Questa opzione è stata introdotta per aiutare i contribuenti a gestire meglio il proprio carico fiscale, consentendo di suddividere il pagamento in rate più sostenibili.

Scadenze Importanti

Per i contribuenti che hanno scelto di rateizzare, è fondamentale essere a conoscenza delle scadenze specifiche. La legge consente di suddividere il pagamento delle imposte in rate mensili. Tuttavia, è essenziale rispettare il piano di rateizzazione per evitare il rischio di sanzioni e interessi. Le rate devono essere versate entro il giorno 16 di ogni mese, e ogni ritardo può comportare ulteriori costi.

Modalità di Pagamento

Il pagamento delle imposte rateizzate può essere effettuato attraverso diversi metodi, inclusi:

• Modello F24: Utilizzato per il versamento di imposte e contributi.
• Home Banking: Molti contribuenti preferiscono gestire i pagamenti direttamente tramite le piattaforme bancarie online.
• Sportelli Bancari: Il pagamento può essere effettuato anche presso le filiali bancarie, utilizzando il modello F24.

È importante che i contribuenti verifichino sempre che i pagamenti siano stati registrati correttamente per evitare problematiche future.

Vantaggi della Rateizzazione

La rateizzazione delle imposte sui redditi offre numerosi vantaggi. Prima di tutto, consente una gestione più flessibile delle finanze personali, permettendo di evitare un’immediata e significativa fuoriuscita di liquidità. Inoltre, aiuta a pianificare meglio le spese, minimizzando l’impatto economico complessivo.

Conclusione

In conclusione, per i contribuenti che hanno optato per la rateizzazione delle imposte, è cruciale prestare attenzione alle scadenze e alle modalità di pagamento per evitare sanzioni. Questa opzione rappresenta un’importante opportunità per gestire in modo più efficace il carico fiscale.

Cos’è l’Imposta di Registro?

L’imposta di registro è un tributo dovuto all’Agenzia delle Entrate in seguito all’acquisto di un immobile. Essa viene calcolata sul valore dell’immobile, o sul prezzo di acquisto, a seconda di quale dei due sia maggiore. L’importo dell’imposta varia a seconda della tipologia di immobile e della situazione del compratore.

Novità 2024

Nel 2024, le agevolazioni per l’acquisto della prima casa rimangono sostanzialmente invariate rispetto agli anni precedenti, ma ci sono alcuni aspetti da tenere a mente:

1. Aliquote: Per l’acquisto della prima casa, l’aliquota dell’imposta di registro è fissata al 2% (rispetto al 9% per le seconde case). Questa aliquota ridotta si applica esclusivamente a immobili che rispondono ai requisiti di “prima casa”.
2. Requisiti per le agevolazioni: Per beneficiare dell’aliquota ridotta, il compratore deve dichiarare di non possedere altre abitazioni, di non aver già usufruito dell’agevolazione per un precedente acquisto e di stabilire la residenza nell’immobile acquistato entro 18 mesi dall’acquisto.
3. Soggetti esenti: Gli acquirenti sotto i 36 anni di età che acquistano la prima casa possono beneficiare di ulteriori esenzioni, fino a un limite di prezzo stabilito.
4. Bonus e agevolazioni aggiuntive: Le regioni possono introdurre ulteriori misure per incentivare l’acquisto della prima casa, come esenzioni o riduzioni sull’imposta di registro per determinate categorie di acquirenti o per immobili in particolari zone.

Modalità di Pagamento

L’imposta di registro deve essere pagata entro 30 giorni dalla data dell’atto notarile. Il pagamento può essere effettuato presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate o attraverso i servizi online. È importante conservare la ricevuta di pagamento, poiché sarà necessaria per eventuali controlli futuri.

Conseguenze della Non Conformità

È fondamentale che gli acquirenti rispettino le normative riguardanti l’imposta di registro. La mancata dichiarazione o il pagamento errato possono comportare sanzioni pecuniarie e interessi di mora. Inoltre, l’Agenzia delle Entrate può effettuare controlli su atti e documenti relativi all’acquisto.

Conclusione

L’imposta di registro per la prima casa nel 2024 offre importanti agevolazioni per i neoproprietari. Essere informati sulle aliquote, i requisiti e le modalità di pagamento è essenziale per sfruttare al meglio le opportunità offerte dal mercato immobiliare. Consultare un professionista del settore, come un notaio o un consulente fiscale, può fornire ulteriore supporto e assicurare che il processo di acquisto avvenga senza intoppi.

Nuovo Ruolo del Tribunale dell’Unione Europea

Il regolamento pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale dell’Unione Europea il 12 agosto 2024, stabilisce che il Tribunale dell’Unione europea sarà competente a trattare le domande di pronuncia pregiudiziale riguardanti sei specifiche materie. Queste includono il sistema comune dell’IVA, i diritti di accisa, il codice doganale, la classificazione tariffaria delle merci nella nomenclatura combinata, la compensazione dei passeggeri in caso di problemi nei trasporti, e il sistema di scambio delle quote di emissione di gas a effetto serra.

Rafforzamento delle Competenze della Corte di Giustizia UE

La Corte di giustizia dell’Unione europea continuerà a mantenere la propria competenza su questioni di interpretazione del diritto primario, del diritto internazionale pubblico, dei principi generali del diritto e della Carta dei diritti fondamentali dell’UE.

Questi argomenti, di carattere “trasversale”, rimangono sotto la giurisdizione esclusiva della Corte, anche se parzialmente collegati alle materie specifiche ora assegnate al Tribunale.

Motivazioni e Obiettivi del Cambiamento

Il trasferimento delle competenze al Tribunale è stato motivato dalla necessità di gestire l’aumento del numero e della complessità delle domande di pronuncia pregiudiziale. La Corte di giustizia ha deciso di sfruttare l’opportunità offerta dall’articolo 256, paragrafo 3, del Trattato sul funzionamento dell’Unione europea (Tfue) per trasferire alcune competenze al Tribunale, al fine di concentrarsi su casi più complessi e delicati.

Procedura e Compatibilità con il Tfue

Per garantire la certezza del diritto, il regolamento ha chiaramente definito le materie di competenza del Tribunale. Le questioni che richiedono un’interpretazione del diritto dell’Unione secondo l’articolo 267 del Tfue devono essere inizialmente presentate alla Corte di giustizia, che poi deciderà se trasferirle al Tribunale. Se il Tribunale si ritiene incompetente a trattare un caso, lo rinvierà alla Corte di giustizia per una decisione definitiva.

Entrata in Vigore delle Nuove Disposizioni

Le nuove competenze pregiudiziali del Tribunale dell’Unione europea entreranno in vigore per le domande pendenti al 1° ottobre 2024. Da questa data, il Tribunale gestirà le questioni relative alle materie specifiche a meno che la Corte di giustizia non decida di occuparsene direttamente, soprattutto in situazioni che riguardano principi generali del diritto unionale o questioni “trasversali”.

Tipologie di Fondi Comuni di Investimento

In Italia, i fondi comuni di investimento sono classificati in diverse categorie, tra cui:

• Fondi comuni di investimento mobiliare (FCIM): Investono in strumenti finanziari come azioni, obbligazioni e altri titoli.
• Fondi comuni di investimento immobiliare (FCII): Investono in beni immobili e patrimoni immobiliari.
• Fondi comuni di investimento a capitale variabile (SICAV): Le SICAV sono società di investimento a capitale variabile, che possono essere paragonate ai fondi comuni, ma con una struttura societaria distinta.

Regime Fiscale Generale

Il regime fiscale applicabile ai fondi comuni di investimento è regolato dal Decreto Legislativo 21 novembre 1997, n. 461, e successive modifiche. La tassazione dei fondi comuni di investimento può variare in base alla tipologia del fondo e al tipo di investimenti effettuati. In linea generale, il regime fiscale per i fondi comuni di investimento prevede:

• Imposta sui redditi di capitale (IRPEF): I redditi derivanti dai fondi comuni di investimento sono considerati redditi di capitale e sono tassati al 26%. Questa aliquota si applica agli interessi, ai dividendi e alle plusvalenze derivanti dalla vendita delle quote del fondo.
• Tassazione dei proventi: Gli utili distribuiti dai fondi comuni di investimento sono soggetti a una ritenuta d’acconto del 26%. Questa ritenuta è effettuata direttamente dal fondo prima della distribuzione agli investitori.
• Compensazione delle perdite: Le perdite realizzate dalla vendita di quote di fondi comuni possono essere compensate con le plusvalenze derivanti da altre operazioni finanziarie, a condizione che la compensazione avvenga entro lo stesso anno fiscale o nei quattro anni successivi.

Fondi Pensione e Regime Fiscale

I fondi pensione, che sono un particolare tipo di fondo comune, godono di un regime fiscale agevolato per incentivare il risparmio previdenziale. Gli investimenti in fondi pensione beneficiano di vantaggi come:

• Deduzione fiscale dei contributi: I contributi versati ai fondi pensione sono deducibili dal reddito imponibile fino a un massimo stabilito annualmente, riducendo così la base imponibile e, di conseguenza, l’imposta sul reddito.
• Tassazione al momento del prelievo: I riscatti e le rendite percepite dai fondi pensione sono tassati a un’aliquota separata, generalmente inferiore rispetto all’aliquota marginale IRPEF applicabile ai redditi ordinari.

Considerazioni Finali

Il regime fiscale sui fondi comuni di investimento può essere influenzato da molteplici fattori, tra cui la tipologia di fondo e la situazione personale del contribuente. È fondamentale che gli investitori comprendano le regole fiscali applicabili ai loro investimenti per pianificare efficacemente e ottimizzare i rendimenti netti. Inoltre, è consigliabile consultare un consulente fiscale per ottenere indicazioni personalizzate e aggiornate, dato che la normativa fiscale può subire modifiche e aggiornamenti nel tempo.

Autorizzazione e Modalità di Addebito

I contribuenti e gli intermediari possono disporre i versamenti ricorrenti, rateizzati e predeterminati di imposte e contributi con l’addebito delle somme su un apposito conto presso banche, Poste Italiane Spa, e altri prestatori di servizi di pagamento non bancari convenzionati con l’Agenzia. Questo è possibile tramite un‘autorizzazione preventiva, come previsto dall’articolo 17 del Dlgs n. 1/2024.

Il provvedimento del direttore dell’Agenzia del 26 luglio 2024 delinea i criteri e le modalità applicative dell’addebito in conto dell’I24 con scadenze future.

Procedura di Addebito

Ad ogni scadenza, l’Agenzia delle Entrate invia le deleghe di pagamento agli intermediari della riscossione convenzionati, richiedendo l’addebito sul conto indicato e il riversamento delle somme dovute tramite il servizio “I24”.

Dal 5 agosto 2024, la scadenza di pagamento indicata nella delega I24 non può superare i 5 anni dalla data di invio della delega stessa.

Questo termine è fondamentale per la gestione dei versamenti relativi alle rateizzazioni, come nel caso delle comunicazioni di irregolarità, che possono essere previste in un massimo di 20 rate trimestrali di pari importo.

Utilizzo e Compensazione dei Crediti

Il provvedimento disciplina anche l’utilizzo in compensazione dei crediti, ammesso nelle deleghe di pagamento con scadenze future. I crediti devono essere disponibili sia alla data di invio delle deleghe sia alla data di scadenza indicata nelle stesse.

Dal momento dell’invio, i crediti non sono più nella disponibilità del contribuente, salvo annullamento della delega di pagamento.

Annullamento delle Deleghe

Per quanto riguarda le modalità applicative dell’addebito dell’I24 con scadenze future, è possibile richiedere l’annullamento di una o più deleghe fino al terzultimo giorno lavorativo antecedente la data di versamento indicata nell’I24, sempre tramite i servizi telematici dell’Agenzia. Se non sussiste più il presupposto dei versamenti ricorrenti con scadenza prestabilita, ad esempio per modifica o decadenza del piano di rateazione, questa circostanza non comporta automaticamente l’annullamento delle deleghe di pagamento. Queste devono essere annullate dal contribuente attraverso l’apposita procedura.

Lo stesso vale nel caso in cui, al momento del pagamento tramite compensazione, non sussista più in tutto o in parte il credito indicato nell’I24.

Verifica dell’Attività del Conto di Addebito

È essenziale che il conto di addebito risulti attivo sia al momento dell’invio delle deleghe, sia al momento del pagamento. Inoltre, l’intermediario deve essere convenzionato con l’Agenzia anche al momento dell’addebito del saldo esposto in ogni singola delega.

Questa verifica è fondamentale per garantire la correttezza e l’efficacia del processo di addebito.

Con queste nuove disposizioni, l’Agenzia delle Entrate mira a migliorare la gestione dei versamenti di imposte e contributi, fornendo criteri chiari e modalità operative precise per contribuenti e intermediari.

Implicazioni del Mancato Aggiornamento

Il mancato aggiornamento del registro dei corrispettivi può comportare l’omesso versamento dell’Iva o il pagamento di un rimborso non dovuto. Tale omissione è considerata una violazione sostanziale, punibile secondo l’articolo 6 del decreto legislativo n. 471/1997. Questo principio è stato ribadito dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 7391 del 19 marzo 2024.

Funzione del Registro dei Corrispettivi

Il registro dei corrispettivi, previsto dall’articolo 24 del decreto Iva (Dpr n. 633/1972), è un registro contabile dove devono essere annotate le operazioni giornaliere, suddivise per aliquota Iva. Questo obbligo grava su specifiche categorie di contribuenti.

Caso di Studio: Verifica Fiscale e Contestazione

Una società, oggetto di una verifica fiscale, aveva sospeso l’aggiornamento del proprio registro dei corrispettivi per diversi mesi. A seguito di questa omissione, l’Agenzia delle Entrate ha emesso un atto di contestazione, imponendo la sanzione prevista dall’articolo 6.

Esito del Ricorso

La società ha presentato ricorso e sia la Commissione Tributaria Provinciale di Caserta (sentenza n. 342 del 26 gennaio 2021) che la Commissione Tributaria Regionale della Campania (sentenza n. 2442 del 10 marzo 2022) hanno considerato la violazione come formale, sottolineando l’assenza di danni per l’Erario, dato che le imposte erano state comunque versate.

Decisione della Corte di Cassazione

La Corte di Cassazione ha ribaltato queste decisioni, affermando che la normativa impone tempi e modalità precise per la registrazione delle fatture, senza deroghe. La mancata registrazione dei corrispettivi è una violazione sostanziale che incide sulla determinazione del volume d’affari e sull’imposta dovuta. Secondo l’articolo 23 del Dpr n. 633/1972, le fatture devono essere annotate entro quindici giorni dall’emissione.

Principio di Sostanzialità della Violazione

La Corte ha stabilito che la mancata registrazione delle fatture entro l’anno solare può portare al mancato pagamento dell’imposta o a rimborsi indebiti. Di conseguenza, il ricorso dell’Agenzia delle Entrate è stato accolto, confermando la sostanzialità della violazione e la necessità di rispettare le modalità di registrazione previste dalla legge.

Disciplina giuridica

Il conferimento di proprietà o diritti reali è disciplinato in Italia dal Codice Civile, in particolare dai libri IV e VIII. La normativa stabilisce le regole e le formalità necessarie per il perfezionamento del trasferimento, i diritti e gli obblighi delle parti coinvolte, nonché gli effetti del conferimento nei confronti di terzi.

Tipi di conferimento

Esistono diverse tipologie di conferimento di proprietà o diritti reali, a seconda del bene o del diritto oggetto del trasferimento e delle modalità con cui esso avviene:

• Conferimento di beni mobili: può avvenire mediante semplice consegna del bene al conferitario, o con la redazione di un atto scritto, se si tratta di beni di valore significativo.
• Conferimento di beni immobili: richiede sempre la redazione di un atto scritto, con la formalità del rogito notarile, e la trascrizione nei registri immobiliari.
• Conferimento di diritti reali: la disciplina varia a seconda del tipo di diritto conferito (ad esempio, usufrutto, servitù, ipoteca).

Conferimento a titolo gratuito o oneroso

Il conferimento può avvenire a titolo gratuito, ossia senza il pagamento di alcun corrispettivo da parte del conferitario, oppure a titolo oneroso, dietro pagamento di un prezzo.

Effetti del conferimento

Il conferimento di proprietà o diritti reali determina il trasferimento del bene o del diritto dal conferente al conferitario, con tutti i suoi diritti e oneri. Il conferitario diviene l’unico ed esclusivo titolare del bene o del diritto conferito, potendone disporre in piena libertà, nei limiti previsti dalla legge.

Tutela dei creditori

Il conferimento di proprietà o diritti reali può essere soggetto ad impugnazione da parte dei creditori del conferente, se sussistono i presupposti previsti dalla legge (ad esempio, frode creditoria).

Consulenza professionale

In considerazione della complessità della materia, è consigliabile sempre rivolgersi ad un professionista legale per ricevere assistenza nella predisposizione dell’atto di conferimento e per tutelare i propri diritti.

Casi pratici

Il conferimento di proprietà o diritti reali trova applicazione in diverse casistiche concrete, tra cui:

• Donazione di beni mobili o immobili: un soggetto trasferisce gratuitamente un bene ad un altro, ad esempio per spirito di liberalità o per motivi familiari.
• Costituzione di usufrutto: un soggetto concede ad un altro il diritto di godere di un bene, pur non potendone disporre.
• Concessione di servitù: un soggetto concede ad un altro il diritto di utilizzare un proprio bene in un modo determinato, ad esempio per il passaggio o per la costruzione di un manufatto.
• Conferimento di beni in società: un soggetto apporta un bene o un diritto ad una società in cambio di una partecipazione al suo capitale sociale.

Aggiornamenti

La disciplina del conferimento di proprietà o diritti reali è soggetta a modifiche nel tempo, pertanto è consigliabile consultare le fonti normative e la giurisprudenza più recenti per avere un quadro completo e aggiornato della materia.

Conclusioni

Il conferimento di proprietà o diritti reali è un istituto giuridico di grande importanza, che consente di trasferire beni e diritti tra soggetti con diverse finalità. La complessità della materia rende opportuno l’affidamento ad un professionista legale per la redazione dell’atto di conferimento e per la tutela dei propri diritti.

L’imposta di registro rappresenta una delle voci più significative nel panorama fiscale italiano, incidendo su una vasta gamma di atti, contratti e trasferimenti immobiliari. La sua applicazione, sebbene possa sembrare complessa a prima vista, segue regole precise che, una volta comprese, permettono di navigare con sicurezza tra le maglie del fisco italiano. In questo articolo, scopriremo insieme come si calcola, come si paga, e quali sono le scadenze e le agevolazioni disponibili per l’imposta di registro, fornendo un vero e proprio faro nella notte per cittadini e professionisti. Preparati a scoprire tutto quello che c’è da sapere per affrontare quest’obbligo fiscale senza sorprese.

Calcolo dell’Imposta di Registro

L’imposta di registro è calcolata in percentuale su una base imponibile, che varia a seconda della natura dell’atto o del trasferimento. Per gli atti relativi a trasferimenti immobiliari, ad esempio, la base imponibile è rappresentata dal valore dell’immobile indicato nell’atto stesso o dal valore catastale, rivalutato del 5%. La percentuale applicata può variare: generalmente si attesta al 9% per gli acquisti di immobili da privati, ma esistono diverse aliquote e agevolazioni, come quelle per l’acquisto della prima casa, che vedono l’aliquota ridursi significativamente.

Per calcolare l’imposta di registro, è fondamentale quindi conoscere la natura dell’atto e l’eventuale presenza di agevolazioni fiscali. Inoltre, per gli atti tra vivi, esistono delle fasce di esenzione o riduzione fiscale che possono ulteriormente influenzare l’ammontare dell’imposta dovuta.

Pagamento dell’Imposta di Registro

Il pagamento dell’imposta di registro deve essere effettuato entro 30 giorni dalla data di stipula dell’atto o dal trasferimento. Per i contratti registrati in forma digitale, i termini possono variare, pertanto è cruciale verificare le specifiche disposizioni applicabili. Il pagamento può essere effettuato tramite modello F24 online, attraverso i servizi bancari, postali o direttamente sul sito dell’Agenzia delle Entrate. È importante ricordare di compilare correttamente il modello F24, inserendo i codici tributo specifici per l’imposta di registro, che variano a seconda della natura dell’atto o della transazione.

In caso di ritardo nel pagamento, sono previste sanzioni e interessi di mora. Tuttavia, esistono delle possibilità di ravvedimento operoso che permettono di ridurre le sanzioni applicabili, a condizione che il pagamento venga regolarizzato entro determinati termini. Pertanto, una gestione attenta e tempestiva del pagamento dell’imposta di registro è fondamentale per evitare oneri aggiuntivi.

Conclusione: Navigare l’Imposta di Registro con Consapevolezza

L’imposta di registro, nonostante la sua apparente complessità, diventa più accessibile quando si è dotati delle informazioni corrette. La chiave per una gestione efficace di questa imposta risiede nella conoscenza delle sue modalità di calcolo, delle scadenze per il pagamento, e soprattutto delle agevolazioni fiscali disponibili. Essere informati e aggiornati sulle normative vigenti permette non solo di rispettare gli obblighi fiscali, ma anche di ottimizzare il proprio carico tributario, sfruttando le opportunità di risparmio offerte dalla legge.

Ricordiamo che, in caso di dubbi o incertezze, è sempre consigliabile rivolgersi a un professionista del settore, che possa fornire una consulenza personalizzata e aggiornata, garantendo così la massima tranquillità nella gestione delle proprie questioni fiscali. L’imposta di registro non deve essere vista come un mero onere, ma come un elemento di un sistema fiscale che, se navigato con perizia, può offrire vantaggi e opportunità.

Cedolare secca anche sul reddito da locazione di immobili ad uso commerciale.

Legge di Bilancio 2019: Dal 1° gennaio 2019 è possibile usufruire del regime fiscale agevolato della cedolare secca anche per le locazioni di immobili commerciali.

L’articolo 1 comma 59 della Legge 30 dicembre 2018, n. 145, ha la finalità di favorire la locazione di immobili ad uso commerciale estendendo a tale tipologia di immobili l’opzione della cedolare secca.

Cosa si intende con “cedolare secca”?

La cedolare secca è un regime fiscale facoltativo e agevolato che ha sempre interessato i redditi derivanti da locazioni di immobili ad uso abitativo tra soggetti privati. è definito un regime agevolato in quanto prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali, nonché l’esonero dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, dovute in genere per registrazioni, risoluzioni e proroghe di contratti di locazione.

L’imposta sostitutiva si calcola in genere applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito.

In alcuni comuni è prevista un’aliquota ridotta pari al 15% del canone annuo (D. L. 102/2013). Più precisamente, si tratta dei comuni con carenze di disponibilità abitative indicati nell’art. 1, lett a) e b) del D. L. 551/1988, di quelli ad alta tensione abitativa indicati dal Cipe e inoltre, dei comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza a causa di eventi calamitosi, nei cinque anni precedenti l’entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014).

L’imposta sostitutiva calcolata con aliquota pari al 10 % si riferisce invece ad affitti di abitazioni con contratto a canone concordato. Si tratta di contratti secondo cui il proprietario di casa non può scegliere autonomamente l’importo del canone d’affitto, infatti quest’ultimo verrà stabilito in base a una contrattazione tra associazioni degli inquilini e dei proprietari di casa.  

 Adesione all’opzione e pagamento della cedolare secca.

Per aderire all’opzione della cedolare secca il contribuente deve compilare l’apposita sezione del modello RLI 2019 cedolare secca, che deve essere presentato per via telematica all’Agenzia delle Entrate utilizzando il software di compilazione dell’Agenzia.

L’esercizio dell’opzione comporta l’applicazione del regime per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga; quando avviene negli anni successivi al primo si applica solamente per la durata residua.

Deve essere versata entro lo stesso termine previsto per il versamento dell’Irpef mediante l’F24, modello unificato di pagamento Agenzia delle Entrate che prevede anche la possibilità di compensare l’imposta dovuta con eventuali crediti.

Cedolare secca su locazione di immobili ad uso commerciale.

Fino al 31 dicembre 2018 l’opzione della cedolare secca poteva essere esercitata solo per immobili locati a uso abitativo e appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11, ad esclusione della A10 (riferita a uffici o studi privati). Con l’arrivo del 2019 si può optare per la cedolare secca al 21% anche in riferimento alle locazioni di locali commerciali fino a 600mq, di categoria catastale C1 e stipulati nel 2019.  

Più precisamente “tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale” (art. 1, c. 59 L. 30 dicembre 2018, n. 145).

Quindi, i requisiti che un contratto di locazione di locali commerciali deve possedere per utilizzare il regime della cedolare secca sono i seguenti:

·        Riferirsi a immobili commerciali fino a 600mq;

·        Avere ad oggetto immobili appartenenti alla categoria catastale C1;

·        Essere stato stipulato ex-novo nel 2019, in quanto un eventuale contratto riferito al 2018 si è interrotto per scadenza naturale.

In definitiva, è vietato interrompere la naturale scadenza del contratto in essere nel 2018 per usufruire del regime agevolativo della cedolare secca.

Si precisa che i redditi da locazione degli immobili classificati C/1 concorrono alla formazione del reddito complessivo.

Iva sulle caparre si o no?
In caso di acquisto di un bene immobile, le somme versate a titolo di caparra confirmatoria in sede di sottoscrizione del contratto preliminare sono soggette ad IVA?
Per abitudine si tende a fare un grande uso sia dell’acconto che della caparra e molto spesso i due concetti vengono confusi: entrambi consistono in un’anticipazione di denaro ma sono differenti per le finalità, per le conseguenze in caso di mancata esecuzione del contratto o recesso e per le presunzioni legislative a seconda di come viene impostato il contratto di vendita.
L’acconto sul prezzo consiste nel pagamento parziale del corrispettivo dovuto, in base al contratto, effettuato anticipatamente rispetto al contratto stesso: dal punto di vista fiscale, il pagamento anticipato di un debito (totale o parziale) rappresentato da un acconto sul prezzo, determina l’esecuzione dell’operazione (articolo 6 comma 3 e comma 4 DPR 633/1972) che fa sorgere in capo al soggetto che cede il bene o servizio, gli obblighi previsti dalla normativa IVA sulla fatturazione ed i conseguenti adempimenti, quali la registrazione della fattura, la liquidazione e i versamento dell’IVA…Il pagamento del prezzo o di una parte di esso, determina l’esecuzione dell’operazione anche nel caso in cui avvenga prima della stipulazione del contratto. L’acconto in pratica è un anticipo sul prezzo finale dovuto che viene consegnato dall’acquirente al venditore per confermare la propria volontà di acquisto.
In caso di acconto, il cedente dovrà emettere fattura con indicazione di tutti gli elementi previsti dalla legge (non è sufficiente una semplice fattura pro-forma); la fattura andrà registrata sul registro dei corrispettivi e al momento della consegna dei beni dovrà essere emessa da parte del fornitore una fattura a saldo.  
La risoluzione n. 197/E del 1° agosto 2007 stabilisce che a differenza dell’acconto, la caparra confirmatoria, definita sotto il profilo civilistico dall’articolo 1385 del C. C, non è un anticipo sul prezzo stabilito dalle parti ma ha natura risarcitoria in caso di inadempimento contrattuale; rappresenta infatti una liquidazione convenzionale anticipata in caso di inadempimento di una delle parti. Anche la caparra come l’acconto ha come finalità quella di confermare la volontà di acquisto.  
Ciò che distingue l’acconto dalla caparra è il fatto che se il contratto non si conclude, il versamento a titolo di acconto dovrà essere restituito indipendentemente dalla responsabilità delle parti: per ottenere il risarcimento una delle due parti dovrà fare causa all’altra dimostrando di aver subito un danno.
Dal punto di vista giuridico, abbiamo due tipi di caparra: la caparra confirmatoria e la caparra penitenziale.

La caparra penitenziale, disciplinata dall’articolo 1386 del codice civile, rappresenta una somma di denaro o di altre cose fungibili, che una parte dà all’altra al momento della conclusione del contratto per garantirsi il diritto di recesso che potrà essere esercitato da una o da entrambe le parti. Le parti stabiliscono quindi che il contratto si può sciogliere pagando una somma di denaro che rappresenta la caparra penitenziale.
La caparra confirmatoria invece ha funzione risarcitoria per eventuali successive inadempienze da parte del contraente: l’articolo 1385 del C. C prevede in particolare che se la parte che ha versato la caparra è inadempiente, l’altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra versata, se invece la parte inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra parte potrà recedere ed esigere il doppio dell’importo versato a titolo di caparra; se invece entrambe le parti sono inadempienti, la caparra deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. La funzione della caparra quindi non è quella di anticipare una parte del corrispettivo ma di stabilire anticipatamente una somma di denaro a titolo di indennizzo.  
La risoluzione citata in precedenza, afferma che la caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale, non costituisce, il corrispettivo di una prestazione di servizi o cessione di beni, perché assolve ad una funzione risarcitoria; non sarà quindi soggetta ad IVA per mancanza del presupposto oggettivo di cui agli art. 2 e 3 del DPR 633/72. L’Iva trova infatti applicazione nel momento in cui le somme versate rappresentano l’effettivo corrispettivo di un bene o servizio fornito nell’ambito di un rapporto giuridico.  
Il contratto preliminare è un accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente a stipulare un successivo contratto definitivo, indicandone subito i contenuti e gli aspetti essenziali; il contratto produce in capo alle parti effetti unicamente obbligatori e non reali non essendo idoneo a trasferire la proprietà del bene o a determinare l’obbligo di corrispondere il prezzo stabilito. Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 20 giorni dalla sua sottoscrizione e comporta il versamento dell’imposta di registro in misura fissa pari ad € 168,00 indipendentemente dal prezzo della compravendita.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, la consegna di una somma anticipata di denaro effettuata al momento della conclusione del contratto è una caparra confirmatoria se risulta espressamente che le parti intendono attribuire al versamento anticipato non solo la funzione di anticipazione della prestazione ma anche quella di rafforzamento e garanzia dell’esecuzione dell’obbligazione contrattuale. La caparra confirmatoria avrà quindi la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento.
Nel momento in cui viene perfezionato il contratto definitivo, la caparra e l’acconto potranno essere imputati alla prestazione dovuta diventando così parte del corrispettivo pattuito e formeranno di conseguenza la base imponibile: in questo caso, con il contratto definitivo, la caparra diventa acconto modificando la sua natura giuridica ; anche nel caso in cui l’operazione di trasferimento immobiliare è soggetta ad IVA, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda un versamento di denaro a titolo di acconto o di caparra confirmatoria.
Il versamento di un acconto rappresenta un anticipo del corrispettivo pattuito e assume rilevanza ai fini IVA con l’obbligo per il cedente o prestatore, di emettere la relativa fattura con addebito dell’imposta; l’aliquota applicabile sarà quella vigente al momento del pagamento dell’acconto; a differenza delle somme versate a titolo di caparra confirmatoria che, non costituendo un parziale pagamento anticipato del prezzo non rientrano nell’ambito di applicazione dell’IVA. A tal proposito è stato specificato che la caparra confirmatoria versata da una delle parti di un atto di compravendita in sede si stipula di un contratto preliminare è soggetta all’imposta di registro, in misura proporzionale; non ha rilevanza a questo proposito la circostanza che tale somma, versata a titolo di caparra, al momento della conclusione del contratto per atto pubblico diventa parte  del corrispettivo soggetto ad IVA, in quanto al fine del contratto preliminare la somma in questione è considerata caparra e non un acconto sul prezzo di futura cessione del bene
Affinchè la somma versata a titolo di caparra rilevi anche come anticipazione del corrispettivo pattuito e quindi sia soggetta ad IVA al momento del pagamento alla controparte, è necessario che le parti attribuiscano espressamente a questa somma di denaro, in aggiunta alla funzione di liquidazione anticipata del danno in caso di inadempimento, anche quella di anticipazione del corrispettivo.
Secondo la Suprema Corte dove ci sia un dubbio sull’effettiva volontà delle parti, le somme versate anteriormente alla formale stipulazione di un contratto a prestazioni corrispettive, devono ritenersi corrisposte a titolo di anticipo o di acconto sulla prestazione dovuta in base all’obbligazione principale e non a titolo di caparra non potendosi ritenere che le parti si siano tacitamente assoggettate ad una pena civile ravvisabile nella funzione risarcitoria della caparra confirmatoria. Perché possa considerarsi caparra è necessario che venga esplicitato nel contratto. Il versamento dell’acconto-prezzo, rappresentando l’anticipazione del corrispettivo stabilito, è soggetto ad IVA con l’obbligo per il cedente o prestatore di servizi di emettere la relativa fattura con addebito dell’imposta; si renderà applicabile il criterio di alternatività IVA-registro previsto dall’articolo 40 del T. U. R e pertanto le disposizioni soggette ad IVA non saranno imponibili agli effetti del registro, risultando dovuta solo l’imposta di registro in misura fissa.