Il doppio beneficio fiscale: assegnazione agevolata + applicazione del “prezzo valore”

All’interno del regime agevolato dell’assegnazione dei beni immobili ai soci (non strumentali e ad uso abitativo con relative pertinenze) è possibile optare per un ulteriore prezioso strumento fiscale che genera un risparmio lecito d’imposta addizionale : il meccanismo del prezzo valore che consente sostanzialmente di utilizzare ai fini della tassazione in luogo del valore normale del bene (corrispondente a quello di mercato ) il valore catastale in genere di importo inferiore rispetto al primo , con una maggiore convenienza fiscale.

Quesito pratico

Se una società immobiliare che decide di estinguersi applica il meccanismo del prezzo valore sugli immobili assegnati, cioè opti nell’atto notarile per il più vantaggioso valore catastale sul quale pagare l’imposta sostitutiva dell’8 per cento, l’Agenzia delle Entrate, potrà ex post accertare nei confronti del solo socio assegnatario il maggior valore secondo i criteri ordinari, assogettandolo “ a sorpresa” ad una tassazione più onerosa?

Soluzione del caso

Posto che. Nelle ipotesi in cui in sede di assegnazione di beni immobili ai soci, si aderisca all’opzione del prezzo valore, non trovano applicazione le norme sull’accertamento induttivo previste dall’art. 38 del d. P. R. 29 settembre 1973, n. 600, considerando che poi i soci non venderanno gli immobili assegnati, la determinazione dell’imponibile in capo a questi ultimi sarà vincolata sul valore optato dalla società. Pertanto le verifiche relative dell’amministrazione finanziaria non potranno essere effettuate nei confronti di entrambe le parti del negozio traslativo e dunque, neanche, una volta estinta la società, rispetto al singolo socio assegnatario.

Ratio della tutela del contribuente

Questo significa in altre parole che l’ Agenzia delle Entrate non potrà applicare solo per i soci il valore normale (ben più alto) in base a tabelle Omi (osservatorio del mercato immobiliare) ai fini impositivi. In caso contrario infatti verrebbe ad essere vanificato l’obiettivo della norma e l’operazione nel suo complesso vedrebbe annullata la convenienza fiscale che ne connota la ratio. Quindi l’opzione per il valore catastale, efficace tanto ai fini delle imposte dirette quanto di quelle indirette, non consentirà di accertare valori maggiori, rispetto al differenziale tra il valore catastale e il costo fiscale, né rispetto alla società assegnante, né rispetto al socio assegnatario che godranno entrambi di un risparmio addizionale di imposta.

Quindi al quesito non può che rispondersi negativamente :

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Il sistema del “prezzo-valore”

Il meccanismo agevolativo del “Prezzo-Valore”, che non risulta ancora adeguatamente conosciuto, merita di essere illustrato con chiarezza per “mettere sotto gli occhi” dei contribuenti uno strumento fiscale il quale, nelle ipotesi di trasferimenti immobiliari, consente di realizzare un consistente e risparmio d’imposta. Con questa guida accertiamo se il valore catastale (in genere più vantaggioso di quello di mercato) applicabile in base a tale sistema opzionale, possa operare anche nei casi di assegnazione di beni ai soci, ottenendo un forte risparmio addizionale; esaminiamo inoltre quali vantaggi pratici ne derivano anche in punto di accertamenti dell’agenzia delle Entrate e come ottenere questa “agevolazione nell’agevolazione”.

Assegnazione agevolata dei beni ai soci e Benefits fiscali

La tassazione agevolata con imposta sostitutiva delle plusvalenze derivanti dall’assegnazione (o dalle cessioni) di beni ai soci, rappresenta una delle più interessanti novità introdotte dalla Legge di stabilità 2016.

Questa opzione fiscale, disciplinata dall’art. 1, commi 115-120, delle Legge citata, si pone l’obiettivo di rendere più conveniente l’estromissione dall’attivo patrimoniale di società di persona e società di capitali, dei beni non strumentali all’attività d’impresa. (vedi precedenti divulgazioni)

I relativi benefits fiscali hanno un fortissimo impatto anche sulle imposte indirette, eventualmente dovute a seguito della cessione/assegnazione, quali l’imposta di registro e le imposte ipocatastali.

La norma in esame prevede che le plusvalenze in questione siano tassate con imposta sostitutiva dell’Ires/Irpef e dell’Irap. Con aliquota pari all’8% per le sole società operative (cioè per le società che non risultino società di comodo in base alla normativa vigente)

Applicabilità del valore catastale alle ipotesi di assegnazione di beni con il sistema del “prezzo valore” : un’agevolazione nell’agevolazione

In caso di assegnazione, la plusvalenza, da tassare con imposta sostitutiva, è pari alla differenza tra valore normale del bene, determinato secondo le regole dettate dall’art. 9 del Tuir, e il costo fiscale del bene. Il concetto di plusvalenza civilisticamente evoca una differenza positiva tra il valore normale dei beni assegnati e costo non ammortizzato dei beni assegnati.

Tuttavia per gli immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, la norma consente di determinare il valore normale con le regole previste per il calcolo del valore catastale ai sensi dell’art. 52, comma 4, del D. P. R. 131/1986 cioè con il sistema analogo a quello del cosiddetto “prezzo valore” operante in deroga alla disciplina di cui all’articolo 43. Quindi, in sintesi. è possibile utilizzare in luogo del valore normale (valore venale in comune commercio) il valore catastale dell’immobile.

Infatti a decorrere dal primo gennaio 2006, è possibile regolare fiscalmente alcuni trasferimenti immobiliari al valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito o comunque valore di mercato indicato nell’atto.

Questa previsione rappresenta un beneficio aggiuntivo rispetto a quello già previsto dall’opzione dell’assegnazione agevolata, in quanto solitamente il valore catastale degli immobili è inferiore a quello “normale” (che nei trasferimenti a titolo oneroso equivale al corrispettivo pattuito e indicato nell’atto)

L’operatività del sistema del prezzo – valore anche per le assegnazione di beni ai soci deriva dal suo ambito oggettivo di applicazione che comprende oltre alle “cessioni” in senso tecnico anche agli altri atti traslativi della proprietà (oltre che quelli traslativi e costitutivi di diritti parziari di godimento) dunque anche le ipotesi di estromissione di beni immobili in assegnazione al soggetto persona fisica come quelli rientranti nel regime dell’assegnazione agevolata.

Nello specifico il meccanismo del prezzo valore si applica ai trasferimenti soggetti ad imposta di Registro (escluse quindi, le cessioni soggette ad IVA) nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali e a cessioni effettuate da società, imprese o enti, purché nei confronti di “persone fisiche” e purché soggette a imposta di Registro (non IVA).

Quadro delle imposte degli atti (Registro, Ipotecaria & Catastale) in caso di assegnazione di beni immobili ai soci

Ai sensi del DPR n. 131 del 1986, articolo 4 lettera a) della tariffa allegata, quando l’assegnazione dei beni ai soci non è soggetta ad Iva è soggetta a registro nella misura ordinaria, ridotta alla metà per l’agevolazione in punto di assegnazione , con le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa.

Con riferimento ai beni immobili di natura residenziale di conseguenza risulteranno applicabili a seconda della qualifica del socio recedente/assegnatario:

il prezzo valore;

le agevolazioni prima casa;

l’agevolazione dell’1% (per le società di trading immobiliare).

NB Si ricorda ancora che, per non essere assoggettati ad accertamenti “induttivi” non è sufficiente indicare nel contratto un qualsiasi prezzo simulato anche se superiore al valore catastale, ma occorre indicare il reale “corrispettivo pattuito”

Base imponibile del bene nel regime di assegnazione agevolata di beni ai soci

In conclusione, ai fini del calcolo della plusvalenza che godrà dell’agevolazione grazie all’applicazione dell’imposta sostitutiva, la base imponibile in caso di assegnazione di beni ai soci, potrà essere costituita alternativamente dal:

valore normale del bene immobile ( valore di mercato) al netto del costo fiscale;

valore catastale ( prezzo-valore) al netto del costo fiscale ( in genere più vantaggioso e produttivo di un risparmio addizionale d’imposta)

Come ottenere il “beneficio nel beneficio”

Per utilizzare il valore catastale sarà necessaria l’esplicita richiesta del beneficio al notaio ,che risulti opportunamente dall’atto di assegnazione (ocessione dell’immobile)

Quindi, in linea di principio,ai fini e per effetto del beneficio fiscale del prezzo – valore, il contribuente:

indicherà il “prezzo” reale pattuito ( o cmq il valore di mercato in caso di assegnazione )

otterrà una riduzione degli onorari notarili al 30%;

pagherà le imposte solo sul valore dell’immobile determinato con i meccanismi di rivalutazione della rendita catastale “valutazione automatica”

non avrà un reddito tassabile determinato sulla base della “spesa” effettuata per l’acquisto dell’immobile

non si esporrà ad eventuali verifiche dell’Agenzia delle Entrate in quanto gli accertamenti induttivi ai fini delle imposte sui redditi ex art 38 del d. P. R. 29 settembre 1973, n. 600 non potranno essere effettuati.

NB Nella logica dell’assegnazione dei beni ai soci, le agevolazioni non vengono meno nel caso in cui valore catastale o il valore normale  siano inferiori al costo fiscale, non essendovi quindi, in tale circostanza, la necessità di assolvere l’imposta sostitutiva.

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Il caso

Tizio, persona fisica non imprenditore né libero professionista, si intesta un marchio d’impresa e successivamente, senza agire nel quadro di un’attività economicamente qualificabile ex articolo 2082 c. C. , stipula un contratto di licenza del Brand in favore della Srl Beta, incassando royalties dalla stessa a titolo di corrispettivo.

Quesito

Il contratto stipulato tra Tizio e la Srl Beta, costituisce un atto soggetto ad imposta di registro? Se si, in quale tipologia rientra e in che misura è dovuta l’imposta?

Focus e analisi

La fattispecie riguarda l’ipotesi di “utilizzo indiretto” del Brand attraverso contratto di concessione in licenza del marchio (“licensing”) dal privato “Tizio”, che ne conserva la titolarità, alla Srl licenziataria “Beta”, che lo utilizzerà ai fini commerciali corrispondendo in cambio una royalty al licenziante, calcolata come percentuale sul fatturato incassato.

Per quanto concerne l’applicazione dell’imposta di registro, in linea di principio occorre fare riferimento in materia al TU n°131/1986 e successive modificazioni.

L’imposta di registro è una imposta indiretta, dovuta per la registrazione di un atto pubblico o privato ed è commisurata al valore espresso dallo stesso (proporzionale) oppure dovuta con un importo fisso.

Accertiamo quindi se l’imposta di registro, collegata all’attività di registrazione che attesta l’esistenza degli atti e attribuisce data certa verso i terzi (efficacia di pubblicità costitutiva), in tal caso costituisca oggetto di un obbligo tributario in relazione ad un “atto soggetto a registrazione a termine fisso” quindi inderogabile, oppure dipenda dalla volontà/esigenza delle parti, qualificandosi non come obbligo ma come onere in riferimento a un “atto soggetto a registrazione in caso d’uso”

A titolo esemplificativo :

A) Sono assoggettati obbligatoriamente ad imposta di registro, conseguente a trascrizione, gli atti pubblici quali fusione, atti costitutivi di società, costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento, ecc. E in tal caso sarà sufficiente verificare la presenza della dichiarazione del soggetto gravato (es. Notaio) da cui risulta che la registrazione è “in corso” ex articolo 10 e 5 TU citato;

B) in tutti gli altri casi, esclusi gli atti esenti, gli atti prodotti per la trascrizione soggiacciono all’imposta di registro ai sensi degli articoli 5 e 6 del citato TU in materia (“in caso d’uso”) per cui, l’atto non potrà essere usato se non viene prima effettuata la registrazione e pagata l’imposta. Qualora siano violate tali norme, l’UIBM trasmetterà tali atti alla competente Agenzia delle Entrate del luogo di residenza del richiedente la trascrizione per il recupero d’ufficio dell’imposta stessa. Sarà in questi casi prevista l’imposta di registro secondo un importo fisso.

In sintesi, la differenza fondamentale, sta nel fatto che per gli atti soggetti a registrazione in termine fisso, sussiste l’obbligo di richiesta di registrazione (nei termini previsti dalla normativa sull’imposta di registro), mentre per gli atti soggetti a registrazione in caso d’uso, tale obbligo sussiste esclusivamente se ed in quanto l’atto considerato debba essere depositato per essere acquisito agli atti e utilizzato.

Ci si chiede quindi se il caso in esame possa rientrare nella prima ipotesi (a termine fisso) oppure nella seconda (in caso d’uso) con conseguente applicazione in quest’ultimo caso della tassa con importo fisso a prescindere dal valore dell’atto in base all’articolo 10 del Dpr 131/86, tariffa parte seconda, che così regola i contratti relativi a prestazioni di lavoro autonomo.

Soluzione

La prestazione resa dal licenziante persona fisica è soggettivamente oltre che in primis oggettivamente esclusa dal campo IVA, in quanto non resa nell’esercizio di impresa o di arti e professioni ai sensi dell’articolo 5 del Dpr 633/72 e successive modificazioni.

Dunque, non risulta applicabile la norma che consente la registrazione “in caso d’uso” (cioè su volontà/esigenza delle parti), poiché essa assorbe nel suo ambito di applicazione atti in cui tutte le operazioni sono in ambito IVA (articolo 5, comma 2 del Dpr 131 del 26 aprile 1986), diverse quindi dalla fattispecie in esame che invece rientra nell’ambito di applicazione dell’art 10 del TU citato come registrazione a termine fisso.

Per concludere quindi, delineata l’area di inquadramento della fattispecie, ad integrazione del ragionamento di cui sopra, applichiamo il principio di alternatività IVA/Registro, disciplinato dall’articolo 40 D. P. R. N°131/1986, riguardante le scritture private non autenticate (atti in forma non notarile) in base al quale, se il contratto considerato non è soggetto ad IVA, si applica l’imposta di registro in misura proporzionale; se, invece, il contratto è imponibile IVA, allora l’imposta di registro è dovuta in misura fissa.

Nel caso di specie si è fuori dalla seconda ipotesi, dunque sarà dovuta l’imposta proporzionale corrispondente ad una percentuale sul valore dell’atto da registrare fissato ex lege al 3%.

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