Cubatura: Trasferimenti immobiliari “Compensazione Edificatoria” analisi tributaria Circolare 27E del 21 giugno 2012 della  Agenzia delle Entrate   

La circolare esamina, nella parte conclusiva, il trattamento fiscale applicabile ad un atto pubblico avente ad oggetto il trasferimento tra società di capitali di un’area gravata da vincolo di inedificabilità assoluta, che l’acquirente trasferirà successivamente al Comune a fronte del riconoscimento, da parte del Comune stesso, di un diritto di cubatura di valore corrispondente all’area ceduta, collocato su un’area ubicata in altro comprensorio urbano.

Oggetto della cessione, nel caso prospettato, è, da un lato, il trasferimento dell’area gravata da vincolo di inedificabilità; dall’altro, l’aspettativa connessa alla futura «compensazione edificatoria», in virtù della quale la società proprietaria riceverà una cubatura di valore corrispondente all’area ceduta al Comune.

Premesso che, ai sensi dell’art. 2, terzo comma, lett. C), del D. P. R. 26 ottobre 1972, n. 633, non sono considerate cessioni di beni ai fini dell’applicazione dell’IVA «le cessioni che hanno per oggetto terreni non suscettibili di utilizzazione edificatoria a norma delle vigenti disposizioni», l’Amministrazione finanziaria ritiene che, se dal contratto di compravendita è possibile distinguere la parte di corrispettivo ascrivibile alla cessione del terreno non suscettibile di utilizzazione edificatoria, dalla parte riconducibile alla cessione della futura cubatura nella nuova localizzazione, la prima andrà assoggettata ad imposta di registro nella misura proporzionale dell’8% (art. 1, comma 1, della Tariffa, parte I, allegata al T. U. R. ), mentre il residuo importo del corrispettivo, riconducibile alla cessione dei diritti edificatori nella nuova localizzazione, rientrerà nel campo di applicazione dell’IVA scontando, pertanto, l’imposta con applicazione dell’aliquota ordinaria del 21% (art. 2 del D. P. R. N. 633/1972). Se tale distinzione non è invece possibile – conclude l’Agenzia – l’intera operazione deve essere assoggettata ad imposta di registro nella misura ordinaria dell’8%, come previsto dall’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al T. U. R. Invero, la soluzione delineata offre lo spunto per qualche brevissima nota a margine. L’art. 5, comma 3, del D. L. N. 70/2011  ha aggiunto un nuovo numero all’art. 2643 c. C. (il 2-bis) stabilendo che sono soggetti a trascrizione anche «i contratti che trasferiscono, costituiscono o modificano i diritti edificatori comunque denominati, previsti da normative statali o regionali, ovvero da strumenti di pianificazione territoriale».

In tal modo, il legislatore ha inteso superare le incertezze del passato quando per dare rilevanza (o meglio per poter trascrivere) a tali contratti si accompagnava la cessione della cubatura a una servitù così da rendere possibile la trascrizione dell’atto. Alla luce della richiamata disposizione, appare piuttosto improbabile che nell’atto di cessione sia effettivamente operata una distinzione tra la parte di prezzo inerente alla cessione dell’area inedificabile e quella relativa alla cessione dei diritti di cubatura soprattutto se, a quanto è dato di capire dalla circolare, oggetto immediato del trasferimento è la sola proprietà dell’area inedificabile mentre il (futuro) diritto di cubatura in altra localizzazione sarà riconosciuto da un soggetto terzo (il Comune), che non è parte negoziale del contratto, e solo a fronte dell’ulteriore passaggio del terreno dall’acquirente a quest’ultimo.  

Dott. Alessio Ferretti

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Risoluzione del 17/08/1976 n. 250948 – Ministero delle Finanze  Tasse e Imposte Indirette sugli Affari   Imposta di registro.

Trattamento tributario degli atti di cessione di cubatura.   

Sintesi: Gli atti di cessione di cubatura, producendo effetti analoghi a quelli derivanti dagli atti costitutivi di diritti reali immobiliari, devono essere assoggettati all’aliquota di cui all’art. 1 della tariffa, parte prima, allegata al d. P. R. 26/10/1972, n. 634.  

Testo:   La  .   chiede  allo Scrivente di conoscere il trattamento tributario,  ai fini  dell’imposta di  registro,  da riservare ad un atto con  cui  i  signori. ,    proprietari  di   un  lotto  di  terreno  con  sovrastante  casa  di abitazione,   intendono cedere,   verso pagamento di corrispettivo,  una quota parte   di  mc.    2913  dei volumi edificabili concernenti il detto lotto alla s. R. L.   . ,  che  s’impegna a realizzare tale cubatura sui terreni di  sua proprietà,  inseriti dal  piano particolareggiato n. 20/F del Comune di. Nel medesimo comprensorio del lotto dei.

In   proposito  l’Associazione   medesima  sostiene  che  l’atto  debba essere tassato  mediante l’applicazione  dell’aliquota di cui all’art. 2 Tariffa all. A,    parte I  del D. P. R.   26. 10. 1972,  n.   634,  e non con l’aliquota prevista dall’art.    1  della  stessa tariffa,  in quanto non ha per oggetto un diritto reale di godimento.

In  buona sostanza,   l’atto,  della cui tassazione si e’ chiesto  il  parere, verrebbe   a  concretarsi   nell’assenso  che  il  venditore  – nella specie i signori . –  darebbe alla societa’ acquirente – nella specie la. – a costruire  sul terreno  della medesima acquirente un  edificio  di  volumetria maggiore  rispetto a  quella prevista dal piano regolatore,  con contemporanea rinunzia,   peraltro,  da  parte dei signori. ,  a realizzare un  edificio della   cubatura  originaria,   in  modo  che  essi potranno costruire il loro immobile  per una  volumetria complessiva che  dovrà  essere  pari  a  quella originaria  ridotta esattamente  della misura ceduta alla societa’ acquirente.

Se   questa  e’   l’essenza dell’atto che si vuol porre in essere fra le parti interessate,   quale appare  desumibile dalla sintetica esposizione in cui  il quesito   e’  racchiuso   e  dall’analisi  del  progetto del contratto stesso, allegato  al quesito,   sembra a questo Ministero che si debba  convenire  con quanto   piu’  volte   affermato  dalla  Corte  di  Cassazione (cfr.   sentenze 6. 7. 1972  N.   2235,  21. 3. 1973 n.   802, 30. 4. 1974 n.   1231, 22. 1. 1975 n.   250; 21. 5. 1975   n.   2017),   nel  senso  che  il  caso  di  specie  da’ luogo alla produzione  di effetti  analoghi a quelli derivanti da un atto costitutivo  di diritti reali immobiliari. E’  stato,  infatti,  precisato dalla Suprema Corte nelle suaccennate sentenze che  nella  cessione   di  cubatura  si  verifica  l’acquisto  di  un  diritto strutturalmente  assimilabile alla  categoria dei diritti reali immobiliari di godimento,  in quanto  la volontà dei privati contraenti, nel porre in essere il   trasferimento  di   una  delle facoltà in cui si estrinseca il diritto di proprietà,    e  cioè   quella  di  costruire,   modifica   il   limite   di edificabilità   fissato dal  Piano regolatore peri singoli appezzamenti,  con la  conseguente compressione  del diritto  di  proprietà  del  cedente  e  il correlativo    aumento   dell’edificabilità    sull’area   del   cessionario.

Da    quanto   sopra   esposto  deriva,   contrariamente  a  quanto  sostenuto dall’. ,   che all’atto  in parola si rende applicabile l’aliquota  di  cui all’art.   1  della  Tariffa,  all.   A. ,  parte  I  del  citato D. P. R.   n. 634. Si    prega   di    comunicare   il   contenuto   della  presente  risoluzione all’Associazione   interessata,   che   ha  la   propria  sede   in .   .     

scarica risoluzione   del 17/08/1976 n. 250948 in pdf

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