Bonus edilizi 2025: le nuove regole dopo la Circolare 8/E tra detrazioni al 50% e limiti più rigidi

Il panorama dei bonus edilizi continua a evolversi rapidamente, e il 2025 rappresenta un anno chiave per chi intende ristrutturare casa o acquistare immobili con finalità abitative. Con l’arrivo della Circolare n. 8/E del 28 marzo 2025, l’Agenzia delle Entrate ha chiarito in modo puntuale e definitivo chi ha diritto alla detrazione maggiorata del 50%, in quali casi si applica l’aliquota ridotta al 36% e quali sono i comportamenti da adottare per non perdere le agevolazioni fiscali.

I dubbi interpretativi erano numerosi, alimentati da modifiche legislative, sentenze e prassi non sempre coerenti. Questa nuova circolare interviene con forza, ponendo fine a incertezze che riguardavano diritti reali di godimento, pertinenze, immobili acquistati da ristrutturare, bonus per box auto e familiari conviventi. Viene tracciata una linea chiara: l’accesso al beneficio fiscale non è più scontato, ma subordinato al rispetto preciso di requisiti temporali e soggettivi.

In questo articolo analizziamo tutti i punti salienti della Circolare 8/E, con approfondimenti pratici, riferimenti normativi, casi risolti e strategie per organizzarsi correttamente. Una guida indispensabile per proprietari, acquirenti, tecnici e professionisti che vogliono continuare a investire in modo consapevole e risparmiare sulle tasse in modo legale anche nel 2025.

Requisiti

La Circolare n. 8/E del 28 marzo 2025 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito in modo definitivo i requisiti soggettivi e oggettivi per accedere alla detrazione maggiorata del 50% per gli interventi edilizi nel 2025. Il riferimento normativo principale rimane l’art. 16-bis del TUIR (D.P.R. 917/1986), che disciplina sia il recupero del patrimonio edilizio sia gli interventi di riqualificazione energetica, oltre all’art. 14 del D.L. 63/2013 in materia di efficienza energetica.

La detrazione del 50% spetta esclusivamente per le spese sostenute nel 2025, mentre scenderà al 36% nel biennio successivo 2026-2027. Ma attenzione: non tutti i soggetti sono ammessi automaticamente. L’Agenzia ha posto un limite chiaro e tassativo, confermando che possono beneficiare della maggiorazione solo i titolari di diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento sull’immobile oggetto dell’intervento, a condizione che l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale del soggetto che sostiene le spese.

Tra i diritti reali di godimento ammessi, rientrano:

• La nuda proprietà;

• La proprietà superficiaria;

• L’usufrutto (art. 981 c.c.);

• Il diritto d’uso (art. 1021 c.c.);

• Il diritto di abitazione (art. 1022 c.c.).

Un elemento di svolta è la verifica temporale della titolarità del diritto: questa deve essere presente all’inizio dei lavori, ma può anche essere accertata al momento del pagamento, se avviene prima. L’immobile deve essere effettivamente abitato dal titolare del diritto e dalla sua famiglia, come residenza abituale, ai sensi della definizione di “abitazione principale”.

Queste precisazioni risolvono finalmente numerosi casi dubbi, che fino al 18 giugno 2025 avevano alimentato interpretazioni contrastanti, generando incertezza per professionisti e contribuenti.

Casi irrisolti

Tra le novità più rilevanti della Circolare n. 8/E del 2025, spiccano i chiarimenti su due tra i casi più controversi emersi con la Legge n. 207/2024: il trattamento fiscale per chi acquista un immobile da ristrutturare e quello riservato ai familiari conviventi non proprietari.

Il primo nodo riguardava l’acquirente che compra un immobile da ristrutturare, senza poterlo adibire subito ad abitazione principale. Fino alla pubblicazione della Circolare, non era chiaro se tale soggetto potesse comunque beneficiare dell’aliquota maggiorata al 50%. Oggi l’Agenzia chiarisce che:

• il diritto di proprietà (o altro diritto reale) deve esistere all’inizio dei lavori;

• ma la destinazione ad abitazione principale può essere dimostrata alla fine dei lavori, al momento in cui si inizia effettivamente ad abitare l’immobile.

Questo significa che l’acquirente che ristruttura e poi va a vivere nell’immobile può accedere al bonus del 50%, una misura che tutela chi investe nel patrimonio edilizio esistente, garantendo un incentivo concreto a riqualificare e non solo acquistare.

Un altro punto chiarito è il trattamento dei familiari conviventi, con particolare riferimento a coniugi, figli o genitori che partecipano alle spese su immobili non intestati a loro. Mentre fino al 2024 questi soggetti potevano usufruire della detrazione piena, dal 2025 la situazione cambia radicalmente: la detrazione al 50% spetta solo ai titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale, mentre i familiari conviventi potranno usufruire solo della detrazione ridotta al 36%, anche se hanno sostenuto interamente la spesa.

Questa distinzione segna un’inversione di tendenza rispetto alla prassi precedente e impone una maggiore attenzione nella pianificazione degli interventi edilizi, soprattutto in ambito familiare o in caso di utilizzo di comodati.

Pertinenze e parti comuni condominiali

La Circolare n. 8/E/2025 ha fornito importanti precisazioni anche in merito al trattamento degli interventi su pertinenze e parti comuni condominiali, due ambiti che, fino a oggi, avevano generato confusione e applicazioni non uniformi.

Per quanto riguarda le pertinenze (box auto, cantine, soffitte, ecc.), viene chiarito che la detrazione del 50% è applicabile anche se l’intervento riguarda esclusivamente la pertinenza, a condizione che:

• La pertinenza sia formalmente vincolata all’immobile principale (cioè risulti registrata come tale al Catasto);

• Il contribuente sia titolare di un diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento sull’abitazione principale;

• L’immobile principale sia adibito ad abitazione principale al momento del pagamento o dell’inizio dei lavori.

Questa interpretazione estende la tutela fiscale anche agli interventi minori, come la ristrutturazione di un garage o di una cantina, purché integrati nell’unità abitativa di riferimento.

Stesso principio vale per le parti comuni condominiali: la detrazione al 50% spetta solo ai proprietari (o titolari di altro diritto reale) delle unità immobiliari coinvolte. Gli inquilini, anche se conviventi o comodatari, non possono accedere alla maggiorazione: a loro spetta unicamente la detrazione ridotta del 36%, anche se partecipano alle spese condominiali.

Questa distinzione rafforza ulteriormente la centralità della titolarità giuridica dell’immobile come criterio imprescindibile per l’accesso all’agevolazione piena, e rappresenta un punto critico da valutare in fase di delibera e riparto delle spese condominiali.

Cessione dell’immobile

Una delle domande più frequenti poste dai contribuenti riguarda cosa accade alla detrazione fiscale quando, dopo l’intervento, l’immobile viene ceduto oppure non è più adibito ad abitazione principale. La Circolare n. 8/E del 2025 fornisce un chiarimento molto atteso, confermando una lettura favorevole e conforme alla prassi già consolidata dall’Agenzia delle Entrate.

In particolare, viene ribadito che il contribuente può accedere alla detrazione maggiorata del 50% per le spese sostenute nel 2025 (e del 36% per il biennio 2026-2027), a condizione che al momento del sostenimento delle spese siano rispettati tutti i requisiti previsti: titolarità di diritto reale sull’immobile e destinazione ad abitazione principale.

Ma se, nei periodi d’imposta successivi, l’immobile viene venduto o il contribuente cambia residenza, non decade il diritto alla detrazione maggiorata. Come chiarito dalla stessa Agenzia, “il contribuente può continuare a beneficiare dell’aliquota maggiorata”, anche nel caso in cui cessi uno o più dei requisiti iniziali.

Questa interpretazione ha un forte impatto sulla pianificazione degli investimenti immobiliari, in quanto consente di non perdere l’incentivo anche in caso di trasferimento, vendita o variazione dell’utilizzo dell’immobile. È tuttavia fondamentale che i requisiti fossero pienamente rispettati al momento del pagamento o dell’inizio dei lavori, secondo quanto stabilito dalla normativa di riferimento.

In sintesi: la detrazione acquisita rimane valida anche se l’immobile cambia destinazione o proprietario, salvo esplicito accordo tra le parti in caso di trasferimento della detrazione al nuovo acquirente.

Bonus acquisti

Tra le novità più interessanti chiarite dalla Circolare n. 8/E del 2025, un’attenzione particolare è riservata al cosiddetto “bonus acquisti”, che include tre diverse tipologie di agevolazioni previste dall’art. 16-bis del TUIR:

• Il bonus acquisto edifici residenziali ristrutturati (comma 3);

• Il sisma bonus acquisti per immobili ricostruiti in zona sismica 1, 2 o 3;

• Il bonus acquisto box auto pertinenziali (comma 1, lett. d).

Il punto critico sollevato dalla prassi riguardava la tempistica per soddisfare il requisito dell’abitazione principale, condizione essenziale per accedere alla detrazione maggiorata al 50%. Infatti, al momento del rogito notarile, l’immobile non può essere già abitato dall’acquirente, né, nel caso del box, può sussistere ancora il vincolo di pertinenzialità effettiva.

Ora, la Circolare risolve definitivamente la questione stabilendo che il requisito dell’abitazione principale può essere soddisfatto entro un termine più esteso: ovvero entro la presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui si fruisce per la prima volta della detrazione. Questo vale sia per:

• L’immobile oggetto del bonus acquisto;

• Sia per l’unità abitativa a cui è legato il box o posto auto acquistato come pertinenza.

Questo chiarimento è fondamentale per evitare la decadenza dal beneficio e permette una pianificazione più flessibile delle operazioni immobiliari e della gestione familiare post-acquisto. Inoltre, favorisce il mercato immobiliare ristrutturato e consente ai contribuenti di fruire della detrazione piena anche in fase post-rogito, senza dover dimostrare l’uso abitativo immediato.

Errori da evitare

Con l’inasprimento dei requisiti per l’accesso ai bonus edilizi 2025, il rischio di commettere errori che portino alla perdita totale o parziale della detrazione è aumentato in modo significativo.

Ecco i più comuni da evitare:

1. Non dimostrare la residenza nell’immobile oggetto dell’intervento: per fruire del 50%, l’immobile deve essere l’abitazione principale. Non basta la dichiarazione d’intenti: serve un trasferimento effettivo e documentabile.

2. Sostenere spese prima di acquisire un diritto reale sull’immobile: l’aliquota maggiorata si applica solo se si è già proprietari, usufruttuari o titolari di altro diritto reale. Le spese pagate prima del rogito, ad esempio, non sono ammissibili al 50%.

3. Non rispettare i termini per l’uso abitativo nel caso di acquisti: se si acquista un immobile ristrutturato o un box auto, è essenziale adibirlo (o la casa a cui è pertinenza) ad abitazione principale entro la dichiarazione dei redditi dell’anno in cui si inizia a fruire della detrazione.

4. Affidarsi a imprese non aggiornate: in fase di asseverazione, errori tecnici possono compromettere il diritto al beneficio. Meglio scegliere professionisti informati sulla normativa 2025.

La prevenzione dell’errore, in questo ambito, è parte integrante della strategia fiscale. Una consulenza personalizzata può garantire non solo il rispetto della legge, ma anche un risparmio significativo e duraturo.

Consigli pratici

Alla luce dei chiarimenti forniti con la Circolare n. 8/E/2025, è evidente che il sistema dei bonus edilizi è diventato più selettivo, ma anche più trasparente. Per accedere alle detrazioni maggiorate – 50% nel 2025 e 36% nel 2026-2027 – è fondamentale organizzarsi con anticipo, evitando errori che potrebbero compromettere l’agevolazione.

Ecco alcuni consigli operativi per contribuire al corretto utilizzo dei bonus:

1. Verifica della titolarità del diritto reale: assicurati di essere proprietario, usufruttuario, nudo proprietario o altro titolare di diritto reale sull’immobile, già all’inizio dei lavori o al momento del pagamento della spesa, se anteriore.

2. Adibizione dell’immobile ad abitazione principale: pianifica fin da subito il trasferimento della residenza nell’unità oggetto di intervento, oppure, se si tratta di acquisto, organizza la destinazione abitativa entro la scadenza della dichiarazione dei redditi.

3. Attenzione alla documentazione: raccogli e conserva tutte le fatture, bonifici parlanti e documentazione tecnica. Se l’immobile è in condominio, richiedi copia delle delibere e della ripartizione delle spese.

4. Fai valutare la situazione da un esperto fiscale: commercialisti aggiornati sulla normativa 2025 possono individuare la soluzione ottimale caso per caso, specialmente in presenza di convivenze, comodati o cessioni in corso.

5. Non aspettare l’ultimo momento: l’accesso ai bonus richiede tempo, pianificazione e spesso il coinvolgimento di tecnici (ingegneri, geometri, architetti) per asseverazioni e pratiche urbanistiche.

Queste accortezze possono fare la differenza tra usufruire del 50% o del solo 36%, oppure perdere totalmente la detrazione. Il 2025 sarà un anno di transizione e controllo, ma per chi si muove con consapevolezza, rappresenta ancora un’ottima opportunità di risparmio fiscale legale e strategico.

Considerazioni finali 

Il 2025 si presenta come un anno di transizione cruciale per i bonus edilizi, segnato da un rafforzamento dei requisiti soggettivi e da una più chiara delimitazione della platea dei beneficiari.

La Circolare n. 8/E dell’Agenzia delle Entrate ha finalmente posto ordine in una materia spesso contraddittoria, offrendo interpretazioni puntuali su temi centrali come la titolarità del diritto reale sull’immobile, la corretta applicazione della detrazione al 50% e i casi particolari legati a acquisti, pertinenze, conviventi e cessioni immobiliari.

Le nuove disposizioni impongono maggiore attenzione nella fase di pianificazione degli interventi e nella gestione documentale, ma premiano chi agisce con trasparenza, programmazione e rispetto delle regole. La buona notizia è che, nonostante un quadro normativo più selettivo, restano concrete opportunità di risparmio fiscale per chi interviene sull’abitazione principale o investe nel recupero del patrimonio edilizio.

In un contesto economico in cui ogni incentivo conta, è fondamentale affidarsi a professionisti competenti per valutare la propria posizione e pianificare correttamente le operazioni. La normativa c’è, ora spetta al contribuente usarla in modo intelligente e sicuro.