Al centro delle novità c’è la cedolare secca, regime fiscale agevolato finora molto utilizzato da chi affitta case o appartamenti per periodi inferiori ai 30 giorni. Ma ora il governo punta a ridefinirne i confini e l’aliquota per limitare l’utilizzo abusivo di questo strumento e favorire una maggiore equità fiscale.

Chi opera nel settore dell’extra-alberghiero si troverà a dover affrontare nuove regole, nuove soglie e più controlli. Un tema caldo, che tocca non solo la fiscalità ma anche le politiche abitative delle grandi città, i rapporti con le piattaforme come Airbnb e Booking, e la concorrenza con il settore alberghiero tradizionale.

Ma cosa prevede davvero il nuovo testo? Quali saranno le ripercussioni fiscali per chi affitta una o più case per periodi brevi? E soprattutto: come è possibile risparmiare sulle tasse in modo legale anche nel nuovo scenario normativo del 2026?

Scopriamolo in dettaglio, analizzando la norma in bozza, le prospettive per l’approvazione finale e le strategie per adattarsi dei cambiamenti in arrivo.

Tassazione affitti brevi 2026

Il Disegno di Legge di Bilancio 2026, attualmente in fase di approvazione parlamentare, introduce un cambiamento importante per la tassazione degli affitti brevi: l’aliquota della cedolare secca passa dal 21% al 26%. Si tratta di un aumento significativo, che impatterà sia i proprietari privati che affittano immobili per periodi inferiori ai 30 giorni, sia gli intermediari immobiliari e le piattaforme digitali come Airbnb, Booking e simili.

Le modifiche sono contenute nell’articolo 7 del DDL, che interviene sull’articolo 4 del DL 50/2017. Oltre all’innalzamento dell’aliquota, viene anche abrogata la riduzione al 21% prevista nel 2023 per un solo immobile locato con finalità turistiche. Questo vuol dire che, dal 2026, la tassazione sarà uniforme al 26% su tutti gli affitti brevi, senza distinzione tra prima e successive unità.

Ulteriore novità riguarda la ritenuta d’acconto applicata dagli intermediari che gestiscono i pagamenti: anch’essa sarà pari al 26%, allineandosi alla nuova aliquota della cedolare. Questa ritenuta sarà versata al Fisco a titolo di acconto, salvo che il locatore opti esplicitamente per la cedolare secca.

Resta fermo che la cedolare secca è un regime facoltativo, sostitutivo di Irpef e relative addizionali per i redditi da locazione, e consente anche l’esenzione da imposta di registro e bollo per i contratti. Tuttavia, scegliere questo regime significa rinunciare all’aggiornamento Istat del canone, anche se previsto nel contratto.

Questo pacchetto di modifiche mira chiaramente a ridurre l’attrattività fiscale degli affitti brevi e a contrastare l’uso distorto di un regime pensato inizialmente per i piccoli locatori.

Affitti brevi e impatto fiscale

L’aumento della cedolare secca al 26% rappresenta un cambio di scenario che avrà conseguenze concrete sulla redditività degli affitti brevi, soprattutto per i piccoli proprietari che fino ad oggi hanno potuto beneficiare di un’imposizione agevolata. Un esempio pratico rende evidente l’effetto della riforma: su un affitto breve da 10.000 euro lordi l’anno, la tassazione passerà da 2.100 euro (21%) a 2.600 euro, con un aggravio di 500 euro che può incidere sensibilmente sul margine netto.

Chi gestisce più immobili, in particolare nelle città turistiche, dovrà rivedere le proprie strategie di pricing o valutare il passaggio a regimi diversi, come la tassazione ordinaria IRPEF o il regime d’impresa. Quest’ultimo, peraltro, comporta obblighi contabili e fiscali ben più complessi, oltre al pagamento dell’IVA e alla tenuta della contabilità.

Anche le piattaforme online e gli intermediari dovranno adattarsi, modificando le ritenute applicate sui compensi e aggiornando i sistemi informatici per allinearsi al nuovo quadro normativo. La nuova aliquota del 26% a titolo di acconto rischia di generare crediti d’imposta in eccesso nei casi in cui il reddito complessivo del contribuente sia inferiore, creando squilibri nei flussi di cassa.

Per chi affitta occasionalmente una seconda casa o un immobile ereditato, la nuova tassazione potrebbe rendere meno conveniente la locazione breve rispetto ad altre forme di utilizzo, come l’affitto a medio termine o la vendita.

Senza una corretta pianificazione fiscale, molti rischiano di incorrere in sanzioni, maggiori imposte e perdita di benefici precedentemente acquisiti. Diventa quindi essenziale, per chi opera in questo settore, farsi assistere da un professionista per valutare il miglior regime fiscale da adottare in base al proprio caso specifico.

Cedolare secca o regime ordinario

Quando si affitta un immobile per brevi periodi, come nel caso degli affitti turistici inferiori ai 30 giorni, è possibile scegliere tra due modalità di tassazione: il regime della cedolare secca oppure il regime ordinario IRPEF. La scelta non è banale e può avere un impatto significativo sul guadagno netto dell’attività.

La cedolare secca è un regime facoltativo e consiste nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF, delle relative addizionali (comunale e regionale) e delle imposte di registro e di bollo sui contratti di locazione. Fino al 2025, l’aliquota era del 21%, ma con la Legge di Bilancio 2026 salirà al 26%. Questa modalità è più semplice, non richiede contabilità, ed è spesso scelta da chi affitta saltuariamente o non supera determinati limiti di reddito.

Il regime ordinario IRPEF, invece, prevede la tassazione secondo le aliquote progressive (23%, 25%, 35%, 43%) e permette di dedurre le spese sostenute, come quelle per manutenzione, arredamento, provvigioni all’agenzia e spese condominiali. È più conveniente per chi ha molti costi da scaricare o un reddito imponibile basso.

In sintesi:

• La cedolare secca conviene per chi ha pochi costi da dedurre, affitti limitati e vuole semplicità.

• Il regime ordinario IRPEF conviene se si hanno molte spese documentate, si gestiscono più immobili o si svolge attività in modo continuativo.

Con l’aumento dell’aliquota al 26%, sarà fondamentale rivalutare caso per caso quale regime sia più vantaggioso: una scelta sbagliata potrebbe ridurre la redditività dell’investimento.

Simulazioni pratiche

Per comprendere a fondo l’impatto della nuova tassazione al 26% sugli affitti brevi introdotta dalla Legge di Bilancio 2026, è utile osservare alcuni casi concreti. Le simulazioni qui sotto mostrano la differenza tra la tassazione al 21% (in vigore fino al 2025) e quella al 26% prevista per il 2026.

Caso 1: Proprietario con 1 appartamento affittato saltuariamente

• Introiti annui: €10.000

• Cedolare secca al 21% (fino al 2025): €2.100 di imposte

• Cedolare secca al 26% (dal 2026): €2.600

• Differenza: +€500 (pari al +23,8%)

Caso 2: Proprietario con 2 immobili affittati in località turistica

• Introiti annui totali: €30.000

• Imposta al 21%: €6.300

• Imposta al 26%: €7.800

• Differenza: +€1.500 (pari al +23,8%)

Caso 3: Proprietario con reddito basso (sotto €15.000 annui)

In questo caso, se si optasse per il regime ordinario IRPEF, le aliquote applicabili sarebbero al 23%. Tuttavia, con le detrazioni e la no tax area, il contribuente potrebbe pagare meno rispetto al 26% della cedolare secca.
Risultato: il regime ordinario potrebbe diventare più conveniente.

Caso 4: Gestione tramite piattaforma (Airbnb)

• L’intermediario applicherà la ritenuta del 26% sul corrispettivo incassato

• Se il proprietario non ha optato per la cedolare secca, la ritenuta sarà considerata acconto IRPEF, con possibile saldo o conguaglio a fine anno

• In caso di redditi bassi, si genera credito IRPEF che potrà essere usato l’anno successivo o rimborsato

Come si evince dalle simulazioni, l’aumento dell’aliquota pesa soprattutto su chi affitta occasionale ma con buoni introiti.

Per molti sarà il momento di valutare:

• La convenienza del regime ordinario

• La possibilità di trasformare l’attività in impresa vera e propria

• O la riduzione del numero di immobili destinati all’affitto breve

Strategie legali

Con l’entrata in vigore della nuova aliquota del 26% sulla cedolare secca per gli affitti brevi, molti proprietari e host si chiedono come difendere la redditività dell’attività. La buona notizia è che esistono diverse strategie perfettamente legali per ottimizzare il carico fiscale, senza rischiare sanzioni o errori.

Ecco alcune delle principali:

1. Valutare il regime ordinario IRPEF se si hanno spese da dedurre

Se l’attività comporta costi rilevanti (spese di ristrutturazione, arredo, utenze, provvigioni ad agenzie o piattaforme, manutenzione, spese condominiali ecc.), il regime ordinario IRPEF potrebbe risultare più vantaggioso della cedolare secca, soprattutto con redditi medio-bassi.

2. Affitto in forma imprenditoriale: aprire partita IVA per dedurre tutto

Chi affitta più immobili in modo organizzato e continuativo dovrebbe valutare l’apertura di partita IVA con regime semplificato o forfettario. In questo modo, potrà dedurre tutte le spese legate all’attività e beneficiare anche di un regime fiscale agevolato (15% o 5% per le startup, nel forfettario).

3. Affidarsi a un property manager con ritenuta d’acconto

Delegare la gestione a un intermediario (come un property manager) consente di applicare la ritenuta d’acconto e ridurre il rischio di sanzioni per errori fiscali. Inoltre, l’intermediario può occuparsi della contabilità e della corretta dichiarazione dei redditi.

4. Registrare sempre il contratto e conservare la documentazione

Anche se gli affitti brevi non richiedono registrazione obbligatoria del contratto, è sempre consigliabile produrre un contratto scritto, conservarlo e tener traccia dei pagamenti, in modo da poter giustificare il reddito in caso di controlli dell’Agenzia delle Entrate.

5. Attenzione alla soglia dei 4 appartamenti

Ricorda che, secondo le normative attuali (art. 4 DL 50/2017), se si affittano più di 4 appartamenti per brevi periodi, si è considerati locatori imprenditoriali. In questo caso è obbligatoria la partita IVA e l’applicazione del regime d’impresa.

In definitiva, per ridurre le tasse in modo legale nel 2026 è fondamentale:

• Conoscere bene la propria situazione reddituale

• Analizzare costi e ricavi

• Farsi seguire da un commercialista esperto in fiscalità immobiliare e locazioni brevi

Affitti brevi 2026

Con l’inasprimento fiscale previsto nella Legge di Bilancio 2026, aumentano anche i controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate e il rischio di sanzioni per chi gestisce affitti brevi in modo non conforme. L’obiettivo del Governo è duplice: contrastare l’evasione fiscale e regolare un mercato sempre più esteso, che spesso sfugge ai radar del Fisco.

Piattaforme obbligate a comunicare dati e trattenere imposte

Dal 2024, con l’introduzione del Registro nazionale delle locazioni brevi e la piena applicazione delle norme europee (DAC7), le piattaforme digitali come Airbnb, Booking, Vrbo e simili sono obbligate a comunicare al Fisco italiano:

• l’identità del locatore

• l’ubicazione dell’immobile

• il numero di notti prenotate

• il corrispettivo incassato

Nel 2026, con la nuova aliquota al 26%, queste piattaforme saranno inoltre tenute ad applicare la ritenuta d’acconto sul compenso versato al proprietario, se quest’ultimo non comunica l’opzione per la cedolare secca. In caso di omissioni, le piattaforme stesse rischiano sanzioni pecuniarie.

Le sanzioni per il locatore: cosa si rischia?

Chi non dichiara correttamente i redditi da affitto breve rischia:

• Sanzioni amministrative fino al 240% dell’imposta evasa

• Accertamento sintetico del reddito da parte dell’Agenzia delle Entrate

• Esclusione retroattiva dalla cedolare secca e tassazione ordinaria più interessi e sanzioni

• Problemi con il Comune per mancate comunicazioni o assenza del Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Pagamenti tracciabili e contratti: serve la massima precisione

Dal 2026 sarà ancora più importante:

• Incassare i canoni solo con mezzi tracciabili (bonifici, carte, PayPal, ecc.)

• Conservare copia del contratto scritto (anche se non registrato) e delle ricevute di pagamento

• Verificare l’invio corretto dei dati da parte degli intermediari

• Tenere sotto controllo le dichiarazioni dei redditi, con l’aiuto di un professionista

In conclusione, il nuovo assetto normativo richiede maggiore attenzione e precisione. Gestire affitti brevi “alla leggera” non è più sostenibile: è il momento di professionalizzare l’attività o rivedere il proprio modello di business.

Conclusione

La Legge di Bilancio 2026 introduce un cambiamento significativo nella tassazione degli affitti brevi, con l’innalzamento dell’aliquota della cedolare secca al 26% e l’abolizione dell’agevolazione al 21% per il primo immobile. Un passaggio che avrà effetti concreti sulla redditività di chi affitta case o appartamenti per periodi inferiori ai 30 giorni, sia occasionalmente che in modo professionale.

Oltre all’aumento del carico fiscale, si intensificano i controlli dell’Agenzia delle Entrate, la tracciabilità delle operazioni tramite piattaforme digitali e le sanzioni in caso di irregolarità. Questo nuovo scenario impone una pianificazione fiscale più attenta, in grado di evitare errori e ottimizzare la gestione del patrimonio immobiliare.

Che tu gestisca un solo appartamento o un portafoglio più ampio di immobili, il 2026 rappresenta un punto di svolta. È il momento giusto per rivedere il proprio regime fiscale, valutare la convenienza tra cedolare secca e tassazione ordinaria, strutturare correttamente l’attività se ricorrono i presupposti dell’impresa e farsi affiancare da un commercialista esperto in locazioni brevi per non farsi trovare impreparati

Chi agisce oggi ha più possibilità di adattarsi senza traumi alla nuova normativa e continuare a guadagnare in modo legale e sostenibile.

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