Cubatura: Trasferimenti immobiliari “Compensazione Edificatoria” analisi tributaria Circolare 27E del 21 giugno 2012 della  Agenzia delle Entrate   

La circolare esamina, nella parte conclusiva, il trattamento fiscale applicabile ad un atto pubblico avente ad oggetto il trasferimento tra società di capitali di un’area gravata da vincolo di inedificabilità assoluta, che l’acquirente trasferirà successivamente al Comune a fronte del riconoscimento, da parte del Comune stesso, di un diritto di cubatura di valore corrispondente all’area ceduta, collocato su un’area ubicata in altro comprensorio urbano.

Oggetto della cessione, nel caso prospettato, è, da un lato, il trasferimento dell’area gravata da vincolo di inedificabilità; dall’altro, l’aspettativa connessa alla futura «compensazione edificatoria», in virtù della quale la società proprietaria riceverà una cubatura di valore corrispondente all’area ceduta al Comune.

Premesso che, ai sensi dell’art. 2, terzo comma, lett. C), del D. P. R. 26 ottobre 1972, n. 633, non sono considerate cessioni di beni ai fini dell’applicazione dell’IVA «le cessioni che hanno per oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria a norma delle vigenti disposizioni», l’Amministrazione finanziaria ritiene che, se dal contratto di compravendita è possibile distinguere la parte di corrispettivo ascrivibile alla cessione del terreno non suscettibile di utilizzazione edificatoria, dalla parte riconducibile alla cessione della futura cubatura nella nuova localizzazione, la prima andrà assoggettata ad imposta di registro nella misura proporzionale dell’8% (art. 1, comma 1, della Tariffa, parte I, allegata al T. U. R. ), mentre il residuo importo del corrispettivo, riconducibile alla cessione dei diritti edificatori nella nuova localizzazione, rientrerà nel campo di applicazione dell’IVA scontando, pertanto, l’imposta con applicazione dell’aliquota ordinaria del 21% (art. 2 del D. P. R. N. 633/1972). Se tale distinzione non è invece possibile – conclude l’Agenzia – l’intera operazione deve essere assoggettata ad imposta di registro nella misura ordinaria dell’8%, come previsto dall’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al T. U. R. Invero, la soluzione delineata offre lo spunto per qualche brevissima nota a margine. L’art. 5, comma 3, del D. L. N. 70/2011  ha aggiunto un nuovo numero all’art. 2643 c. C. (il 2-bis) stabilendo che sono soggetti a trascrizione anche «i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale».

In tal modo, il legislatore ha inteso superare le incertezze del passato quando per dare rilevanza (o meglio per poter trascrivere) a tali contratti si accompagnava la cessione della cubatura a una servitù così da rendere possibile la trascrizione dell’atto. Alla luce della richiamata disposizione, appare piuttosto improbabile che nell’atto di cessione sia effettivamente operata una distinzione tra la parte di prezzo inerente alla cessione dell’area inedificabile e quella relativa alla cessione dei diritti di cubatura soprattutto se, a quanto è dato di capire dalla circolare, oggetto immediato del trasferimento è la sola proprietà dell’area inedificabile mentre il (futuro) diritto di cubatura in altra localizzazione sarà riconosciuto da un soggetto terzo (il Comune), che non è parte negoziale del contratto, e solo a fronte dell’ulteriore passaggio del terreno dall’acquirente a quest’ultimo.  

Dott. Alessio Ferretti

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