Disciplina normativa

La disciplina di riferimento è rinvenibile nell’articolo 23 del D.P.R. n. 917/1986 (TUIR), il quale stabilisce che le plusvalenze derivanti dalla cessione di beni immobili detenuti oltre il periodo minimo di comporto sono soggette a imposta sul reddito. L’articolo 17 del medesimo decreto, invece, disciplina il conferimento d’azienda, stabilendo che tale operazione non genera plusvalenze per il socio conferente.

Abuso del diritto

L’Amministrazione Finanziaria, al fine di contrastare fenomeni di elusione fiscale, contesta la sussistenza dell’abuso del diritto ex articolo 37-bis del D.P.R. n. 633/1972 (Statuto dei Contribuenti) quando l’operazione economica posta in essere abbia il principale scopo di eludere il pagamento delle imposte.

Nel caso specifico della compravendita immobiliare simulata in un conferimento, l’Erario ritiene che la forma giuridica adottata (conferimento) non corrisponda alla sostanza economica dell’operazione (cessione di beni immobili), con il precipuo intento di fruire della non imponibilità fiscale prevista per i conferimenti.

Giurisprudenza di riferimento

La giurisprudenza di legittimità e di merito si è consolidata nel ritenere che la configurabilità dell’abuso del diritto nella fattispecie in esame debba essere valutata alla luce di una serie di indizi sintomatici, tra cui:

• Mancanza di effettiva funzionalità del conferimento: l’operazione di conferimento non deve apportare alcuna reale modifica alla struttura societaria o all’attività d’impresa;
• Previa o contestuale cessione della quota di partecipazione: il socio conferente, contestualmente o poco prima del conferimento, cede la propria quota di partecipazione nella società conferitaria;
• Prezzo di conferimento non congruo: il valore attribuito ai beni immobili conferiti risulta significativamente inferiore al loro valore di mercato;
• Mancanza di valide ragioni economiche per il conferimento: l’operazione di conferimento non è giustificata da reali motivi imprenditoriali.

Onere probatorio

L’onere della prova circa la sussistenza dell’abuso del diritto grava sull’Amministrazione Finanziaria, la quale deve dimostrare, in modo rigoroso e preciso, che l’operazione posta in essere abbia effettivamente avuto come principale scopo quello di eludere il pagamento delle imposte.

Tutela del contribuente

Al fine di tutelare il contribuente da possibili accertamenti arbitrari, è opportuno sottolineare che la mera configurabilità di indizi sintomatici di abuso del diritto non è sufficiente per ritenere integrato il reato. L’Amministrazione Finanziaria, infatti, deve fornire una prova rigorosa e puntuale che dimostri la sussistenza di tutti gli elementi costitutivi dell’abuso del diritto.

Conclusioni

La fattispecie della compravendita immobiliare simulata in un conferimento d’azienda è un tema complesso e controverso, oggetto di frequenti contenziosi tra contribuenti e Amministrazione Finanziaria. La valutazione della sussistenza dell’abuso del diritto deve essere effettuata caso per caso, alla luce di una attenta analisi degli elementi concreti e delle specifiche circostanze di ciascuna fattispecie. È consigliabile, pertanto, avvalersi della consulenza di un professionista esperto in materia, al fine di tutelare i propri diritti e di evitare spiacevoli contestazioni da parte dell’Erario.

Aspetti fiscali del conferimento d’azienda

La tassazione del conferimento d’azienda varia a seconda della tipologia di conferimento e delle modalità con cui viene effettuato.

Ecco una panoramica delle principali casistiche:

Conferimento d’azienda a titolo gratuito:

• Plusvalenza per il conferente: In linea generale, il conferimento d’azienda a titolo gratuito configura una cessione a titolo oneroso ai fini fiscali, con conseguente tassazione delle plusvalenze realizzate dal conferente. Le plusvalenze sono calcolate come differenza tra il valore normale dei beni conferiti e il loro costo fiscalmente riconosciuto. La plusvalenza è assoggettata a tassazione IRPEF con aliquota ordinaria (dal 23% al 43%), ad eccezione delle plusvalenze derivanti da beni immobili, che sono soggette a tassazione separata con aliquota del 20%.
• Imposta di registro: Il conferimento d’azienda a titolo gratuito è soggetto all’imposta di registro, con aliquota fissa di € 200,00.
• Imposta ipotecaria, catastale e di bollo: Sono dovute le imposte ipotecaria, catastale e di bollo in misura fissa, rispettivamente di € 200,00, € 50,00 e € 16,00.

Conferimento d’azienda a titolo oneroso:

• Plusvalenza per il conferente: Anche nel caso di conferimento a titolo oneroso, il conferente è tenuto a tassare le plusvalenze realizzate, con le stesse modalità descritte nel caso precedente. Il corrispettivo pattuito per il conferimento rappresenta il valore normale dei beni conferiti ai fini del calcolo della plusvalenza.
• Minusvalenza per il conferente: In caso di minusvalenza, ovvero se il valore normale dei beni conferiti è inferiore al loro costo fiscalmente riconosciuto, il conferente non ha alcun beneficio fiscale. La minusvalenza non è infatti deducibile ai fini IRPEF.
• Imposta di registro: Il conferimento d’azienda a titolo oneroso è soggetto all’imposta di registro, con aliquota proporzionale dell’1% sul valore normale dei beni conferiti.
• Imposta ipotecaria, catastale e di bollo: Sono dovute le imposte ipotecaria, catastale e di bollo in misura fissa, rispettivamente di € 200,00, € 50,00 e € 16,00.

Affrancamento delle plusvalenze

In alternativa alla tassazione ordinaria, il conferente può optare per l’affrancamento delle plusvalenze, versando un’imposta sostitutiva pari al 12% (per i beni immobili situati in Italia o in Stati UE o SEE), al 14% o al 16% (a seconda del valore dei beni) per i restanti beni. L’affrancamento consente di scontare la plusvalenza e di evitare la sua tassazione in sede di future cessioni dei beni conferiti.

Conferimento d’azienda non operativa

Per i conferimenti d’azienda non operativa, ovvero aziende che non hanno svolto attività commerciale negli ultimi due anni o che hanno realizzato ricavi inferiori a determinati limiti, è prevista una tassazione agevolata. In particolare, le plusvalenze realizzate dal conferente sono soggette ad un’imposta sostitutiva del 12%.

Conferimento d’azienda tra società dello stesso gruppo

Il conferimento d’azienda tra società dello stesso gruppo è generalmente esente da imposta di registro e da imposta sostitutiva, a patto che siano rispettate determinate condizioni, tra cui la continuità degli impegni lavoristici e la sostanziale identità dell’oggetto sociale delle società coinvolte.

L’operazione di conferimento d’azienda ha rilevanti impatti fiscali e contabili, sia per la società conferente che per la società conferitaria. Per questo motivo, è fondamentale conoscere le normative vigenti e adempiere correttamente a tutti gli obblighi previsti.

Aspetti fiscali

Imposta sul valore aggiunto (IVA)

In generale, il conferimento d’azienda non è un’operazione soggetta ad IVA. Tuttavia, esistono alcune eccezioni, come il conferimento di beni immobili o di beni strumentali usati. In questi casi, l’IVA dovrà essere applicata sulla base del valore normale dei beni trasferiti.

Imposte sui redditi

Il conferimento d’azienda può generare plusvalenze o minusvalenze per la società conferente, a seconda del valore contabile dei beni trasferiti rispetto al loro valore di mercato. Le plusvalenze e le minusvalenze sono tassabili o deducibili ai fini delle imposte sui redditi.

Imu

Il conferimento d’azienda non comporta il trasferimento della proprietà degli immobili, per cui non è dovuta l’IMU.

Tasi

Anche per la tasi non è dovuto alcun pagamento, in quanto il conferimento d’azienda non configura un trasferimento di beni immobili.

Aspetti contabili

Valutazione dei beni conferiti

I beni conferiti devono essere valutati al loro valore normale alla data del conferimento. Il valore normale è definito come il prezzo al quale un bene potrebbe essere scambiato tra parti indipendenti in una compravendita ordinaria.

Redazione del bilancio di conferimento

Entrambe le società coinvolte nel conferimento (conferente e conferitaria) devono redigere un bilancio di conferimento. Il bilancio di conferimento deve contenere una serie di informazioni, tra cui:

• I dati identificativi delle società coinvolte
• La descrizione dei beni conferiti
• La valutazione dei beni conferiti
• Le modalità di conferimento
• Gli effetti del conferimento sul patrimonio e sul conto economico delle società coinvolte

Scritture contabili

Le società coinvolte nel conferimento devono effettuare le seguenti scritture contabili:

• La società conferente deve stornare i beni conferiti dal proprio attivo di stato
• La società conferitaria deve imputare i beni conferiti al proprio attivo di stato

Adempimenti formali

Il conferimento d’azienda deve essere approvato dall’assemblea ordinaria dei soci di entrambe le società coinvolte. Inoltre, l’operazione deve essere notificata al Registro delle Imprese entro 30 giorni dalla data del conferimento.

Conclusioni

Il conferimento d’azienda è un’operazione complessa che richiede la conoscenza delle normative fiscali e contabili vigenti. È consigliabile affidarsi ad un professionista per la gestione di tutte le pratiche relative al conferimento d’azienda.