Negli ultimi anni, l’IMU ha subito diverse modifiche legislative, tra cui la cancellazione della TASI e l’introduzione di aliquote comunali sempre più differenziate. Per questo motivo è importante restare aggiornati, consultando le delibere comunali o usando strumenti come il portale del MEF e i calcolatori messi a disposizione da molti Comuni. L’acconto IMU 2025 si calcola, salvo diversa delibera, sulla base delle aliquote e detrazioni valide nel 2024.

In questo articolo scopriremo come si calcola l’acconto IMU 2025, quali sono i metodi di pagamento più comodi, chi può usufruire di agevolazioni o esenzioni, e forniremo anche alcuni suggerimenti pratici per evitare errori e risparmiare tempo e denaro. Un focus particolare sarà dedicato anche agli immobili in comodato d’uso, seconde case, immobili affittati o detenuti da soggetti esteri, che presentano casistiche spesso complesse.

Chi deve pagare l’IMU

L’IMU (Imposta Municipale Propria) è un’imposta patrimoniale dovuta da chi possiede immobili in Italia, con alcune importanti eccezioni. In particolare, sono esclusi dal pagamento dell’IMU gli immobili adibiti ad abitazione principale, tranne quelli classificati nelle categorie catastali di lusso o pregio (A/1, A/8 e A/9). Sono invece soggetti all’imposta tutti i fabbricati, le aree edificabili e i terreni agricoli, con specifiche regole a seconda della tipologia di bene e della sua destinazione.

Il presupposto dell’IMU è il possesso dell’immobile: ciò significa che devono versarla i proprietari, i titolari di usufrutto, uso, abitazione o enfiteusi, e i concessionari di beni demaniali. L’imposta è dovuta proporzionalmente alla quota e ai mesi dell’anno in cui si è protratto il possesso del bene, conteggiando il mese intero se il possesso si è protratto per almeno 15 giorni.

Il versamento dell’acconto IMU 2025 va effettuato entro il 16 giugno e corrisponde, salvo diversa delibera comunale, alla metà dell’imposta calcolata applicando le aliquote e detrazioni deliberate per l’anno 2024. In alternativa, è sempre possibile pagare l’intero importo in un’unica soluzione annuale entro la stessa data. Il saldo, invece, si paga entro il 16 dicembre e deve tener conto delle delibere pubblicate entro il 28 ottobre sul portale del Ministero delle Finanze.

Per il pagamento, sono ammesse tre modalità: modello F24, bollettino postale (compatibile con le specifiche IMU) e PagoPA, la piattaforma digitale dei pagamenti alla Pubblica Amministrazione.

Esenzioni, agevolazioni e riduzioni

L’IMU 2025 prevede numerose esenzioni e riduzioni d’imposta, pensate per specifiche categorie di contribuenti e situazioni particolari. Conoscere queste opportunità è essenziale per evitare pagamenti non dovuti o per ottenere un alleggerimento fiscale, nel pieno rispetto della normativa vigente.

Esenzioni principali

Non devono versare l’IMU:

• I possessori di abitazione principale (e relative pertinenze), non di lusso (escluse le categorie A/1, A/8, A/9).

• Gli immobili posseduti da anziani o disabili che abbiano trasferito la residenza in case di riposo o istituti di ricovero, se l’immobile non è locato.

• I fabbricati rurali a uso strumentale all’attività agricola.

• Gli immobili di proprietà di enti non commerciali destinati esclusivamente a finalità istituzionali.

• Le unità immobiliari concesse in uso gratuito a parenti in linea retta entro il primo grado, purché il contratto sia registrato e l’immobile sia usato come abitazione principale dal familiare, con le condizioni e le aliquote previste dal Comune.

Riduzioni dell’IMU

Sono invece previste riduzioni del 50% dell’imposta nei seguenti casi:

• Immobili concessi in comodato d’uso gratuito a genitori o figli, a condizione che entrambi risiedano nello stesso Comune e siano rispettati requisiti formali e sostanziali.

• Locati a canone concordato (ai sensi della Legge 431/1998), per cui l’aliquota può essere ridotta fino al 75%.

• Immobili inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, se viene presentata la perizia tecnica e la documentazione necessaria.

È importante sottolineare che le agevolazioni e le esenzioni possono variare da Comune a Comune, in base alle delibere comunali: è quindi consigliato consultare il sito ufficiale del proprio Comune o il Portale del Dipartimento delle Finanze per conoscere le decisioni adottate in materia.

Come pagare l’acconto

Il pagamento dell’acconto IMU 2025 deve avvenire entro il 16 giugno 2025 e può essere effettuato con diverse modalità, tutte ufficialmente riconosciute dalla normativa. Il contribuente può scegliere lo strumento più comodo o adatto alle sue esigenze, purché siano rispettati i termini e le modalità previste.

1. Modello F24

Il metodo più utilizzato è il modello F24, gratuito e disponibile presso banche, poste o attraverso i servizi online dell’Agenzia delle Entrate. Utilizzando l’F24, il contribuente può compensare l’IMU con eventuali crediti fiscali (come IRPEF, IVA, ecc.). È necessario utilizzare i codici tributo specifici per l’IMU, distinti per la tipologia di immobile (abitazione principale di lusso, altri fabbricati, aree edificabili, terreni agricoli) e per Comune.

2. Bollettino postale

In alternativa, si può utilizzare il bollettino di conto corrente postale, approvato dal MEF e compatibile con l’IMU. Questo bollettino è precompilabile online oppure disponibile presso gli uffici postali. È importante indicare correttamente il codice catastale del Comune e i dati dell’immobile. Il pagamento con bollettino non permette compensazioni, ma resta molto diffuso tra chi preferisce un metodo più tradizionale.

3. Piattaforma PagoPA

Infine, è possibile pagare tramite PagoPA, la piattaforma nazionale per i pagamenti verso la Pubblica Amministrazione. Si accede tramite il sito del proprio Comune o tramite app e portali abilitati (come IO o il sito delle Poste Italiane). PagoPA è obbligatorio per i versamenti telematici e garantisce tracciabilità, ricevute immediate e sicurezza.

Qualunque sia il metodo scelto, è fondamentale conservare la ricevuta del pagamento come prova in caso di controlli futuri. Per evitare errori, è consigliabile utilizzare i calcolatori online messi a disposizione dai Comuni o affidarsi a un commercialista.

Aliquote e base imponibile

Il calcolo dell’IMU si basa su un elemento essenziale: la base imponibile, ovvero il valore dell’immobile su cui applicare l’aliquota prevista. La modalità di determinazione di questa base varia in base alla tipologia di immobile: fabbricati, aree fabbricabili o terreni agricoli.

Fabbricati iscritti in catasto

Per i fabbricati accatastati, si parte dalla rendita catastale, che va rivalutata del 5%. Successivamente si applica un moltiplicatore, che varia in base alla categoria catastale:

• 160 per categorie A (escluse A/10), C/2, C/6, C/7

• 140 per B, C/3, C/4, C/5

• 80 per A/10

• 55 per C/1

• 65 per D e D/5 (fabbricati non censiti o privi di rendita, valutati con metodo contabile), 80 se posseduti da soggetti diversi da imprese.

Aree fabbricabili

La base imponibile delle aree fabbricabili è il valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno d’imposta. Questo valore tiene conto di diversi fattori: zona urbanistica, indice di edificabilità, destinazione d’uso, oneri per l’edificazione e prezzi di mercato. I Comuni possono approvare valori di riferimento per zona, utili a limitare gli accertamenti fiscali se il contribuente si attiene a quei parametri.

Terreni agricoli

Per i terreni agricoli e non coltivati, si parte dal reddito dominicale catastale, che va rivalutato del 25% e moltiplicato per 135.

Le aliquote 2025

La legge statale stabilisce aliquote base, che i Comuni possono variare (in aumento o in diminuzione) entro certi limiti. A partire dal 2025, le delibere devono essere redatte e trasmesse esclusivamente tramite il Portale del Federalismo Fiscale, usando l’applicazione informatica ufficiale che genera un Prospetto standardizzato, parte integrante della delibera.

Questo sistema garantisce uniformità e semplifica i controlli, ma rende fondamentale per il contribuente verificare entro ottobre 2025 quali aliquote siano state approvate dal proprio Comune, per calcolare correttamente il saldo di dicembre.

Errori da evitare

Pagare correttamente l’acconto IMU non è sempre banale: tra calcoli complessi, aliquote comunali variabili e norme particolari, è facile commettere errori che possono portare a sanzioni, interessi o richieste di rettifica da parte del Comune. Ecco quindi una panoramica degli aspetti più importanti da verificare prima del pagamento.

Verifica della rendita catastale

Il primo passo per calcolare correttamente la base imponibile è accertarsi che la rendita catastale dell’immobile sia aggiornata. Questo dato si può ottenere gratuitamente tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate (Servizi online – Visura catastale). In caso di variazioni strutturali, ampliamenti o cambi di destinazione d’uso, la rendita deve essere aggiornata per riflettere la nuova situazione.

Controllo delle delibere comunali

Molti errori derivano dall’applicazione di aliquote errate. I contribuenti devono sempre verificare se il proprio Comune ha deliberato nuove aliquote per il 2025, consultando il sito del Dipartimento delle Finanze o quello istituzionale del Comune. In mancanza di nuove delibere pubblicate entro il 28 ottobre 2025, si applicano le aliquote dell’anno precedente.

Attenzione alla quota di possesso e ai mesi

Un errore comune è non calcolare correttamente la proporzione in base alla quota di possesso (es. 50%) e ai mesi di detenzione dell’immobile. Ricorda che se il possesso si estende almeno a 15 giorni in un mese, quel mese è conteggiato per intero.

Evitare il doppio pagamento

Capita che, in presenza di più conti correnti o diverse modalità di pagamento, il contribuente effettui doppi versamenti involontari. È buona prassi conservare la ricevuta del pagamento e confrontarla con i dati del cassetto fiscale.

Uso di calcolatori affidabili

Molti Comuni mettono a disposizione sul proprio sito calcolatori automatici IMU, aggiornati con le delibere locali. È fortemente consigliato utilizzarli o affidarsi a un commercialista per evitare errori manuali. Alcuni software, inoltre, permettono il download automatico del modello F24 già compilato.

Immobili in locazione

Una delle situazioni più frequenti in cui sorgono dubbi sul pagamento dell’IMU riguarda gli immobili concessi in locazione o in comodato d’uso gratuito. Entrambe le modalità di utilizzo hanno implicazioni fiscali differenti, che incidono direttamente sull’importo dell’imposta dovuta.

Locazioni: canone libero vs. canone concordato

Per gli immobili affittati con contratto a canone libero, l’IMU si paga in misura piena, secondo l’aliquota prevista per i fabbricati diversi dall’abitazione principale. In questo caso non è prevista alcuna riduzione dell’aliquota, salvo diversa delibera comunale.

Diversa è la situazione per i contratti a canone concordato (Legge 431/1998), sottoscritti nei Comuni ad alta tensione abitativa o in quelli previsti dal CIPE. In questi casi, il proprietario ha diritto a una riduzione del 25% dell’IMU (applicando quindi il 75% dell’imposta calcolata). Per ottenere questa agevolazione, è fondamentale che:

• Il contratto sia regolarmente registrato;

• Sia attestata la conformità agli accordi territoriali (tramite un’associazione di categoria);

• Il Comune abbia recepito l’agevolazione nelle proprie delibere.

Comodato d’uso gratuito

Nel caso in cui l’immobile venga concesso in comodato gratuito a un parente di primo grado (genitore o figlio) che lo utilizza come abitazione principale, il proprietario ha diritto a una riduzione del 50% della base imponibile, se:

• Entrambe le parti risiedono nello stesso Comune;

• Il contratto è registrato all’Agenzia delle Entrate;

• Il proprietario possiede al massimo un altro immobile (oltre alla prima casa).

Queste agevolazioni rappresentano un’opportunità concreta per ridurre il carico fiscale in modo perfettamente legale, ma è necessario soddisfare con precisione tutti i requisiti previsti per non perdere il beneficio.

Considerazioni finali

L’acconto IMU 2025, in scadenza il prossimo 16 giugno, rappresenta uno degli appuntamenti fiscali più importanti per chi possiede immobili in Italia. Come abbiamo visto, la normativa è articolata e prevede numerose casistiche particolari, dalle esenzioni per l’abitazione principale fino alle riduzioni per comodati e locazioni agevolate, passando per le modalità di calcolo della base imponibile che variano in funzione della natura del bene (fabbricato, terreno, area edificabile).

Il contribuente è chiamato non solo a rispettare i termini, ma anche a verificare in modo scrupoloso i dati catastali, la quota di possesso, i mesi di detenzione dell’immobile e soprattutto a consultare con attenzione le delibere comunali, che possono modificare significativamente l’importo da versare. L’uso di strumenti affidabili – come i calcolatori online predisposti dai Comuni o l’accesso al Portale del Federalismo Fiscale – può fare la differenza per evitare errori di calcolo e versamenti inadeguati.

Da non trascurare è l’evoluzione normativa: a partire dal 2025, infatti, il processo di approvazione e pubblicazione delle delibere IMU avverrà esclusivamente tramite una piattaforma digitale standardizzata, che garantisce maggiore trasparenza ma richiede al contempo attenzione e puntualità nella consultazione delle aliquote aggiornate.

Infine, non bisogna sottovalutare l’impatto sanzionatorio in caso di mancato, parziale o tardivo versamento dell’imposta. Le sanzioni possono variare dal 30% in caso di omesso pagamento fino a interessi legali anche per semplici dimenticanze. Ecco perché è importante agire per tempo, verificare ogni elemento con precisione e – nei casi più complessi – valutare la possibilità di un supporto professionale.

L’IMU, pur essendo un’imposta patrimoniale, riflette dinamiche legate sia alla fiscalità locale che alla situazione immobiliare personale, e come tale merita un’attenzione puntuale ogni anno.

L’IMU è un tributo comunale che si versa annualmente per il possesso di fabbricati, terreni agricoli edificabili e aree edificabili. L’imposta viene generalmente pagata in due rate:

• Acconto: corrisponde al 50% dell’imposta dovuta per l’anno in corso ed è calcolata in base alle aliquote e detrazioni dell’anno precedente.
• Saldo: rappresenta la restante parte dell’imposta dovuta per l’anno in corso e tiene conto di eventuali variazioni delle aliquote deliberate dal Comune o di variazioni della situazione dell’immobile (come compravendite).

Quando si paga l’acconto IMU?

La scadenza per il pagamento dell’acconto IMU è fissata per il 16 giugno di ogni anno.

Come si calcola l’acconto IMU?

L’acconto IMU si calcola applicando la seguente formula:

Acconto IMU = Valore catastale dell’immobile x Rendita catastale x Coefficiente moltiplicatore x Aliquota IMU x 50%

• Valore catastale dell’immobile: è un valore attribuito dall’Agenzia delle Entrate a tutti gli immobili presenti sul territorio nazionale. Lo trovi nella visura catastale.
• Rendita catastale: è un valore che rappresenta la redditività potenziale dell’immobile. anch’essa presente nella visura catastale.
• Coefficiente moltiplicatore: è un valore fisso stabilito dalla legge (in genere è uguale a 1).
• Aliquota IMU: è la percentuale stabilita dal Comune in base alla categoria catastale dell’immobile e alla sua destinazione d’uso. Puoi trovare le aliquote deliberate dal tuo Comune sul suo sito web.
• 50%: rappresenta la percentuale dell’imposta dovuta per l’acconto.

Esempio di calcolo dell’acconto IMU

Supponiamo di avere un appartamento in categoria catastale A/2 con rendita catastale di € 1.000 e situato in un Comune che applica un’aliquota IMU del 10%.

Acconto IMU = € 1.000 x 1 x 1 x 10% x 50% = € 50

Come pagare l’acconto IMU?

L’acconto IMU si può pagare tramite il modello F24 compilato con il codice tributo specifico per l’IMU. Il modello F24 può essere presentato presso banche, Poste Italiane o tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate.

(a fine articolo aggiornamento su udienza del 20.9.2023)

Ad Ariccia, un’azienda, che opera nel settore dell’editoria, ha visto prima rigettare la proposta di rendita che teneva conto della nuova disposizione, per poi ottenere il riconoscimento delle proprie ragioni dal giudice tributario (sentenza n. 12070/21 Commissione Tributaria provinciale di Roma, sezione 30). 

“A fine 2018 il cliente aveva depositato, con proprio tecnico, una proposta di variazione della rendita catastale ai sensi dell’art. 1, comma 21 della legge 208/2015 (legge di stabilità 2016)”. A parlarcene è l’avv. Stefano Rossi, legale dell’azienda ricorrente, che aggiunge: “la legge citata stabilisce che gli elementi stabilmente ancorati a terra, quali i macchinari, congegni, attrezzature ed altri impianti funzionali allo specifico processo produttivo, all’interno di immobili a categoria speciale (catastalmente D ed E), devono essere scorporati dalla stima dei calcoli della rendita. Tale scorporo delle componenti impiantistiche dalla superficie utile per il calcolo della rendita catastale comporta una sensibile riduzione della rendita catastale stessa”. Ed è infatti quanto riportato anche in sentenza.

Le variazioni in ambito catastale avvengono con deposito DOCFA, tramite tecnici iscritti agli albi professionali.  “Lo stesso tecnico che curò il deposito a fine 2018 ci ha fornito tutti gli elementi tecnici utili per portare avanti questo contenzioso nei confronti dell’Agenzia del territorio” dichiara sempre l’Avv. Stefano Rossi. 

Ripercorrendo i fatti dal 2018 ad oggi, l’azienda, insieme all’affittuario dell’Immobile, a fine 2019 si vedevano rigettare il DOCFA con la proposta di variazione del 2018. Immediatamente il tecnico depositò un ricorso in autotutela, anch’esso rigettato: l’Agenzia delle entrate non prendeva in considerazione la norma sugli imbullonati del 2015 nell’esame del DOCFA, e quindi ometteva di considerare la consistenza di tutte le componenti ancorate a terra necessarie al ciclo produttivo, da scomputare dalla rendita catastale come previsto dalla legge del 2015.

Rendita su cui – è bene ricordare – vengono calcolate proporzionalmente alcune imposte statali. A quel punto l’azienda si è trovata costretta a ricorrere presso il Giudice tributario ottenendo una significativa vittoria a fine 2021, alla quale però ora l’Agenzia delle Entrate si è opposta in appello: il prossimo 20 settembre, data dell’udienza, se ne saprà di più.

AGGIORNAMENTO: con sentenza 5450/23 del 3.10.2023 è stato rigettato il ricorso in appello dell’Agenza delle Entrate. La Corte di Giustizia Tributaria di secondo grado del LAZIO Sezione 17, ha sostanzialmente sancito che la  legge 208/2015 è stata correttamente applicata dal tecnico: “Invero la Corte ritiene condivisibile l’iter logico argomentativo del primo Giudice laddove evidenzia che non è stato oggetto di contestazione specifica in primo grado l’effettiva superficie del capannone adibito ad attività tipografica in Ariccia, ma l’applicabilità al caso di specie della legittimità dello scorporo degli impianti ai fini produttivi presenti, e ciò ai fini dell’applicazione dell’art. 1 comma 21 L. n.208/2015. Nè è ammissibile in questa sede estendere il thema decidendum, come vorrebbe l’Agenzia, introducendo un tema nuovo quale un calcolo diverso della superficie, riducendo il valore catastale mai oggetto di contestazione in prime cure.”