Le nuove disposizioni puntano a rendere più rigido e selettivo l’accesso alla cedolare secca per i locatori non professionali, cercando di arginare fenomeni di evasione e allinearsi alle direttive europee e alle pressioni del mercato immobiliare. L’intento del Governo è quello di rafforzare i controlli e limitare gli abusi, introducendo modifiche sostanziali alla disciplina oggi in vigore.

Questo articolo approfondisce in modo chiaro e aggiornato la bozza della norma contenuta nella Legge di Bilancio 2026, gli emendamenti proposti e il dibattito politico in corso, l’impatto delle novità su chi affitta case per brevi periodi e le strategie legali per risparmiare sulle tasse nel nuovo scenario normativo.

Legge di Bilancio 2026 

Il Disegno di Legge di Bilancio 2026 introduce una modifica sostanziale alla disciplina fiscale degli affitti brevi, intervenendo direttamente sull’articolo 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50 (convertito con modificazioni dalla legge 21 giugno 2017, n. 96). In base alla versione attualmente in bozza dell’articolo 7 del DDL, la tassazione sui redditi da locazione breve subirebbe un aumento generalizzato al 26%, sia per i privati locatori che per gli intermediari e i portali online che facilitano l’affitto degli immobili.

Nello specifico, il nuovo testo eliminerebbe la riduzione al 21% introdotta nel 2024, la quale permetteva di applicare l’aliquota agevolata almeno su un immobile per ciascun contribuente. Inoltre, anche la ritenuta operata dagli intermediari, attualmente al 21%, verrebbe innalzata al 26%, diventando un acconto d’imposta per chi non opta per la cedolare secca.

Questa impostazione, se confermata, comporterebbe un aggravio fiscale considerevole per i piccoli proprietari che gestiscono affitti turistici occasionali. Tuttavia, è già stato presentato un emendamento correttivo allo stesso articolo 7, che introduce un sistema di tassazione progressivo basato sul numero di immobili affittati, distinguendo chiaramente tra locazioni occasionali e attività d’impresa.

L’intento del legislatore è chiaro: limitare l’utilizzo della cedolare secca da parte di chi opera nel settore in modo sistematico e professionale, e al tempo stesso evitare penalizzazioni eccessive per chi mette in locazione solo una singola unità immobiliare a fini turistici.

Cedolare secca

Prima di analizzare le modifiche proposte per il 2026, è utile riepilogare brevemente le regole generali della cedolare secca, un regime fiscale facoltativo pensato per semplificare e alleggerire il carico fiscale sui redditi derivanti dagli immobili dati in locazione.

La cedolare secca si configura come una imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali (regionale e comunale), applicabile alla parte di reddito derivante dalla locazione. Aderendo a questo regime, il contribuente beneficia inoltre dell’esonero dal pagamento dell’imposta di registro e di bollo che normalmente sarebbero dovute per la registrazione, la risoluzione o la proroga del contratto di locazione.

Tuttavia, tale agevolazione comporta alcune rinunce. In particolare, non è possibile chiedere aggiornamenti del canone di locazione, nemmeno se previsti contrattualmente. Questo include anche l’adeguamento annuale all’indice ISTAT, una voce spesso presente nei contratti standard di affitto.

L’opzione per la cedolare secca può essere esercitata al momento della registrazione del contratto, ma anche negli anni successivi, in caso di contratti pluriennali. Se l’opzione non viene esercitata fin dall’inizio, la registrazione segue il regime ordinario e le imposte già versate (registro e bollo) non sono rimborsabili.

In sintesi, la cedolare secca rappresenta una forma di tassazione più snella e conveniente, soprattutto per i piccoli locatori. Tuttavia, con la Legge di Bilancio 2026, il suo impiego rischia di essere fortemente ridimensionato, soprattutto per chi possiede più immobili destinati alla locazione breve.

Nuove aliquote 

Alla bozza iniziale della Legge di Bilancio 2026, che prevedeva un aumento generalizzato al 26% per tutti gli affitti brevi, è stato proposto un emendamento correttivo volto a introdurre una tassazione differenziata e più equa, in base al numero di immobili locati dal contribuente. L’obiettivo è quello di evitare di penalizzare chi affitta una sola abitazione a fini turistici, distinguendolo da chi esercita un’attività con caratteristiche più imprenditoriali.

Secondo il nuovo testo emendativo dell’articolo 7, i redditi da contratti di locazione breve saranno tassati con aliquote progressive, nel seguente modo:

• 21% per i redditi derivanti dalla locazione di una sola unità immobiliare, individuata dal contribuente in sede di dichiarazione dei redditi;

• 26% per la seconda unità immobiliare destinata ad affitti brevi;

• 30% per la terza e quarta unità immobiliare oltre alla seconda.

A partire dalla terza unità in poi, inoltre, l’attività sarà considerata di tipo industriale o imprenditoriale, comportando l’obbligo di apertura della partita IVA e l’applicazione della disciplina fiscale ordinaria per le imprese.

Questa proposta sembra aver trovato un ampio consenso politico, anche grazie all’intervento del Governo che, tramite una nota ministeriale, ha confermato l’intenzione di non penalizzare chi affitta una sola casa. Infatti, si legge: “Siamo tutti d’accordo sulla necessità di cancellare l’aumento dal 21 al 26% per chi affitta una sola casa.”

Se approvato, l’emendamento rappresenterebbe un compromesso tra esigenze fiscali e tutela dei piccoli proprietari, mantenendo l’agevolazione più bassa solo per chi affitta in modo saltuario e senza finalità imprenditoriali.

Affitti brevi 2026

Le modifiche previste dalla Legge di Bilancio 2026 avranno un impatto rilevante su migliaia di contribuenti che fino a oggi hanno scelto di affittare in modo occasionale uno o più immobili con finalità turistiche. Con l’introduzione delle aliquote progressive del 21%, 26% e 30%, la convenienza della cedolare secca si ridurrà sensibilmente per chi possiede più di un’abitazione destinata agli affitti brevi.

Chi dispone di una sola casa continuerà a beneficiare della tassazione agevolata al 21%, mentre per i multiproprietarisarà essenziale valutare attentamente la sostenibilità fiscale dell’attività. In particolare, chi arriverà a gestire tre o più unità immobiliari dovrà aprire partita IVA, affrontando obblighi contabili più complessi (fatturazione elettronica, liquidazioni IVA, tenuta registri) e rientrando nel regime fiscale ordinario delle imprese.

Per chi si troverà in questa situazione, sarà strategico valutare:

• Il regime fiscale più adatto tra forfettario e ordinario;

• La possibilità di trasformare l’attività in impresa familiare o costituire una società per ottimizzare il carico fiscale;

• L’opportunità di affidarsi a property manager o intermediari che possano gestire l’attività nel rispetto delle nuove norme.

È inoltre consigliabile, già dal 2025, monitorare attentamente la propria posizione fiscale, simulando diversi scenari per capire quale sarà l’incidenza delle nuove aliquote sul proprio reddito.

Infine, ricordiamo che le novità impatteranno anche sugli intermediari e portali telematici, che dovranno applicare la ritenuta al 26% come acconto in caso di mancata opzione per la cedolare secca, un ulteriore elemento da considerare nella pianificazione fiscale.

Rischi da evitare

Uno degli aspetti più delicati della normativa sugli affitti brevi è il confine tra attività occasionale e attività imprenditoriale. Le nuove regole introdotte dalla bozza della Legge di Bilancio 2026, in particolare con la tassazione al 30% dalla terza unità immobiliare e l’obbligo di partita IVA, mirano a chiarire questo confine, ma anche ad aumentare i controlli per evitare abusi.

Fino a oggi, molti contribuenti sono riusciti a operare senza partita IVA anche con più immobili in affitto, appellandosi al concetto di attività non abituale.

Tuttavia, con l’introduzione del nuovo regime, sarà molto più facile per l’Agenzia delle Entrate qualificare l’attività come commerciale o imprenditoriale, soprattutto quando si:

• gestiscono più immobili;

• utilizzano portali online o agenzie per la promozione;

• offrono servizi accessori come pulizia, check-in/check-out o noleggio;

• svolge l’attività in modo continuativo e organizzato.

In questi casi, anche in assenza di apertura formale della partita IVA, il contribuente può essere sottoposto a verifiche fiscali e, se l’attività viene qualificata come impresa, può incorrere in accertamenti, sanzioni e recupero delle imposte non versate, oltre agli interessi.

Per evitare problemi, è importante conoscere le soglie di legge e la giurisprudenza, che sempre più spesso conferma la linea dell’Agenzia delle Entrate: la sistematicità e l’organizzazione dell’attività contano più del numero degli immobili. Da qui l’importanza di un corretto inquadramento fiscale già nel 2025, per arrivare preparati ai cambiamenti del 2026.

Cedolare secca o partita IVA

Con le nuove soglie introdotte dalla Legge di Bilancio 2026, sarà sempre più frequente che i proprietari si trovino di fronte a una scelta obbligata: continuare con la cedolare secca (possibilmente solo per un immobile) o passare a un regime d’impresa con apertura della partita IVA. La decisione non è solo fiscale, ma anche strategica, e può avere conseguenze rilevanti sul lungo termine.

Il regime della cedolare secca, con aliquota al 21% per il primo immobile (26% per il secondo e 30% dalla terza unità in poi), è certamente più semplice da gestire: non richiede obblighi contabili, niente fatturazione elettronica, e soprattutto esonera dal pagamento di IRPEF ordinaria, addizionali, imposta di registro e di bollo. Tuttavia, diventa molto meno conveniente man mano che aumentano gli immobili o l’organizzazione dell’attività.

Dall’altra parte, aprire partita IVA comporta l’assoggettamento al regime ordinario o al regime forfettario (se ne sussistono i requisiti), ma offre anche maggiori strumenti di deduzione e detrazione dei costi (utenze, manutenzioni, servizi di pulizia, commissioni agenziali, spese pubblicitarie, ecc.). Questo può essere vantaggioso soprattutto per chi ha spese importanti legate alla gestione degli immobili e punta a strutturare l’attività in modo professionale.

Inoltre, con la partita IVA è possibile offrire servizi accessori, gestire più immobili legalmente e aumentare la propria presenza online attraverso OTA (Online Travel Agencies) come Airbnb e Booking, senza il rischio di essere contestati come evasori.

Il consiglio, in vista del 2026, è di analizzare caso per caso, simulare il carico fiscale totale nei due regimi e affidarsi a un consulente per trovare la soluzione più efficiente e sostenibile.

Intermediari e portali digitali

Oltre ai proprietari di immobili, le nuove disposizioni contenute nella Legge di Bilancio 2026 coinvolgeranno in modo diretto anche gli intermediari immobiliari e i portali online che operano nel settore delle locazioni brevi. Le piattaforme digitali che facilitano l’incontro tra domanda e offerta di alloggi turistici, infatti, saranno chiamate a svolgere un ruolo fiscale attivo ancora più incisivo.

In base alla bozza della norma, i soggetti che intervengono nella riscossione dei canoni di locazione dovranno applicare una ritenuta d’acconto del 26% sull’importo versato al locatore, in linea con l’aliquota della cedolare secca prevista per la locazione breve. Attualmente, questa ritenuta è del 21%, ma il DDL prevede l’adeguamento automatico al nuovo livello di tassazione.

La ritenuta sarà effettuata anche in assenza di opzione per la cedolare secca, e rappresenterà in tal caso un acconto IRPEF. Questo comporta un ulteriore aggravio gestionale per i portali, che dovranno aggiornare i propri sistemi informatici e fiscali per garantire il corretto versamento delle imposte, il rilascio delle certificazioni ai locatori e l’invio delle comunicazioni all’Agenzia delle Entrate.

Le piattaforme, inoltre, potranno essere soggette a controlli più stringenti, con responsabilità dirette in caso di errori, omissioni o mancata trasparenza nei flussi di pagamento. L’inasprimento delle regole rappresenta una risposta del legislatore al crescente utilizzo delle locazioni turistiche online, con l’obiettivo di ridurre l’evasione e garantire equità fiscale tra operatori professionali e non.

In questo nuovo contesto, sarà fondamentale che anche i proprietari che utilizzano portali digitali siano informati sul funzionamento delle ritenute e sul corretto trattamento dei redditi percepiti.

Coperture finanziarie e incognite politiche

Nonostante il testo emendativo dell’articolo 7 abbia trovato un ampio consenso tecnico e politico, rimangono ancora alcune incognite legate alle coperture finanziarie necessarie per sostenere la riforma della cedolare secca. In particolare, il ritorno all’aliquota del 21% per la prima unità immobiliare rappresenta, per lo Stato, un mancato introito fiscale rispetto all’aumento generalizzato al 26% previsto inizialmente nella bozza.

Nel corso del vertice sulla Manovra 2026, i rappresentanti del Governo hanno confermato l’intenzione di non penalizzare chi affitta una sola casa, ma allo stesso tempo hanno sottolineato come le coperture per questa agevolazione restino un punto critico. Il Ministero dell’Economia sta lavorando a diverse ipotesi, tra cui:

• Un maggiore gettito derivante dall’emersione dell’attività imprenditoriale occulta;

• Una stretta sui controlli e sull’attività dei portali digitali;

• L’introduzione di tetti massimi per il beneficio della cedolare secca nei Comuni ad alta tensione abitativa.

Finché non verrà approvato il testo definitivo, il rischio è che l’accordo politico raggiunto venga rimodulato, o che vengano introdotti criteri ulteriori per l’accesso all’aliquota del 21%, come limiti reddituali, geografici o temporali. Inoltre, le pressioni da parte delle associazioni del settore turistico e dei Comuni, che chiedono una regolamentazione più stringente degli affitti brevi per tutelare il mercato della locazione residenziale, potrebbero influenzare la stesura finale della norma.

Per questo motivo è fondamentale monitorare l’iter parlamentare della Legge di Bilancio 2026 e valutare già da ora strategie alternative per proteggere la propria posizione fiscale, in caso di modifiche dell’ultimo minuto.

Conclusione

Le modifiche introdotte dal DDL di Bilancio 2026 segnano un cambio di paradigma nella fiscalità degli affitti brevi in Italia. L’epoca della cedolare secca al 21% indistintamente per tutti sembra avviarsi verso una fine, lasciando spazio a un sistema più articolato e selettivo, con aliquote progressive che riflettono il grado di professionalizzazione dell’attività.

Se l’emendamento verrà approvato così com’è, il nuovo quadro normativo prevede:

• Cedolare secca al 21% per un solo immobile destinato ad affitti brevi;

• Aliquota al 26% per il secondo immobile;

• Tassazione al 30% dalla terza unità in poi, con obbligo di apertura della partita IVA.

L’intento del legislatore è duplice: da un lato tutelare il gettito fiscale, dall’altro disincentivare la speculazione immobiliare nei centri urbani e turistici, dove gli affitti brevi hanno contribuito all’aumento dei canoni a lungo termine e alla carenza di alloggi per residenti.

Per i proprietari, il 2025 sarà un anno cruciale per ripensare la propria strategia fiscale e immobiliare. È consigliabile analizzare con attenzione:

• La redditività reale dell’attività;

• I costi di gestione e i margini di risparmio legale;

• L’eventuale convenienza di aprire una partita IVA, magari scegliendo il regime forfettario.

In ogni caso, la pianificazione fiscale preventiva sarà essenziale per evitare errori, accertamenti o aggravi imprevisti. Rivolgersi a un professionista può fare la differenza tra un’attività redditizia e un’attività fiscalmente penalizzante.

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Con l’Ordinanza n. 30016 del 28 ottobre 2021, la sezione tributaria della Corte di Cassazione ha rimesso la questione alle Sezioni Unite, richiedendo un intervento chiarificatore per dirimere una contrapposizione giurisprudenziale: è possibile applicare la cedolare secca in caso di contratto di locazione ad uso foresteria stipulato con una società?

Questa ordinanza interlocutoria ha quindi un’importanza cruciale: potrebbe riscrivere la prassi su migliaia di contratti d’affitto e influire sulle scelte fiscali sia dei proprietari che degli affittuari.

Nell’articolo analizzeremo il contesto normativo, la giurisprudenza contrastante e le implicazioni pratiche per i contribuenti. Scopriremo anche quali strategie fiscali sono ancora legittime per risparmiare in modo legale e come orientarsi in attesa del pronunciamento delle Sezioni Unite.

Il caso concreto 

La questione oggetto dell’Ordinanza n. 30016/2021 trae origine da una vicenda concreta che coinvolgeva una persona fisica proprietaria di immobili. Quest’ultima aveva stipulato contratti di locazione con una università privata, destinando gli immobili ad abitazione e alloggio temporaneo per dipendenti, collaboratori o soggetti legati all’università da rapporti professionali. Si trattava, quindi, di contratti a uso foresteria, una tipologia ibrida che si colloca tra l’abitativo e il commerciale.

L’Agenzia delle Entrate, attenendosi all’orientamento restrittivo consolidato, ha negato l’applicabilità della cedolare secca. Secondo tale visione, la tassa piatta del 21% (o 10% in alcuni casi) non è ammessa né quando il locatore agisce nell’ambito di attività d’impresa, né quando il conduttore è un soggetto imprenditoriale o professionale.

Nel primo grado di giudizio la contribuente aveva ottenuto ragione, ma l’esito si è ribaltato nel secondo grado, dove i giudici hanno accolto la tesi dell’Amministrazione finanziaria. La contribuente ha così deciso di ricorrere in Cassazione, dove la sezione tributaria ha ritenuto necessario coinvolgere le Sezioni Unite, vista la forte divergenza interpretativa.

La Cassazione ha ripercorso la normativa di riferimento, ovvero l’articolo 3 del D.Lgs. 23/2011, che prevede la cedolare secca come regime facoltativo e sostitutivo dell’IRPEF, delle addizionali e delle imposte di registro e bollo, applicabile solo se:

1. Il locatore è una persona fisica che non agisce come impresa;

2. Il contratto ha a oggetto una locazione abitativa;

3. L’uso non sia collegato a un’attività d’impresa o professionale, né da parte del locatore né del conduttore.

Cedolare secca e uso foresteria

Nell’Ordinanza interlocutoria n. 30016 del 28 ottobre 2021, la sezione tributaria della Corte di Cassazione non si è limitata a ribadire i presupposti normativi per l’accesso alla cedolare secca, ma ha introdotto un elemento cruciale di riflessione: è davvero possibile considerare “abitativa” una locazione a uso foresteria?

Secondo i giudici, la risposta non è affatto scontata. La locazione abitativa, così come intesa dal legislatore, presuppone che il conduttore utilizzi direttamente l’immobile come propria residenza o domicilio temporaneo. Al contrario, nel caso di locazioni foresteria, l’utilizzo del bene non è personale, ma funzionale all’attività del conduttore, che può essere una società o un ente. L’immobile viene infatti messo a disposizione di terzi soggetti (dipendenti, collaboratori, ospiti) per motivi organizzativi, lavorativi o formativi.

La Cassazione, con un approccio sistematico, ha evidenziato come questa fattispecie non risponda pienamente alla ratio del regime agevolativo della cedolare secca, che – secondo il legislatore – nasce con l’obiettivo di contrastare l’evasione fiscale nel mercato delle locazioni abitative, favorendo l’emersione del sommerso e incentivando la regolarizzazione dei contratti tra privati.

A rafforzare questa tesi interviene anche il comma 6-bis dell’articolo 3 del D.Lgs. 23/2011, che consente la cedolare secca solo in specifici casi eccezionali, come nel caso di immobili locati a cooperative edilizie o enti non commerciali, purché sublocati a studenti universitari o messi a disposizione dei comuni, e sempre senza aggiornamento del canone. La norma appare quindi pensata per esigenze sociali e abitative, non per finalità produttive o aziendali.

Contrasto giurisprudenziale

Uno degli aspetti più controversi emersi nel tempo riguarda il ruolo del conduttore, ovvero del soggetto che prende in affitto l’immobile. La giurisprudenza recente aveva infatti ammesso la possibilità che il contratto di locazione fosse stipulato nell’ambito dell’attività professionale del conduttore, senza per questo precludere l’accesso alla cedolare secca da parte del locatore.

Secondo tale orientamento, ciò che conta è la destinazione abitativa dell’immobile e il fatto che il locatore sia una persona fisica non imprenditore. Dunque, anche se il conduttore è un professionista o un soggetto imprenditoriale, l’agevolazione fiscale potrebbe comunque trovare applicazione, a patto che la destinazione dell’immobile resti abitativa e non commerciale.

L’Ordinanza n. 30016/2021, tuttavia, mette in discussione questa impostazione, mostrando un evidente cambio di rotta. La Cassazione evidenzia come la locazione ad uso foresteria, quando stipulata con una società, introduca elementi che si allontanano dallo spirito originario della cedolare secca. Il conduttore, infatti, non utilizza direttamente l’immobile, bensì lo concede a terzi (come dipendenti o collaboratori), in un’ottica prettamente aziendale o funzionale.

Proprio questo elemento, l’assenza di un utilizzo diretto e personale, rappresenta, secondo i giudici di legittimità, un ostacolo all’applicazione del regime fiscale agevolato. La Corte mette quindi in evidenza un conflitto interpretativo rilevante, che incide direttamente sulla certezza del diritto per migliaia di proprietari immobiliari.

Alla luce di questa incertezza normativa e giurisprudenziale, la Cassazione ha ritenuto indispensabile l’intervento delle Sezioni Unite, affinché venga stabilito un principio univoco e chiarificatore.

Implicazioni fiscali

In attesa del pronunciamento delle Sezioni Unite della Cassazione, i proprietari di immobili che hanno scelto o stanno valutando la cedolare secca su contratti ad uso foresteria si trovano in una posizione delicata. Il rischio è di applicare un regime fiscale non corretto, con conseguenze economiche anche rilevanti: recuperi d’imposta, sanzioni e interessi.

Chi ha già optato per la cedolare in presenza di un contratto con una società, anche a fronte di un utilizzo abitativo (ma non personale) dell’immobile, potrebbe essere esposto a contestazioni da parte dell’Agenzia delle Entrate. Il caso illustrato nell’ordinanza mostra chiaramente come l’Agenzia tenda ad assumere una posizione rigorosa, rifiutando l’applicazione del regime agevolato non solo quando il locatore agisce come impresa, ma anche quando il conduttore è un soggetto imprenditoriale.

Al tempo stesso, non mancano orientamenti giurisprudenziali più aperti, che hanno avallato la possibilità di applicare la cedolare secca anche in contratti dove il conduttore è un professionista o una società, purché la destinazione dell’immobile resti abitativa. Questo scenario di incertezza spinge molti contribuenti a cercare tutela attraverso il contenzioso, oppure a rinunciare preventivamente al regime agevolato per evitare accertamenti.

In ottica prudenziale, fino a quando non verrà sciolto il nodo interpretativo, può essere utile valutare:

• La stipula di contratti chiari, che definiscano l’uso specifico dell’immobile;

• Il ricorso al regime IRPEF ordinario, almeno temporaneamente, in caso di dubbi;

• Il parere di un consulente fiscale esperto, per valutare caso per caso la strategia migliore.

L’intervento delle Sezioni Unite sarà determinante per restituire certezza ai proprietari e ai professionisti del settore immobiliare, aprendo (o chiudendo) definitivamente la strada alla cedolare secca per le locazioni foresteria.

Il principio di capacità contributiva

Uno degli argomenti chiave sollevati dalla Cassazione nell’Ordinanza n. 30016/2021 riguarda la ratio legis della cedolare secca, collegata al principio costituzionale di capacità contributiva (art. 53 Cost.). L’introduzione di un regime fiscale agevolato come la cedolare secca – spiega la Corte – si giustifica solo se sussiste un fondamento oggettivo e coerente con i principi generali del sistema tributario.

La cedolare secca, infatti, nasce con due obiettivi principali:

1. Contrastare l’evasione fiscale nel settore delle locazioni abitative;

2. Semplificare la tassazione per i piccoli proprietari privati che mettono a reddito i propri immobili, incentivando la registrazione regolare dei contratti.

In questa prospettiva, secondo la Corte, il regime sostitutivo ha senso solo se applicato in contesti in cui la locazione risponde a reali esigenze abitative. Quando l’immobile viene locato a una società per uso foresteria – quindi per essere messo a disposizione di dipendenti, collaboratori o ospiti in modo strumentale all’attività produttiva – viene meno la finalità sociale che giustifica la tassazione ridotta.

Il rischio è quindi quello di ampliare eccessivamente il perimetro applicativo della cedolare secca, snaturandone la funzione e generando una distorsione del principio di equità fiscale. In tal senso, la Cassazione invita a una lettura restrittiva, proprio per evitare un utilizzo strumentale della norma da parte di soggetti che, pur non esercitando direttamente un’attività imprenditoriale come locatori, stipulano contratti che rientrano nel circuito economico-produttivo.

Questa impostazione potrebbe portare a una stretta interpretativa definitiva, in cui la cedolare secca verrebbe riservata ai soli contratti in cui l’utilizzo dell’immobile sia diretto, personale e destinato ad abitazione in senso stretto.

L’intervento delle Sezioni Unite

Il rinvio operato dalla sezione tributaria della Cassazione alle Sezioni Unite rappresenta un passaggio di enorme rilievo per il diritto tributario. Quando la Suprema Corte, con ordinanza interlocutoria, invoca l’intervento delle Sezioni Unite, significa che il contrasto giurisprudenziale è particolarmente rilevante e produce effetti diffusi e sistemici. Questo è certamente il caso delle locazioni ad uso foresteria e della loro compatibilità con il regime della cedolare secca.

L’auspicio è che l’intervento delle Sezioni Unite possa finalmente uniformare l’interpretazione normativa, mettendo fine a una pluralità di orientamenti che, negli ultimi anni, ha generato incertezza operativa per i contribuenti. Alcune sentenze, infatti, hanno ammesso la cedolare secca anche in presenza di conduttori professionali o societari, mentre altre – più restrittive – l’hanno negata, richiamando il carattere personale dell’uso abitativo richiesto dalla norma.

Se le Sezioni Unite dovessero accreditare l’interpretazione restrittiva, si consoliderebbe la prassi dell’Agenzia delle Entrate, che nega l’agevolazione in tutti i casi in cui il conduttore è una società, anche se l’immobile viene effettivamente usato come abitazione da terzi. In questo scenario, molti contratti stipulati negli ultimi anni con applicazione della cedolare secca potrebbero essere oggetto di accertamento e rettifica, con effetti anche retroattivi.

Al contrario, un’interpretazione più ampia potrebbe aprire la strada a nuove opportunità per i locatori privati, offrendo maggiore flessibilità fiscale anche in contesti professionali o aziendali, purché sia rispettata la destinazione abitativa dell’immobile.

Consigli pratici per i locatori

In questo contesto incerto, in cui la compatibilità della cedolare secca con i contratti ad uso foresteria è ancora in fase di valutazione da parte delle Sezioni Unite, i proprietari di immobili devono muoversi con attenzione per evitare rischi fiscali futuri. Una pianificazione prudente e strategica può fare la differenza tra una gestione efficiente del patrimonio e l’esposizione a contestazioni.

Il primo consiglio utile è quello di valutare attentamente la natura del conduttore. Se si tratta di una società o di un soggetto che utilizzerà l’immobile per finalità legate alla propria attività produttiva (come ospitalità di dipendenti o collaboratori), è opportuno considerare la possibilità che l’Agenzia delle Entrate contesti l’applicazione della cedolare secca.

In questi casi, si possono seguire due approcci principali:

1. Applicare il regime IRPEF ordinario per evitare possibili rettifiche future, anche se più oneroso nel breve termine;

2. Stipulare contratti con clausole dettagliate, che precisino chiaramente la destinazione esclusivamente abitativa dell’immobile, documentando l’effettivo uso da parte di persone fisiche, pur nell’ambito di contratti con soggetti giuridici.

In ogni caso, è consigliabile richiedere un parere fiscale personalizzato e, se necessario, valutare il ricorso all’interpello preventivo presso l’Agenzia delle Entrate. Questo strumento può offrire un grado maggiore di certezza, anche se non elimina completamente il rischio di cambiamento interpretativo a seguito della sentenza delle Sezioni Unite.

Infine, è importante monitorare costantemente gli sviluppi giurisprudenziali e normativi, poiché la sentenza della Corte potrebbe aprire (o chiudere) definitivamente una strada fiscale che, fino ad oggi, è rimasta in una zona grigia.

Conclusione

La questione dell’applicabilità della cedolare secca alle locazioni ad uso foresteria rappresenta oggi uno dei nodi interpretativi più rilevanti nel panorama fiscale italiano. L’intervento delle Sezioni Unite della Cassazione è atteso con grande attenzione non solo dai contribuenti, ma anche da professionisti, giudici tributari e dall’Agenzia delle Entrate stessa.

L’esito di questa pronuncia avrà impatti diretti su:

• La pianificazione fiscale dei proprietari immobiliari;

• Le strategie contrattuali da adottare in presenza di conduttori societari;

• La coerenza del sistema fiscale con i principi costituzionali, in particolare quello di capacità contributiva.

In un contesto in cui la lotta all’evasione si accompagna all’esigenza di semplificazione e certezza del diritto, è fondamentale evitare applicazioni distorte o troppo estensive di regimi agevolati. Allo stesso tempo, però, è necessario evitare che interpretazioni eccessivamente restrittive penalizzino chi, in buona fede, ha utilizzato strumenti fiscali legittimi per gestire in modo efficiente il proprio patrimonio immobiliare.

Fino al pronunciamento definitivo, resta centrale il ruolo dei consulenti fiscali nel guidare i contribuenti attraverso scelte consapevoli, bilanciando vantaggi fiscali e rischi interpretativi. Solo con una linea giurisprudenziale chiara e stabile si potrà garantire un’effettiva equità fiscale e una gestione corretta e trasparente del mercato delle locazioni.

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Cos’è la Cedolare Secca?

La cedolare secca è un’imposta sostitutiva che si applica sui canoni di locazione di immobili residenziali. Consente ai locatori di pagare un’imposta fissa sul reddito da locazione, senza dover considerare le spese deducibili, e di escludere i redditi da locazione dal calcolo del reddito complessivo.

Aliquote

Le aliquote della cedolare secca sono attualmente fissate al 21% per i contratti di locazione a canone libero e al 10% per i contratti a canone concordato, stipulati in conformità con accordi territoriali. Questo rende la cedolare secca un’opzione particolarmente vantaggiosa per i proprietari che affittano a lungo termine.

Come Applicare la Cedolare Secca

1. Verifica i Requisiti: Per poter optare per la cedolare secca, l’immobile deve essere destinato a uso abitativo. Non è possibile applicarla a immobili commerciali o a quelli affittati a soggetti non residenti.
2. Scelta del Regime: L’opzione per la cedolare secca deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate. È possibile farlo al momento della registrazione del contratto di locazione oppure in un momento successivo, inviando un’apposita comunicazione.
3. Registrazione del Contratto: È obbligatorio registrare il contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate. La cedolare secca semplifica questo processo, poiché non è necessario pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo.
4. Dichiarazione dei Redditi: Nonostante la cedolare secca escluda i redditi da locazione dal calcolo del reddito complessivo, è comunque necessario indicare la scelta del regime nella dichiarazione dei redditi annuale.

Quando Conviene Scegliere la Cedolare Secca

1. Reddito Alto da Locazione: Se si prevede di avere un reddito da locazione elevato, la cedolare secca può risultare vantaggiosa rispetto all’aliquota progressiva IRPEF.
2. Minori Spese Deductibili: Se si ha la possibilità di dedurre poche spese o se le spese sono basse, la cedolare secca diventa una scelta più interessante.
3. Contratti a Canone Concordato: Per i contratti a canone concordato, l’aliquota ridotta del 10% rende la cedolare secca ancora più conveniente.
4. Semplificazione Burocratica: La cedolare secca riduce gli obblighi burocratici, eliminando la necessità di registrare annualmente il contratto e di calcolare le imposte di registro.

Considerazioni Finali

La cedolare secca rappresenta un’opzione fiscale interessante per i proprietari di immobili in affitto, in particolare per quelli che vogliono semplificare la propria gestione fiscale e risparmiare sulle imposte. Tuttavia, è fondamentale considerare le proprie circostanze personali e il proprio reddito complessivo per valutare se questo regime sia effettivamente vantaggioso.

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Come Funziona la Cedolare Secca?

Con la cedolare secca, il proprietario di immobili può optare per un’imposta fissa sul reddito da locazione, scegliendo tra due aliquote:

• 21% sul canone concordato liberamente tra le parti.
• 10% (o una percentuale variabile) per contratti a canone concordato, riservati a specifiche categorie di locazioni agevolate o in comuni con carenza abitativa.

I Vantaggi della Cedolare Secca

1. Aliquota Fissa: Rispetto alle aliquote progressive dell’IRPEF, che possono arrivare fino al 43%, la cedolare secca prevede un’aliquota massima del 21%. Questo può risultare particolarmente conveniente per i proprietari con redditi medio-alti.
2. No Imposte di Registro e Bollo: Oltre all’agevolazione IRPEF, non si pagano imposte di registro e bollo sul contratto di locazione e sui successivi rinnovi.
3. Semplicità di Gestione: La cedolare secca comporta una gestione più snella in termini di imposte da versare.

Quando Conviene la Cedolare Secca?

Per determinare la convenienza della cedolare secca, è utile considerare diversi fattori:

1. Aliquota IRPEF del Contribuente: Se il proprietario si trova in uno scaglione IRPEF alto (ad esempio, dal 38% in su), la cedolare secca al 21% risulta particolarmente vantaggiosa.
2. Tipologia di Contratto: I contratti a canone concordato, che beneficiano di un’aliquota del 10%, offrono un’ulteriore riduzione fiscale rispetto all’aliquota standard del 21%, rendendoli molto interessanti nelle aree a forte domanda abitativa.
3. Detrazioni e Deducibilità: Optando per la cedolare secca, si perde il diritto alle detrazioni fiscali sulle spese sostenute per la gestione dell’immobile, come le spese di manutenzione. In alcuni casi, il risparmio sulle imposte potrebbe essere inferiore a quello che si otterrebbe con la deducibilità delle spese.
4. Durata del Contratto e Prospettive di Guadagno: La cedolare secca è più indicata per contratti di lungo termine e per proprietari che non prevedono di dover fare importanti interventi di ristrutturazione sull’immobile, dato che le spese non sono deducibili.

Calcolo della Convenienza

Per calcolare la convenienza della cedolare secca, è utile seguire alcuni passaggi:

1. Calcolare l’imposta con l’IRPEF: Se non si optasse per la cedolare secca, il reddito da locazione sarebbe tassato con l’aliquota IRPEF corrispondente al proprio scaglione di reddito. Supponiamo che un canone annuo di €10.000 sia tassato con un’aliquota del 38%. Il proprietario pagherebbe circa €3.800 di imposte IRPEF.
2. Calcolare l’imposta con la cedolare secca: Scegliendo la cedolare secca al 21%, l’imposta sostitutiva sullo stesso reddito sarebbe di €2.100, risparmiando quindi €1.700 rispetto alla tassazione ordinaria.
3. Confrontare i costi totali: Ricorda che nella tassazione ordinaria sono presenti anche le imposte di registro (2% del canone annuo) e di bollo. Con la cedolare secca, queste spese non vengono applicate, offrendo un ulteriore risparmio.

Esempio Pratico

Supponiamo che un proprietario abbia un appartamento in affitto con un canone annuo di €12.000 e un’aliquota IRPEF del 35%. Se opta per la cedolare secca al 21%, l’imposta da pagare sarà €2.520, mentre con l’IRPEF ordinaria, pagherebbe circa €4.200 di tasse (35% di €12.000), oltre alle imposte di registro e bollo. La cedolare secca in questo caso risulterebbe molto conveniente.

Conclusioni

La convenienza della cedolare secca dipende dal reddito complessivo del proprietario, dalla tipologia di contratto di locazione e dalle spese che potrebbero essere deducibili nel regime ordinario. In generale, chi si trova in scaglioni IRPEF elevati o gestisce contratti a canone concordato può trarre un notevole vantaggio economico. Tuttavia, è sempre utile fare un calcolo preciso, magari avvalendosi del supporto di un consulente fiscale, per valutare l’effettiva convenienza in base alla propria situazione patrimoniale e fiscale.

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Con il 2024 alle porte, è fondamentale comprendere le novità e le modalità di applicazione della cedolare secca per gli affitti. Questo articolo esplorerà in dettaglio cos’è la cedolare secca, come funziona e quali sono le novità per l’anno 2024.

Che Cos’è la Cedolare Secca?

La cedolare secca è un regime fiscale introdotto dal Decreto Legislativo n. 23 del 14 marzo 2011, che prevede una tassazione semplificata e favorevole sui redditi derivanti dalla locazione di immobili ad uso abitativo. Sostituisce le imposte ordinarie sul reddito da locazione, consentendo ai proprietari di pagare un’imposta sostitutiva al posto delle tradizionali IRPEF e delle addizionali comunali e regionali.

1.1 Obiettivi del Regime

L’introduzione della cedolare secca ha avuto l’obiettivo di:

• Semplificare la tassazione sui redditi da locazione.
• Incentivare la registrazione dei contratti di affitto, riducendo il fenomeno dell’evasione fiscale.
• Offrire vantaggi economici ai locatori rispetto ai tradizionali regimi fiscali.

Come Funziona la Cedolare Secca?

Il regime della cedolare secca prevede un’imposta sostitutiva che viene applicata sui canoni di locazione percepiti. Ecco come funziona:

2.1 Aliquote e Imposizione

Dal 1° gennaio 2021, le aliquote della cedolare secca sono:

• 21% per i contratti di locazione a canone libero (non concordato).
• 10% per i contratti di locazione a canone concordato, che rientrano in specifici accordi territoriali.

Le aliquote possono variare in base a modifiche legislative, quindi è importante consultare le disposizioni più aggiornate per il 2024.

2.2 Applicazione della Cedolare Secca

Il regime della cedolare secca si applica automaticamente se il proprietario dell’immobile opta per tale regime al momento della registrazione del contratto di affitto. L’imposta sostitutiva si applica esclusivamente sui canoni di locazione e non sui redditi derivanti da altre fonti.

2.3 Esclusione di Alcuni Costi

A differenza del regime ordinario, nella cedolare secca non è possibile dedurre i costi relativi alla gestione dell’immobile, come spese di manutenzione e amministrazione. Tuttavia, il vantaggio della cedolare secca è la semplicità amministrativa e la certezza del carico fiscale.

Novità per la Cedolare Secca nel 2024

Per l’anno 2024, sono previsti alcuni aggiornamenti e modifiche che potrebbero influenzare l’applicazione della cedolare secca:

3.1 Aggiornamenti Normativi

Le modifiche legislative possono includere variazioni delle aliquote o modifiche nella normativa che regolamenta la cedolare secca. È essenziale consultare le ultime disposizioni legislative e le circolari dell’Agenzia delle Entrate per ottenere informazioni aggiornate.

3.2 Semplificazioni Fiscali

Sono previsti ulteriori sforzi per semplificare la dichiarazione e il pagamento della cedolare secca. Questi includono:

• Miglioramenti nei servizi online dell’Agenzia delle Entrate per la gestione dei contratti e dei pagamenti.
• Facilitazioni per la registrazione e l’aggiornamento dei contratti di affitto.

Vantaggi e Svantaggi della Cedolare Secca

4.1 Vantaggi

• Semplificazione: La cedolare secca elimina la necessità di calcolare e versare l’IRPEF e le addizionali regionali e comunali sui redditi da locazione.
• Imposta Fissa: La tassazione è predeterminata, con aliquote certe e senza sorprese.
• Esenzione da Imposte Complementari: Il proprietario non è soggetto al pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo sul contratto di locazione.

4.2 Svantaggi

• Non Deduzione dei Costi: Non è possibile dedurre le spese di gestione e manutenzione dell’immobile.
• Limitazioni sui Tipi di Contratti: Alcuni contratti o tipologie di locazioni potrebbero non rientrare nel regime della cedolare secca.

Chi Può Beneficiare della Cedolare Secca?

La cedolare secca è accessibile a tutti i proprietari di immobili residenziali che locano l’immobile a scopo abitativo, a condizione che:

• Il locatario sia un privato e non un ente pubblico o un’impresa.
• Il contratto sia regolarmente registrato e l’opzione per la cedolare secca sia espressamente indicata nella registrazione.

Come Optare per la Cedolare Secca?

6.1 Registrazione del Contratto

Per optare per la cedolare secca, il locatore deve:

• Compilare e presentare il modello RLI per la registrazione del contratto di affitto presso l’Agenzia delle Entrate.
• Indicare l’opzione per la cedolare secca nel modello, specificando la durata e le condizioni del contratto.

6.2 Dichiarazione dei Redditi

I redditi derivanti dalla locazione con cedolare secca devono essere dichiarati nel Modello 730 o nel Modello Redditi PF, a seconda delle preferenze e delle condizioni del locatore. La dichiarazione deve includere l’ammontare dei canoni di locazione e l’imposta versata.

Conclusioni

Il regime della cedolare secca rappresenta una soluzione fiscale vantaggiosa per molti proprietari di immobili, semplificando la tassazione sui redditi da locazione e offrendo una gestione più agevole delle obbligazioni fiscali. Con le novità previste per il 2024, è cruciale rimanere aggiornati sulle modifiche normative e sfruttare i benefici offerti da questo regime fiscale.

Per una gestione ottimale, è sempre consigliabile consultare un esperto fiscale o un consulente per assicurarsi di adempiere correttamente a tutte le normative e ottimizzare la propria situazione fiscale.

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Come applicare la cedolare secca

Per applicare la cedolare secca, è necessario presentare la dichiarazione dei redditi entro il termine previsto, indicando i redditi derivanti dagli immobili locati nel regime cedolare secca. Nella dichiarazione, è necessario compilare il quadro RB dedicato ai redditi da locazione, specificando l’aliquota applicata e il calcolo dell’imposta dovuta.

Quando conviene la cedolare secca

La cedolare secca conviene in generale quando il canone di locazione è basso o medio, in quanto l’imposta sostitutiva applicata è inferiore all’imposta IRPEF che si dovrebbe applicare in regime ordinario. In particolare, la cedolare secca conviene:

• Per i proprietari di immobili che hanno altri redditi di lavoro o da impresa: in questo caso, l’applicazione della cedolare secca può comportare un risparmio fiscale significativo, in quanto l’imposta sostitutiva è applicata separatamente dal reddito complessivo ai fini IRPEF.
• Per i proprietari di immobili che non hanno altre spese deducibili: in questo caso, la cedolare secca offre un vantaggio rispetto al regime ordinario IRPEF, in quanto non è necessario detrarre le spese sostenute per l’immobile (ad esempio, spese di manutenzione, interessi sul mutuo) per il calcolo del reddito imponibile.
• Per i proprietari di immobili che desiderano una tassazione più semplice e trasparente: la cedolare secca prevede un’imposta unica e sostitutiva, con un calcolo semplice e trasparente, che evita la necessità di complesse verifiche fiscali.

Vantaggi della cedolare secca

I principali vantaggi della cedolare secca sono:

• Imposta unica e sostitutiva: l’imposta applicata in regime cedolare secca è unica e sostitutiva dell’IRPEF, delle addizionali locali e dell’imposta di bollo.
• Calcolo semplice e trasparente: il calcolo dell’imposta dovuta in regime cedolare secca è semplice e trasparente, in quanto l’imposta è applicata direttamente sul canone di locazione senza bisogno di dedurre le spese.
• Tassazione separata dal reddito complessivo: l’imposta cedolare secca è applicata separatamente dal reddito complessivo ai fini IRPEF, il che può comportare un risparmio fiscale per i proprietari di immobili che hanno altri redditi.
• Esenzione dall’imposta di registro e dall’imposta di bollo per i contratti di locazione di durata inferiore a un anno: in regime cedolare secca, i contratti di locazione di durata inferiore a un anno sono esenti dall’imposta di registro e dall’imposta di bollo.

Svantaggi della cedolare secca

I principali svantaggi della cedolare secca sono:

• Imposta non deducibile: l’imposta cedolare secca non è deducibile ai fini del calcolo dell’IRPEF, il che significa che non può essere detratta dalle altre imposte dovute.
• Impossibilità di detrarre le spese: in regime cedolare secca non è possibile detrarre le spese sostenute per l’immobile (ad esempio, spese di manutenzione, interessi sul mutuo) per il calcolo del reddito imponibile.
• Aliquota non sempre vantaggiosa: l’aliquota della cedolare secca può non essere sempre vantaggiosa, in particolare per i proprietari di immobili con canoni di locazione elevati.

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Cedolare secca anche sul reddito da locazione di immobili ad uso commerciale.

Legge di Bilancio 2019: Dal 1° gennaio 2019 è possibile usufruire del regime fiscale agevolato della cedolare secca anche per le locazioni di immobili commerciali.

L’articolo 1 comma 59 della Legge 30 dicembre 2018, n. 145, ha la finalità di favorire la locazione di immobili ad uso commerciale estendendo a tale tipologia di immobili l’opzione della cedolare secca.

Cosa si intende con “cedolare secca”?

La cedolare secca è un regime fiscale facoltativo e agevolato che ha sempre interessato i redditi derivanti da locazioni di immobili ad uso abitativo tra soggetti privati. è definito un regime agevolato in quanto prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali, nonché l’esonero dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, dovute in genere per registrazioni, risoluzioni e proroghe di contratti di locazione.

L’imposta sostitutiva si calcola in genere applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito.

In alcuni comuni è prevista un’aliquota ridotta pari al 15% del canone annuo (D. L. 102/2013). Più precisamente, si tratta dei comuni con carenze di disponibilità abitative indicati nell’art. 1, lett a) e b) del D. L. 551/1988, di quelli ad alta tensione abitativa indicati dal Cipe e inoltre, dei comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza a causa di eventi calamitosi, nei cinque anni precedenti l’entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014).

L’imposta sostitutiva calcolata con aliquota pari al 10 % si riferisce invece ad affitti di abitazioni con contratto a canone concordato. Si tratta di contratti secondo cui il proprietario di casa non può scegliere autonomamente l’importo del canone d’affitto, infatti quest’ultimo verrà stabilito in base a una contrattazione tra associazioni degli inquilini e dei proprietari di casa.  

 Adesione all’opzione e pagamento della cedolare secca.

Per aderire all’opzione della cedolare secca il contribuente deve compilare l’apposita sezione del modello RLI 2019 cedolare secca, che deve essere presentato per via telematica all’Agenzia delle Entrate utilizzando il software di compilazione dell’Agenzia.

L’esercizio dell’opzione comporta l’applicazione del regime per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga; quando avviene negli anni successivi al primo si applica solamente per la durata residua.

Deve essere versata entro lo stesso termine previsto per il versamento dell’Irpef mediante l’F24, modello unificato di pagamento Agenzia delle Entrate che prevede anche la possibilità di compensare l’imposta dovuta con eventuali crediti.

Cedolare secca su locazione di immobili ad uso commerciale.

Fino al 31 dicembre 2018 l’opzione della cedolare secca poteva essere esercitata solo per immobili locati a uso abitativo e appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11, ad esclusione della A10 (riferita a uffici o studi privati). Con l’arrivo del 2019 si può optare per la cedolare secca al 21% anche in riferimento alle locazioni di locali commerciali fino a 600mq, di categoria catastale C1 e stipulati nel 2019.  

Più precisamente “tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale” (art. 1, c. 59 L. 30 dicembre 2018, n. 145).

Quindi, i requisiti che un contratto di locazione di locali commerciali deve possedere per utilizzare il regime della cedolare secca sono i seguenti:

·        Riferirsi a immobili commerciali fino a 600mq;

·        Avere ad oggetto immobili appartenenti alla categoria catastale C1;

·        Essere stato stipulato ex-novo nel 2019, in quanto un eventuale contratto riferito al 2018 si è interrotto per scadenza naturale.

In definitiva, è vietato interrompere la naturale scadenza del contratto in essere nel 2018 per usufruire del regime agevolativo della cedolare secca.

Si precisa che i redditi da locazione degli immobili classificati C/1 concorrono alla formazione del reddito complessivo.

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