Rivalutazione degli Immobili e Costo Fiscale delle Partecipazioni

Secondo l’Agenzia, la rivalutazione degli immobili effettuata da una Snc in regime di contabilità semplificata (art. 15, commi 16-23, Dl n. 185/2008) non incide sul costo fiscale della partecipazione del socio persona fisica, anche se successivamente la società ha adottato il regime di contabilità ordinaria. Questo principio è stato ribadito nella risposta n. 178 del 2 settembre 2024, fornita a un socio di una Snc immobiliare.

Il Caso Specifico: Conferimento delle Partecipazioni

Nel caso in esame, il socio, detentore del 50% del capitale sociale, intende conferire la propria partecipazione, insieme all’altro socio, in una nuova società (newco) ai sensi dell’art. 177, comma 2, del Tuir. La Snc aveva rivalutato i suoi immobili nel 2008, periodo in cui adottava la contabilità semplificata, e solo successivamente è passata alla contabilità ordinaria.

Questioni Sollevate dal Contribuente

Il socio ha posto due quesiti all’Agenzia:

1. Costo Fiscale Negativo: Se le perdite fiscali imputate al socio possono generare un costo fiscale negativo della partecipazione.
2. Impatto della Rivalutazione: Se la rivalutazione dei beni effettuata dalla Snc incrementa il costo fiscale della partecipazione, considerando il passaggio dalla contabilità semplificata a quella ordinaria.

L’Agenzia ha ritenuto il primo quesito inammissibile, mancando una situazione concreta e personale nell’istanza. In merito al secondo quesito, ha chiarito che la rivalutazione effettuata dalla Snc in contabilità semplificata non comporta un incremento del costo fiscale della partecipazione, anche dopo il passaggio alla contabilità ordinaria.

Conclusioni

Determinare correttamente il costo fiscale delle partecipazioni è cruciale per l’applicazione del regime dei conferimenti previsto dall’art. 177 del Tuir, soprattutto in contesti di “realizzo controllato” o “neutralità indotta”. L’Agenzia ha specificato che, in assenza di imputazione di reddito ai soci, la rivalutazione effettuata in regime di contabilità semplificata non incrementa il costo fiscale della partecipazione.

Questo è un tema di particolare interesse per chi detiene quote di partecipazione in una Snc e intende eseguire operazioni di conferimento, specialmente nel contesto di una trasformazione societaria. L’Agenzia delle Entrate, nella risposta n. 178 del 2 settembre 2024, fornisce chiarimenti importanti a riguardo.

Rivalutazione degli Immobili e Costo Fiscale della Partecipazione

La rivalutazione degli immobili, se effettuata da una società di persone in regime di contabilità semplificata, non influisce sul costo fiscale della partecipazione detenuta dal socio persona fisica. Questo principio rimane valido anche se la società, successivamente alla rivalutazione, opta per il regime di contabilità ordinaria. Questo è stato chiarito dall’Agenzia delle Entrate rispondendo al quesito posto da un socio di una società immobiliare costituita sotto forma di Snc.

Caso Specifico: Conferimento di Partecipazioni in una NewCo

Nel caso esaminato, un socio che detiene il 50% del capitale sociale di una Snc ha chiesto chiarimenti sull’applicazione del regime di conferimento di partecipazioni previsto dall’articolo 177, comma 2, del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR). Il socio intende, insieme all’altro socio detentore del restante 50%, conferire le partecipazioni della Snc in una nuova società (NewCo). Gli immobili della Snc erano stati rivalutati nel 2008, quando la società operava sotto il regime di contabilità semplificata. Successivamente, la società è passata alla contabilità ordinaria.

Dubbi e Chiarimenti Fiscali

Il contribuente aveva due dubbi principali:

1. Se l’imputazione di eventuali perdite fiscali per trasparenza al socio potesse determinare un costo fiscale negativo della partecipazione.
2. Se la rivalutazione dei beni effettuata dalla Snc in contabilità semplificata potesse incrementare il costo fiscale della partecipazione detenuta dal socio.

L’Agenzia ha ritenuto il primo quesito inammissibile per mancanza di una fattispecie concreta, poiché la società non aveva mai imputato perdite fiscali ai soci, quindi non si configurava il rischio di un costo fiscale negativo della partecipazione. In merito al secondo quesito, l’Agenzia ha confermato che la rivalutazione effettuata in regime di contabilità semplificata non incrementa il costo fiscale della partecipazione, poiché in tale regime non è possibile iscrivere un saldo attivo di rivalutazione.

Implicazioni per il Regime dei Conferimenti

La corretta determinazione del costo fiscale della partecipazione è cruciale quando si intende avvalersi del regime di conferimento a “realizzo controllato” o “neutralità indotta” previsto dall’articolo 177, commi 2 e 2-bis, del TUIR. Secondo questo regime, il reddito del soggetto conferente è determinato sulla base dell’incremento del patrimonio netto della società conferitaria risultante dal conferimento delle partecipazioni.

Se l’incremento del patrimonio netto della conferitaria è pari al costo fiscale della partecipazione conferita, non emergerà alcuna plusvalenza. Tuttavia, se l’aumento del patrimonio netto è superiore al costo fiscale, si realizzerà una plusvalenza corrispondente. In caso contrario, se l’aumento del patrimonio è inferiore, il regime consente comunque l’applicazione della normativa, ma senza la possibilità di dedurre eventuali minusvalenze.

Conclusione

Il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate evidenzia l’importanza di una corretta determinazione del costo fiscale delle partecipazioni in caso di rivalutazione immobiliare e conferimento delle stesse in nuove società. Questo aspetto riveste particolare rilievo per i soci di società di persone che intendono effettuare operazioni straordinarie, come trasformazioni societarie o conferimenti in altre entità. La comprensione e l’applicazione corretta delle normative fiscali vigenti sono fondamentali per evitare sorprese fiscali indesiderate e per ottimizzare il carico fiscale complessivo dell’operazione.

Rivalutazione immobili imprese: le rate versate in modo errato non sono soggette a sanzione

In base alla risoluzione della Agenzia delle Entrate 70/E del 23. 10. 2013 le società e gli enti che hanno optato per la rivalutazione degli  immobili versando l’imposta sostitutiva in modo errato causa dubbia interpretazione della norma istitutiva, sono esenti da sanzioni. La risoluzione n. 70/E del 23 ottobre, riconosce  la difficoltà interpretativa della disposizione che  ruotano intorno al calcolo degli interessi dovuti in caso di scelta per il versamento rateizzato delle somme e al numero di rate. L’articolo 15 del Decreto Anticrisi, commi da 16 a 23 Dl 185/2008 ha concesso alle società, di persone e di capitali, ed a tutti i soggetti indicati nell’articolo 73, comma 1, lettere a) e b), del Tuir, nonché alle società in nome collettivo, in accomandita semplice ed equiparate, che non adottano i principi contabili internazionali, la possibilità di rivalutare i beni immobili risultanti dal bilancio in corso al 31 dicembre 2007, a esclusione delle aree fabbricabili e degli immobili alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività di impresa, pagando un’imposta sostitutiva dell’Irpef, dell’Ires, dell’Irap e di eventuali addizionali.

Chi si è avvalso di questa chance ha anche potuto optare per il versamento dilazionato in un massimo di tre rate e, a tal proposito, la norma indicava, come scadenza della prima, il termine di pagamento del saldo delle imposte sui redditi dovute per il periodo di imposta con riferimento al quale la rivalutazione è eseguita, per le altre due (su cui calcolare gli interessi legali in misura pari al 3% annuo), il termine previsto per il saldo delle imposte sui redditi relative ai periodi d’imposta successivi.

 
Ebbene, il documento di prassi fa notare che parlare di interessi legali al 3% annuo può effettivamente generare confusione, considerato che la misura del saggio degli interessi legali, per sua natura, è variabile e “mal si concilia con l’indicazione di uno specifico tasso di interesse. Pertanto, ove il legislatore avesse voluto far riferimento al saggio degli interessi legali, non ne avrebbe indicato l’esatta misura”. Il dilemma nasce, quindi, dall’uso pleonastico del termine “legali”. Ribadito, dunque, che gli interessi andavano applicati nella misura del 3% annuo, tuttavia, nel rispetto del principio di tutela dell’affidamento e della buona fede del contribuente (articolo 10 della legge 212/2000 – Statuto dei diritti del contribuente), i contribuenti, che hanno frainteso la lettera della disposizione e applicato alle rate successive alla prima interessi minori, saranno esenti da sanzioni. Per analogia interpretativa non saranno punite le imprese che non hanno inteso la tassatività del numero delle tre rate, pensando di potersi comunque avvalere anche dell’ulteriore modalità di versamento dilazionato prevista dall’articolo 20 del Dlgs 241/1997.