Grazie a una maggiore flessibilità rispetto ai tradizionali mutui bancari, il leasing consente alle imprese di ottimizzare la propria gestione fiscale e finanziaria. In questo articolo, esploreremo il regime fiscale del leasing immobiliare, con particolare attenzione alle norme di deducibilità dei canoni e alle recenti modifiche legislative.

Cos’è il Leasing Immobiliare?

Il leasing immobiliare è un contratto in cui una banca o un intermediario finanziario acquista un immobile o lo costruisce secondo le indicazioni dell’utilizzatore, il quale ottiene l’uso del bene per un periodo determinato dietro pagamento di canoni periodici. Al termine del contratto, l’utilizzatore ha la facoltà di acquisire la proprietà del bene esercitando un diritto di opzione a un prezzo prestabilito.

Vantaggi del Leasing Immobiliare

Il leasing immobiliare offre numerosi vantaggi, tra cui:

• Deducibilità Fiscale: I canoni di leasing sono deducibili dal reddito imponibile, purché rispettino determinate condizioni legali.
• Ammortamento Rapido: Il leasing permette di ammortizzare il bene in un periodo più breve rispetto all’acquisto diretto.
• Frazionamento dell’IVA: L’IVA viene frazionata nei canoni periodici, riducendo l’impatto sulla liquidità aziendale.
• Finanziamento Totale: Copertura dell’intero valore del bene, un’opzione spesso non disponibile con un normale finanziamento bancario.
• Disponibilità Immediata del Bene: L’azienda ottiene immediatamente il bene senza immobilizzare grandi somme di denaro.

Deducibilità dei Canoni di Leasing Immobiliare

Secondo l’art. 102, co. 7 del TUIR, la deducibilità dei canoni di leasing immobiliare è subordinata alla durata del contratto, che non deve essere inferiore a dodici anni.

Questa regola si applica indipendentemente dal periodo di ammortamento del bene.

Se la durata del contratto è inferiore a quella minima fiscale, i canoni possono essere dedotti solo parzialmente durante il periodo contrattuale, con eventuali variazioni in diminuzione al termine del contratto.

Modifiche ai Limiti di Durata Fiscale

Le regole di deducibilità sono state modificate più volte negli anni. Ad esempio:

• Contratti stipulati fino al 3 dicembre 2005: I canoni erano deducibili per contratti di almeno otto anni.
• Contratti tra il 4 dicembre 2005 e il 31 dicembre 2007: Deducibilità riconosciuta se la durata del contratto non era inferiore alla metà del periodo di ammortamento fiscale.
• Contratti dal 1° gennaio 2014: La deducibilità richiede una durata contrattuale minima di 12 anni.

Quota Non Deducibile del Canone

Il comma 7-bis dell’articolo 36 del D.L. n. 223/2006 prevede che la parte del canone riferita al valore dell’area sottostante l’immobile non sia deducibile. La deducibilità è limitata alla quota interessi dei canoni di leasing, soggetta a specifiche limitazioni per la deducibilità degli interessi passivi.

Calcolo della Deducibilità

Per determinare la quota non deducibile, si deve distinguere tra la quota capitale e la quota interessi del canone di leasing. La quota capitale viene ulteriormente suddivisa per individuare la parte riferibile all’area sottostante il fabbricato, che non è deducibile.

Costo Fiscalmente Riconosciuto Post Riscatto Finale

Al termine del contratto di leasing, se l’impresa decide di riscattare il bene, il costo fiscalmente riconosciuto è pari al prezzo di riscatto aumentato della quota di canoni indeducibili pagati durante il contratto.

Conclusioni

Il leasing immobiliare offre alle aziende un’opportunità significativa per gestire in modo efficiente la propria pianificazione fiscale e le strategie di investimento. Tuttavia, è essenziale comprendere a fondo le normative vigenti e le condizioni contrattuali per massimizzare i benefici fiscali.

Le evoluzioni normative richiedono un aggiornamento costante delle strategie aziendali, rendendo indispensabile la consulenza di esperti fiscali e legali per garantire la conformità e l’efficacia delle operazioni finanziarie.

Come si calcola la plusvalenza o minusvalenza?

La plusvalenza o minusvalenza si ottiene dalla differenza tra:

• Corrispettivo o indennità percepiti: il prezzo di vendita dell’auto
• Costo non ammortizzato: il costo originario dell’auto meno gli ammortamenti già dedotti

In caso di plusvalenza

• Solo una parte è imponibile: la plusvalenza è tassata solo al 20%, in quanto si presume che il restante 80% sia già stato consumato dall’uso del bene.
• L’imponibile varia in base al regime fiscale: per i professionisti che determinano il reddito con il regime forfettario, la plusvalenza è imponibile al 15%.

In caso di minusvalenza

• Non è interamente deducibile: la minusvalenza è deducibile solo per la stessa quota in cui sono stati dedotti gli ammortamenti.

Esempio

Un professionista ha acquistato un’auto nel 2020 per 30.000 euro e l’ha ammortizzata per il 50%. Nel 2024 la vende per 25.000 euro.

• Costo non ammortizzato: 30.000 euro – (30.000 euro x 50%) = 15.000 euro
• Plusvalenza: 25.000 euro – 15.000 euro = 10.000 euro
• Imponibile plusvalenza: 10.000 euro x 20% = 2.000 euro
• Imposte da versare: 2.000 euro x 26% (aliquota IRPEF) = 520 euro

Cosa fare per la dichiarazione fiscale

• Regime forfettario: la plusvalenza o minusvalenza va indicata nel quadro RE del Modello Redditi.
• Regime ordinario: la plusvalenza o minusvalenza va indicata nel quadro RL del Modello Redditi.

Casi particolari

• Auto beni strumentali: se l’auto è stata usata esclusivamente per l’attività professionale, la plusvalenza o minusvalenza è tassata per intero.
• Auto beni non strumentali: se l’auto è stata usata anche per fini personali, la plusvalenza o minusvalenza è tassata solo in proporzione all’uso professionale.

Tassazione per soci persone fisiche

• Partecipazioni qualificate:

Si considerano partecipazioni qualificate quelle che superano il 2% del capitale sociale o che comportano diritti di voto che superano il 2% dei voti esercitabili in assemblea.

Per le partecipazioni qualificate, l’imposta sui dividendi è prelevata direttamente alla fonte dalla società a titolo di imposta sostitutiva, con un’aliquota del 26%.

I dividendi netti percepiti dal socio (al netto della ritenuta alla fonte) non concorrono al reddito imponibile del socio ai fini IRPEF.

Partecipazioni non qualificate

Per le partecipazioni non qualificate, i dividendi percepiti concorrono al reddito imponibile del socio ai fini IRPEF.

La quota di dividendi che concorre al reddito imponibile varia a seconda del regime fiscale del socio:

Reddito da impresa: i dividendi concorrono al reddito imponibile per il 58,14%, con tassazione all’aliquota IRPEF ordinaria.

Altri casi: i dividendi concorrono al reddito imponibile per il 58,14%, con tassazione all’aliquota IRPEF ordinaria.

Tassazione per società

• Le società che percepiscono dividendi da altre società residenti in Italia beneficiano di un’esenzione fiscale del 95% sugli utili ricevuti.
• I restanti 5% degli utili concorrono al reddito imponibile della società percettrice e sono assoggettati all’imposta sul reddito delle imprese (IRES) con l’aliquota ordinaria.

Regime fiscale dei plusvalenze

• Le plusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni qualificate detenute per almeno un anno sono esenti da imposta.
• Le plusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni non qualificate detenute per almeno un anno sono soggette a un’imposta sostitutiva del 26%.

Novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2024

La Legge di Bilancio 2024 non ha introdotto modifiche significative al regime fiscale dei dividendi.

Confermata l’aliquota di imposta sostitutiva del 26% per i dividendi derivanti da partecipazioni qualificate.

Confermata l’esenzione fiscale del 95% sugli utili percepiti da società da altre società residenti in Italia.

Casi particolari

• Dividendi esteri: la tassazione dei dividendi esteri può variare a seconda del paese estero da cui provengono. In alcuni casi, è possibile fruire di sconti d’imposta o di crediti d’imposta previsti dalle convenzioni contro le doppie imposizioni stipulate dall’Italia con altri paesi.
• Dividendi percepiti da soggetti non residenti: i dividendi percepiti da soggetti non residenti in Italia sono assoggettati a un’imposta sostitutiva del 26%, a meno che non sia prevista una diversa aliquota da una convenzione contro le doppie imposizioni.

Conclusione

Il regime fiscale dei dividendi in Italia è complesso e prevede diverse casistiche. È importante rivolgersi a un professionista per un’analisi approfondita della propria situazione fiscale e per la determinazione della corretta tassazione dei dividendi percepiti.

Reddito imponibile

Per il socio assegnatario, il valore normale del bene immobile ricevuto configura un reddito imponibile ai fini dell’IRPEF. Tale reddito deve essere dichiarato nella categoria redditi diversi del modello 730 o del Reddito Unico Persone Fisiche.

Imposta da versare

L’imposta da versare sul reddito derivante dall’assegnazione del bene immobile è pari all’aliquota IRPEF applicata al reddito imponibile, che varia in base allo scaglione di reddito del socio. Ad esempio, per un reddito imponibile di 20.000 euro, l’aliquota IRPEF ordinaria è pari al 23%.

Regime di favore

Per i soci che ricevono beni immobili da società a titolo di liquidazione quota (cioè in occasione della cessazione della partecipazione in società), è previsto un regime di favore che consente di applicare l’imposta sostitutiva dell’8% sulla plusvalenza derivante dall’assegnazione.

Requisiti per il regime di favore

Per beneficiare del regime di favore, è necessario che siano soddisfatte alcune condizioni specifiche, tra cui:

• Il socio deve aver detenuto la partecipazione in società per almeno un anno dalla data di assegnazione.
• Il socio deve mantenere la proprietà del bene immobile per almeno tre anni dalla data di assegnazione.
• Il bene immobile deve essere utilizzato dal socio per esercizio di attività d’impresa o lavoro autonomo.

Adempimenti formali

Il socio assegnatario è tenuto ad adempiere ad alcuni obblighi formali, tra cui:

• Presentare la dichiarazione dei redditi includendo il reddito derivante dall’assegnazione del bene immobile.
• Versare l’imposta dovuta entro i termini previsti.
• Conservare la documentazione relativa all’assegnazione del bene immobile.

Cedolare Secca più conveniente nel 2013 causa abbassamento deduzione forfetaria sui redditi da immobili locati dal 15% al 5%

La Riforma Fornero, oltre alle novità  in materia del lavoro, ha introdotto con decorrenza dal 1° gennaio 2013, ai sensi dell’articolo 4°, comma 74, L. 92/2012, l’abbattimento delle riduzione forfetaria sul reddito prodotto dalla locazione di immobili, ai fini Irpef, riducendola dal 15% al 5%.

Evidenziamo che questo elemento, oltre ad incidere in maniera sensibile sulle dichiarazioni dei redditi di moltissime famiglie, sposta in maniera decida l’asse della bilancia a favore della Cedolare Secca, Di fatto più conveniente rispetto al 2012, poiché maggiormente penalizzante ad oggi risulta concedere in locazione un immobile (per una persona fisica non in regime di impresa) a tassazione ordinaria Irpef.

Resta valido l’apparato normativo inerente casistiche speciali, oltre alla norma sovrana in base alla quale il reddito da dichiarare è il maggiore tra quello catastale rivalutato e quello dei canoni ridotti forfetariamente.