Cosa Significa Rivalutare i Beni Aziendali e Immobiliari?

La rivalutazione dei beni aziendali e immobiliari consiste nella possibilità di aggiornare il valore contabile di alcuni beni detenuti in azienda per riflettere il loro effettivo valore di mercato. Questo processo è regolamentato da norme specifiche che stabiliscono quali beni possono essere rivalutati e quali sono i benefici fiscali derivanti da tale operazione​.

Le aziende possono rivalutare:

• Immobili: sia immobili strumentali utilizzati per l’attività aziendale, sia immobili detenuti a scopo di investimento.
• Beni materiali come impianti, macchinari e attrezzature.
• Beni immateriali come brevetti, marchi e know-how aziendale.
• Partecipazioni in società collegate o controllate.

La rivalutazione consente di aumentare il valore contabile del bene rivalutato, migliorando così il bilancio dell’azienda e riducendo il carico fiscale sulle future plusvalenze generate dalla cessione del bene o dal suo utilizzo.

Benefici Fiscali della Rivalutazione

Uno dei principali vantaggi fiscali della rivalutazione dei beni aziendali è la possibilità di ottenere deduzioni fiscali derivanti dall’ammortamento del valore rivalutato. Quando un’azienda rivaluta i suoi beni, può dedurre un importo maggiore a titolo di ammortamento, riducendo così l’imponibile sulle imposte dirette (come IRPEF, IRES o IRAP).

a. Imposte Dirette (IRES e IRPEF)

La rivalutazione permette di ammortizzare il maggior valore dei beni rivalutati, con un conseguente impatto positivo sull’imponibile fiscale. Ad esempio, se un’azienda rivaluta un immobile strumentale, può dedurre dal reddito imponibile il valore maggiorato degli ammortamenti annuali. Questo riduce l’utile imponibile, generando un risparmio sulle imposte dirette (IRES per le società di capitali e IRPEF per le imprese individuali e società di persone)​.

b. Imposta Regionale sulle Attività Produttive (IRAP)

Anche l’IRAP beneficia della rivalutazione dei beni. Poiché l’IRAP si basa sull’utile operativo dell’azienda, la riduzione del carico fiscale sugli ammortamenti riduce anche l’imponibile IRAP. Inoltre, se il bene rivalutato è un immobile utilizzato per attività produttive, anche la base imponibile IRAP può subire una riduzione significativa, portando a un ulteriore risparmio fiscale​.

Aspetti Normativi e Applicativi

La rivalutazione dei beni aziendali è disciplinata da leggi specifiche, che periodicamente consentono alle aziende di aggiornare i valori dei beni iscritti in bilancio. La normativa più recente è contenuta nella Legge di Bilancio 2023, che ha riaperto i termini per la rivalutazione dei beni aziendali, fornendo un’opportunità anche per le aziende che non hanno precedentemente aderito a simili iniziative.

a. Costo della Rivalutazione

Uno degli elementi da considerare è che la rivalutazione può comportare il pagamento di un’imposta sostitutiva sui maggiori valori iscritti in bilancio. Questa imposta sostitutiva è solitamente agevolata rispetto alle aliquote ordinarie delle imposte sul reddito, rendendo la rivalutazione conveniente per le aziende. L’aliquota dell’imposta sostitutiva varia a seconda del tipo di bene rivalutato:

• Immobili: un’aliquota ridotta che varia tra il 3% e il 10% a seconda del tipo di immobile e dell’uso strumentale o non strumentale.
• Beni mobili: aliquote intorno al 10% per macchinari, impianti e altre attrezzature​(

b. Applicazione dell’Imposta Sostitutiva

Per ottenere i benefici fiscali della rivalutazione, l’azienda deve versare l’imposta sostitutiva in una o più rate, che solitamente scadono insieme alle principali scadenze fiscali di fine anno. Una volta versata l’imposta, l’azienda può iniziare a sfruttare i benefici fiscali dalla rivalutazione, a partire dal periodo d’imposta successivo​.

Condizioni per la Rivalutazione

Non tutti i beni aziendali sono rivalutabili e non tutte le aziende possono accedere a questo strumento. Di norma, la rivalutazione dei beni è riservata a società di capitali, società di persone e imprese individuali che redigono il bilancio secondo i principi contabili nazionali. Sono escluse le aziende che utilizzano i principi contabili internazionali (IAS/IFRS).

Inoltre, i beni rivalutabili devono essere presenti in azienda alla chiusura dell’esercizio precedente e devono essere patrimonializzati correttamente. Questo significa che il bene deve essere regolarmente iscritto in bilancio e non può essere un bene già interamente ammortizzato​.

Vantaggi Economici e Impatto sul Bilancio

Dal punto di vista economico, la rivalutazione dei beni aziendali ha un impatto positivo sul bilancio dell’azienda. L’incremento del valore contabile dei beni migliora il patrimonio netto, favorendo una maggiore solidità finanziaria e una maggiore capacità di ottenere finanziamenti esterni. Inoltre, la rivalutazione può migliorare l’immagine dell’azienda nei confronti di investitori e partner commerciali, poiché un bilancio con valori patrimoniali più alti può risultare più attrattivo​.

a. Plusvalenze su Cessione di Beni Rivalutati

Un altro vantaggio fiscale riguarda la riduzione delle plusvalenze in caso di cessione di un bene rivalutato. Se l’azienda decide di vendere il bene rivalutato dopo un certo periodo di tempo, la plusvalenza generata dalla vendita sarà minore, poiché il valore fiscale del bene è stato aumentato attraverso la rivalutazione. Questo comporta un risparmio fiscale importante, specialmente per gli immobili aziendali che potrebbero essere venduti a prezzi elevati​.

Conclusioni

La rivalutazione dei beni aziendali e immobiliari rappresenta uno strumento fiscale di grande rilevanza per le aziende, che consente di ottenere benefici fiscali significativi sulle imposte dirette come l’IRPEF, l’IRES e l’IRAP. Tuttavia, è importante valutare attentamente l’opportunità di rivalutare i beni, tenendo conto del costo dell’imposta sostitutiva e delle condizioni normative previste.

La rivalutazione immobiliare è un’operazione contabile che permette di aumentare il valore catastale di un immobile a fini fiscali. Questo significa che l’importo su cui si calcolano le imposte relative all’immobile, come l’IMU e l’imposta di successione, viene incrementato.

Quando conviene fare la rivalutazione immobiliare?

La rivalutazione immobiliare può essere conveniente in alcune specifiche situazioni, ad esempio:

• Se l’immobile ha subito una ristrutturazione o un miglioramento significativo che ne ha aumentato il valore.
• Se il valore catastale dell’immobile è rimasto invariato per un lungo periodo di tempo e risulta inferiore al suo valore di mercato.
• Se si prevede di vendere l’immobile in un futuro prossimo, in quanto la rivalutazione consente di aumentare la plusvalenza da tassare.

Come si fa la rivalutazione immobiliare

La rivalutazione immobiliare può essere effettuata in due modi:

• In sede di rogito: se l’immobile viene acquistato tramite atto notarile, è possibile far eseguire la rivalutazione direttamente dal notaio.
• In autonomia: è possibile presentare una DIA (Denuncia Integrativa Attestato) all’Agenzia delle Entrate, compilando un apposito modulo e allegando la documentazione che attesta il valore dell’immobile.

Costi della rivalutazione immobiliare

I costi della rivalutazione immobiliare variano in base al valore dell’immobile e al professionista a cui ci si rivolge. In generale, i costi includono:

• L’onorario del notaio o del geometra.
• I diritti catastali.
• L’imposta di bollo.

Conseguenze della rivalutazione immobiliare

La rivalutazione immobiliare comporta alcune conseguenze, tra cui:

• Aumento delle imposte: l’importo su cui si calcolano le imposte relative all’immobile, come l’IMU e l’imposta di successione, aumenta.
• Maggiore plusvalenza in caso di vendita: se l’immobile viene venduto dopo la rivalutazione, la plusvalenza da tassare aumenta.
• Riduzione del valore storico dell’immobile: il valore storico dell’immobile, utilizzato per il calcolo di alcune imposte come la plusvalenza da reddito d’impresa, diminuisce.

Il caso

Tizio, proprietario di un fondo acquistato nel 2011 , aderendo all’opzione dell’affrancamento su rivalutazione delle cubatura, nel marzo 2017 cede la volumetria edificabile a Caio che potrà utilizzarla nel suo fondo finitimo collocato nella stessa zona urbanistica. Quest’ultimo quindi, incrementando la capacità di espansione fabbricabile del proprio terreno, potrà così ottenere dal Comune un permesso di costruire che gli consentirà di edificare sfruttando la cubatura addizionale acquistata. Successivamente, ad aprile 2017 Tizio decide di vendere il proprio fondo a Sempronio.

Quesito

Risulterà imponibile, ai fini della determinazione delle plusvalenze tassabili, la cessione del fondo effettuata al di fuori dell’attività d’impresa, da Tizio a Sempronio, dopo che sia stata ceduta la cubatura a Caio?

Disciplina applicabile

Il contratto che prevede la cessione di volumetria edificabile è secondo la giurisprudenza prevalente qualificabile come un negozio avente ad oggetto un “diritto reale atipico”.

Tale qualificazione che è il risultato dell’attribuzione di prevalenza alla “sostanza” sulla “forma”, trova conferma nella previsione dell’art. 5 del D. L. N. 70/2011 che, in una prospettiva di assimilazione del negozio alla costituzione di diritto reale, ha esteso a tale istituto l’obbligatorietà della trascrizione al fine di tutelare il contribuente e i terzi.

Occorre a questo punto distinguere due ipotesi differenziate che portano a due distinte conclusioni:

Cessione totale di cubatura

Se Tizio cedesse a Caio l’intera volumetria edificabile facendo venir meno integralmente la potenzialità edificatoria del fondo di sua proprietà, ne deriverebbe l’irrilevanza reddituale della seconda operazione di cessione ( Tizio- Sempronio) quindi non sarebbero applicabili né la lett. A, né la lett. B, dell’art. 67 Tuir. Per carenza del presupposto di “suscettibilità di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”, rientrando fra tali “strumenti urbanistici” anche il provvedimento della Pubblica Amministrazione che autorizza la cessione della cubatura e quindi toglie l’utilizzabilità edificatoria al terreno del cedente. Ne residuerebbe per la cessione del terreno non più edificabile, una plusvalenza tassabile in caso di vendita infraquinquennale

Cessione parziale di cubatura

Se Tizio si limitasse a vendere parte dell’intera volumetria edificabile di pertinenza del proprio suolo, non verrebbe meno in toto la suscettibilità edificatoria che rende assoggettabile ad imposta il plusvalore generato dall’operazione di vendita, sebbene effettuata spirato il quinquennio dall’acquisto (condizione temporale priva di effetti, ai fini dell’esclusione del prelievo fiscale, sulle operazioni aventi ad oggetto cubature edificabili)

Conclusioni riepilogative

Nel primo caso (cessione totale di cubatura), si dovrebbe concludere per la esclusione della plusvalenza tassabile relativa alla seconda operazione di vendita (quella del suolo da Tizio a Sempronio), aderendo alle argomentazioni del Fisco che ha ritenuto che non possono considerarsi edificabili le aree sottoposte a vincoli giuridici, di natura pubblica o privata, che escludono in via permanente la possibilità di costruire su di esse edifici classificabili nei gruppi catastali A,B,C,D e E. ( A supporto, l’art 189/2013 AIDC)

Nel secondo caso invece (cessione parziale della cubatura), la possibilità di utilizzo del terreno sotto il profilo dello jus aedificandi, sebbene ridotta per effetto della prima operazione di cessione (quella della volumetria edificabile da Tizio a Caio), non snaturerebbe la sua vocazione edificatoria e quindi la rilevanza sotto il profilo reddituale della plusvalenza derivante dalla seconda operazione di cessione (quella del terreno da Tizio a sempronio )

Soluzione

Nel nostro caso, Tizio  prima cederà a Caio l’intera volumetria edificabile del fondo di sua proprietà e poi di venderà anche il fondo (a Sempronio) : quest’ultima operazione di cessione che sarà posta in essere ad aprile 2017 non genererà plusvalenza tassabile perché posta in essere su un fondo gravato da un vincolo di natura privata per effetto del quale lo stesso è divenuto ormai privo di potenzialità edificatoria, escludendo sia l’applicazione dell’art 67 TUIR comma 1 lett. A) sia della lettera b) in quanto la vendita verrà perfezionata decorso il quinquennio entro il quale la plusvalenza sarebbe stata tassabile

Risparmio fiscale ottenibile da Tizio

Tizio pagherà soltanto l’imposta sostitutiva alla conveniente aliquota dell’8% sul valore rivalutato della cubatura nella prima operazione di vendita (volumetria edificabile venduta a Caio ) ma non pagherà imposte sulle plusvalenze generate dalla vendita del suolo ormai inedificabile (trasferito a Sempronio)

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Cessione di cubatura : cos’è e come si fa

Con il trasferimento di cubatura, il proprietario di un’area normalmente edificabile vende totalmente o parzialmente la volumetria potenzialmente suscettibile di edificazione sul proprio fondo, al proprietario di un altro suolo, il quale otterrà pertanto la facoltà di costruire sullo stesso nei limiti di volumetria previsti dal piano regolatore.

In pratica, la cubatura di un’area edificabile potrà essere “traslata” e utilizzata in relazione ad un altro suolo.

Nella prassi l’operazione contrattuale si articola in:

un primo accordo di natura privatistica fra i proprietari dei terreni;

un successivo provvedimento con il quale la Pubblica Amministrazione autorizza il cessionario a realizzare un fabbricato di cubatura maggiorata la cui misura risulti pari a quella di cui si è spogliato il cedente.

Forma dell’atto di cessione di cubatura

Sul punto, l’art. 5 del DL 70/2011, nell’introdurre disposizioni volte a regolamentare il “contratto di cessione di cubatura”, ha esteso allo stesso l’obbligatorietà dell’istituto della trascrizione (per tutelare formalmente sia la posizione dei contraenti che quella dei terzi). Pertanto, ai sensi dell’art. 2657 c. C. , per la stipula di tali contratti è oggi richiesta la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.

Presupposto d’ imposta

Per individuare il momento in cui il trasferimento di cubatura diventa fiscalmente imponibile occorre soffermarsi sulla la natura giuridica dell’atto di cessione?

Trattandosi di un atto traslativo a titolo oneroso di diritti reali (e non obbligatori), si potrebbe sostenere che il presupposto di imposta coincida con il momento della stipula dell’atto di cessione e non con il rilascio del permesso a costruire.

Cessione di cubatura fuori dall’esercizio d’impresa

Quando, come nel caso che qui rileva, la cessione è effettuata al di fuori dell’attività d’impresa, l’eventuale plusvalenza è considerata reddito diverso ed è soggetta alla tassazione prevista dall’art. 67 del TUIR, con la conseguente possibiltà di rideterminazione del valore dei terreni edificabili con perizia asseverata, conseguendo un elevato risparmio d’imposta (L. 448/01 e ss. Proroghe).

Risulta quindi riconosciuta, anche ai fini dell’applicazione dell’opzione fiscale dell’affrancamento delle plusvalenze da cessione attraverso il meccanismo rivalutativo, l’equiparazione tra cubatura e diritti edificatori.

Presupposti di legittimità della cubatura per la Cassazione

Con la sentenza n. 26714/2015 depositata il 25 giugno, la terza sezione penale della Cassazione ha sostenuto ai fini della legittimità della cessione di cubatura cfr. Art. 5, comma 1, lettera c, del decreto legge n. 70 del 2011, convertito con modificazioni, in legge n. 106 del 2011) che i terreni devono essere:

dotati del requisito della reciproca prossimità;

caratterizzati dall’omogeneità urbanistica;

accomunati dalla medesimezza dell’indice di fabbricabilità originario.

NB A tali condizioni, a prescindere dalla comune titolarità dei due terreni, la “cessione” della cubatura edificabile propria di un fondo in favore di altro fondo consente che, invariata la cubatura complessiva risultante, il fondo cessionario sarà caratterizzato da un indice di edificabilità superiore a quello originariamente goduto.

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Riapertura dei termini per la rivalutazione di cubatura 2017

La legge di Bilancio 2017 ha riaperto i termini per la rivalutazione dei diritti edificatori dei terreni detenuti non in regime di impresa, alla data del 1° gennaio 2017, ferma restando l’equiparazione ai fini del trattamento fiscale della cessione di cubatura (volumetria edificabile).

Si tratta di una grossissima occasione, confermata ancora una volta dalla legge di Bilancio, per creare proficuo valore economico nella circolazione dei diritti edificatori, attraverso l’incasso di liquidazioni detassate grazie a fortissimi bonus fiscali.

Da cogliere al volo entro il termine prorogato al 30 giugno 2017!

Quale beneficio fiscale si ottiene attraverso la rivalutazione?

L’opzione fiscale della rivalutazione con aliquota unica all’8% dei terreni e delle cubature è vantaggiosa ai fini della riduzione o dell’annullamento della plusvalenza tassabile ai sensi dell’articolo 67 del Tuir (DPR 917/86) ogni qualvolta si intenda procedere ad una cessione a titolo oneroso. Questo significa che, se si sceglie di applicarla, al posto di essere assoggettato ad un gettito medio di imposta sulla plusvalenza da cessione pari al 43% ( regime ordinario), il cedente sconterà un affrancamento secco dell’ 8% pagabile in tre comode rate.

Il risparmio fiscale si ottiene perché, sotto un profilo contabile, aumentando il valore fiscale del bene, si riduce l’eventuale plusvalenza.

In pratica, la plusvalenza in base al regime ordinario, andrebbe dichiarata ai fini delle imposte sul reddito, tra i redditi diversi ex art 67 e 68 TUIR e sarebbe tassata con aliquota IRPEF progressiva, relativa allo scaglione di riferimento.

Nell’ipotesi in cui si decida di optare per l’affrancamento, occorrerebbe pagare solo l’imposta sostitutiva sull’intero valore rivalutato e la tassazione sussisterebbe solo sull’eventuale plusvalenza eccedente questo valore.

Requisiti di accesso 

L’ambito oggettivo della rivalutazione riguarda esclusivamente i beni posseduti non in regime di impresa alla data del 1° gennaio 2017 e più precisamente : terreni a destinazione agricola o edificabili, compresi i terreni lottizzati o quelli su cui sono state costruite opere per renderli edificabili posseduti a titolo di :

proprietà;

nuda proprietà;

usufrutto;

enfiteusi.

NB Per il requisito dell’edificabilità occorre far riferimento al piano regolatore del Comune o ad altri strumenti urbanistici.

Sotto il profilo soggettivo, i titolari dei predetti diritti reali, per godere del beneficio fiscale devono essere:

persone fisiche;

società semplici e soggetti equiparati ex art 5 TUIR;

enti non commerciali.

Come si fa la rivalutazione ed entro quale termine concludere la perizia

L’affrancamento può essere effettuato dietro pagamento di una imposta sostitutiva che va calcolata applicando una aliquota del 8% rispetto al valore attribuito ai terreni e diritti di cubatura tramite perizia asseverata in tribunale da tecnico iscritto all’albo (requisito della certificazione) o dal notaio(maggiormente onerosa).

Il termine ultimo fissato per la perizia dei terreni, a differenza di quello delle quote, è prima della cessione e comunque prima del 30 giugno 2017 Nell’ipotesi in cui il terreno fosse ceduto ante 30 giugno 2017, la perizia dovrà essere esposta prima del rogito dal momento che il valore periziato costituisce il valore minimo di riferimento anche ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute in occasione dell’atto di vendita.

Come si versa l’imposta sostitutiva

Con il versamento dell’imposta sostitutiva (codice tributo F24: 8056), si perfeziona la rivalutazione, che opera dal primo momento successivo a quello del pagamento.

Tale imposta può essere versata :

in un’unica soluzione cioè e interamente versata entro il 30 giugno 2017

rateizzata in tre rate annuali di pari importo entro:

Il 30 giugno 2017 ( 1° rata)

Il 30 giugno 2018 ( 2° rata)

Il 30 giugno 2019 ( 3° rata)

Consigliato: tramite l’acconto incassato con preliminare di cessione antecedente al rogito, il cedente può pacificamente versare l’imposta sostitutiva in un’ unica rata e chiudere la partita con il Fisco.

Attenzione: sull’importo della seconda e della terza rata si devono sostenere anche gli interessi del 3% annuo, da versare insieme all’imposta e in mancanza del versamento di 2° e 3° rata, le somme sono iscritte a ruolo.

Rivalutazione di terreni e volumetrie già rivalutati

Nel caso in cui siano già state effettuate precedenti rivalutazioni sugli stessi beni, il contribuente dovrà ricordare di non versare l’8% per intero ma sarà possibile alternativamente:

detrarre l’imposta sostitutiva pagata nelle rivalutazioni precedenti, da quella dovuta per la rivalutazione 2017;

pagare interamente l’imposta dovuta nel 2017 e chiedere con istanza il rimborso dell’importa versata fino a 48 mesi prima.

Cosa deve fare in pratica il contribuente per ottenere l’agevolazione fiscale?

Possedere il terreno alla data del 1° gennaio 2017;

incaricare un esperto per la redazione di una perizia giurata di stima entro il 30 giugno 2017 da effettuare sempre e comunque ante cessione;

versamento dell’imposta sostitutiva dell’8% sull’intero valore risultante dalla perizia entro il 30 giugno 2017, oppure pagamento in tre rate annuali di pari importo di cui la prima entro il 30 giugno 2017.

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Rivalutazione immobili imprese: le rate versate in modo errato non sono soggette a sanzione

In base alla risoluzione della Agenzia delle Entrate 70/E del 23. 10. 2013 le società e gli enti che hanno optato per la rivalutazione degli  immobili versando l’imposta sostitutiva in modo errato causa dubbia interpretazione della norma istitutiva, sono esenti da sanzioni. La risoluzione n. 70/E del 23 ottobre, riconosce  la difficoltà interpretativa della disposizione che  ruotano intorno al calcolo degli interessi dovuti in caso di scelta per il versamento rateizzato delle somme e al numero di rate. L’articolo 15 del Decreto Anticrisi, commi da 16 a 23 Dl 185/2008 ha concesso alle società, di persone e di capitali, ed a tutti i soggetti indicati nell’articolo 73, comma 1, lettere a) e b), del Tuir, nonché alle società in nome collettivo, in accomandita semplice ed equiparate, che non adottano i principi contabili internazionali, la possibilità di rivalutare i beni immobili risultanti dal bilancio in corso al 31 dicembre 2007, a esclusione delle aree fabbricabili e degli immobili alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività di impresa, pagando un’imposta sostitutiva dell’Irpef, dell’Ires, dell’Irap e di eventuali addizionali.

Chi si è avvalso di questa chance ha anche potuto optare per il versamento dilazionato in un massimo di tre rate e, a tal proposito, la norma indicava, come scadenza della prima, il termine di pagamento del saldo delle imposte sui redditi dovute per il periodo di imposta con riferimento al quale la rivalutazione è eseguita, per le altre due (su cui calcolare gli interessi legali in misura pari al 3% annuo), il termine previsto per il saldo delle imposte sui redditi relative ai periodi d’imposta successivi.

 
Ebbene, il documento di prassi fa notare che parlare di interessi legali al 3% annuo può effettivamente generare confusione, considerato che la misura del saggio degli interessi legali, per sua natura, è variabile e “mal si concilia con l’indicazione di uno specifico tasso di interesse. Pertanto, ove il legislatore avesse voluto far riferimento al saggio degli interessi legali, non ne avrebbe indicato l’esatta misura”. Il dilemma nasce, quindi, dall’uso pleonastico del termine “legali”. Ribadito, dunque, che gli interessi andavano applicati nella misura del 3% annuo, tuttavia, nel rispetto del principio di tutela dell’affidamento e della buona fede del contribuente (articolo 10 della legge 212/2000 – Statuto dei diritti del contribuente), i contribuenti, che hanno frainteso la lettera della disposizione e applicato alle rate successive alla prima interessi minori, saranno esenti da sanzioni. Per analogia interpretativa non saranno punite le imprese che non hanno inteso la tassatività del numero delle tre rate, pensando di potersi comunque avvalere anche dell’ulteriore modalità di versamento dilazionato prevista dall’articolo 20 del Dlgs 241/1997.