiva.

Se il progetto include una scissione

Per la scissione, il punto di partenza è individuare l’esigenza dell’assetto esistente che il progetto intende affrontare e collegarla alla configurazione finale. Anche qui la fonte non esprime una preferenza preventiva. La conseguenza operativa è verificare la coerenza tra finalità dichiarata, passaggi selezionati e ragioni extrafiscali che possono essere rappresentate nel caso concreto.

Scenario operativo: una sequenza da rendere leggibile

Si consideri, come scenario astratto, un progetto in cui una società che detiene immobili valuta una riorganizzazione con più passaggi e con la presenza di una holding. Prima di scegliere se inserire un conferimento, una scissione o entrambi, l’analisi può essere ordinata in quattro domande:

• Quale problema organizzativo o gestionale esiste prima dell’operazione?
• Quale assetto finale è previsto e quale funzione concreta svolgerebbe la holding?
• In quale ordine sono previsti conferimento, scissione e altri atti, e perché tale ordine è coerente con l’insieme?
• Quali ragioni extrafiscali non marginali sono collegate a un miglioramento strutturale o funzionale dell’impresa o dell’attività?

Se alle domande si risponde soltanto con un vantaggio fiscale atteso, oppure se le risposte non trovano corrispondenza nella sequenza degli atti, è prudente sospendere la definizione del progetto e svolgere una valutazione documentale. Se invece emerge un’esigenza organizzativa o gestionale concreta, la verifica successiva consiste nel controllare che atti, cronologia e assetto finale siano coerenti con essa. Si tratta di un metodo di lettura professionale, non di una conclusione preventiva sulla liceità o sugli effetti delle operazioni.

Ragioni economiche e sostanza dell’operazione: cosa rendere verificabile

L’art. 10-bis parla di valide ragioni extrafiscali, non marginali, anche di ordine organizzativo o gestionale, che rispondano a finalità di miglioramento strutturale o funzionale dell’impresa o dell’attività professionale. Per un riassetto immobiliare, questa previsione suggerisce di evitare motivazioni generiche e di collegare le ragioni dichiarate a dati specifici del progetto.

In una verifica professionale può essere utile disporre della struttura societaria attuale e prevista, delle bozze degli atti, delle delibere già adottate, dei contratti rilevanti, della cronologia dei passaggi e di una nota che descriva il problema iniziale, le alternative considerate e la finalità organizzativa o gestionale perseguita. La raccolta di questi elementi non costituisce una garanzia di esito: serve a verificare la coerenza tra ragioni economiche, sostanza dell’operazione e struttura finale.

Un controllo particolare riguarda la coerenza dell’insieme. La disposizione richiama espressamente la possibile non coerenza tra la qualificazione delle singole operazioni e il fondamento giuridico del loro insieme. Se il progetto cambia nel tempo, è quindi opportuno aggiornare anche la ricostruzione delle finalità e dei passaggi, così da non ragionare su una sequenza ormai diversa da quella effettivamente prevista.

Leggi anche come organizzare documenti e decisioni fiscali dell’impresa.

Quando chiedere una valutazione documentale

Un primo momento utile per coinvolgere uno studio di commercialisti è prima di deliberare o rendere definitivi gli atti del riassetto. Gli elementi da sottoporre sono la decisione da assumere, la sequenza prevista, l’assetto attuale e quello progettato, nonché le ragioni extrafiscali che si ritiene possano sostenere il progetto.

Un secondo momento è la ricezione di una richiesta di chiarimenti dell’Amministrazione finanziaria. L’art. 10-bis prevede che l’accertamento dell’abuso sia preceduto, a pena di nullità, dalla notifica di una richiesta di chiarimenti, con indicazione dei motivi della possibile contestazione e un termine di sessanta giorni per rispondere. L’atto impositivo deve essere specificamente motivato in relazione alla condotta abusiva, alle norme o ai principi elusi, ai vantaggi fiscali indebiti e ai chiarimenti forniti. L’Amministrazione finanziaria ha l’onere di dimostrare la condotta abusiva; il contribuente ha l’onere di dimostrare l’esistenza delle ragioni extrafiscali previste dalla norma.

Per un progetto in corso o per una richiesta di chiarimenti, richiedi una prima valutazione allo studio di commercialisti, inviando gli atti disponibili, la cronologia dei passaggi e una descrizione dell’assetto previsto. Alcuni passaggi possono richiedere il coinvolgimento di un professionista abilitato, in base al caso concreto.

Fonti e riferimenti

Normattiva, legge 27 luglio 2000, n. 212, art. 10-bis, Disciplina dell’abuso del diritto o elusione fiscale.

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