Questa domanda non è solo teorica, ma ha profonde implicazioni pratiche e fiscali. La risposta, come spesso accade in ambito tributario, non è immediata e richiede un’analisi attenta delle disposizioni normative, delle risposte dell’Agenzia delle Entrate e delle più recenti interpretazioni. In questo articolo faremo chiarezza, fornendo riferimenti concreti alle norme di legge, ai documenti ufficiali e alle possibilità di risparmio fiscale che derivano da una corretta scelta tra questi due regimi.

In questo articolo analizzeremo cosa prevede il Regime Forfettario, come funziona il Regime del Margine, quali sono i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate sulla loro compatibilità e forniremo consigli pratici per scegliere il regime più adatto e risparmiare legalmente sulle tasse.

Introduzione

Un recente chiarimento da parte dell’Agenzia delle Entrate ha fatto luce su una questione che da tempo genera incertezze tra i titolari di partita IVA: è possibile accedere al Regime Forfettario se in passato non si è mai applicato il Regime del Margine? La risposta ufficiale è sì, con alcune precisazioni importanti.

L’Amministrazione finanziaria ha infatti confermato che l’incompatibilità tra il regime forfettario e i regimi IVA speciali, come appunto il regime del margine, è automatica solo quando il regime speciale è obbligatorio per legge. Tuttavia, se il contribuente non ha mai adottato tale regime speciale nei periodi d’imposta precedenti, potrà legittimamente scegliere di entrare nel regime forfettario, purché siano rispettati tutti i requisiti di accesso previsti dalla normativa (art. 1, commi da 54 a 89, Legge n. 190/2014).

La stessa Circolare n. 10/E del 4 aprile 2016 ribadisce che, qualora il contribuente abbia la facoltà di applicare il regime IVA ordinario e scelga di farlo, può contemporaneamente adottare il forfettario, a patto che tale scelta sia stata esercitata nell’anno precedente a quello di ingresso nel nuovo regime agevolato.

Nel caso specifico esaminato dall’Agenzia, poiché il contribuente non aveva mai applicato il regime del margine in passato, viene confermata la possibilità di accedere al forfettario a partire dal 2025, anche qualora egli prosegua nell’attività di compravendita di elettrodomestici usati. La transizione al forfettario dovrà comunque essere comunicata tramite il modello AA9/12 (sezione “variazione dati” e “regimi fiscali agevolati”) e successivamente confermata nella dichiarazione dei redditi.

Questa interpretazione apre quindi la strada a una platea più ampia di operatori economici che, non avendo mai utilizzato regimi IVA speciali, possono ora beneficiare del forfettario con aliquota ridotta e semplificazioni fiscali.

Cos’è il Regime del Margine

Per comprendere appieno i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle Entrate, è essenziale capire che cos’è il Regime del Margine e in quali casi il suo utilizzo è obbligatorio. Il Regime del Margine è un particolare meccanismo IVA riservato a chi commercializza beni usati, oggetti d’antiquariato, da collezione o opere d’arte. Questo regime consente al venditore di calcolare l’IVA non sull’intero corrispettivo di vendita, ma sul margine di guadagno effettivo, ovvero sulla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto del bene.

L’obiettivo principale di questa disciplina è evitare la doppia imposizione IVA sui beni già assoggettati all’imposta in precedenti passaggi commerciali. Per esempio, un commerciante di elettrodomestici usati o di auto usate, quando acquista i beni da un privato (che non applica IVA), non potrebbe altrimenti detrarre l’imposta. Il Regime del Margine risolve proprio questa criticità.

Tuttavia, la normativa distingue due situazioni:

1. Applicazione obbligatoria: se la legge prevede espressamente l’utilizzo del regime speciale, il contribuente non può scegliere di adottare il regime IVA ordinario, rendendo quindi incompatibile l’accesso al forfettario.

2. Applicazione facoltativa: se il contribuente ha facoltà di optare per il regime ordinario IVA, e lo fa, allora può accedere al Regime Forfettario, sempre che rispetti gli altri requisiti di legge.

Va ricordato che il Regime del Margine non si applica su scelta personale, ma solo se l’attività rientra in quelle previste dall’art. 36 del D.L. 41/1995 e dai successivi aggiornamenti normativi.

Questo significa che un operatore che non ha mai applicato il Regime del Margine in passato può, come confermato dall’Agenzia, entrare nel Forfettario senza violare alcuna norma, beneficiando di un’imposizione semplificata e di un prelievo fiscale ridotto.

Vantaggi fiscali del Regime Forfettario

Per chi opera nel commercio di beni usati o simili e non ha mai adottato il Regime del Margine, il passaggio o l’adesione al Regime Forfettario può tradursi in una serie di vantaggi concreti, sia fiscali che amministrativi. Il Forfettario, introdotto dalla Legge n. 190/2014 e oggetto di numerose modifiche negli anni, rappresenta il principale regime agevolato oggi disponibile per le piccole partite IVA italiane.

Tra i benefici principali troviamo:

• Imposta sostitutiva unica: il contribuente paga un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali regionali e comunali pari al 15%, ridotta al 5% per le nuove attività nei primi 5 anni, con conseguente risparmio fiscale notevole rispetto alle aliquote progressive ordinarie.

• Esenzione IVA: i contribuenti forfettari non applicano l’IVA sulle fatture emesse, né detraibili né versabili, eliminando quindi i complicati adempimenti IVA (registri, liquidazioni, dichiarazioni periodiche).

• Contabilità semplificata: non sono obbligati a tenere la contabilità ordinaria o semplificata, né ad avere un libro giornale o registri IVA.

• Esenzione da ISA e studi di settore: chi adotta il Forfettario non è soggetto agli Indici Sintetici di Affidabilità fiscale.

Questi vantaggi, uniti alla semplificazione amministrativa e alla prevedibilità dell’imposta dovuta, rendono il Regime Forfettario una scelta vincente soprattutto per chi, come nel caso della compravendita di elettrodomestici usati, si trova ad operare con margini limitati o con una clientela di privati che non richiede fattura con IVA.

 In definitiva, laddove il Regime del Margine non sia mai stato applicato, entrare nel Forfettario può significare tagliare costi di gestione, risparmiare imposte e dedicare più tempo allo sviluppo del business.

Come accedere al Regime Forfettario

Per i contribuenti che, come confermato dall’Agenzia delle Entrate, non hanno mai applicato il Regime del Margine e desiderano accedere al Regime Forfettario, è fondamentale conoscere le corrette procedure per formalizzare il passaggio e non incorrere in errori che potrebbero compromettere il diritto a beneficiare del regime agevolato.

La procedura richiede due passaggi principali:

1. Comunicazione di variazione attività tramite modello AA9/12: occorre compilare il modello di inizio, variazione o cessazione attività (modello AA9/12) indicando:

   • nel Quadro A la sezione “variazione dati”;

   • nel Quadro B la scelta del “regime fiscale agevolato”, barrando il codice 2 riferito al Regime Forfettario.
     Questo passaggio è essenziale per aggiornare la propria posizione fiscale presso l’Agenzia delle Entrate.

2. Conferma tramite dichiarazione dei redditi: la scelta e l’applicazione effettiva del regime devono essere ribadite nella dichiarazione annuale dei redditi, utilizzando il modello Redditi Persone Fisiche, in cui si attesta di possedere i requisiti richiesti e di applicare il Forfettario.

Il momento giusto per presentare il modello AA9/12 è entro 30 giorni dal verificarsi della variazione (esempio: entro 30 giorni dal 1° gennaio 2025, se il forfettario parte da quell’anno). È inoltre consigliabile fare attenzione ai limiti di ricavi o compensi fissati per il regime: dal 2023, la soglia è stata innalzata a 85.000 euro annui.

Una corretta gestione di questi adempimenti permette di evitare sanzioni, contestazioni o l’esclusione retroattiva dal regime agevolato, garantendo la piena fruizione dei benefici fiscali previsti.

Limiti e criticità

Nonostante i numerosi vantaggi del Regime Forfettario, è importante sottolineare che si tratta di un regime fiscale con limiti precisi e criticità potenziali che ogni contribuente dovrebbe valutare attentamente prima di aderirvi. La normativa, infatti, prevede una serie di requisiti oggettivi e soggettivi da rispettare sia all’ingresso sia durante la permanenza nel regime.

I principali limiti e cause di esclusione sono:

• Ricavi o compensi: come previsto dalla Legge di Bilancio 2023, non bisogna superare 85.000 euro annui di ricavi o compensi. Il superamento di questa soglia fa decadere il regime e comporta il passaggio all’IVA ordinaria e alla contabilità semplificata o ordinaria.

• Spese per lavoro dipendente o collaboratori: il forfettario esclude chi sostiene spese per personale dipendente o assimilato superiori a 20.000 euro annui.

• Possesso di redditi da lavoro dipendente: chi percepisce redditi da lavoro dipendente o pensione superiori a 30.000 euro lordi non può accedere o restare nel forfettario, a meno che l’attività autonoma sia prevalente.

• Cause ostative specifiche: ad esempio, l’esercizio di attività direttamente o indirettamente riconducibili a soggetti con cui si hanno rapporti di lavoro subordinato (ex colleghi, datori di lavoro) nei due anni precedenti.

Inoltre, chi aderisce al Regime Forfettario:

• non può detrarre l’IVA sugli acquisti;

• non ha diritto alle detrazioni IRPEF ordinarie (es. per figli a carico, spese mediche) perché paga un’imposta sostitutiva.

Questi elementi impongono una valutazione strategica: per alcuni contribuenti il Forfettario può risultare fiscalmente più oneroso rispetto al regime ordinario, specialmente in presenza di spese elevate o di necessità di deduzione/detrazione fiscale.

Regime Forfettario vs Regime del Margine

Molti contribuenti, soprattutto nel settore della vendita di beni usati come auto, elettrodomestici o oggetti da collezione, si chiedono quale sia la scelta migliore tra Regime Forfettario e Regime del Margine. La risposta non è univoca, perché dipende da diversi fattori: la tipologia di clientela, il volume d’affari, i margini di guadagno e il livello di costi sostenuti.

Regime Forfettario:

• Non si applica l’IVA né in acquisto né in vendita. Il prezzo di vendita è lordo e definitivo per il cliente finale.

• Si paga un’imposta sostitutiva del 15% o 5% (nuove attività) calcolata su un coefficiente di redditività (ad esempio 40% o 67% a seconda del codice ATECO).

• Non si deducono i costi reali, ma si applica un reddito forfettario presunto.

• Non si può detrarre l’IVA sugli acquisti, ma si semplificano drasticamente gli adempimenti contabili.

Regime del Margine:

• Si applica l’IVA solo sul guadagno effettivo (prezzo di vendita meno prezzo di acquisto).

• Si calcolano i costi reali di acquisto, il che può risultare più vantaggioso se si hanno margini bassi o acquisti costosi.

• Richiede la tenuta di registri specifici e comporta un maggiore carico amministrativo.

• Non prevede limiti di ricavi come il forfettario.

In linea generale:

• Chi ha pochi costi, margini elevati o fattura prevalentemente a privati trova spesso più conveniente il Regime Forfettario.

• Chi gestisce un’attività con alti costi di acquisto, margini ridotti e opera nel mercato di beni usati (es. rivenditori auto, antiquari) potrebbe trovare più adatto il Regime del Margine.

In questo scenario, il chiarimento dell’Agenzia delle Entrate diventa determinante: chi non ha mai applicato il Regime del Margine può optare per il Forfettario senza ostacoli e godere di una gestione fiscale molto più semplice.

Esempi pratici

Per capire concretamente quale sia il regime fiscale più vantaggioso tra il Forfettario e il Regime del Margine, è utile analizzare alcuni esempi pratici di calcolo. Immaginiamo il caso di un commerciante di elettrodomestici usati, con un volume d’affari annuo di circa 50.000 euro.

Esempio 1: Regime Forfettario

• Ricavi annui: 50.000 euro

• Coefficiente di redditività: 67% (attività di commercio – codice ATECO coerente)

• Reddito imponibile: 50.000 x 67% = 33.500 euro

• Imposta sostitutiva: 15% di 33.500 = 5.025 euro

Non si paga IVA, non si tiene la contabilità ordinaria, non si detrae nulla ma si ha una tassazione semplice e prevedibile.

Esempio 2: Regime del Margine

• Prezzo medio di acquisto beni: 25.000 euro

• Prezzo medio di vendita: 50.000 euro

• Margine imponibile: 50.000 – 25.000 = 25.000 euro

• IVA al 22% sul margine: (25.000 x 22%) = 5.500 euro di IVA

• Tassazione IRPEF: reddito effettivo da dichiarare (deducendo costi reali come acquisti, spese, contributi) con aliquote ordinarie IRPEF.

In questo caso, pur pagando IVA sul margine, si deducono i costi reali e si applicano le aliquote IRPEF progressive.

Considerazioni:

• Se l’attività ha margini alti e costi contenuti, il Forfettario risulta molto conveniente.

• Se invece i costi di acquisto sono elevati (es. auto usate, beni di valore), il Regime del Margine può essere fiscalmente più favorevole grazie alla deduzione effettiva dei costi.

Questi esempi dimostrano come la scelta del regime debba essere personalizzata, analizzando i numeri reali dell’attività e tenendo conto sia del risparmio fiscale sia degli adempimenti richiesti.

Conclusione

Il chiarimento fornito dall’Agenzia delle Entrate sulla compatibilità tra il Regime Forfettario e il Regime del Margine rappresenta un punto fermo per i contribuenti che operano nel commercio di beni usati. In particolare, è stato confermato che, in assenza di una precedente applicazione del regime del margine, l’accesso al Regime Forfettario è consentito, purché siano rispettati i requisiti previsti dalla normativa.

Questa precisazione ribadisce l’importanza di distinguere tra regimi obbligatori per legge e regimi opzionali, evidenziando come il Regime Forfettario non sia compatibile con i regimi IVA speciali quando questi sono imposti dalla normativa, ma rimanga accessibile in caso di non utilizzo di tali regimi in passato.

Inoltre, la scelta tra Forfettario e Regime del Margine deve sempre essere valutata tenendo conto della struttura dei costi dell’attività, della tipologia di beni trattati, della clientela servita e dell’eventuale incidenza fiscale complessiva.

La normativa fiscale italiana offre strumenti diversi, ciascuno con vantaggi e limiti specifici, e la selezione del regime più adatto deve essere il risultato di un’attenta analisi delle proprie caratteristiche aziendali e dei propri obiettivi.

Requisiti per la qualificazione come ONLUS

Per qualificarsi come ONLUS, una casa di cura e di riposo deve rispettare i seguenti requisiti:

• Statuto conforme: lo statuto dell’ente deve essere conforme ai requisiti previsti dalla normativa vigente in materia di ONLUS. In particolare, lo statuto deve specificare le finalità di solidarietà sociale che l’ente persegue e le attività che svolge per raggiungerle.
• Attività di interesse sociale: l’ente deve svolgere almeno una delle attività di interesse sociale elencate nell’articolo 10, comma 1, lettera d) del D.Lgs. n. 460/1997. Tra le attività di interesse sociale rilevanti per le case di cura e di riposo si possono includere:
  • assistenza sociale e socio-sanitaria;
  • promozione culturale e sociale;
  • tutela dei diritti civili, sociali e politici dei cittadini;
  • assistenza ai minori;
  • tutela degli anziani;
  • protezione civile;
• Assenza di scopo di lucro: l’ente non deve avere scopo di lucro, il che significa che i suoi utili non possono essere distribuiti ai soci.
• Trasparenza: l’ente deve tenere regolarmente i libri contabili e predisporre il bilancio annuale.
• Pubblicità dei bilanci: i bilanci dell’ente devono essere depositati presso il Registro delle Imprese e pubblicati sul sito web dell’ente.

Vantaggi del regime fiscale ONLUS

Le case di cura e di riposo che assumono la forma di APS e ottengono la qualificazione come ONLUS possono beneficiare di una serie di vantaggi fiscali, tra cui:

• Esenzione dall’Ires: l’ente è esente dal pagamento dell’imposta sul reddito delle imprese (Ires) sui propri redditi.
• Esenzione dall’Imu: l’ente è esente dal pagamento dell’imposta municipale unica (Imu) sugli immobili utilizzati per lo svolgimento delle proprie attività.
• Riduzione dell’Irap: l’ente beneficia di una riduzione dell’imposta regionale sulle attività produttive (Irap).
• Agevolazioni fiscali per i donatori: le persone fisiche e le imprese che effettuano donazioni a favore di ONLUS possono beneficiare di detrazioni fiscali.

Adempimenti per le ONLUS

Le case di cura e di riposo che assumono la forma di APS e ottengono la qualificazione come ONLUS devono adempiere a una serie di obblighi, tra cui:

• Presentare la domanda di iscrizione all’anagrafe delle ONLUS: la domanda deve essere presentata all’Agenzia delle Entrate telematicamente.
• Predisporre il bilancio annuale e la relazione di missione: il bilancio annuale e la relazione di missione devono essere depositati presso il Registro delle Imprese e pubblicati sul sito web dell’ente.
• Conservare la documentazione relativa alle attività svolte: l’ente deve conservare la documentazione relativa alle attività svolte per un periodo di 10 anni.

Considerazioni finali

L’assunzione della forma giuridica di APS e l’ottenimento della qualificazione come ONLUS possono rappresentare un’importante opportunità per le case di cura e di riposo per anziani. I vantaggi fiscali e gli altri benefici previsti dalla normativa possono consentire agli enti di reperire le risorse necessarie per svolgere al meglio la propria attività e per raggiungere i propri obiettivi. Tuttavia, è importante ricordare che per beneficiare di questi vantaggi è necessario che gli enti rispettino tutti i requisiti e gli obblighi previsti dalla legge.

Le aziende agricole biologiche possono beneficiare di un regime fiscale agevolato che prevede diverse misure di vantaggio:

• Esenzione dall’imposta sul valore aggiunto (IVA) per la vendita di prodotti biologici certificati.
• Detrazioni fiscali per l’acquisto di beni e servizi necessari all’attività di produzione biologica.
• Riduzione dell’imposta di registro per l’acquisto di terreni e fabbricati destinati all’esercizio dell’attività agricola biologica.
• Credito d’imposta per le spese di ammortamento dei beni immobili utilizzati nell’attività agricola biologica.
• Possibilità di accedere a contributi a fondo perduto per la realizzazione di investimenti in agricoltura biologica.

Finanziamenti

Oltre al regime fiscale agevolato, le aziende agricole biologiche possono accedere a diverse fonti di finanziamento:

• PSR (Piano di Sviluppo Rurale): il PSR prevede diverse misure a sostegno dell’agricoltura biologica, tra cui contributi per la conversione dei terreni all’agricoltura biologica, per l’acquisto di beni e servizi necessari all’attività di produzione biologica, per la promozione dei prodotti biologici.
• Bandi regionali e nazionali: periodicamente vengono emanati bandi regionali e nazionali che prevedono finanziamenti a fondo perduto o a tasso agevolato per le aziende agricole biologiche.
• Credito agrario: le aziende agricole biologiche possono accedere al credito agrario a condizioni agevolate.

Come richiedere il regime fiscale agevolato e i finanziamenti

Per richiedere il regime fiscale agevolato e i finanziamenti, le aziende agricole biologiche devono iscriversi al registro telematico delle imprese agricole e ottenere la certificazione di agricoltura biologica da un organismo di controllo accreditato.

Conclusione

Il regime fiscale agevolato e i finanziamenti disponibili rappresentano un importante sostegno per le aziende agricole biologiche. Questi strumenti possono contribuire allo sviluppo dell’agricoltura biologica in Italia e alla valorizzazione dei prodotti biologici.

L’IRPEF (Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche) è calcolata applicando diverse aliquote progressive al reddito complessivo del contribuente, considerando varie fonti di reddito come lavoro dipendente, autonomo, di capitale, e di impresa. Il sistema progressivo significa che l’aliquota impositiva aumenta all’aumentare del reddito, riflettendo il principio di capacità contributiva. Sono previste diverse detrazioni e deduzioni per alleviare il carico fiscale su specifiche categorie di spesa, come quelle mediche, educative e per carichi di famiglia.

Imposte sul reddito delle Società (IRES)

L’IRES (Imposta sul Reddito delle Società) è l‘imposta applicata sui redditi generati dalle aziende. A differenza dell’IRPEF, l’IRES prevede un’aliquota fissa, il che significa che l’imposta è calcolata come una percentuale costante del reddito aziendale.

Questo approccio mira a semplificare il calcolo dell’imposta per le entità imprenditoriali, ma introduce specifiche regole di detrazione e deducibilità per determinate spese e investimenti, incentivando così certe attività economiche.

Regimi fiscali agevolati

Il sistema tributario offre vari regimi fiscali agevolati per sostenere le piccole imprese, i lavoratori autonomi e le start-up. Questi includono il regime forfettario per i piccoli contribuenti, che prevede un’aliquota fiscale ridotta e semplifica gli adempimenti contabili, e incentivi fiscali per l’innovazione e l’investimento in ricerca e sviluppo. L’adesione a questi regimi può offrire significative economie di imposta e vantaggi gestionali.

Strategie di pianificazione fiscale

Una solida strategia di pianificazione fiscale è essenziale per ottimizzare il carico tributario e garantire la conformità alle normative vigenti. Questo può includere la scelta del regime fiscale più vantaggioso, l’approfittamento delle deduzioni e detrazioni disponibili, e la strutturazione adeguata delle attività economiche e degli investimenti.

Conclusioni: verso una gestione fiscale consapevole

La navigazione del sistema delle imposte sul reddito richiede conoscenza e attenzione, soprattutto in un contesto legislativo in continua evoluzione. Avvalersi della consulenza di professionisti del settore può aiutare a identificare le opportunità di risparmio fiscale e ad assicurare la piena aderenza alle disposizioni legislative, contribuendo così alla sostenibilità finanziaria a lungo termine.

Cedolare secca anche sul reddito da locazione di immobili ad uso commerciale.

Legge di Bilancio 2019: Dal 1° gennaio 2019 è possibile usufruire del regime fiscale agevolato della cedolare secca anche per le locazioni di immobili commerciali.

L’articolo 1 comma 59 della Legge 30 dicembre 2018, n. 145, ha la finalità di favorire la locazione di immobili ad uso commerciale estendendo a tale tipologia di immobili l’opzione della cedolare secca.

Cosa si intende con “cedolare secca”?

La cedolare secca è un regime fiscale facoltativo e agevolato che ha sempre interessato i redditi derivanti da locazioni di immobili ad uso abitativo tra soggetti privati. è definito un regime agevolato in quanto prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali, nonché l’esonero dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, dovute in genere per registrazioni, risoluzioni e proroghe di contratti di locazione.

L’imposta sostitutiva si calcola in genere applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito.

In alcuni comuni è prevista un’aliquota ridotta pari al 15% del canone annuo (D. L. 102/2013). Più precisamente, si tratta dei comuni con carenze di disponibilità abitative indicati nell’art. 1, lett a) e b) del D. L. 551/1988, di quelli ad alta tensione abitativa indicati dal Cipe e inoltre, dei comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza a causa di eventi calamitosi, nei cinque anni precedenti l’entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014).

L’imposta sostitutiva calcolata con aliquota pari al 10 % si riferisce invece ad affitti di abitazioni con contratto a canone concordato. Si tratta di contratti secondo cui il proprietario di casa non può scegliere autonomamente l’importo del canone d’affitto, infatti quest’ultimo verrà stabilito in base a una contrattazione tra associazioni degli inquilini e dei proprietari di casa.  

 Adesione all’opzione e pagamento della cedolare secca.

Per aderire all’opzione della cedolare secca il contribuente deve compilare l’apposita sezione del modello RLI 2019 cedolare secca, che deve essere presentato per via telematica all’Agenzia delle Entrate utilizzando il software di compilazione dell’Agenzia.

L’esercizio dell’opzione comporta l’applicazione del regime per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga; quando avviene negli anni successivi al primo si applica solamente per la durata residua.

Deve essere versata entro lo stesso termine previsto per il versamento dell’Irpef mediante l’F24, modello unificato di pagamento Agenzia delle Entrate che prevede anche la possibilità di compensare l’imposta dovuta con eventuali crediti.

Cedolare secca su locazione di immobili ad uso commerciale.

Fino al 31 dicembre 2018 l’opzione della cedolare secca poteva essere esercitata solo per immobili locati a uso abitativo e appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11, ad esclusione della A10 (riferita a uffici o studi privati). Con l’arrivo del 2019 si può optare per la cedolare secca al 21% anche in riferimento alle locazioni di locali commerciali fino a 600mq, di categoria catastale C1 e stipulati nel 2019.  

Più precisamente “tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale” (art. 1, c. 59 L. 30 dicembre 2018, n. 145).

Quindi, i requisiti che un contratto di locazione di locali commerciali deve possedere per utilizzare il regime della cedolare secca sono i seguenti:

·        Riferirsi a immobili commerciali fino a 600mq;

·        Avere ad oggetto immobili appartenenti alla categoria catastale C1;

·        Essere stato stipulato ex-novo nel 2019, in quanto un eventuale contratto riferito al 2018 si è interrotto per scadenza naturale.

In definitiva, è vietato interrompere la naturale scadenza del contratto in essere nel 2018 per usufruire del regime agevolativo della cedolare secca.

Si precisa che i redditi da locazione degli immobili classificati C/1 concorrono alla formazione del reddito complessivo.