Cos’è la Rivalutazione della Cubatura?

La rivalutazione della cubatura è un processo mediante il quale un proprietario può aggiornare il valore fiscale della cubatura di un immobile o di un terreno edificabile. Questo processo permette di attribuire un valore maggiore alle volumetrie disponibili, aumentando così il valore di mercato dell’immobile o del terreno. La rivalutazione può essere utile in caso di vendita o cessione di cubatura, poiché permette di ottimizzare la tassazione.

Benefici Fiscali della Rivalutazione

La rivalutazione della cubatura consente di ottenere diversi benefici fiscali:

• Riduzione della Base Imponibile: Rivalutando la cubatura, è possibile ridurre la base imponibile su cui calcolare l’imposta di cessione. Questo accade perché la rivalutazione può far lievitare il valore di mercato, consentendo di beneficiare di una tassazione più favorevole in determinati contesti.
• Applicazione delle Normative Fiscali Favoribili: La normativa fiscale prevede agevolazioni per la cessione di cubatura, in particolare quando questa è rivalutata. La rivalutazione permette di accedere a benefici fiscali come l’aliquota ridotta per la cessione di terreni edificabili, migliorando l’efficienza fiscale.

Procedura di Rivalutazione della Cubatura

Per effettuare una rivalutazione della cubatura, è necessario seguire alcuni passaggi chiave:

• Valutazione del Bene: Prima di tutto, è fondamentale far eseguire una valutazione professionale del bene. Un esperto in valutazioni immobiliari può determinare l’attuale valore di mercato e il valore rivalutato della cubatura.
• Aggiornamento dei Documenti: La rivalutazione richiede l’aggiornamento della documentazione catastale e urbanistica. È necessario modificare la rendita catastale e il piano urbanistico del terreno o dell’immobile per riflettere il nuovo valore.
• Dichiarazione Fiscale: Dopo aver effettuato la rivalutazione, è importante dichiarare correttamente il valore aggiornato nella dichiarazione dei redditi e in altri documenti fiscali pertinenti.

Cessione di Cubatura: Opportunità e Strategie

Quando si cede cubatura o un terreno edificabile, la rivalutazione può aiutare a:

• Ottimizzare il Prezzo di Vendita: La rivalutazione può aumentare il valore di mercato del bene, permettendo di ottenere un prezzo di vendita più elevato, riducendo così l’impatto fiscale sulla plusvalenza.
• Sfruttare Agevolazioni Fiscali: Alcuni incentivi fiscali sono disponibili per la cessione di cubatura o terreni edificabili rivalutati. Verificare le normative locali e nazionali può consentire di beneficiare di agevolazioni come riduzioni d’imposta o esenzioni parziali.

Considerazioni Finali e Consulenza

La rivalutazione della cubatura è un’opportunità strategica per realizzare risparmi fiscali significativi. Tuttavia, il processo richiede un’attenta pianificazione e la consulenza di professionisti esperti in materia fiscale e immobiliare. È consigliabile collaborare con un consulente fiscale e un esperto in valutazioni immobiliari per assicurarsi che la rivalutazione sia effettuata correttamente e che tutte le opportunità di risparmio fiscale siano esplorate.

In conclusione, la rivalutazione della cubatura rappresenta una strategia efficace per ottimizzare la tassazione in caso di cessione di cubatura o di terreno edificabile. Attraverso una gestione oculata e una consulenza qualificata, è possibile ottenere vantaggi fiscali significativi e massimizzare il valore della propria proprietà.

Imminente per persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali, il termine di scadenza per affrancare il valore di “carico” ai fini delle imposte dirette, di partecipazioni (non quotate) e terreni (edificabili e non) posseduti alla data del 1° gennaio 2017, al di fuori del reddito d’impresa potendo così ridurre o annullare le plusvalenze tassabili ai sensi dell’articolo 67 del TUIR (DPR 917/86) ogni qualvolta si intenda procedere ad una cessione a titolo oneroso.

Non fatevi sfuggire questa grossissima opportunità prevista dall’articolo 1, comma 554, della legge 232/2016 per creare in modo intelligente valore economico grazie ad una liquidazione detassata di impatto superiore a polizze assicurative e fondi pensionistici!  

Si ricorda che per avere tra le mani questo vantaggiosissimo risparmio lecito d’imposta, il contribuente entro venerdì 30 giugno 2017 dovrà:

1) far redigere una perizia giurata di stima dei beni che si intendono rivalutare;

2) versare in sede dichiarativa l’imposta sostitutiva secca all’8% sull’intero valore risultante dalla perizia oppure optare per il pagamento in tre comode rate annuali di pari importo con le seguenti scadenze:

30 giugno 2017 (1° rata);
30 giugno 2018 (2° rata);
30 giugno 2019 (3° rata).

Consigliato: tramite l’acconto incassato con preliminare di cessione antecedente al rogito, il cedente può versare l’imposta sostitutiva in un’unica soluzione e chiudere la partita con il Fisco evitando gli interessi annui al 3%.

FAQ PER SAPERNE DI PIU’…

PARTECIPAZIONI

Desiderate misurare la convenienza fiscale della rivalutazione di quote societarie? Ecco per voi il caso pratico di una Srl a socio unico;
per attivare l’affrancamento leggete subito la nostra guida per aderire alla rivalutazione di quote sociali;
non vi è chiaro ancora il meccanismo della rivalutazione fiscale? Ecco pronta per l’uso la la guida dedicata a come funziona l’affrancamento delle plusvalenze da cessione di quote ed i requisiti per ottenerla.

TERRENI

Avete intenzione di rivalutare i diritti edificatori? Leggete ora la divulgazione dedicata a come si ottiene la detassazione delle plusvalenze da cessione di terreni e cubatura 2017;
scoprite se la vendita del fondo da persona fisica – non imprenditore dopo la cessione di cubatura edificabile genera plusvalenze tassabili leggendo il nostro caso pratico per massimizzare il risparmio lecito d’imposta nella vendita di un terreno;
come eseguire correttamente la cessione di cubatura?  Per non commettere errori leggete ora la nostra guida dedicata all’operazione contrattuale della cessione di cubatura secondo le indicazioni della Cassazione.

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Il caso

Tizio, proprietario di un fondo acquistato nel 2011 , aderendo all’opzione dell’affrancamento su rivalutazione delle cubatura, nel marzo 2017 cede la volumetria edificabile a Caio che potrà utilizzarla nel suo fondo finitimo collocato nella stessa zona urbanistica. Quest’ultimo quindi, incrementando la capacità di espansione fabbricabile del proprio terreno, potrà così ottenere dal Comune un permesso di costruire che gli consentirà di edificare sfruttando la cubatura addizionale acquistata. Successivamente, ad aprile 2017 Tizio decide di vendere il proprio fondo a Sempronio.

Quesito

Risulterà imponibile, ai fini della determinazione delle plusvalenze tassabili, la cessione del fondo effettuata al di fuori dell’attività d’impresa, da Tizio a Sempronio, dopo che sia stata ceduta la cubatura a Caio?

Disciplina applicabile

Il contratto che prevede la cessione di volumetria edificabile è secondo la giurisprudenza prevalente qualificabile come un negozio avente ad oggetto un “diritto reale atipico”.

Tale qualificazione che è il risultato dell’attribuzione di prevalenza alla “sostanza” sulla “forma”, trova conferma nella previsione dell’art. 5 del D. L. N. 70/2011 che, in una prospettiva di assimilazione del negozio alla costituzione di diritto reale, ha esteso a tale istituto l’obbligatorietà della trascrizione al fine di tutelare il contribuente e i terzi.

Occorre a questo punto distinguere due ipotesi differenziate che portano a due distinte conclusioni:

Cessione totale di cubatura

Se Tizio cedesse a Caio l’intera volumetria edificabile facendo venir meno integralmente la potenzialità edificatoria del fondo di sua proprietà, ne deriverebbe l’irrilevanza reddituale della seconda operazione di cessione ( Tizio- Sempronio) quindi non sarebbero applicabili né la lett. A, né la lett. B, dell’art. 67 Tuir. Per carenza del presupposto di “suscettibilità di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”, rientrando fra tali “strumenti urbanistici” anche il provvedimento della Pubblica Amministrazione che autorizza la cessione della cubatura e quindi toglie l’utilizzabilità edificatoria al terreno del cedente. Ne residuerebbe per la cessione del terreno non più edificabile, una plusvalenza tassabile in caso di vendita infraquinquennale

Cessione parziale di cubatura

Se Tizio si limitasse a vendere parte dell’intera volumetria edificabile di pertinenza del proprio suolo, non verrebbe meno in toto la suscettibilità edificatoria che rende assoggettabile ad imposta il plusvalore generato dall’operazione di vendita, sebbene effettuata spirato il quinquennio dall’acquisto (condizione temporale priva di effetti, ai fini dell’esclusione del prelievo fiscale, sulle operazioni aventi ad oggetto cubature edificabili)

Conclusioni riepilogative

Nel primo caso (cessione totale di cubatura), si dovrebbe concludere per la esclusione della plusvalenza tassabile relativa alla seconda operazione di vendita (quella del suolo da Tizio a Sempronio), aderendo alle argomentazioni del Fisco che ha ritenuto che non possono considerarsi edificabili le aree sottoposte a vincoli giuridici, di natura pubblica o privata, che escludono in via permanente la possibilità di costruire su di esse edifici classificabili nei gruppi catastali A,B,C,D e E. ( A supporto, l’art 189/2013 AIDC)

Nel secondo caso invece (cessione parziale della cubatura), la possibilità di utilizzo del terreno sotto il profilo dello jus aedificandi, sebbene ridotta per effetto della prima operazione di cessione (quella della volumetria edificabile da Tizio a Caio), non snaturerebbe la sua vocazione edificatoria e quindi la rilevanza sotto il profilo reddituale della plusvalenza derivante dalla seconda operazione di cessione (quella del terreno da Tizio a sempronio )

Soluzione

Nel nostro caso, Tizio  prima cederà a Caio l’intera volumetria edificabile del fondo di sua proprietà e poi di venderà anche il fondo (a Sempronio) : quest’ultima operazione di cessione che sarà posta in essere ad aprile 2017 non genererà plusvalenza tassabile perché posta in essere su un fondo gravato da un vincolo di natura privata per effetto del quale lo stesso è divenuto ormai privo di potenzialità edificatoria, escludendo sia l’applicazione dell’art 67 TUIR comma 1 lett. A) sia della lettera b) in quanto la vendita verrà perfezionata decorso il quinquennio entro il quale la plusvalenza sarebbe stata tassabile

Risparmio fiscale ottenibile da Tizio

Tizio pagherà soltanto l’imposta sostitutiva alla conveniente aliquota dell’8% sul valore rivalutato della cubatura nella prima operazione di vendita (volumetria edificabile venduta a Caio ) ma non pagherà imposte sulle plusvalenze generate dalla vendita del suolo ormai inedificabile (trasferito a Sempronio)

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Cessione di cubatura : cos’è e come si fa

Con il trasferimento di cubatura, il proprietario di un’area normalmente edificabile vende totalmente o parzialmente la volumetria potenzialmente suscettibile di edificazione sul proprio fondo, al proprietario di un altro suolo, il quale otterrà pertanto la facoltà di costruire sullo stesso nei limiti di volumetria previsti dal piano regolatore.

In pratica, la cubatura di un’area edificabile potrà essere “traslata” e utilizzata in relazione ad un altro suolo.

Nella prassi l’operazione contrattuale si articola in:

un primo accordo di natura privatistica fra i proprietari dei terreni;

un successivo provvedimento con il quale la Pubblica Amministrazione autorizza il cessionario a realizzare un fabbricato di cubatura maggiorata la cui misura risulti pari a quella di cui si è spogliato il cedente.

Forma dell’atto di cessione di cubatura

Sul punto, l’art. 5 del DL 70/2011, nell’introdurre disposizioni volte a regolamentare il “contratto di cessione di cubatura”, ha esteso allo stesso l’obbligatorietà dell’istituto della trascrizione (per tutelare formalmente sia la posizione dei contraenti che quella dei terzi). Pertanto, ai sensi dell’art. 2657 c. C. , per la stipula di tali contratti è oggi richiesta la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.

Presupposto d’ imposta

Per individuare il momento in cui il trasferimento di cubatura diventa fiscalmente imponibile occorre soffermarsi sulla la natura giuridica dell’atto di cessione?

Trattandosi di un atto traslativo a titolo oneroso di diritti reali (e non obbligatori), si potrebbe sostenere che il presupposto di imposta coincida con il momento della stipula dell’atto di cessione e non con il rilascio del permesso a costruire.

Cessione di cubatura fuori dall’esercizio d’impresa

Quando, come nel caso che qui rileva, la cessione è effettuata al di fuori dell’attività d’impresa, l’eventuale plusvalenza è considerata reddito diverso ed è soggetta alla tassazione prevista dall’art. 67 del TUIR, con la conseguente possibiltà di rideterminazione del valore dei terreni edificabili con perizia asseverata, conseguendo un elevato risparmio d’imposta (L. 448/01 e ss. Proroghe).

Risulta quindi riconosciuta, anche ai fini dell’applicazione dell’opzione fiscale dell’affrancamento delle plusvalenze da cessione attraverso il meccanismo rivalutativo, l’equiparazione tra cubatura e diritti edificatori.

Presupposti di legittimità della cubatura per la Cassazione

Con la sentenza n. 26714/2015 depositata il 25 giugno, la terza sezione penale della Cassazione ha sostenuto ai fini della legittimità della cessione di cubatura cfr. Art. 5, comma 1, lettera c, del decreto legge n. 70 del 2011, convertito con modificazioni, in legge n. 106 del 2011) che i terreni devono essere:

dotati del requisito della reciproca prossimità;

caratterizzati dall’omogeneità urbanistica;

accomunati dalla medesimezza dell’indice di fabbricabilità originario.

NB A tali condizioni, a prescindere dalla comune titolarità dei due terreni, la “cessione” della cubatura edificabile propria di un fondo in favore di altro fondo consente che, invariata la cubatura complessiva risultante, il fondo cessionario sarà caratterizzato da un indice di edificabilità superiore a quello originariamente goduto.

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Riapertura dei termini per la rivalutazione di cubatura 2017

La legge di Bilancio 2017 ha riaperto i termini per la rivalutazione dei diritti edificatori dei terreni detenuti non in regime di impresa, alla data del 1° gennaio 2017, ferma restando l’equiparazione ai fini del trattamento fiscale della cessione di cubatura (volumetria edificabile).

Si tratta di una grossissima occasione, confermata ancora una volta dalla legge di Bilancio, per creare proficuo valore economico nella circolazione dei diritti edificatori, attraverso l’incasso di liquidazioni detassate grazie a fortissimi bonus fiscali.

Da cogliere al volo entro il termine prorogato al 30 giugno 2017!

Quale beneficio fiscale si ottiene attraverso la rivalutazione?

L’opzione fiscale della rivalutazione con aliquota unica all’8% dei terreni e delle cubature è vantaggiosa ai fini della riduzione o dell’annullamento della plusvalenza tassabile ai sensi dell’articolo 67 del Tuir (DPR 917/86) ogni qualvolta si intenda procedere ad una cessione a titolo oneroso. Questo significa che, se si sceglie di applicarla, al posto di essere assoggettato ad un gettito medio di imposta sulla plusvalenza da cessione pari al 43% ( regime ordinario), il cedente sconterà un affrancamento secco dell’ 8% pagabile in tre comode rate.

Il risparmio fiscale si ottiene perché, sotto un profilo contabile, aumentando il valore fiscale del bene, si riduce l’eventuale plusvalenza.

In pratica, la plusvalenza in base al regime ordinario, andrebbe dichiarata ai fini delle imposte sul reddito, tra i redditi diversi ex art 67 e 68 TUIR e sarebbe tassata con aliquota IRPEF progressiva, relativa allo scaglione di riferimento.

Nell’ipotesi in cui si decida di optare per l’affrancamento, occorrerebbe pagare solo l’imposta sostitutiva sull’intero valore rivalutato e la tassazione sussisterebbe solo sull’eventuale plusvalenza eccedente questo valore.

Requisiti di accesso 

L’ambito oggettivo della rivalutazione riguarda esclusivamente i beni posseduti non in regime di impresa alla data del 1° gennaio 2017 e più precisamente : terreni a destinazione agricola o edificabili, compresi i terreni lottizzati o quelli su cui sono state costruite opere per renderli edificabili posseduti a titolo di :

proprietà;

nuda proprietà;

usufrutto;

enfiteusi.

NB Per il requisito dell’edificabilità occorre far riferimento al piano regolatore del Comune o ad altri strumenti urbanistici.

Sotto il profilo soggettivo, i titolari dei predetti diritti reali, per godere del beneficio fiscale devono essere:

persone fisiche;

società semplici e soggetti equiparati ex art 5 TUIR;

enti non commerciali.

Come si fa la rivalutazione ed entro quale termine concludere la perizia

L’affrancamento può essere effettuato dietro pagamento di una imposta sostitutiva che va calcolata applicando una aliquota del 8% rispetto al valore attribuito ai terreni e diritti di cubatura tramite perizia asseverata in tribunale da tecnico iscritto all’albo (requisito della certificazione) o dal notaio(maggiormente onerosa).

Il termine ultimo fissato per la perizia dei terreni, a differenza di quello delle quote, è prima della cessione e comunque prima del 30 giugno 2017 Nell’ipotesi in cui il terreno fosse ceduto ante 30 giugno 2017, la perizia dovrà essere esposta prima del rogito dal momento che il valore periziato costituisce il valore minimo di riferimento anche ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute in occasione dell’atto di vendita.

Come si versa l’imposta sostitutiva

Con il versamento dell’imposta sostitutiva (codice tributo F24: 8056), si perfeziona la rivalutazione, che opera dal primo momento successivo a quello del pagamento.

Tale imposta può essere versata :

in un’unica soluzione cioè e interamente versata entro il 30 giugno 2017

rateizzata in tre rate annuali di pari importo entro:

Il 30 giugno 2017 ( 1° rata)

Il 30 giugno 2018 ( 2° rata)

Il 30 giugno 2019 ( 3° rata)

Consigliato: tramite l’acconto incassato con preliminare di cessione antecedente al rogito, il cedente può pacificamente versare l’imposta sostitutiva in un’ unica rata e chiudere la partita con il Fisco.

Attenzione: sull’importo della seconda e della terza rata si devono sostenere anche gli interessi del 3% annuo, da versare insieme all’imposta e in mancanza del versamento di 2° e 3° rata, le somme sono iscritte a ruolo.

Rivalutazione di terreni e volumetrie già rivalutati

Nel caso in cui siano già state effettuate precedenti rivalutazioni sugli stessi beni, il contribuente dovrà ricordare di non versare l’8% per intero ma sarà possibile alternativamente:

detrarre l’imposta sostitutiva pagata nelle rivalutazioni precedenti, da quella dovuta per la rivalutazione 2017;

pagare interamente l’imposta dovuta nel 2017 e chiedere con istanza il rimborso dell’importa versata fino a 48 mesi prima.

Cosa deve fare in pratica il contribuente per ottenere l’agevolazione fiscale?

Possedere il terreno alla data del 1° gennaio 2017;

incaricare un esperto per la redazione di una perizia giurata di stima entro il 30 giugno 2017 da effettuare sempre e comunque ante cessione;

versamento dell’imposta sostitutiva dell’8% sull’intero valore risultante dalla perizia entro il 30 giugno 2017, oppure pagamento in tre rate annuali di pari importo di cui la prima entro il 30 giugno 2017.

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Cubatura: Trasferimenti immobiliari “Compensazione Edificatoria” analisi tributaria Circolare 27E del 21 giugno 2012 della  Agenzia delle Entrate   

La circolare esamina, nella parte conclusiva, il trattamento fiscale applicabile ad un atto pubblico avente ad oggetto il trasferimento tra società di capitali di un’area gravata da vincolo di inedificabilità assoluta, che l’acquirente trasferirà successivamente al Comune a fronte del riconoscimento, da parte del Comune stesso, di un diritto di cubatura di valore corrispondente all’area ceduta, collocato su un’area ubicata in altro comprensorio urbano.

Oggetto della cessione, nel caso prospettato, è, da un lato, il trasferimento dell’area gravata da vincolo di inedificabilità; dall’altro, l’aspettativa connessa alla futura «compensazione edificatoria», in virtù della quale la società proprietaria riceverà una cubatura di valore corrispondente all’area ceduta al Comune.

Premesso che, ai sensi dell’art. 2, terzo comma, lett. C), del D. P. R. 26 ottobre 1972, n. 633, non sono considerate cessioni di beni ai fini dell’applicazione dell’IVA «le cessioni che hanno per oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria a norma delle vigenti disposizioni», l’Amministrazione finanziaria ritiene che, se dal contratto di compravendita è possibile distinguere la parte di corrispettivo ascrivibile alla cessione del terreno non suscettibile di utilizzazione edificatoria, dalla parte riconducibile alla cessione della futura cubatura nella nuova localizzazione, la prima andrà assoggettata ad imposta di registro nella misura proporzionale dell’8% (art. 1, comma 1, della Tariffa, parte I, allegata al T. U. R. ), mentre il residuo importo del corrispettivo, riconducibile alla cessione dei diritti edificatori nella nuova localizzazione, rientrerà nel campo di applicazione dell’IVA scontando, pertanto, l’imposta con applicazione dell’aliquota ordinaria del 21% (art. 2 del D. P. R. N. 633/1972). Se tale distinzione non è invece possibile – conclude l’Agenzia – l’intera operazione deve essere assoggettata ad imposta di registro nella misura ordinaria dell’8%, come previsto dall’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al T. U. R. Invero, la soluzione delineata offre lo spunto per qualche brevissima nota a margine. L’art. 5, comma 3, del D. L. N. 70/2011  ha aggiunto un nuovo numero all’art. 2643 c. C. (il 2-bis) stabilendo che sono soggetti a trascrizione anche «i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale».

In tal modo, il legislatore ha inteso superare le incertezze del passato quando per dare rilevanza (o meglio per poter trascrivere) a tali contratti si accompagnava la cessione della cubatura a una servitù così da rendere possibile la trascrizione dell’atto. Alla luce della richiamata disposizione, appare piuttosto improbabile che nell’atto di cessione sia effettivamente operata una distinzione tra la parte di prezzo inerente alla cessione dell’area inedificabile e quella relativa alla cessione dei diritti di cubatura soprattutto se, a quanto è dato di capire dalla circolare, oggetto immediato del trasferimento è la sola proprietà dell’area inedificabile mentre il (futuro) diritto di cubatura in altra localizzazione sarà riconosciuto da un soggetto terzo (il Comune), che non è parte negoziale del contratto, e solo a fronte dell’ulteriore passaggio del terreno dall’acquirente a quest’ultimo.  

Dott. Alessio Ferretti

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CUBATURA: riaperti i termini per la rivalutazione e l’affrancamento al 4%

La legge di stabilità ha riaperto fino al 30 giugno 2016  i termini per l’affrancamento delle plusvalenze relative ai diritti di cubatura  purché siano posseduti alla data del 1° gennaio 2016 da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività di impresa, oppure da società semplici ed enti non commerciali, anche non residenti.

La plusvalenza da cessione ed il risparmio di imposta conseguito

La facoltà di rivalutare il diritto di cubatura è vantaggiosa ai fini della riduzione o dell’annullamento della plusvalenza tassabile ai sensi dell’articolo 67 del Tuir (DPR 917/86) in occasione di una cessione a titolo oneroso. Pertanto in tal modo a fronte di un gettito  medio di imposta sulla plusvalenza da cessione pari al 43% (ad eccezione della tassazione separata che può essere mediamente inferiore di un 8%), il cedente sconta un affrancamento secco del 8% (pagabile in tre comode rate o in unica soluzione).  

Consigliato, tramite l’acconto incassato con preliminare di cessione antecedente al rogito (entro 30. 06. 2016), il cedente può pacificamente versare l’imposta sostitutiva in unica rata e chiudere la partita con il Fisco.

L’Aliquota

L’affrancamento può essere effettuato dietro pagamento di una imposta sostitutiva che va calcolata applicando una aliquota del 8% rispetto al valore attribuito ai diritti di cubatura tramite perizia asseverata in tribunale da tecnico iscritto all’albo (requisito della certificazione) o dal notaio (maggiormente onerosa). Nell’ipotesi in cui il terreno fosse ceduto prima del 30 giugno 2016, la perizia dovrà essere esposta prima del rogito dal momento che il valore periziato costituisce il valore minimo di riferimento anche ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute in occasione dell’atto di vendita.

Le rate

La norma prevede due ipotesi per il versamento dell’imposta da affrancamento:

1.       unica soluzione con F24 (codice 8056) entro il 30. 06. 2016;

2.       tre rate con quota capitale di pari importo con scadenze:

a.       30. 06. 2016;

b.      30. 06. 2017 maggiorata di interessi del 3% (codice unico 8056);

c.       30. 06. 2018 maggiorata di interessi del 3% (codice unico 8056).

Resta salvo il diritto in capo al contribuente (garantito da prassi, giurisprudenza e dottrina) che volesse avvalersi nuovamente della rivalutazione, di non versare il 8% per intero ma limitarsi alla differenza.

Per info o assistenza professionale specializzata contattare lo Studio Associato Alessio Ferretti & Partners  o Network Fiscale S. R. L. Unipersonale chiamando al 

Numero Verde 800. 19. 27. 52  – a. Ferretti@networkfiscale. Com

CUBATURA: riaperti i termini per la rivalutazione e l’affrancamento al 8%

La legge di stabilità ha riaperto fino al 30 giugno 2015  i termini per l’affrancamento delle plusvalenze relative ai diritti di cubatura  purché siano posseduti alla data del 1° gennaio 2015 da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività di impresa, oppure da società semplici ed enti non commerciali, anche non residenti.

La plusvalenza da cessione ed il risparmio di imposta conseguito

La facoltà di rivalutare il diritto di cubatura è vantaggiosa ai fini della riduzione o dell’annullamento della plusvalenza tassabile ai sensi dell’articolo 67 del Tuir (DPR 917/86) in occasione di una cessione a titolo oneroso. Pertanto in tal modo a fronte di un gettito  medio di imposta sulla plusvalenza da cessione pari al 43% (ad eccezione della tassazione separata che può essere mediamente inferiore di un 8%), il cedente sconta un affrancamento secco del 8% (pagabile in tre comode rate o in unica soluzione).  

Consigliato, tramite l’acconto incassato con preliminare di cessione antecedente al rogito (entro 30. 06. 2015), il cedente può pacificamente versare l’imposta sostitutiva in unica rata e chiudere la partita con il Fisco.

L’Aliquota

L’affrancamento può essere effettuato dietro pagamento di una imposta sostitutiva che va calcolata applicando una aliquota del 8% rispetto al valore attribuito ai diritti di cubatura tramite perizia asseverata in tribunale da tecnico iscritto all’albo (requisito della certificazione) o dal notaio (maggiormente onerosa). Nell’ipotesi in cui il terreno fosse ceduto prima del 30 giugno 2015, la perizia dovrà essere esposta prima del rogito dal momento che il valore periziato costituisce il valore minimo di riferimento anche ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute in occasione dell’atto di vendita.

Le rate

La norma prevede due ipotesi per il versamento dell’imposta da affrancamento:

1.       unica soluzione con F24 (codice 8056) entro il 30. 06. 2015;

2.       tre rate con quota capitale di pari importo con scadenze:

a.         30. 06. 2015;

b.      30. 06. 2016 maggiorata di interessi del 3% (codice unico 8056);

c.       30. 06. 2017 maggiorata di interessi del 3% (codice unico 8056).

Resta salvo il diritto in capo al contribuente (garantito da prassi, giurisprudenza e dottrina) che volesse avvalersi nuovamente della rivalutazione, di non versare l’8% per intero ma limitarsi alla differenza.

Per info o conferimento di incarichi potete contattarci al  

Numero Verde 800. 19. 27. 52  

oppure inviando mail a:  rivalutazioni@networkfiscale. Com

Risoluzione del 17/08/1976 n. 250948 – Ministero delle Finanze  Tasse e Imposte Indirette sugli Affari   Imposta di registro.

Trattamento tributario degli atti di cessione di cubatura.   

Sintesi: Gli atti di cessione di cubatura, producendo effetti analoghi a quelli derivanti dagli atti costitutivi di diritti reali immobiliari, devono essere assoggettati all’aliquota di cui all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al d. P. R. 26/10/1972, n. 634.  

Testo:   La  .   chiede  allo Scrivente di conoscere il trattamento tributario,  ai fini  dell’imposta di  registro,  da riservare ad un atto con  cui  i  signori. ,    proprietari  di   un  lotto  di  terreno  con  sovrastante  casa  di abitazione,   intendono cedere,   verso pagamento di corrispettivo,  una quota parte   di  mc.    2913  dei volumi edificabili concernenti il detto lotto alla s. R. L.   . ,  che  s’impegna a realizzare tale cubatura sui terreni di  sua proprietà,  inseriti dal  piano particolareggiato n. 20/F del Comune di. Nel medesimo comprensorio del lotto dei.

In   proposito  l’Associazione   medesima  sostiene  che  l’atto  debba essere tassato  mediante l’applicazione  dell’aliquota di cui all’art. 2 Tariffa all. A,    parte I  del D. P. R.   26. 10. 1972,  n.   634,  e non con l’aliquota prevista dall’art.    1  della  stessa tariffa,  in quanto non ha per oggetto un diritto reale di godimento.

In  buona sostanza,   l’atto,  della cui tassazione si e’ chiesto  il  parere, verrebbe   a  concretarsi   nell’assenso  che  il  venditore  – nella specie i signori . –  darebbe alla societa’ acquirente – nella specie la. – a costruire  sul terreno  della medesima acquirente un  edificio  di  volumetria maggiore  rispetto a  quella prevista dal piano regolatore,  con contemporanea rinunzia,   peraltro,  da  parte dei signori. ,  a realizzare un  edificio della   cubatura  originaria,   in  modo  che  essi potranno costruire il loro immobile  per una  volumetria complessiva che  dovrà  essere  pari  a  quella originaria  ridotta esattamente  della misura ceduta alla societa’ acquirente.

Se   questa  e’   l’essenza dell’atto che si vuol porre in essere fra le parti interessate,   quale appare  desumibile dalla sintetica esposizione in cui  il quesito   e’  racchiuso   e  dall’analisi  del  progetto del contratto stesso, allegato  al quesito,   sembra a questo Ministero che si debba  convenire  con quanto   piu’  volte   affermato  dalla  Corte  di  Cassazione (cfr.   sentenze 6. 7. 1972  N.   2235,  21. 3. 1973 n.   802, 30. 4. 1974 n.   1231, 22. 1. 1975 n.   250; 21. 5. 1975   n.   2017),   nel  senso  che  il  caso  di  specie  da’ luogo alla produzione  di effetti  analoghi a quelli derivanti da un atto costitutivo  di diritti reali immobiliari. E’  stato,  infatti,  precisato dalla Suprema Corte nelle suaccennate sentenze che  nella  cessione   di  cubatura  si  verifica  l’acquisto  di  un  diritto strutturalmente  assimilabile alla  categoria dei diritti reali immobiliari di godimento,  in quanto  la volontà dei privati contraenti, nel porre in essere il   trasferimento  di   una  delle facoltà in cui si estrinseca il diritto di proprietà,    e  cioè   quella  di  costruire,   modifica   il   limite   di edificabilità   fissato dal  Piano regolatore peri singoli appezzamenti,  con la  conseguente compressione  del diritto  di  proprietà  del  cedente  e  il correlativo    aumento   dell’edificabilità    sull’area   del   cessionario.

Da    quanto   sopra   esposto  deriva,   contrariamente  a  quanto  sostenuto dall’. ,   che all’atto  in parola si rende applicabile l’aliquota  di  cui all’art.   1  della  Tariffa,  all.   A. ,  parte  I  del  citato D. P. R.   n. 634. Si    prega   di    comunicare   il   contenuto   della  presente  risoluzione all’Associazione   interessata,   che   ha  la   propria  sede   in .   .     

scarica risoluzione   del 17/08/1976 n. 250948 in pdf

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RISOLUZIONE N. 233/E Roma, 20 agosto 2009 Direzione Centrale Normativa e Contenzioso

OGGETTO:    Richiesta di consulenza giuridica – Redditi diversi – Cessione del diritto di rilocalizzazione previsto dalla legge regionale dell’Emilia Romagna n. 38 del 1 dicembre 1998 – art. 67  del TUIR

QUESITO

L’ordine dei dottori commercialisti di … ha chiesto chiarimenti in merito al trattamento fiscale applicabile, ai fini delle imposte sui redditi, alla somma incassata da una persona fisica a seguito della cessione del diritto di rilocalizzazione previsto dalla legge regionale dell’Emilia Romagna n. 38 del 1 dicembre 1998. In sintesi, la normativa regionale citata prevede che il cittadino, proprietario di un edificio che dovrà essere demolito o la cui esistenza è incompatibile  con  la  realizzazione  di  opere  pubbliche,  potrà  ricostruirlo  in un’altra zona di sua proprietà nell’ambito dello stesso comune, anche in deroga alle limitazioni derivanti dal piano regolatore generale. Laddove il cittadino non voglia o non possa esercitare il diritto di rilocalizzazione potrà, con il consenso del Comune, trasferirlo a terzi.

In tal caso, il terzo acquirente potrà ricostruire l’edificio demolito/impattato  ovvero  utilizzare  la   relativa  superficie  edificabile  per ampliare altri fabbricati in un’altra zona di sua proprietà nell’ambito dello stesso Comune.

SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE

 L’istante ritiene che il provento percepito per la cessione del diritto di rilocalizzazione non è riconducibile in nessuna delle categorie reddituali contemplate dall’art. 6 del TUIR e, pertanto, non è assoggettabile a tassazione ai fini dell’IRPEF. In particolare, l’importo percepito non può essere ricondotto nell’ambito della categoria dei redditi diversi di cui all’art. 67 del Tuir, in quanto le ipotesi ivi previste   sono   da   ritenersi   tassative   e   non   ricomprendono  la   fattispecie prospettata. Oggetto del trasferimento non è, infatti, né l’immobile né l’area edificabile.  

Inoltre,  non  si  verifica  alcun  trasferimento  di  diritto  reale  di godimento e non si costituisce una servitù a non edificare come nel caso della cessione di cubatura.

Tale circostanza è confermata dal fatto che gli atti concernenti i trasferimenti dei diritti di rilocalizzazione non vengono ricevuti dai notai, ma sono perfezionati esclusivamente a mezzo di scrittura privata registrata In via residuale, qualora si volesse individuare una fattispecie impositiva, è opportuno sottolineare come il trasferimento del diritto dovrebbe ricondursi alla fattispecie di cessione dell’immobile originario, tassabile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera b) del TUIR, come plusvalenza nel caso di cessione entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione.   

PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE 

La legge regionale n. 38 del 1998, recante norme per la rilocalizzazione degli edifici interessati dalla realizzazione di opere pubbliche stradali, ferroviarie e idrauliche, ha previsto quanto segue: –    gli   edifici  funzionali  all’agricoltura  e   ricadenti  in   zone  territoriali omogenee   E   che   debbano   essere   demoliti   in   conseguenza   di provvedimenti espropriativi connessi alla realizzazione di opere pubbliche stradali, ferroviarie o idrauliche possono essere ricostruiti al di fuori delle      zone di rispetto, in aree contigue e della medesima proprietà anche in deroga alle limitazioni derivanti dal P. R. G. (art. 1, comma 1); –    il comune provvede alla rilocalizzazione degli edifici da demolire diversi da quelli di cui al comma 1 o che non siano stati ricostruiti ai sensi del medesimo comma, anche se ricadenti al di fuori delle zone territoriali omogenee E, a mezzo di variante del P. R. G (art. 1, comma 2) –    per  gli  edifici,  le  cui  destinazioni  d’uso  sono  incompatibili  con  la costruzione delle opere pubbliche, il Consiglio Comunale provvederà alle modifiche delle previsioni urbanistiche al fine di garantire la funzionalità degli immobili interessati (art. 1, comma 3); –    le concessioni relative agli edifici ricostruiti con la stessa potenzialità edificatoria sono rilasciate a titolo gratuito (art. 1, comma 4); –  gli edifici residenziali il cui uso abitativo è incompatibile con la realizzazione delle infrastrutture pubbliche possono essere ricostruiti al di fuori delle zone di rispetto.

In tale ipotesi, il proprietario dell’edificio in base alla convenzione cede l’immobile all’ente che realizza l’opera, il quale non può destinarlo a finalità abitative. La relativa concessione edilizia è soggetta alla corresponsione del contributo secondo la normativa vigente (art. 2).

La normativa richiamata prevede, in sostanza, che ai proprietari degli immobili sia attribuita una potenzialità edificatoria (c. D. Ius aedificandi) pari, per superficie, volume e destinazione, a quella dell’edificio  preesistente, demolito in seguito al provvedimento di esproprio o ceduto, in base a convenzione, all’ente che realizza l’opera.

Attraverso  la  concessione  del  diritto  di  localizzazione  gli  enti  locali attuano  la  ricostruzione  di  siti  urbani  e  rurali,  non  compatibili  con  la realizzazione delle grandi opere, in un’altra zona del territorio comunale, adeguando gli strumenti urbanistici ove necessario, in modo da mantenere in vita il tessuto sociale, abitativo e produttivo, della comunità locale che diversamente verrebbe a disintegrarsi.

La concessione dello ius aedificandi, suscettibile di essere ceduto al proprietario di un altro terreno, nel caso in esame, si ritiene che non abbia la funzione di ristorare la perdita fisica o funzionale dell’immobile divenuto inagibile, che viene ristorata attraverso l’indennità di esproprio o il prezzo corrisposto dall’ente che acquisisce il fabbricato, bensì quella di mantenere inalterata la potenzialità edificatoria del terreno sul quale l’edificio insisteva.

Non si condivide, pertanto la tesi prospettata dall’associazione istante che ravvisa, peraltro solo in via residuale,  nella cessione del diritto di localizzazione la cessione di un diritto sostitutivo dell’immobile preesistente.

La connessione ravvisabile tra il diritto di localizzazione e la potenzialità edificatoria del terreno porta, invece, a ritenere che la cessione a titolo oneroso di tale diritto configuri un’ipotesi negoziale analoga alla c. D. Cessione di cubatura, la cui rilevanza reddituale, in assenza di una specifica qualificazione normativa, deve essere valutata alla luce dell’inquadramento giurisprudenziale dell’istituto. Secondo il prevalente orientamento della Corte di Cassazione (tra tutte si segnala Cass. N. 6807/1988), la cessione di cubatura è “quell’atto, a titolo oneroso  attraverso  il   quale  il  proprietario  del  fondo,  cui  inerisce  una determinata cubatura, distacca in tutto o in parte la facoltà inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti della cubatura concessagli dal piano regolatore e, formando un diritto a sé   stante, lo trasferisce definitivamente all’acquirente, a beneficio del fondo di costui”. Più di recente, la stessa Suprema Corte ha confermato le caratteristiche di realità della cessione di cubatura, affermando che essa “non è definibile altrimenti che quale facoltà inerente al diritto di proprietà” (Cass. N. 10979/2007). Sulla base delle suesposte considerazioni, la scrivente, conformemente all’interpretazione già  sostenuta con  la  risoluzione del  17  agosto  1976 prot. 250948, ritiene che anche in materia di imposte dirette, il contratto di cessione di cubatura e, conseguentemente la cessione dei diritti di rilocalizzazione, concluso da privati produce un effetto analogo a quello proprio dei trasferimenti di diritti reali immobiliari.

Infatti, nell’operazione di cessione prospettata, attraverso il consenso del comune si verifica l’acquisto di un diritto strutturalmente assimilabile alla categoria dei diritti reali di godimento, in quanto la volontà dei privati contraenti, nel porre in essere il trasferimento di una delle facoltà in cui si estrinseca il diritto di proprietà, e cioè quella di costruire, modifica il limite di edificabilità fissato dal piano regolatore per i singoli appezzamenti, con la conseguente compressione del diritto di proprietà del cedente e il correlativo aumento dell’edificabilità sull’area del cessionario. L’art. 9, comma 5, del TUIR dispone che, “ai fini delle imposte sui redditi le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento”.

In relazione a quanto sopra, tenuto conto che nella fattispecie in esame viene a configurarsi il trasferimento di una posizione giuridica assimilabile ad un diritto reale di godimento, per la quale si rendono applicabili le regole fiscali stabilite in relazione alle cessioni della proprietà, ne consegue che la cessione dei diritti di rilocalizzazione è produttiva di plusvalenze tassabili ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR.

In particolare, la cessione di diritti di rilocalizzazione che insistono su terreni agricoli realizza plusvalenza se il terreno è stato acquistato da meno di cinque anni e se non è pervenuto per successione mentre se detti diritti insistono su terreni edificabili la relativa cessione genera comunque plusvalenza ai sensi della richiamata lett. B), ultima parte, del citato articolo 67 del TUIR.

Nell’ipotesi in cui la cessione del diritto di rilocalizzazione genera plusvalenza, occorre individuare le modalità di determinazione della stessa. In linea generale, ai sensi dell’art. 68, comma 1, del Tuir, la plusvalenza è costituita dalla differenza tra i “corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo”.

Nel   caso   di   specie,   mentre   il   valore   finale   è   certo,   in   quanto corrispondente  al  corrispettivo  del  cessione  del  diritto  di  rilocalizzazione, contrattualmente  determinato,  più  complessa  è  l’individuazione  del  valore iniziale del diritto ceduto. Al riguardo, la scrivente ritiene possibile ricorrere ad una perizia di stima dell’immobile che  stabilisca il  valore della  volumetria edificabile rispetto al valore del terreno.

In tal caso, i costi sostenuti per la relazione di stima, qualora siano stati effettivamente sostenuti e rimasti a carico del contribuente possono essere portati in aumento del valore iniziale da assumere ai fini del calcolo della plusvalenza, in quanto costituiscono costo inerente al bene.  

Dott. Alessio Ferretti

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