Ma è davvero possibile stipulare un contratto preliminare che precede un altro preliminare? E, soprattutto, è valido dal punto di vista giuridico?

In questo articolo analizziamo il significato del cosiddetto “preliminare del preliminare”, cosa prevede la normativa, cosa dice la giurisprudenza (con una sentenza fondamentale della Cassazione), e in quali casi può rappresentare un’opportunità utile per chi compra o vende un immobile. L’obiettivo è anche capire come tutelarsi fiscalmente e ridurre il rischio di contenziosi, attraverso strumenti contrattuali corretti e validi.

Cos’è il preliminare del preliminare? 

Il cosiddetto “preliminare del preliminare”, tecnicamente chiamato “preliminare di preliminare”, è un contratto atipico che non è espressamente previsto dal nostro ordinamento, ma che con il tempo è stato riconosciuto e validato dalla giurisprudenza.

In particolare, si tratta di un accordo con cui due parti si obbligano reciprocamente a stipulare un contratto preliminare di compravendita immobiliare in un momento successivo.

La sequenza contrattuale, in questo caso, si articola in tre fasi:

1. Preliminare di preliminare – un impegno a formalizzare un contratto preliminare.

2. Contratto preliminare – un accordo con cui le parti si obbligano a concludere un contratto definitivo.

3. Contratto definitivo – l’effettivo trasferimento della proprietà dell’immobile (rogito notarile).

Questa struttura può sembrare ridondante, ma risponde a esigenze molto pratiche. Ad esempio, le parti potrebbero non essere ancora pronte a sottoscrivere un vero e proprio preliminare (magari per motivi tecnici, urbanistici, o di finanziamento), ma vogliono comunque bloccare l’intenzione reciproca di procedere, evitando che una delle due parti si tiri indietro o concluda affari con terzi.

È importante sottolineare che questo tipo di accordo ha valore giuridico solo se sono rispettati i requisiti fondamentali dei contratti: consenso, causa lecita, oggetto determinato o determinabile. In caso contrario, il “preliminare del preliminare” potrebbe essere considerato nullo o privo di effetti vincolanti.

Cosa dice la giurisprudenza

Per lungo tempo, la giurisprudenza tradizionale ha escluso la validità del preliminare di preliminare, ritenendolo privo di causa. In sostanza, secondo questa visione, “obbligarsi a obbligarsi” sarebbe una formula inutile, una duplicazione priva di senso pratico e giuridico. A confermare questa posizione è una storica sentenza della Corte di Cassazione, la n. 8038/2009, in cui si afferma:

“Riconoscere come possibile funzione del primo anche quella di obbligarsi […] a ottenere quell’effetto, darebbe luogo a una inconcludente superfetazione, non sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ben potendo l’impegno essere assunto immediatamente.”

Secondo questo orientamento, quindi, il preliminare di preliminare sarebbe nullo per mancanza di causa, in quanto rappresenterebbe solo una ripetizione del contratto preliminare vero e proprio, senza aggiungere alcun valore giuridico reale.

Tuttavia, negli ultimi anni si è affermato un orientamento più evoluto e realistico, che riconosce la validità del preliminare di preliminare in determinati contesti. La tesi moderna sottolinea come, durante la fase delle trattative prenegoziati, le parti possano avere l’esigenza concreta di regolare già alcuni aspetti essenziali, pur non essendo ancora pronte per un preliminare formale. In questo caso, il preliminare di preliminare non è un doppione, ma un accordo autonomo e funzionale a gestire gli equilibri tra le parti in vista del futuro contratto preliminare.

La validità, quindi, non è da escludere in assoluto, ma deve essere valutata caso per caso, in base alla reale volontà delle parti e alla presenza di un interesse giuridicamente tutelabile.

Legittimità del preliminare del preliminare

Il vero punto di svolta nella discussione giuridica sul preliminare del preliminare arriva con la sentenza n. 4628 del 6 marzo 2015 della Corte di Cassazione a Sezioni Unite. Questo pronunciamento ha definitivamente chiarito che tale figura contrattuale può essere valida ed efficace, purché ricorrano determinati presupposti.

Secondo le Sezioni Unite, è ammissibile stipulare un contratto preliminare di preliminare, ovvero un accordo con cui le parti si obbligano a concludere un futuro contratto preliminare. L’importante è che:

• vi sia un interesse meritevole di tutela, legato a una formazione progressiva del contratto;

• ci sia una differenziazione reale nei contenuti negoziali tra il primo e il secondo accordo;

• sia chiaramente individuabile l’ambito specifico di interessi regolati dal primo vincolo contrattuale.

Inoltre, la Corte ha sottolineato un punto fondamentale dal punto di vista civilistico: la violazione di tale accordo è contraria ai principi di buona fede e può dunque generare responsabilità contrattuale per inadempimento, anche se il contratto definitivo non è stato ancora stipulato. Questo rafforza l’efficacia giuridica del preliminare del preliminare, che non è più un semplice “impegno morale”, ma un vero e proprio vincolo obbligatorio.

In sintesi, oggi la giurisprudenza riconosce la possibilità, nelle fasi iniziali della trattativa immobiliare, di sottoscrivere un primo accordo “di impegno”, capace di tutelare le parti e guidarle in modo ordinato verso la firma del preliminare e, successivamente, del definitivo.

Quando conviene 

Alla luce dell’evoluzione giurisprudenziale, oggi il preliminare del preliminare rappresenta uno strumento flessibile e, in alcune situazioni, estremamente utile nella compravendita immobiliare. Ma quando è davvero opportuno utilizzarlo? Le circostanze più frequenti sono quelle in cui le parti desiderano impegnarsi reciprocamente, pur non avendo ancora tutti gli elementi per stipulare un contratto preliminare completo.

Ecco alcuni esempi pratici:

• L’acquirente è in attesa di approvazione del mutuo e non vuole rischiare che il venditore proponga l’immobile ad altri nel frattempo.

• Il venditore sta perfezionando la documentazione urbanistica o catastale, e ha bisogno di tempo prima di poter stipulare un preliminare vero e proprio.

• Le parti desiderano accordarsi su tempi, modalità o condizioni ancora da definire, ma vogliono comunque dare avvio a una trattativa con un vincolo reciproco.

In questi casi, il preliminare di preliminare può offrire tutela giuridica a entrambe le parti, evitando comportamenti opportunistici e garantendo una gestione ordinata e progressiva della compravendita.

Naturalmente, affinché l’accordo sia valido, è fondamentale che sia redatto in modo chiaro, con oggetto determinato o determinabile, e che venga firmato da tutte le parti coinvolte. Inoltre, è altamente consigliato rivolgersi a un professionista del settore legale o fiscale, per evitare errori che potrebbero compromettere la validità dell’impegno assunto.

Effetti giuridici

Uno degli aspetti più rilevanti da considerare quando si parla di preliminare del preliminare riguarda gli effetti giuridici che ne derivano, soprattutto in caso di inadempimento. Come chiarito dalle Sezioni Unite della Cassazione (sent. 4628/2015), la violazione di un preliminare di preliminare non è priva di conseguenze: chi si impegna a concludere un futuro preliminare e poi si sottrae all’obbligo può essere ritenuto responsabile contrattualmente.

Questo aspetto segna una distinzione fondamentale: non si tratta più solo di responsabilità precontrattuale (cioè per comportamento scorretto nelle trattative), ma di responsabilità contrattuale vera e propria, perché l’accordo iniziale ha tutti gli effetti di un contratto. Ciò significa che la parte inadempiente potrebbe essere condannata al risarcimento del danno subito dalla controparte, anche senza arrivare mai al contratto definitivo.

Va però sottolineato che il preliminare del preliminare non consente di ottenere l’esecuzione in forma specifica (cioè non si può chiedere al giudice di obbligare la parte inadempiente a concludere il preliminare o il definitivo), proprio perché i suoi effetti sono limitati a un primo livello di impegno. Tuttavia, resta comunque uno strumento tutelante e utile per formalizzare una volontà negoziale seria e vincolante nella fase prenegoziale.

Per questo motivo, è essenziale che l’accordo sia redatto con attenzione, chiarendo ambito di impegno, tempistiche, condizioni sospensive o risolutive, al fine di limitare i rischi di ambiguità e contenzioso.

Come si redige un preliminare del preliminare 

La validità di un preliminare del preliminare dipende in gran parte da come viene redatto. Non essendo un contratto tipizzato dal Codice Civile, non esiste un modulo predefinito, ma ciò non significa che si possa improvvisare: al contrario, è fondamentale rispettare alcuni criteri di forma e di contenuto per evitare che l’accordo sia dichiarato nullo o inefficace.

Ecco gli elementi essenziali che un preliminare del preliminare dovrebbe contenere:

• Identificazione chiara delle parti (con dati anagrafici e riferimenti legali);

• Oggetto del contratto, ovvero la futura stipula di un preliminare relativo a uno specifico immobile, identificato in modo determinato o determinabile (es. tramite visura catastale);

• Termini e scadenze, indicando chiaramente entro quando si intende sottoscrivere il contratto preliminare vero e proprio;

• Condizioni sospensive o risolutive, se presenti (es. subordinazione all’ottenimento del mutuo);

• Indicazione dell’interesse giuridico delle parti a procedere con una formazione progressiva del contratto;

• Firma di entrambe le parti su ogni pagina del contratto.

È bene evitare formule generiche o vaghe, che lascino spazio a interpretazioni contrastanti. Inoltre, sebbene non sia obbligatorio, è altamente raccomandato far autenticare il contratto da un notaio o da un avvocato, o quantomeno farsi assistere da un professionista esperto in diritto immobiliare e fiscale.

Un preliminare di preliminare redatto con cura offre maggiore certezza giuridica e può rappresentare una solida base di partenza per concludere, senza intoppi, la futura compravendita.

Implicazioni fiscali e obblighi di registrazione

Uno degli aspetti meno conosciuti ma di grande importanza nella stipula di un preliminare del preliminare riguarda le sue implicazioni fiscali. In particolare, ci si chiede spesso se questo tipo di accordo debba essere registrato e se comporti oneri tributari per le parti coinvolte.

La risposta è: dipende dalla forma e dal contenuto del contratto. Se il preliminare di preliminare è stipulato in forma scritta (anche come semplice scrittura privata), è soggetto a registrazione obbligatoria entro 20 giorni dalla firma, ai sensi dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 131/1986 (Testo Unico sull’imposta di registro). La registrazione va effettuata presso l’Agenzia delle Entrate, con pagamento dell’imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro.

Se invece il contratto è verbale o non contiene trasferimenti patrimoniali (caparre o acconti), la registrazione potrebbe non essere necessaria, ma è sempre consigliabile formalizzare l’accordo per iscritto per tutelarsi in caso di future controversie.

È importante distinguere il preliminare del preliminare dal preliminare tradizionale: quest’ultimo comporta imposte proporzionali in caso di caparre confirmatorie o acconti sul prezzo. Nel preliminare di preliminare, invece, non essendoci ancora impegni economici vincolanti sull’immobile, l’unico tributo dovuto è, in genere, quello fisso, salvo che non vengano già versate somme.

In ogni caso, prima di procedere alla firma, è sempre opportuno consultare un commercialista o un esperto fiscale, per evitare errori che potrebbero comportare sanzioni o accertamenti futuri.

Vantaggi e limiti

Il preliminare del preliminare si presenta come uno strumento versatile, pensato per rispondere a esigenze specifiche delle parti nella fase iniziale di una trattativa immobiliare. Tuttavia, come ogni strumento giuridico, ha punti di forza ma anche criticità da tenere ben presenti.

VANTAGGI

• Flessibilità: consente alle parti di formalizzare un primo impegno senza dover subito definire tutti i dettagli della futura compravendita.

• Tutela giuridica: in caso di inadempimento, può generare una vera responsabilità contrattuale, fornendo quindi una protezione concreta.

• Strumento di transizione: utile quando servono tempi tecnici per accedere a mutui, sistemare la documentazione o verificare la conformità urbanistica dell’immobile.

• Chiarezza negoziale: evita fraintendimenti nelle trattative, stabilendo un percorso progressivo e regolato verso il preliminare e poi il definitivo.

LIMITI

• Non consente esecuzione in forma specifica: non è possibile ottenere dal giudice l’obbligo di firmare il preliminare o il definitivo.

• Rischio di ambiguità: se redatto male, può risultare inefficace o generare contenziosi.

• Registrazione e costi: se stipulato per iscritto, comporta l’obbligo di registrazione e relativi costi, anche se limitati.

• Non sostituisce un vero preliminare: è uno strumento integrativo, non alternativo al contratto preliminare.

In definitiva, il preliminare del preliminare è uno strumento utile ma delicato, da usare con consapevolezza e, soprattutto, con l’assistenza di professionisti esperti, in grado di valutare se è davvero lo strumento più adatto al caso concreto.

Conclusione

La compravendita immobiliare è un’operazione complessa, spesso accompagnata da tempistiche lunghe, trattative delicate e numerosi adempimenti tecnici, fiscali e legali. In questo contesto, il preliminare del preliminare può rappresentare un utile strumento giuridico per regolamentare gli accordi iniziali tra le parti, prima della sottoscrizione di un vero e proprio contratto preliminare.

La Cassazione a Sezioni Unite ha riconosciuto la piena validità di questo strumento (sentenza n. 4628/2015), a patto che vi sia un interesse meritevole di tutela e che l’accordo sia redatto in modo chiaro, con oggetto determinato e volontà contrattuale esplicita. Attenzione però: non si tratta di una soluzione adatta a tutti i casi. Può essere molto utile in situazioni in cui occorre bloccare un’intesa iniziale, ma è sempre necessario valutare caso per caso con l’aiuto di un professionista.

In definitiva, chi intende acquistare o vendere un immobile può trovare nel preliminare del preliminare una garanzia aggiuntiva, uno strumento per muoversi con maggiore sicurezza durante la fase delle trattative. L’importante è non improvvisare, evitare modelli generici scaricati da internet e affidarsi a consulenti fiscali e legali esperti, per costruire un contratto su misura, valido, efficace e fiscalmente corretto.

RISOLUZIONE N. 233/E Roma, 20 agosto 2009 Direzione Centrale Normativa e Contenzioso

OGGETTO:    Richiesta di consulenza giuridica – Redditi diversi – Cessione del diritto di rilocalizzazione previsto dalla legge regionale dell’Emilia Romagna n. 38 del 1 dicembre 1998 – art. 67  del TUIR

QUESITO

L’ordine dei dottori commercialisti di … ha chiesto chiarimenti in merito al trattamento fiscale applicabile, ai fini delle imposte sui redditi, alla somma incassata da una persona fisica a seguito della cessione del diritto di rilocalizzazione previsto dalla legge regionale dell’Emilia Romagna n. 38 del 1 dicembre 1998. In sintesi, la normativa regionale citata prevede che il cittadino, proprietario di un edificio che dovrà essere demolito o la cui esistenza è incompatibile  con  la  realizzazione  di  opere  pubbliche,  potrà  ricostruirlo  in un’altra zona di sua proprietà nell’ambito dello stesso comune, anche in deroga alle limitazioni derivanti dal piano regolatore generale. Laddove il cittadino non voglia o non possa esercitare il diritto di rilocalizzazione potrà, con il consenso del Comune, trasferirlo a terzi.

In tal caso, il terzo acquirente potrà ricostruire l’edificio demolito/impattato  ovvero  utilizzare  la   relativa  superficie  edificabile  per ampliare altri fabbricati in un’altra zona di sua proprietà nell’ambito dello stesso Comune.

SOLUZIONE INTERPRETATIVA PROSPETTATA DAL CONTRIBUENTE

 L’istante ritiene che il provento percepito per la cessione del diritto di rilocalizzazione non è riconducibile in nessuna delle categorie reddituali contemplate dall’art. 6 del TUIR e, pertanto, non è assoggettabile a tassazione ai fini dell’IRPEF. In particolare, l’importo percepito non può essere ricondotto nell’ambito della categoria dei redditi diversi di cui all’art. 67 del Tuir, in quanto le ipotesi ivi previste   sono   da   ritenersi   tassative   e   non   ricomprendono  la   fattispecie prospettata. Oggetto del trasferimento non è, infatti, né l’immobile né l’area edificabile.  

Inoltre,  non  si  verifica  alcun  trasferimento  di  diritto  reale  di godimento e non si costituisce una servitù a non edificare come nel caso della cessione di cubatura.

Tale circostanza è confermata dal fatto che gli atti concernenti i trasferimenti dei diritti di rilocalizzazione non vengono ricevuti dai notai, ma sono perfezionati esclusivamente a mezzo di scrittura privata registrata In via residuale, qualora si volesse individuare una fattispecie impositiva, è opportuno sottolineare come il trasferimento del diritto dovrebbe ricondursi alla fattispecie di cessione dell’immobile originario, tassabile ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera b) del TUIR, come plusvalenza nel caso di cessione entro cinque anni dall’acquisto o dalla costruzione.   

PARERE DELL’AGENZIA DELLE ENTRATE 

La legge regionale n. 38 del 1998, recante norme per la rilocalizzazione degli edifici interessati dalla realizzazione di opere pubbliche stradali, ferroviarie e idrauliche, ha previsto quanto segue: –    gli   edifici  funzionali  all’agricoltura  e   ricadenti  in   zone  territoriali omogenee   E   che   debbano   essere   demoliti   in   conseguenza   di provvedimenti espropriativi connessi alla realizzazione di opere pubbliche stradali, ferroviarie o idrauliche possono essere ricostruiti al di fuori delle      zone di rispetto, in aree contigue e della medesima proprietà anche in deroga alle limitazioni derivanti dal P. R. G. (art. 1, comma 1); –    il comune provvede alla rilocalizzazione degli edifici da demolire diversi da quelli di cui al comma 1 o che non siano stati ricostruiti ai sensi del medesimo comma, anche se ricadenti al di fuori delle zone territoriali omogenee E, a mezzo di variante del P. R. G (art. 1, comma 2) –    per  gli  edifici,  le  cui  destinazioni  d’uso  sono  incompatibili  con  la costruzione delle opere pubbliche, il Consiglio Comunale provvederà alle modifiche delle previsioni urbanistiche al fine di garantire la funzionalità degli immobili interessati (art. 1, comma 3); –    le concessioni relative agli edifici ricostruiti con la stessa potenzialità edificatoria sono rilasciate a titolo gratuito (art. 1, comma 4); –  gli edifici residenziali il cui uso abitativo è incompatibile con la realizzazione delle infrastrutture pubbliche possono essere ricostruiti al di fuori delle zone di rispetto.

In tale ipotesi, il proprietario dell’edificio in base alla convenzione cede l’immobile all’ente che realizza l’opera, il quale non può destinarlo a finalità abitative. La relativa concessione edilizia è soggetta alla corresponsione del contributo secondo la normativa vigente (art. 2).

La normativa richiamata prevede, in sostanza, che ai proprietari degli immobili sia attribuita una potenzialità edificatoria (c. D. Ius aedificandi) pari, per superficie, volume e destinazione, a quella dell’edificio  preesistente, demolito in seguito al provvedimento di esproprio o ceduto, in base a convenzione, all’ente che realizza l’opera.

Attraverso  la  concessione  del  diritto  di  localizzazione  gli  enti  locali attuano  la  ricostruzione  di  siti  urbani  e  rurali,  non  compatibili  con  la realizzazione delle grandi opere, in un’altra zona del territorio comunale, adeguando gli strumenti urbanistici ove necessario, in modo da mantenere in vita il tessuto sociale, abitativo e produttivo, della comunità locale che diversamente verrebbe a disintegrarsi.

La concessione dello ius aedificandi, suscettibile di essere ceduto al proprietario di un altro terreno, nel caso in esame, si ritiene che non abbia la funzione di ristorare la perdita fisica o funzionale dell’immobile divenuto inagibile, che viene ristorata attraverso l’indennità di esproprio o il prezzo corrisposto dall’ente che acquisisce il fabbricato, bensì quella di mantenere inalterata la potenzialità edificatoria del terreno sul quale l’edificio insisteva.

Non si condivide, pertanto la tesi prospettata dall’associazione istante che ravvisa, peraltro solo in via residuale,  nella cessione del diritto di localizzazione la cessione di un diritto sostitutivo dell’immobile preesistente.

La connessione ravvisabile tra il diritto di localizzazione e la potenzialità edificatoria del terreno porta, invece, a ritenere che la cessione a titolo oneroso di tale diritto configuri un’ipotesi negoziale analoga alla c. D. Cessione di cubatura, la cui rilevanza reddituale, in assenza di una specifica qualificazione normativa, deve essere valutata alla luce dell’inquadramento giurisprudenziale dell’istituto. Secondo il prevalente orientamento della Corte di Cassazione (tra tutte si segnala Cass. N. 6807/1988), la cessione di cubatura è “quell’atto, a titolo oneroso  attraverso  il   quale  il  proprietario  del  fondo,  cui  inerisce  una determinata cubatura, distacca in tutto o in parte la facoltà inerente al suo diritto dominicale di costruire nei limiti della cubatura concessagli dal piano regolatore e, formando un diritto a sé   stante, lo trasferisce definitivamente all’acquirente, a beneficio del fondo di costui”. Più di recente, la stessa Suprema Corte ha confermato le caratteristiche di realità della cessione di cubatura, affermando che essa “non è definibile altrimenti che quale facoltà inerente al diritto di proprietà” (Cass. N. 10979/2007). Sulla base delle suesposte considerazioni, la scrivente, conformemente all’interpretazione già  sostenuta con  la  risoluzione del  17  agosto  1976 prot. 250948, ritiene che anche in materia di imposte dirette, il contratto di cessione di cubatura e, conseguentemente la cessione dei diritti di rilocalizzazione, concluso da privati produce un effetto analogo a quello proprio dei trasferimenti di diritti reali immobiliari.

Infatti, nell’operazione di cessione prospettata, attraverso il consenso del comune si verifica l’acquisto di un diritto strutturalmente assimilabile alla categoria dei diritti reali di godimento, in quanto la volontà dei privati contraenti, nel porre in essere il trasferimento di una delle facoltà in cui si estrinseca il diritto di proprietà, e cioè quella di costruire, modifica il limite di edificabilità fissato dal piano regolatore per i singoli appezzamenti, con la conseguente compressione del diritto di proprietà del cedente e il correlativo aumento dell’edificabilità sull’area del cessionario. L’art. 9, comma 5, del TUIR dispone che, “ai fini delle imposte sui redditi le disposizioni relative alle cessioni a titolo oneroso valgono anche per gli atti a titolo oneroso che importano costituzione o trasferimento di diritti reali di godimento”.

In relazione a quanto sopra, tenuto conto che nella fattispecie in esame viene a configurarsi il trasferimento di una posizione giuridica assimilabile ad un diritto reale di godimento, per la quale si rendono applicabili le regole fiscali stabilite in relazione alle cessioni della proprietà, ne consegue che la cessione dei diritti di rilocalizzazione è produttiva di plusvalenze tassabili ai sensi dell’art. 67, comma 1, lettera b), del TUIR.

In particolare, la cessione di diritti di rilocalizzazione che insistono su terreni agricoli realizza plusvalenza se il terreno è stato acquistato da meno di cinque anni e se non è pervenuto per successione mentre se detti diritti insistono su terreni edificabili la relativa cessione genera comunque plusvalenza ai sensi della richiamata lett. B), ultima parte, del citato articolo 67 del TUIR.

Nell’ipotesi in cui la cessione del diritto di rilocalizzazione genera plusvalenza, occorre individuare le modalità di determinazione della stessa. In linea generale, ai sensi dell’art. 68, comma 1, del Tuir, la plusvalenza è costituita dalla differenza tra i “corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo”.

Nel   caso   di   specie,   mentre   il   valore   finale   è   certo,   in   quanto corrispondente  al  corrispettivo  del  cessione  del  diritto  di  rilocalizzazione, contrattualmente  determinato,  più  complessa  è  l’individuazione  del  valore iniziale del diritto ceduto. Al riguardo, la scrivente ritiene possibile ricorrere ad una perizia di stima dell’immobile che  stabilisca il  valore della  volumetria edificabile rispetto al valore del terreno.

In tal caso, i costi sostenuti per la relazione di stima, qualora siano stati effettivamente sostenuti e rimasti a carico del contribuente possono essere portati in aumento del valore iniziale da assumere ai fini del calcolo della plusvalenza, in quanto costituiscono costo inerente al bene.  

Dott. Alessio Ferretti

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