Ecobonus, Ristrutturazioni e Sismabonus con detrazione maggiorata per i nudi proprietari

La Circolare n. 8/E del 19 giugno 2025 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito un punto cruciale in merito all’accesso alle detrazioni fiscali per interventi edilizi – tra cui Ecobonus, Sismabonus e Bonus Ristrutturazioni – nel caso in cui l’immobile sia oggetto di nuda proprietà. Le novità derivano direttamente dalle modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2025, che ha previsto una maggiorazione della detrazione fiscale per i titolari della nuda proprietà in specifici casi.

La figura del nudo proprietario è sempre stata ambigua nel panorama dei bonus edilizi. In passato, i benefici fiscali spettavano prevalentemente all’usufruttuario, in quanto soggetto che effettivamente gode del bene. Tuttavia, con la crescente esigenza di favorire il recupero del patrimonio immobiliare italiano, il legislatore ha aperto spiragli anche per chi possiede la sola nuda proprietà, riconoscendo una maggiore rilevanza patrimoniale e progettuale a tale figura.

Vedremo in questo articolo quando e come il nudo proprietario può accedere a queste maggiorazioni fiscali, cosa dice esattamente la Circolare n. 8/E, quali sono i limiti e le opportunità, e soprattutto come risparmiare sulle tasse in modo legale e strategico sfruttando al meglio questi bonus.

Detrazioni

Uno dei principali chiarimenti contenuti nella Circolare n. 8/E del 2025 riguarda le condizioni per usufruire della maggiorazione delle detrazioni fiscali nel caso di interventi edilizi su immobili di cui si è nudi proprietari. La norma, riformulata dalla Legge di Bilancio 2025, ha modificato gli articoli 14 e 16 del D.L. n. 63/2013, stabilendo che la detrazione è elevata al 50% per le spese sostenute nel 2025 e al 36% per quelle sostenute nel 2026 e 2027, ma solo a determinate condizioni.

La maggiorazione spetta esclusivamente a chi è titolare del diritto di proprietà (anche nuda) o di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione) sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale. È fondamentale, inoltre, che tale titolarità sia già in essere al momento dell’inizio dei lavori o della spesa, se questa è precedente. La norma esclude quindi i detentori semplici, come locatari o comodatari, ai quali continuano ad applicarsi le aliquote ordinarie (36% nel 2025, 30% nel 2026-2027).

La definizione di “abitazione principale” segue quella contenuta nell’art. 10, comma 3-bis del TUIR: si tratta della casa in cui il contribuente o un familiare dimora abitualmente, con alcune eccezioni per soggetti ricoverati. Interessante è anche la possibilità di estendere il concetto alla dimora di un familiare convivente, ma non è possibile scegliere arbitrariamente tra più immobili: la detrazione maggiorata spetta solo sull’immobile abitato dal titolare.

Infine, la maggiorazione è riconosciuta anche per interventi su pertinenze (box, aree pertinenziali) già vincolate all’immobile principale e, in caso di acquisto agevolato (es. Sismabonus acquisti), l’unità deve essere adibita ad abitazione principale entro il termine della dichiarazione dei redditi.

Quando si applica la maggiorazione

La Circolare n. 8/E del 2025 dedica particolare attenzione anche agli interventi edilizi realizzati su parti comuni degli edifici, un ambito spesso soggetto a interpretazioni contrastanti.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, anche in questi casi è possibile fruire della maggiorazione della detrazione fiscale prevista per il 2025-2027, ma solo se sussistono due condizioni fondamentali:

1. Il condomino beneficiario della detrazione deve essere titolare del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare cui è imputata la spesa;

2. L’unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale del medesimo soggetto.

In sostanza, la quota di spesa condominiale può essere detratta con aliquota maggiorata solo dal singolo proprietario che abita stabilmente nell’immobile. In caso contrario, si applicano le aliquote ordinarie. Lo stesso principio vale anche per i condomini minimi (cioè quelli non formalmente costituiti) e per interi fabbricati di un unico proprietario: se l’edificio è composto da più unità e queste sono destinate ad abitazione principale, allora le maggiorazioni possono essere riconosciute.

Un’altra novità importante riguarda la permanenza dell’aliquota maggiorata nel tempo: se l’immobile, durante gli anni successivi al termine dei lavori, cessa di essere abitazione principale, il contribuente può continuare a godere della detrazione maggiorata, purché il requisito fosse rispettato all’inizio o al termine dei lavori, come stabilito dalla norma. Questo garantisce stabilità fiscale e incentiva i contribuenti ad avviare interventi di riqualificazione, senza timore di perdere l’agevolazione in caso di cambio di residenza o esigenze familiari.

Sismabonus acquisti e box pertinenziali

Un capitolo a parte nella Circolare n. 8/E del 2025 riguarda il cosiddetto Sismabonus acquisti, ossia il beneficio fiscale previsto per chi acquista unità immobiliari oggetto di interventi di miglioramento sismico. Secondo quanto stabilito dal comma 1-septies dell’articolo 16 del D.L. n. 63/2013, è possibile detrarre una parte del prezzo d’acquisto dell’immobile, fino a un massimo di 96.000 euro per unità abitativa, a condizione che l’acquirente destini l’immobile ad abitazione principale.

La nuova disciplina del 2025 prevede che, per poter beneficiare della maggiorazione dell’aliquota di detrazione (50% nel 2025, 36% nel 2026-2027), l’immobile acquistato debba essere adibito ad abitazione principale entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui si inizia a fruire del bonus. Tale criterio temporale diventa cruciale per non perdere l’agevolazione rafforzata.

Le medesime regole si applicano anche in altri casi particolari, come gli interventi di restauro o risanamento conservativo di interi fabbricati (articolo 16-bis del TUIR) e, soprattutto, per l’acquisto o costruzione di box auto pertinenziali. Anche qui, per ottenere la detrazione con aliquota maggiorata, è necessario che l’immobile cui il box è pertinenziale sia adibito ad abitazione principale entro la scadenza della dichiarazione.

Il legislatore, quindi, insiste sul criterio della destinazione d’uso abitativa come elemento dirimente, superando la mera titolarità patrimoniale. Questo approccio consente di evitare abusi e garantire che i vantaggi fiscali siano riservati a chi effettivamente investe nella riqualificazione del proprio patrimonio abitativo.

Strategie per nudi proprietari

Nel contesto fiscale del 2025, l’opportunità di risparmiare sulle tasse in modo legale attraverso i bonus edilizi non è mai stata così rilevante. Le nuove regole stabilite dalla Legge di Bilancio, chiarite dalla Circolare n. 8/E, aprono scenari interessanti anche per i nudi proprietari, che fino a poco tempo fa erano in parte esclusi dai principali incentivi. Ora, se si rispettano determinati requisiti (diritto reale sull’immobile e destinazione ad abitazione principale), anche il nudo proprietario può beneficiare delle aliquote maggiorate.

Una strategia utile è quella di programmare gli interventi edilizi in modo tempestivo, scegliendo di iniziare i lavori nel 2025, anno in cui la detrazione arriva fino al 50%, invece di posticiparli al 2026 o 2027, quando la percentuale cala. Altro consiglio cruciale: formalizzare il cambio di residenza o la destinazione ad abitazione principale prima dell’inizio dei lavori o comunque entro i limiti temporali previsti dalla normativa, per non perdere la possibilità di maggiorazione.

Chi possiede più immobili dovrà scegliere con attenzione su quale concentrare gli interventi agevolati: solo l’unità immobiliare effettivamente adibita ad abitazione principale del titolare dà accesso alla maggiore detrazione. Inoltre, è importante valutare se realizzare interventi anche sulle pertinenze, come box o aree esterne, che rientrano nel perimetro dell’agevolazione se già vincolate all’immobile principale.

Infine, in caso di interventi condominiali, è utile coordinarsi con l’amministratore o con gli altri condomini per pianificare l’avvio dei lavori in modo da rispettare le tempistiche e i requisiti necessari per ottenere le aliquote più elevate.

Detrazione maggiorata

Nel panorama complesso delle agevolazioni edilizie, è fondamentale comprendere chi può realmente beneficiare della maggiorazione dell’aliquota prevista per il triennio 2025–2027. La Circolare n. 8/E fornisce chiarimenti molto precisi, distinguendo tra titolari di diritti reali e semplici detentori.

I soggetti che possono accedere alla detrazione maggiorata (50% nel 2025, 36% nel 2026-2027) sono:

• Proprietari (anche in nuda proprietà);

• Usufruttuari;

• Titolari del diritto d’uso o abitazione;

• Superficiari, cioè chi ha un diritto reale su suolo altrui.

In tutti questi casi, è necessario che l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale del titolare, e che il diritto reale sia in essere all’inizio dei lavori o al momento della spesa, se questa è anteriore.

Restano esclusi dalla maggiorazione, ma comunque possono accedere alle detrazioni con aliquote ordinarie, soggetti come:

• Conduttori (inquilini);

• Comodatari;

• Familiari conviventi del possessore o detentore, purché sostengano effettivamente le spese.

Questi soggetti possono usufruire di una detrazione pari al 36% per il 2025 e 30% per gli anni successivi, a condizione che rispettino tutti gli altri requisiti previsti dalla normativa.

La distinzione tra titolarità reale e detenzione è dunque decisiva: solo chi ha un diritto reale registrato sull’immobile può ambire alla detrazione potenziata, anche se si tratta di una nuda proprietà, a patto che rispetti la destinazione d’uso come abitazione principale. Questo punto è cruciale per pianificare interventi fiscali efficaci ed evitare sorprese in fase di dichiarazione.

Caso pratico

Immaginiamo il caso di Marco, un contribuente che possiede la nuda proprietà di un appartamento ereditato dai genitori, attualmente abitato da lui stesso come residenza principale. Marco decide, nel corso del 2025, di effettuare lavori di riqualificazione energetica (Ecobonus) e di adeguamento antisismico (Sismabonus) per un totale di 30.000 euro di spesa complessiva.

Scenario con detrazione maggiorata (50% nel 2025)

Essendo nudo proprietario e residente nell’immobile (quindi adibito a abitazione principale), Marco ha diritto alla detrazione maggiorata. Ecco come si traduce il beneficio fiscale:

• Spesa totale detraibile: € 30.000

• Aliquota applicabile (2025): 50%

• Risparmio fiscale totale: € 15.000

• Recupero in 10 anni: € 1.500/anno

Scenario senza detrazione maggiorata (es. comodatario)

Se Marco fosse stato, ad esempio, comodatario o familiare convivente e non titolare della nuda proprietà, la detrazione applicabile nel 2025 sarebbe stata del 36%, e il beneficio si sarebbe ridotto a:

• Risparmio fiscale totale: € 10.800

• Differenza: Marco avrebbe perso 4.200 euro di detrazione.

Questo esempio mostra chiaramente l’importanza di verificare la titolarità dell’immobile prima dell’inizio dei lavori e di valutare la possibilità di trasferire la residenza per ottenere il riconoscimento dell’abitazione principale. Anche la sola differenza di 14 punti percentuali sulla detrazione può incidere in modo significativo sull’equilibrio economico dell’intervento.

Checklist operativa

Per evitare errori e beneficiare pienamente della detrazione maggiorata prevista per il 2025, è fondamentale seguire una serie di passaggi operativi chiari e verificabili, che garantiscono il rispetto dei requisiti fissati dalla normativa e dalla Circolare n. 8/E. Ecco una checklist pratica per orientarsi correttamente:

1. Verifica del diritto reale

• Accertati di essere titolare del diritto di proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione o superficie.

• In caso di comproprietà, tutti i soggetti coinvolti devono essere correttamente identificati.

2. Verifica della residenza anagrafica

• L’immobile oggetto dell’intervento deve essere adibito ad abitazione principale.

• La residenza può essere anche di un familiare convivente, ma solo se il contribuente è titolare del diritto reale.

• La destinazione ad abitazione principale può anche essere posticipata al termine dei lavori, ma dev’essere comunque formalizzata entro la scadenza della dichiarazione dei redditi.

3. Tempistiche corrette

• Il diritto reale deve risultare già in essere all’inizio dei lavori o al momento della spesa, se anteriore.

• Cambiamenti successivi non compromettono la detrazione già ottenuta, ma sono determinanti per il riconoscimento iniziale dell’aliquota maggiorata.

4. Spese ammesse

• Controlla che gli interventi siano tra quelli ammessi all’Ecobonus, Sismabonus o Bonus Ristrutturazioni (anche pertinenze).

• Accertati che le fatture siano intestate al titolare del diritto reale che ha sostenuto le spese.

5. Documentazione completa

• Conserva copia di: visura catastale, contratto di proprietà, certificato di residenza, comunicazione di inizio lavori, asseverazioni tecniche, e ogni documento fiscale utile.

• Verifica con il tecnico o commercialista la corretta compilazione del modello 730 o Redditi PF per fruire del bonus.

Seguire questi passaggi riduce drasticamente il rischio di contestazioni in caso di controlli e ti consente di massimizzare il beneficio fiscale in modo legittimo e documentato.

Successione, donazione, separazione

Le situazioni patrimoniali complesse, come una successione ereditaria, una donazione o una separazione coniugale, possono influire in modo significativo sulla possibilità di usufruire della detrazione maggiorata per i lavori edilizi agevolabili nel 2025. La normativa e la Circolare n. 8/E forniscono alcune indicazioni utili per orientarsi correttamente.

Successione

Nel caso in cui un immobile sia oggetto di successione ereditaria, l’erede subentra nei diritti del de cuius dal momento del decesso. Se l’erede è unico e acquisisce direttamente la proprietà o nuda proprietà, e adibisce l’immobile ad abitazione principale, può fruire della maggiorazione purché inizi i lavori dopo l’apertura della successione. Se invece vi sono più eredi, è fondamentale che chi fruisce della detrazione sia formalmente titolare della quota di diritto reale sull’immobile.

Donazione

In caso di donazione, il beneficiario acquista immediatamente il diritto reale (proprietà o nuda proprietà, con eventuale usufrutto riservato al donante). Se il donatario prende residenza nell’immobile e questo diventa la sua abitazione principale, può usufruire della maggiorazione, anche se il donante mantiene l’usufrutto, a patto che gli interventi siano effettuati da chi ha effettivamente diritto e dimora abituale.

Separazione o divorzio

Nel caso di separazione, l’assegnazione dell’immobile al coniuge non proprietario non equivale a un trasferimento di proprietà. Se l’ex coniuge usufrutta dell’immobile ma non ha un diritto reale, può beneficiare solo delle aliquote ordinarie (36% nel 2025). Viceversa, se la separazione avviene con contestuale cessione del diritto reale, e il nuovo titolare adibisce l’immobile ad abitazione principale, può accedere alla maggiorazione, sempre che le tempistiche e gli altri requisiti siano rispettati.

Questi casi mostrano quanto sia fondamentale valutare in anticipo le implicazioni fiscali di ogni atto giuridico, specie quando si prevedono lavori edilizi. Una pianificazione attenta può fare la differenza tra un pieno risparmio fiscale e una detrazione parziale.

Cumulabilità

La possibilità di beneficiare della detrazione maggiorata per Ecobonus, Sismabonus e Ristrutturazioni rappresenta un’opportunità concreta per ridurre in modo significativo il carico fiscale, ma è importante sapere come e quando questa agevolazione si integra (o entra in conflitto) con altri strumenti di risparmio fiscale. Il coordinamento tra diverse agevolazioni è infatti una delle chiavi per una strategia fiscale efficace e a lungo termine.

Cumulabilità con altri incentivi

La detrazione maggiorata, come chiarito anche dalla prassi dell’Agenzia delle Entrate, non è cumulabile con altri incentivi aventi la medesima finalità su medesime spese. Ad esempio:

• Non si può cumulare con il Superbonus per le stesse spese edilizie.

• Non è ammesso cumulare la detrazione con contributi pubblici ricevuti a fondo perduto per quegli stessi interventi, salvo che non siano indicati separatamente e per diverse componenti di spesa.

Tuttavia, è ammesso cumulare bonus su spese diverse, ad esempio:

• Usufruire del Bonus mobili per arredi e elettrodomestici acquistati dopo una ristrutturazione agevolata;

• Combinare l’Ecobonus con la detrazione maggiorata per l’acquisto di box auto pertinenziali, purché le spese siano distinte e documentate separatamente.

Effetti sul lungo termine

Un altro punto da non trascurare è che, una volta ottenuto il diritto alla detrazione maggiorata, anche se l’immobile non resta più abitazione principale nei successivi anni di fruizione, il contribuente continua a beneficiare della quota annuale maggiorata, come ribadito dalla Circolare 8/E. Questo rende la misura particolarmente vantaggiosa anche per chi prevede un cambio di residenza o una vendita futura.

Infine, attenzione alla trasferibilità della detrazione: in caso di vendita dell’immobile, il residuo non ancora utilizzato può essere trasferito all’acquirente, se così stabilito nell’atto. Una leva strategica anche in fase di negoziazione.

Conclusioni

Le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2025, e chiarite dalla Circolare n. 8/E del 19 giugno 2025, rappresentano un importante segnale di apertura verso una platea di contribuenti finora in parte esclusi dai benefici massimi previsti dai bonus edilizi. In particolare, il riconoscimento della detrazione maggiorata anche ai nudi proprietari, se l’immobile è adibito ad abitazione principale, amplia significativamente il raggio d’azione delle agevolazioni.

Per ottenere il massimo vantaggio fiscale è però necessario agire con tempismo, consapevolezza e precisione documentale. I requisiti sono chiari: diritto reale sull’immobile, destinazione ad abitazione principale, corretto inquadramento delle spese e rispetto delle tempistiche. Ma altrettanto importante è una pianificazione strategica, che consideri le implicazioni a lungo termine, la possibilità di cumulo con altri bonus, e gli scenari successivi alla detrazione (vendita dell’immobile, cambio di residenza, ecc.).

In un contesto di forte attenzione al risparmio energetico e alla sicurezza sismica, questi bonus non rappresentano solo uno sgravio fiscale, ma una leva per riqualificare il patrimonio immobiliare, aumentarne il valore e contribuire alla sostenibilità complessiva del sistema edilizio italiano.

Affidarsi a un consulente esperto, soprattutto nei casi più complessi come successioni, donazioni o comproprietà, è la scelta più saggia per evitare errori e massimizzare il beneficio fiscale, operando in piena legalità e trasparenza.