Il sistema delle concessioni balneari italiane si prepara a una delle trasformazioni più rilevanti degli ultimi decenni. Dopo anni di proroghe, contenziosi e confronto con le istituzioni europee, il percorso verso le nuove procedure selettive entra nella fase operativa.
Al centro del nuovo sistema vi è il bando-tipo predisposto dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti, destinato a fornire a Comuni e amministrazioni concedenti uno schema uniforme per l’affidamento delle concessioni demaniali marittime, lacuali e fluviali destinate ad attività turistico-ricreative e sportive.
Il MIT ha avviato nel corso del 2026 il confronto con gli enti territoriali e con le associazioni di categoria. A luglio il Ministero ha confermato che lo schema era stato elaborato nei gruppi tecnici e sottoposto alla consultazione delle organizzazioni del settore, in vista del successivo passaggio presso la Conferenza Unificata.
La questione interessa direttamente migliaia di stabilimenti balneari, ma anche gli enti locali chiamati a predisporre gare complesse nelle quali dovranno essere valutati investimenti, qualità del progetto, servizi agli utenti, occupazione, sostenibilità economica e tutela ambientale.
Vediamo quindi quali sono le principali regole destinate a governare le nuove concessioni.
Gare entro il 30 settembre 2027
Uno degli aspetti più importanti riguarda il calendario.
La disciplina vigente stabilisce che le concessioni interessate dalla riforma continuano ad avere efficacia, alle condizioni previste dalla legge, fino al 30 settembre 2027. Il termine deriva dalle modifiche alla legge n. 118/2022 introdotte dal decreto-legge n. 131/2024, convertito dalla legge n. 166/2024.
Questo termine, tuttavia, non deve essere interpretato come una garanzia che tutte le concessioni debbano necessariamente proseguire fino a quella data.
Il Consiglio di Stato, con la sentenza della VII sezione n. 6539 del 18 agosto 2026, ha chiarito che il 30 settembre 2027 costituisce un termine massimo e acceleratorio. Pertanto, quando un’amministrazione abbia già concluso una procedura selettiva, la nuova concessione può decorrere anche prima di tale data, mediante un provvedimento adeguatamente motivato.
Per gli operatori è quindi fondamentale distinguere tra durata temporanea dell’attuale rapporto e calendario delle procedure di gara.
Le procedure devono partire entro il 30 giugno 2027
La normativa stabilisce inoltre una seconda data decisiva.
In via generale l’ente concedente deve avviare la nuova procedura almeno sei mesi prima della scadenza del titolo concessorio.
In sede di prima applicazione della riforma, per le concessioni interessate dall’attuale regime transitorio, le amministrazioni devono comunque avviare le procedure entro il 30 giugno 2027.
Si tratta di una distinzione molto importante.
Il 30 giugno 2027 rappresenta quindi il termine entro il quale deve essere avviata la procedura, mentre il 30 settembre 2027 costituisce il termine massimo generale di efficacia delle concessioni interessate dal regime transitorio, salvo le specifiche eccezioni previste dalla legge.
Soltanto quando sussistano ragioni oggettive che impediscano di concludere la gara entro il 30 settembre 2027 – come un contenzioso pendente o difficoltà oggettive connesse alla procedura – l’autorità competente può differire motivatamente la scadenza per il tempo strettamente necessario e comunque non oltre il 31 marzo 2028.
Non si tratta quindi di una proroga generalizzata, ma di una possibilità collegata a circostanze specifiche e adeguatamente motivate.
Che cosa dovrà contenere il bando di gara
Uno degli obiettivi del bando-tipo nazionale è quello di rendere più omogenee procedure che saranno materialmente gestite dalle singole amministrazioni concedenti.
La normativa nazionale stabilisce già un nucleo molto dettagliato di informazioni che devono essere inserite nei bandi.
Dovranno essere individuati, tra gli altri:
- oggetto e finalità della concessione;
- ubicazione ed estensione dell’area demaniale;
- caratteristiche dell’area e delle opere eventualmente presenti;
- investimenti non ancora ammortizzati;
- durata della nuova concessione;
- canone;
- eventuale indennizzo spettante al concessionario uscente;
- cauzione richiesta;
- requisiti generali e tecnico-professionali dei concorrenti;
- modalità di presentazione dell’offerta;
- piano economico-finanziario;
- investimenti programmati;
- criteri di aggiudicazione;
- schema del disciplinare della concessione.
Il termine concesso agli operatori per presentare le domande non potrà essere inferiore a 30 giorni.
Il piano economico-finanziario assume quindi un ruolo centrale: non sarà sufficiente proporre un progetto interessante sotto il profilo turistico, ma occorrerà dimostrarne anche la concreta sostenibilità economica.
Concessioni da 5 a 20 anni
Una delle questioni più rilevanti per gli imprenditori riguarda la durata della nuova concessione.
La legge stabilisce una durata minima di 5 anni e una durata massima di 20 anni.
Non significa, tuttavia, che ogni aggiudicatario possa automaticamente ottenere una concessione ventennale.
La durata deve essere rapportata al periodo necessario per consentire l’ammortamento e un’equa remunerazione degli investimenti previsti dal piano economico-finanziario dell’aggiudicatario.
Questo principio modifica profondamente l’approccio alla gara.
Un progetto che preveda semplicemente la prosecuzione dell’attività esistente con investimenti limitati difficilmente potrà essere valutato nello stesso modo di un progetto che comporti una profonda riqualificazione dello stabilimento, nuovi servizi, opere strutturali e investimenti significativi.
Diventa quindi strategico predisporre un piano economico-finanziario pluriennale estremamente accurato.
Come saranno valutate le offerte
La procedura non dovrebbe trasformarsi in una semplice gara al massimo rialzo economico.
La normativa individua infatti una pluralità di criteri.
L’amministrazione dovrà valutare, tra gli altri elementi, la qualità dei servizi offerti agli utenti, gli interventi per migliorare l’accessibilità dell’area, i servizi destinati alle persone con disabilità e l’eventuale capacità di ampliare l’offerta turistica anche al di fuori dell’alta stagione.
Rileveranno inoltre la qualità degli impianti e dei manufatti, il pregio architettonico, il rispetto delle tradizioni locali e la capacità del progetto di valorizzare le caratteristiche culturali, folkloristiche ed enogastronomiche del territorio.
Tra i criteri previsti figurano anche la diversificazione dell’offerta, i servizi dedicati alle famiglie e agli animali da affezione, la protezione ambientale, la sicurezza dei lavoratori e la salvaguardia del patrimonio culturale.
Particolare attenzione viene inoltre riconosciuta agli aspetti occupazionali.
Potranno essere valutati l’impegno ad assumere personale con meno di 36 anni e il numero di lavoratori del concessionario uscente che il nuovo operatore si impegna ad assumere.
Viene considerata anche l’esperienza tecnica e professionale maturata dall’offerente in attività turistico-ricreative comparabili.
Il concessionario uscente può essere tutelato nella gara?
Il nuovo quadro normativo cerca di contemperare apertura del mercato e considerazione della situazione economica degli operatori già presenti.
Tra i criteri di valutazione può infatti assumere rilievo la circostanza che, nei cinque anni precedenti, l’offerente abbia utilizzato una concessione come prevalente fonte di reddito per sé e per il proprio nucleo familiare.
Può inoltre essere preso in considerazione il numero di concessioni già detenute dall’offerente all’interno dell’ambito territoriale di riferimento, nell’ottica di favorire la più ampia partecipazione al mercato.
Questi elementi non equivalgono tuttavia a un diritto automatico del precedente concessionario alla conferma della concessione.
La procedura deve comunque rispettare i principi europei e nazionali di pubblicità, trasparenza, non discriminazione, parità di trattamento e massima partecipazione.
Indennizzo al concessionario uscente
Uno dei temi più delicati riguarda gli investimenti realizzati dall’attuale gestore.
Quando la gara determina l’ingresso di un nuovo concessionario, il precedente titolare ha diritto, nelle condizioni stabilite dalla normativa, a un indennizzo posto a carico del subentrante.
L’indennizzo deve tenere conto del valore degli investimenti effettuati e non ancora ammortizzati alla fine della concessione.
Sono contemplati anche gli investimenti realizzati in conseguenza di eventi calamitosi riconosciuti dalle autorità competenti o per adempiere a sopravvenuti obblighi normativi.
Da tali valori devono essere sottratti gli eventuali aiuti o contributi pubblici ricevuti e non restituiti.
La disciplina considera inoltre un’equa remunerazione degli investimenti effettuati negli ultimi cinque anni.
La quantificazione deve avvenire attraverso una perizia asseverata, acquisita dall’ente concedente prima della pubblicazione del bando.
Il professionista, o collegio di professionisti, viene scelto dall’amministrazione nell’ambito di cinque nominativi indicati dal Presidente del Consiglio nazionale dei dottori commercialisti e degli esperti contabili. Le spese della perizia sono poste a carico del concessionario uscente.
Il pagamento dell’indennizzo assume poi una rilevanza decisiva per il subentrante: il perfezionamento del nuovo rapporto concessorio è subordinato al pagamento di una quota non inferiore al 20% dell’indennizzo.
Canoni demaniali
Anche il canone dovrà essere espressamente indicato nel bando.
La disciplina del 2024 ha previsto anche l’aggiornamento degli importi unitari utilizzati per determinare i canoni delle concessioni demaniali e dei criteri relativi alle concessioni lacuali e fluviali. In mancanza dell’adozione del decreto previsto dalla norma, la stessa disposizione stabilisce un incremento del 10% degli importi unitari indicati dalla disciplina richiamata.
Per le concessioni lacuali e fluviali la determinazione deve inoltre tenere conto del pregio naturale dell’area e della sua effettiva redditività, oltre che dell’eventuale svolgimento di attività sportive, ricreative, sociali o collegate alle tradizioni locali.
Anche sotto questo profilo, quindi, il progetto economico presentato in gara dovrà considerare attentamente il peso del canone sull’equilibrio finanziario complessivo dell’operazione.
Pubblicità e trasparenza delle gare
Le procedure dovranno essere caratterizzate da un significativo livello di pubblicità.
Il bando deve essere pubblicato per almeno trenta giorni sul sito istituzionale dell’ente concedente e sull’albo pretorio online del Comune nel quale si trova il bene.
Per le concessioni di interesse regionale o nazionale sono previsti ulteriori livelli di pubblicazione. Per concessioni di durata superiore a dieci anni o di interesse transfrontaliero è inoltre prevista la pubblicazione nella Gazzetta ufficiale dell’Unione europea.
Tutti gli atti della procedura devono inoltre essere pubblicati nella sezione “Amministrazione trasparente” dell’amministrazione concedente.
Il bando-tipo MIT e il nuovo scenario per gli stabilimenti balneari
Il decreto-legge n. 32 dell’11 marzo 2026, successivamente convertito dalla legge n. 71 dell’8 maggio 2026, ha previsto l’elaborazione di uno schema nazionale di bando-tipo con l’obiettivo di promuovere condizioni maggiormente omogenee nelle procedure di affidamento.
Il MIT ha successivamente avviato il confronto tecnico con gli enti territoriali e con le organizzazioni rappresentative del settore.
Alla data del 1° ottobre 2026, dalle comunicazioni ufficiali MIT consultabili risulta ancora il percorso di consultazione e definizione del documento: l’ultimo aggiornamento specificamente dedicato al bando-tipo pubblicato dal Ministero risale al 13 luglio 2026 e indica il successivo vaglio politico della Conferenza Unificata.
Occorrerà pertanto distinguere le disposizioni già pienamente vigenti – contenute nella legge – dalle specifiche indicazioni operative che saranno consolidate nel testo definitivo del bando-tipo.
Cosa dovrebbero fare oggi i concessionari
Per gli stabilimenti balneari il vero cambiamento consiste nel passaggio da una logica basata sul rinnovo del titolo a una logica di competizione sul progetto imprenditoriale.
Chi intende concorrere alle nuove concessioni dovrebbe quindi iniziare con largo anticipo a ricostruire documentalmente gli investimenti effettuati, verificare il relativo ammortamento fiscale ed economico, predisporre la documentazione delle immobilizzazioni e raccogliere titoli edilizi, autorizzazioni e documenti relativi alle opere realizzate.
Parallelamente sarà necessario elaborare un nuovo progetto di gestione.
Accessibilità, destagionalizzazione, sostenibilità ambientale, efficientamento energetico, servizi alle famiglie, valorizzazione delle produzioni locali, qualità architettonica, sicurezza, occupazione e innovazione saranno elementi capaci di incidere sulla qualità complessiva dell’offerta.
Particolare attenzione dovrà essere dedicata al piano economico-finanziario, perché proprio gli investimenti programmati e la capacità di dimostrarne la sostenibilità potranno incidere anche sulla durata della concessione richiesta, sino al limite massimo dei venti anni.
Conclusioni
Il percorso verso le gare per le concessioni balneari è ormai entrato in una fase concreta.
La normativa individua il 30 giugno 2027 come termine entro cui, in sede di prima applicazione, devono essere avviate le procedure per le concessioni interessate dal regime transitorio, mentre il 30 settembre 2027 rappresenta il termine massimo generale previsto per la loro efficacia, fermo restando che le procedure possono concludersi anche prima.
Le nuove concessioni potranno durare da 5 a 20 anni, in funzione dell’equilibrio economico dell’investimento, mentre al concessionario uscente potrà spettare un indennizzo per gli investimenti non ancora ammortizzati secondo le condizioni stabilite dalla normativa.
La competizione non si giocherà però esclusivamente sul prezzo.
Qualità del progetto, servizi, investimenti, accessibilità, sostenibilità, tutela dell’occupazione, valorizzazione del territorio e solidità del piano economico-finanziario saranno destinati a diventare elementi centrali.
Per gli operatori del settore balneare il 2027 non rappresenta quindi soltanto una scadenza normativa, ma l’inizio di un nuovo modello di gestione del demanio turistico italiano.
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