Chi conferisce beni o aziende ai Centri di assistenza fiscale (Caf) e alle società di servizi il cui capitale sociale è posseduto a maggioranza da associazioni o organizzazioni abilitate a costituire Caf, deve versare un’imposta sostitutiva sulle plusvalenze realizzate.

Questo si applica anche a chi effettua cessioni di beni, aziende o rami di azienda nei confronti dei Caf, usufruendo della possibilità di effettuare i versamenti entro il trentesimo giorno successivo al termine previsto (30 giugno).

Aliquota e Maggiorazione

L’imposta sostitutiva è pari al 19% delle plusvalenze realizzate, con un’aggiunta dello 0,40% come interesse corrispettivo. Il pagamento deve essere effettuato in un’unica soluzione.

Modalità di Versamento

Il versamento dell’imposta sostitutiva deve essere eseguito utilizzando il modello F24 attraverso modalità telematiche. Le opzioni disponibili includono:

• Servizi “F24 web” o “F24 online” dell’Agenzia delle Entrate tramite i canali telematici Fisconline o Entratel.
• Home banking del proprio istituto di credito.
• Intermediario abilitato.

I contribuenti che non possiedono partita IVA possono effettuare il versamento anche con il modello F24 cartaceo presso banche, Poste Italiane e agenti della riscossione, a condizione che non utilizzino crediti in compensazione o quando devono pagare F24 precompilati dall’ente impositore.

Codice Tributo

Per il versamento, è necessario indicare il codice tributo “2728”, relativo all’imposta sostitutiva delle imposte sui redditi sulle plusvalenze derivanti da conferimenti o cessioni di beni o aziende a favore dei Caf.

Disciplina giuridica

Il conferimento di proprietà o diritti reali è disciplinato in Italia dal Codice Civile, in particolare dai libri IV e VIII. La normativa stabilisce le regole e le formalità necessarie per il perfezionamento del trasferimento, i diritti e gli obblighi delle parti coinvolte, nonché gli effetti del conferimento nei confronti di terzi.

Tipi di conferimento

Esistono diverse tipologie di conferimento di proprietà o diritti reali, a seconda del bene o del diritto oggetto del trasferimento e delle modalità con cui esso avviene:

• Conferimento di beni mobili: può avvenire mediante semplice consegna del bene al conferitario, o con la redazione di un atto scritto, se si tratta di beni di valore significativo.
• Conferimento di beni immobili: richiede sempre la redazione di un atto scritto, con la formalità del rogito notarile, e la trascrizione nei registri immobiliari.
• Conferimento di diritti reali: la disciplina varia a seconda del tipo di diritto conferito (ad esempio, usufrutto, servitù, ipoteca).

Conferimento a titolo gratuito o oneroso

Il conferimento può avvenire a titolo gratuito, ossia senza il pagamento di alcun corrispettivo da parte del conferitario, oppure a titolo oneroso, dietro pagamento di un prezzo.

Effetti del conferimento

Il conferimento di proprietà o diritti reali determina il trasferimento del bene o del diritto dal conferente al conferitario, con tutti i suoi diritti e oneri. Il conferitario diviene l’unico ed esclusivo titolare del bene o del diritto conferito, potendone disporre in piena libertà, nei limiti previsti dalla legge.

Tutela dei creditori

Il conferimento di proprietà o diritti reali può essere soggetto ad impugnazione da parte dei creditori del conferente, se sussistono i presupposti previsti dalla legge (ad esempio, frode creditoria).

Consulenza professionale

In considerazione della complessità della materia, è consigliabile sempre rivolgersi ad un professionista legale per ricevere assistenza nella predisposizione dell’atto di conferimento e per tutelare i propri diritti.

Casi pratici

Il conferimento di proprietà o diritti reali trova applicazione in diverse casistiche concrete, tra cui:

• Donazione di beni mobili o immobili: un soggetto trasferisce gratuitamente un bene ad un altro, ad esempio per spirito di liberalità o per motivi familiari.
• Costituzione di usufrutto: un soggetto concede ad un altro il diritto di godere di un bene, pur non potendone disporre.
• Concessione di servitù: un soggetto concede ad un altro il diritto di utilizzare un proprio bene in un modo determinato, ad esempio per il passaggio o per la costruzione di un manufatto.
• Conferimento di beni in società: un soggetto apporta un bene o un diritto ad una società in cambio di una partecipazione al suo capitale sociale.

Aggiornamenti

La disciplina del conferimento di proprietà o diritti reali è soggetta a modifiche nel tempo, pertanto è consigliabile consultare le fonti normative e la giurisprudenza più recenti per avere un quadro completo e aggiornato della materia.

Conclusioni

Il conferimento di proprietà o diritti reali è un istituto giuridico di grande importanza, che consente di trasferire beni e diritti tra soggetti con diverse finalità. La complessità della materia rende opportuno l’affidamento ad un professionista legale per la redazione dell’atto di conferimento e per la tutela dei propri diritti.

Il doppio beneficio fiscale: assegnazione agevolata + applicazione del “prezzo valore”

All’interno del regime agevolato dell’assegnazione dei beni immobili ai soci (non strumentali e ad uso abitativo con relative pertinenze) è possibile optare per un ulteriore prezioso strumento fiscale che genera un risparmio lecito d’imposta addizionale : il meccanismo del prezzo valore che consente sostanzialmente di utilizzare ai fini della tassazione in luogo del valore normale del bene (corrispondente a quello di mercato ) il valore catastale in genere di importo inferiore rispetto al primo , con una maggiore convenienza fiscale.

Quesito pratico

Se una società immobiliare che decide di estinguersi applica il meccanismo del prezzo valore sugli immobili assegnati, cioè opti nell’atto notarile per il più vantaggioso valore catastale sul quale pagare l’imposta sostitutiva dell’8 per cento, l’Agenzia delle Entrate, potrà ex post accertare nei confronti del solo socio assegnatario il maggior valore secondo i criteri ordinari, assogettandolo “ a sorpresa” ad una tassazione più onerosa?

Soluzione del caso

Posto che. Nelle ipotesi in cui in sede di assegnazione di beni immobili ai soci, si aderisca all’opzione del prezzo valore, non trovano applicazione le norme sull’accertamento induttivo previste dall’art. 38 del d. P. R. 29 settembre 1973, n. 600, considerando che poi i soci non venderanno gli immobili assegnati, la determinazione dell’imponibile in capo a questi ultimi sarà vincolata sul valore optato dalla società. Pertanto le verifiche relative dell’amministrazione finanziaria non potranno essere effettuate nei confronti di entrambe le parti del negozio traslativo e dunque, neanche, una volta estinta la società, rispetto al singolo socio assegnatario.

Ratio della tutela del contribuente

Questo significa in altre parole che l’ Agenzia delle Entrate non potrà applicare solo per i soci il valore normale (ben più alto) in base a tabelle Omi (osservatorio del mercato immobiliare) ai fini impositivi. In caso contrario infatti verrebbe ad essere vanificato l’obiettivo della norma e l’operazione nel suo complesso vedrebbe annullata la convenienza fiscale che ne connota la ratio. Quindi l’opzione per il valore catastale, efficace tanto ai fini delle imposte dirette quanto di quelle indirette, non consentirà di accertare valori maggiori, rispetto al differenziale tra il valore catastale e il costo fiscale, né rispetto alla società assegnante, né rispetto al socio assegnatario che godranno entrambi di un risparmio addizionale di imposta.

Quindi al quesito non può che rispondersi negativamente :

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Che succede in caso di assegnazione agevolata di beni immobili al socio persona fisica?

Lo strumento opzionale agevolativo dell’assegnazione di beni ai soci introdotto dalla legge di Stabilità 2016, consiste in un’operazione con cui una società di persone o di capitali trasferisce il diritto reale dell’asset aziendale al socio assegnatario, consentendo in sostanza la fuoriuscita della res dal regime di impresa, con conseguente assoggettamento ad un regime di tassazione di favore (comma 1 primo periodo e il comma terzo dell’articolo 47)  rispetto a quello ordinario che invece non troverà applicazione (commi 1 secondo periodo, e da 5 a 8 dell’articolo 47 del del D. P. R. N. 917/1986).

In sintesi, i contribuenti godranno di un sistema fiscale sostitutivo sia ai fini delle imposte dirette, che delle imposte di registro, ipotecarie e catastali, generante un potenziale elevatissimo di risparmio lecito d’imposta.

Nel dettaglio, le società di persone e di capitali in base al “tris” di opzioni normativamente previste, potranno assegnare oppure cedere beni ai soci in via agevolata, o ancora trasformarsi in società semplice, beneficiando di specifiche riduzioni del carico fiscale sotto il duplice profilo delle imposte dirette ed indirette.

Nella prassi, questo meccanismo risulta particolarmente appetibile per una moltitudine di società operanti nel settore delle costruzioni e gestione immobiliare che intendono estromettere dall’attivo dello stato patrimoniale beni i quali, ante regime agevolativo, non venivano smobilizzati per eccessiva onerosità dell’operazione “tradizionale” (cessione o trasformazione).  

Aliquote sostitutive di agevolazione 

Nello specifico, le aliquote dell’assegnazione agevolata dei beni ai soci sono tre:

8% applicabile alla generalità dei casi:

10,5 % per le società non operative o in perdita in 2 su 3 degli esercizi precedenti;

13% per le riserve in sospensione d’imposta.

Proroga del regime agevolato e termini di versamento

La legge di bilancio 2017 all’art. 1 commi 565-566 ha previsto la proroga per l’assegnazione e cessione agevolata dei beni ai soci che opererà retroattivamente con decorrenza dal 1 ottobre 2016 con termine di scadenza fissato, pro tempore, al 30 settembre 2017.

I relativi versamenti rateali dell’imposta sostitutiva saranno effettuati, rispettivamente, entro il 30 novembre 2017 ( assegnazione) ed entro il 16 giugno 2018 (cessione).

A quali condizioni si può accedere al regime opzionale?

Resta ferma la necessaria sussistenza delle condizioni già previste dal comma 115 della legge 208/2015 e in particolare:

– operazioni di assegnazione ( o cessione) effettuate entro il 30 settembre 2017;

– regolare iscrizione degli assegnatari e cessionari nel libro dei soci, ove prescritto, alla data del 30 settembre 2015, ovvero entro il 31 gennaio 2016, in forza di titolo di trasferimento avente data certa anteriore al 1° ottobre 2015;

– oggetto dell’agevolazione sono immobili diversi da quelli strumentali per destinazione disciplinati questi ultimi dall’art. 43 comma 2 primo periodo TUIR (DPR 917/1986) oppure beni mobili iscritti in pubblici registri, comunque non utilizzati come beni strumentali nell’attività dell’impresa.

NB Risultano inoltre invariati i seguenti punti:

le modalità di individuazione della base imponibile cui applicare l’imposta sostitutiva (comma116) costituita dalla differenza tra il valore normale dei beni assegnati ( o, in caso di trasformazione, quello dei beni posseduti all’atto della trasformazione) e il loro costo fiscalmente riconosciuto, nonché le aliquote già stabilite per tale imposta;

i criteri di determinazione del valore normale, necessario per la determinazione della base imponibile (comma 117);

le disposizioni fiscali inerenti i soci assegnatari o i soci delle società trasformate (comma 118);

le agevolazioni fiscali inerenti le imposte indirette cui sono soggetti gli atti di assegnazione e cessione (comma 119).

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Il caso

La Srl Alfa decide di vendere il proprio marchio d’impresa (asset immateriale) unitamente all’azienda, alla società Beta e nel trasferimento sono compresi anche altri beni immobili e mobili. Come va stabilito il prezzo di vendita per non pagare una imposta di registro troppo onerosa? Con questa breve guida illustriamo le modalità operative per evitare di incorrere in dispendiosi, eccessivi e inutili versamenti di imposte nelle ipotesi di cessione contestuale di azienda, marchio d’impresa e beni immobili, conseguendo un notevole risparmio lecito d’imposta.

Come si applica l’imposta di registro proporzionale in caso di cessione d’azienda?

L’azienda, ai sensi dell’articolo 2555 del codice civile, è costituita da un insieme di singoli beni che, nel contesto di una cessione d’azienda, vengono trasferiti a terzi con un medesimo atto.

Per individuare le aliquote dell’imposta di registro applicabili alle diverse componenti dell’azienda (mobiliare ed immobiliare), si deve aver riguardo all’articolo 1 della tariffa, parte I, allegata al D. P. R. N. 131/1986 per i beni immobili, ed agli articoli 2 e 9 della medesima tariffa per la componente mobiliare.

Quindi, a seconda del caso in esame, è opportuno procedere al computo delle imposte onde determinare la strada conveniente da adottare, perchè, in merito alla prima ipotesi ai fini dell’imposta di registro le aliquote variane in funzione della tipologia dei beni  che compongono l’azienda e trovano per ognuno di essi, autonoma e distinta applicazione.

Tuttavia la questione non è così semplice : questo principio non opera automaticamente 

Analizziamo il perché e la disciplina applicabile.  

Base imponibile dell’imposta di registro. Quale aliquota si applica?

L’articolo 51 comma 4 del DPR n. 131/86 (Testo Unico sull’Imposta di Registro) stabilisce che, nell’ipotesi di cessione d’azienda a titolo oneroso, la base imponibile ai fini dell’imposta di registro venga determinata con riferimento al valore complessivo dei beni materiali e immateriali che compongono l’azienda, compreso l’avviamento, al netto delle passività esistenti al momento del trasferimento, risultanti dalle scritture contabili obbligatorie o da atti aventi data certa anteriori alla cessione. A questa norma fa da pendant l’ 23 del citato decreto il quale stabilisce che quando un atto ha per oggetto più beni o diritti si applica sull’intero valore dell’atto, l’aliquota più elevata tra quelle applicabili ai singoli beni o diritti in esso racchiusi, a meno che nell’attivo non vengano previsti corrispettivi distinti per i singoli beni, nel qual caso è possibile applicare in corrispondenza di ciascuno di essi l’aliquota espressamente prevista.

In sintesi quindi, posto il principio di alternatività Iva-registro l’applicazione dell’imposta di registro nelle cessioni d’azienda nel caso di atti relativi a beni soggetti ad aliquote diverse (comparti mobiliare,immateriale ed immobiliare), occorre distinguere tra i due seguenti casi:

nell’atto sono stati distinti i corrispettivi con riferimento ai singoli beni aziendali ad ognuno dei quali si applicherà l’aliquota “propria” dell’imposta di registro;

nell’atto è stato previsto un unico corrispettivo indistinto, sia per la parte mobiliare che per quella immobiliare dell’azienda, con conseguente applicazione prevalente dell’aliquota più elevata tra quelle previste per il trasferimento dei singoli beni che compongono l’azienda.

Si ricava quindi che in linea di principio le aliquote saranno applicate effettivamente in modo variabile e distinto a seconda della tipologia dei beni che compongono l’azienda e non secondo il criterio “fisso” dell’aliquota più elevata prevalente in automatico su tutte le altre , nelle sole ipotesi in cui i corrispettivi nell’atto di cessione vengano differenziati per ciascun bene trasferito.

Per comprendere meglio quanto sopra spiegato, riportiamo a titolo esemplificativo uno schema riepilogativo delle aliquote applicabili secondo le due modalità:

Cosa accadrebbe in caso di indicazione unitaria del prezzo di vendita?

Quindi, nel caso in esame , nell’ipotesi in cui l’imprenditore non provvedesse a indicazione separata, anziché applicare al trasferimento del marchio con l’azienda l’aliquota del 3%, anche questa operazione sarebbe soggetta insieme agli altri trasferimenti, all’aliquota del 9% considerando che viene ceduto anche un fabbricato – al quale non si applica l’aliquota del 2% – o addirittura all’aliquota più elevata del 12% se la vendita comprendesse anche un terreno agricolo. Ne conseguirebbe un dispendioso esborso fiscale che avrebbe potuto essere evitato procedendo come ut sopra correttamente e diligentemente alla specificazione differenziata dei prezzi nell’atto di vendita.

Conclusione

Per effettuare l’operazione di cessione dell’azienda conseguendo tax saving pro norma dunque, sarà opportuno che nel contratto di cessione di azienda, nel caso in siano compresi oltre agli asset immateriali come il marchio, anche uno o più beni o diritti immobiliari, il prezzo non venga quantificato e indicato come importo unico. In pratica risulta opportuno redigere l’atto di vendita evidenziando separatamente la parte di corrispettivo pattuita riferibile, se non ai singoli beni o diritti, quanto meno alle categorie di beni raggruppate in funzione dell’aliquota d’imposta di registro applicabile.

In tal modo ad ogni bene potrà essere applicata l’ aliquota pertinente, evitando che sull’intero prezzo pattuito sia applicata l’aliquota più elevata in funzione dei singoli beni trasferiti.

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Conferimento di proprietà o diritti reali di godimento su fabbricato abitativo da parte di impresa nei confronti di imprese immobiliari e per la rivendita

Ai fini della tassazione di questa tipologia di atto, l’articolo 4 della Tariffa rinvia alle aliquote previste dall’art. 1 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR, per i trasferimenti immobiliari.

I trasferimenti aventi ad oggetto beni immobili a destinazione abitativa realizzati da soggetti IVA che non operano professionalmente nell’edilizia sono esenti da IVA (art. 10, comma 1, n. 8-bis del D. P. R. N. 633/1972) e soggetti alle imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura proporzionale.

L’art. 1 della Tariffa, parte Prima, allegata al TUR, prevede per le cessioni aventi ad oggetto fabbricati o porzioni di fabbricato esenti da IVA ai sensi dell’art. 10, comma 1, n. 8-bis, del D. P. R. N. 633/1972, effettuate nei confronti di imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell’attività esercitata la rivendita di beni immobili, l’applicazione dell’imposta di registro nella misura dell’1%, a condizione che nell’atto l’acquirente dichiari che intende trasferirli entro tre anni dall’acquisto.  

Le stesse considerazioni fatte per i trasferimenti dei fabbricati si estendono anche ai conferimenti oggetto del presente paragrafo.

Il regime di tassazione sarà, pertanto, il seguente:

  Nota: art. 4, lettera a), punto 1) della Tariffa Parte Prima allegata al TUR; art. 1 della  Tariffa  allegata  al  D.  Lgs.   347/1990  e  art.   10,  comma  2  del  D.   Lgs.

347/1990.

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