Ma cosa cambia davvero? E soprattutto: è ancora conveniente utilizzare la cedolare secca per gli affitti brevi nel 2026?

In questo articolo analizziamo nel dettaglio tutte le novità introdotte, cosa prevede la nuova normativa, i vantaggi e gli svantaggi, e come muoversi per risparmiare legalmente sulle tasse senza rischiare sanzioni.

Affitti brevi 2026

Dal 1° gennaio 2026 è entrato in vigore un nuovo impianto normativo che segna una vera svolta per chi affitta immobili con la formula degli affitti brevi. La Legge di Bilancio 2026 ha introdotto importanti modifiche fiscali e normative, ridisegnando i confini tra attività privata e attività imprenditoriale. La novità più rilevante? Chi affitta tre o più immobilisarà considerato automaticamente un imprenditore e dovrà aprire la partita IVA, con tutti gli obblighi contabili e fiscali che ne conseguono.

Questa presunzione di imprenditorialità segna un cambio di paradigma rispetto al passato, in cui si poteva affittare più di due immobili senza dover passare al regime IVA. Ora, la soglia è stata abbassata, con l’obiettivo (non dichiarato ma evidente) di contrastare l’evasione fiscale e regolamentare un settore in forte espansione.

Per quanto riguarda la cedolare secca, la Legge ha confermato il sistema progressivo introdotto nel 2024, ma lo ha codificato con maggiore precisione:

• 21% sul primo immobile affittato a breve termine;

• 26% sul secondo immobile;

• 30% su terzo e quarto immobile.

La base normativa è l’art. 7 della Legge di Bilancio 2026, che modifica l’art. 4 del DL 50/2017. È importante sottolineare che resta possibile scegliere l’unità immobiliare a cui applicare l’aliquota più bassa in sede di dichiarazione dei redditi.

Oltre alla normativa statale, si attendono ulteriori interventi da Regioni e Comuni, in particolare su aspetti urbanistici e amministrativi, che potrebbero influenzare l’attività in modo rilevante.

Cedolare secca

Prima di entrare nel merito delle novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026, è utile ricordare cosa prevede il regime della cedolare secca, uno strumento fiscale che negli ultimi anni ha attirato molti proprietari di immobili in locazione. La cedolare secca è una modalità opzionale di tassazione che consente di sostituire l’IRPEF e le relative addizionali con un’imposta sostitutiva, calcolata sul reddito da locazione.

Oltre alla tassazione agevolata, il regime offre altri vantaggi: chi opta per la cedolare non deve pagare l’imposta di registro né l’imposta di bollo per la registrazione, proroga o risoluzione del contratto. Tuttavia, è importante sapere che non sostituisce l’imposta di registro in caso di cessione del contratto.

L’adesione alla cedolare comporta anche la rinuncia all’adeguamento del canone: non sarà possibile aggiornare l’affitto nemmeno sulla base dell’indice ISTAT. Questo limite è spesso sottovalutato, ma può incidere nel medio-lungo periodo sui ricavi del locatore, soprattutto in contesti di inflazione crescente.

Secondo quanto indicato dall’Agenzia delle Entrate, l’opzione può essere esercitata al momento della registrazione del contratto o in sede di rinnovo annuale, nel caso di contratti pluriennali. Se non viene esercitata subito, si applicano le regole ordinarie, comprese le imposte di registro e bollo, che non sono rimborsabili.

Infine, ricordiamo che quanto previsto dalla manovra 2026 è ancora contenuto in un disegno di legge (DDL) in fase di approvazione: sono quindi possibili modifiche prima dell’entrata in vigore definitiva.

Partita IVA obbligatoria dal terzo immobile

Uno dei cambiamenti più impattanti introdotti dalla Legge di Bilancio 2026 riguarda la definizione di “attività imprenditoriale” per chi gestisce affitti brevi. Fino al 2025, il confine tra gestione privata e attività d’impresa era piuttosto sfumato e lasciava spazio a interpretazioni. Dal 2026, invece, viene introdotto un criterio oggettivo e chiaro: dal terzo immobile affittato con contratti brevi, scatta automaticamente l’obbligo di apertura della partita IVA.

Questo significa che chi possiede e affitta tre o più appartamenti con contratti inferiori a 30 giorni sarà considerato un imprenditore a tutti gli effetti. Di conseguenza, dovrà:

• Aprire una partita IVA con codice ATECO specifico per le locazioni brevi;

• Adempiere agli obblighi contabili e fiscali tipici di un’impresa (tenuta registri, fatturazione elettronica, dichiarazioni IVA);

• Eventualmente iscriversi alla Gestione Separata INPS, se si supera una certa soglia di reddito.

Inoltre, l’attività potrebbe essere soggetta a controlli urbanistici e amministrativi da parte dei Comuni o delle Regioni, che stanno valutando l’introduzione di nuovi regolamenti locali, come limiti al numero di immobili affittabili o obblighi di comunicazione.

Il passaggio alla forma imprenditoriale, per molti piccoli proprietari, può comportare un aumento dei costi gestionali e fiscali. Tuttavia, in alcuni casi, può rivelarsi anche un’opportunità per strutturare meglio l’attività e scaricare i costi legati alla gestione dell’immobile. Valutare caso per caso è essenziale per non incorrere in errori o sanzioni.

Conviene ancora la cedolare secca 

Con l’introduzione del nuovo sistema a scaglioni di aliquota (21%, 26% e 30%) e l’obbligo di aprire partita IVA dal terzo immobile, la domanda che molti proprietari si pongono è: la cedolare secca è ancora conveniente nel 2026? La risposta dipende da diversi fattori, tra cui il numero di immobili affittati, il reddito prodotto e le spese sostenute per la gestione dell’attività.

Nel dettaglio:

• Se si affitta solo un immobile, l’aliquota al 21% rimane competitiva rispetto alla tassazione ordinaria IRPEF, soprattutto per chi si trova in scaglioni medio-alti. In più, il regime è semplice, senza obblighi IVA o INPS.

• Con due immobili, l’aliquota sale al 26%, ma può ancora risultare vantaggiosa se i canoni sono elevati e non si hanno molti costi da scaricare. Tuttavia, si perde parte del risparmio fiscale.

• Dal terzo immobile in su, con tassazione al 30% e obbligo di partita IVA, la cedolare secca diventa decisamente meno attrattiva, soprattutto se confrontata con il regime d’impresa ordinario o forfettario, che consente di dedurre i costi e, in alcuni casi, di applicare aliquote più basse grazie alla flat tax (15% o 5%).

Inoltre, va considerato che la cedolare secca non consente di dedurre spese come ristrutturazioni, arredi, utenze, spese condominiali o commissioni di agenzie e portali online. Questo può rappresentare un limite per chi gestisce immobili in modo intensivo e professionale.

Conclusione?

La cedolare secca continua a essere una buona scelta per chi affitta saltuariamente o con basso profilo gestionale, ma diventa meno conveniente per chi entra in una logica imprenditoriale.

Affitti brevi, locazioni turistiche e attività imprenditoriale

Con le modifiche introdotte dalla Legge di Bilancio 2026, diventa ancora più importante distinguere chiaramente tra affitto breve, locazione turistica e attività imprenditoriale vera e propria.

Tre termini spesso utilizzati come sinonimi, ma che in realtà si riferiscono a modelli giuridici e fiscali diversi, ognuno con obblighi e regole specifiche.

• Gli affitti brevi sono definiti come contratti di locazione di durata inferiore ai 30 giorni, senza servizi aggiuntivi come colazione, pulizia giornaliera o reception. Sono rivolti prevalentemente a turisti o lavoratori in trasferta e non richiedono, in linea generale, partita IVA, se limitati a uno o due immobili.

• Le locazioni turistiche sono una forma di affitto breve regolata a livello regionale e comunale, con adempimenti che possono includere SCIA, comunicazione alla questura degli ospiti, rispetto di norme urbanistiche e certificazioni energetiche. Alcune Regioni impongono l’iscrizione in elenchi specifici o l’uso di codici identificativi.

• L’attività imprenditoriale scatta quando si superano determinati limiti, ora ben definiti: dal terzo immobile affittato, si presume per legge l’esercizio di un’impresa. In questo caso, il proprietario è obbligato ad aprire partita IVA, adottare un regime fiscale coerente e rispettare le normative del settore turistico-alberghiero (come la registrazione presso la Camera di Commercio).

La corretta qualificazione dell’attività è fondamentale, perché da essa derivano importanti conseguenze fiscali, amministrative e perfino penali in caso di omessa comunicazione o esercizio abusivo. È perciò consigliabile, prima di avviare o ampliare un’attività di affitti brevi, consultare un commercialista esperto in materia per una valutazione caso per caso.

Interventi attesi da Regioni e Comuni

Oltre alle novità introdotte a livello statale dalla Legge di Bilancio 2026, nei prossimi mesi si attendono importanti sviluppi anche sul piano locale, con Regioni e Comuni pronti a introdurre ulteriori regole per la gestione degli affitti brevi. Si tratta di un passaggio cruciale, perché il legislatore nazionale ha lasciato ampio margine di intervento agli enti locali, in particolare su aspetti urbanistici e amministrativi.

Alcuni Comuni – soprattutto nelle città turistiche o ad alta tensione abitativa come Roma, Firenze, Venezia, Bologna, Milano – stanno valutando o hanno già annunciato l’intenzione di:

• limitare il numero massimo di immobili affittabili come affitti brevi per ciascun proprietario;

• introdurre zone a regolamentazione speciale, dove gli affitti turistici saranno fortemente limitati;

• obbligare i proprietari a richiedere autorizzazioni preventive o a iscriversi in appositi registri comunali;

• intensificare i controlli sul codice identificativo nazionale (CIN) e sulla trasmissione dei dati agli enti preposti;

• aumentare la tassa di soggiorno o introdurre contributi speciali a carico dei locatori.

Anche le Regioni, da parte loro, possono intervenire con leggi ad hoc, ad esempio prevedendo corsi obbligatori di formazione, requisiti strutturali minimi per gli alloggi o l’obbligo di stipulare assicurazioni di responsabilità civile.

Questo contesto normativo frammentato e in evoluzione rende la gestione degli affitti brevi sempre più complessa. È quindi fondamentale che ogni locatore sia aggiornato sulla normativa non solo nazionale ma anche locale, per evitare sanzioni o addirittura l’interruzione forzata dell’attività.

Conclusione

Le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2026 cambiano in modo sostanziale il panorama fiscale degli affitti brevi in Italia. L’obiettivo del legislatore è chiaro: ridurre le zone grigie, contrastare l’evasione e distinguere chi affitta in modo occasionale da chi lo fa come vera attività d’impresa. Tuttavia, questo si traduce in nuove complessità burocratiche e in un aumento della pressione fiscale per chi gestisce più immobili.

Per i piccoli proprietari, la cedolare secca al 21% può continuare a rappresentare una soluzione semplice e vantaggiosa, a patto di limitare l’attività a un solo immobile e rispettare tutte le regole. Chi invece possiede più unità immobiliari e genera redditi significativi da affitti turistici deve ora valutare con attenzione l’apertura della partita IVA, la possibilità di passare a un regime forfettario (dove applicabile), e i vantaggi fiscali legati alla deduzione dei costi.

Fondamentale sarà anche monitorare i futuri interventi di Regioni e Comuni, che potrebbero introdurre nuove restrizioni o obblighi. L’adeguamento alle normative locali diventa quindi un passaggio obbligato per evitare sanzioni, chiusure forzate o l’esclusione dalle principali piattaforme digitali.

Il consiglio finale è semplice: farsi assistere da un commercialista specializzato nella fiscalità immobiliare. Solo un’analisi personalizzata può aiutare a scegliere il regime fiscale più conveniente e a mantenere l’attività pienamente conforme alla normativa.

In un settore in continua evoluzione, la prevenzione è il miglior risparmio fiscale.

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Al centro delle novità c’è la cedolare secca, regime fiscale agevolato finora molto utilizzato da chi affitta case o appartamenti per periodi inferiori ai 30 giorni. Ma ora il governo punta a ridefinirne i confini e l’aliquota per limitare l’utilizzo abusivo di questo strumento e favorire una maggiore equità fiscale.

Chi opera nel settore dell’extra-alberghiero si troverà a dover affrontare nuove regole, nuove soglie e più controlli. Un tema caldo, che tocca non solo la fiscalità ma anche le politiche abitative delle grandi città, i rapporti con le piattaforme come Airbnb e Booking, e la concorrenza con il settore alberghiero tradizionale.

Ma cosa prevede davvero il nuovo testo? Quali saranno le ripercussioni fiscali per chi affitta una o più case per periodi brevi? E soprattutto: come è possibile risparmiare sulle tasse in modo legale anche nel nuovo scenario normativo del 2026?

Scopriamolo in dettaglio, analizzando la norma in bozza, le prospettive per l’approvazione finale e le strategie per adattarsi dei cambiamenti in arrivo.

Tassazione affitti brevi 2026

Il Disegno di Legge di Bilancio 2026, attualmente in fase di approvazione parlamentare, introduce un cambiamento importante per la tassazione degli affitti brevi: l’aliquota della cedolare secca passa dal 21% al 26%. Si tratta di un aumento significativo, che impatterà sia i proprietari privati che affittano immobili per periodi inferiori ai 30 giorni, sia gli intermediari immobiliari e le piattaforme digitali come Airbnb, Booking e simili.

Le modifiche sono contenute nell’articolo 7 del DDL, che interviene sull’articolo 4 del DL 50/2017. Oltre all’innalzamento dell’aliquota, viene anche abrogata la riduzione al 21% prevista nel 2023 per un solo immobile locato con finalità turistiche. Questo vuol dire che, dal 2026, la tassazione sarà uniforme al 26% su tutti gli affitti brevi, senza distinzione tra prima e successive unità.

Ulteriore novità riguarda la ritenuta d’acconto applicata dagli intermediari che gestiscono i pagamenti: anch’essa sarà pari al 26%, allineandosi alla nuova aliquota della cedolare. Questa ritenuta sarà versata al Fisco a titolo di acconto, salvo che il locatore opti esplicitamente per la cedolare secca.

Resta fermo che la cedolare secca è un regime facoltativo, sostitutivo di Irpef e relative addizionali per i redditi da locazione, e consente anche l’esenzione da imposta di registro e bollo per i contratti. Tuttavia, scegliere questo regime significa rinunciare all’aggiornamento Istat del canone, anche se previsto nel contratto.

Questo pacchetto di modifiche mira chiaramente a ridurre l’attrattività fiscale degli affitti brevi e a contrastare l’uso distorto di un regime pensato inizialmente per i piccoli locatori.

Affitti brevi e impatto fiscale

L’aumento della cedolare secca al 26% rappresenta un cambio di scenario che avrà conseguenze concrete sulla redditività degli affitti brevi, soprattutto per i piccoli proprietari che fino ad oggi hanno potuto beneficiare di un’imposizione agevolata. Un esempio pratico rende evidente l’effetto della riforma: su un affitto breve da 10.000 euro lordi l’anno, la tassazione passerà da 2.100 euro (21%) a 2.600 euro, con un aggravio di 500 euro che può incidere sensibilmente sul margine netto.

Chi gestisce più immobili, in particolare nelle città turistiche, dovrà rivedere le proprie strategie di pricing o valutare il passaggio a regimi diversi, come la tassazione ordinaria IRPEF o il regime d’impresa. Quest’ultimo, peraltro, comporta obblighi contabili e fiscali ben più complessi, oltre al pagamento dell’IVA e alla tenuta della contabilità.

Anche le piattaforme online e gli intermediari dovranno adattarsi, modificando le ritenute applicate sui compensi e aggiornando i sistemi informatici per allinearsi al nuovo quadro normativo. La nuova aliquota del 26% a titolo di acconto rischia di generare crediti d’imposta in eccesso nei casi in cui il reddito complessivo del contribuente sia inferiore, creando squilibri nei flussi di cassa.

Per chi affitta occasionalmente una seconda casa o un immobile ereditato, la nuova tassazione potrebbe rendere meno conveniente la locazione breve rispetto ad altre forme di utilizzo, come l’affitto a medio termine o la vendita.

Senza una corretta pianificazione fiscale, molti rischiano di incorrere in sanzioni, maggiori imposte e perdita di benefici precedentemente acquisiti. Diventa quindi essenziale, per chi opera in questo settore, farsi assistere da un professionista per valutare il miglior regime fiscale da adottare in base al proprio caso specifico.

Cedolare secca o regime ordinario

Quando si affitta un immobile per brevi periodi, come nel caso degli affitti turistici inferiori ai 30 giorni, è possibile scegliere tra due modalità di tassazione: il regime della cedolare secca oppure il regime ordinario IRPEF. La scelta non è banale e può avere un impatto significativo sul guadagno netto dell’attività.

La cedolare secca è un regime facoltativo e consiste nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF, delle relative addizionali (comunale e regionale) e delle imposte di registro e di bollo sui contratti di locazione. Fino al 2025, l’aliquota era del 21%, ma con la Legge di Bilancio 2026 salirà al 26%. Questa modalità è più semplice, non richiede contabilità, ed è spesso scelta da chi affitta saltuariamente o non supera determinati limiti di reddito.

Il regime ordinario IRPEF, invece, prevede la tassazione secondo le aliquote progressive (23%, 25%, 35%, 43%) e permette di dedurre le spese sostenute, come quelle per manutenzione, arredamento, provvigioni all’agenzia e spese condominiali. È più conveniente per chi ha molti costi da scaricare o un reddito imponibile basso.

In sintesi:

• La cedolare secca conviene per chi ha pochi costi da dedurre, affitti limitati e vuole semplicità.

• Il regime ordinario IRPEF conviene se si hanno molte spese documentate, si gestiscono più immobili o si svolge attività in modo continuativo.

Con l’aumento dell’aliquota al 26%, sarà fondamentale rivalutare caso per caso quale regime sia più vantaggioso: una scelta sbagliata potrebbe ridurre la redditività dell’investimento.

Simulazioni pratiche

Per comprendere a fondo l’impatto della nuova tassazione al 26% sugli affitti brevi introdotta dalla Legge di Bilancio 2026, è utile osservare alcuni casi concreti. Le simulazioni qui sotto mostrano la differenza tra la tassazione al 21% (in vigore fino al 2025) e quella al 26% prevista per il 2026.

Caso 1: Proprietario con 1 appartamento affittato saltuariamente

• Introiti annui: €10.000

• Cedolare secca al 21% (fino al 2025): €2.100 di imposte

• Cedolare secca al 26% (dal 2026): €2.600

• Differenza: +€500 (pari al +23,8%)

Caso 2: Proprietario con 2 immobili affittati in località turistica

• Introiti annui totali: €30.000

• Imposta al 21%: €6.300

• Imposta al 26%: €7.800

• Differenza: +€1.500 (pari al +23,8%)

Caso 3: Proprietario con reddito basso (sotto €15.000 annui)

In questo caso, se si optasse per il regime ordinario IRPEF, le aliquote applicabili sarebbero al 23%. Tuttavia, con le detrazioni e la no tax area, il contribuente potrebbe pagare meno rispetto al 26% della cedolare secca.
Risultato: il regime ordinario potrebbe diventare più conveniente.

Caso 4: Gestione tramite piattaforma (Airbnb)

• L’intermediario applicherà la ritenuta del 26% sul corrispettivo incassato

• Se il proprietario non ha optato per la cedolare secca, la ritenuta sarà considerata acconto IRPEF, con possibile saldo o conguaglio a fine anno

• In caso di redditi bassi, si genera credito IRPEF che potrà essere usato l’anno successivo o rimborsato

Come si evince dalle simulazioni, l’aumento dell’aliquota pesa soprattutto su chi affitta occasionale ma con buoni introiti.

Per molti sarà il momento di valutare:

• La convenienza del regime ordinario

• La possibilità di trasformare l’attività in impresa vera e propria

• O la riduzione del numero di immobili destinati all’affitto breve

Strategie legali

Con l’entrata in vigore della nuova aliquota del 26% sulla cedolare secca per gli affitti brevi, molti proprietari e host si chiedono come difendere la redditività dell’attività. La buona notizia è che esistono diverse strategie perfettamente legali per ottimizzare il carico fiscale, senza rischiare sanzioni o errori.

Ecco alcune delle principali:

1. Valutare il regime ordinario IRPEF se si hanno spese da dedurre

Se l’attività comporta costi rilevanti (spese di ristrutturazione, arredo, utenze, provvigioni ad agenzie o piattaforme, manutenzione, spese condominiali ecc.), il regime ordinario IRPEF potrebbe risultare più vantaggioso della cedolare secca, soprattutto con redditi medio-bassi.

2. Affitto in forma imprenditoriale: aprire partita IVA per dedurre tutto

Chi affitta più immobili in modo organizzato e continuativo dovrebbe valutare l’apertura di partita IVA con regime semplificato o forfettario. In questo modo, potrà dedurre tutte le spese legate all’attività e beneficiare anche di un regime fiscale agevolato (15% o 5% per le startup, nel forfettario).

3. Affidarsi a un property manager con ritenuta d’acconto

Delegare la gestione a un intermediario (come un property manager) consente di applicare la ritenuta d’acconto e ridurre il rischio di sanzioni per errori fiscali. Inoltre, l’intermediario può occuparsi della contabilità e della corretta dichiarazione dei redditi.

4. Registrare sempre il contratto e conservare la documentazione

Anche se gli affitti brevi non richiedono registrazione obbligatoria del contratto, è sempre consigliabile produrre un contratto scritto, conservarlo e tener traccia dei pagamenti, in modo da poter giustificare il reddito in caso di controlli dell’Agenzia delle Entrate.

5. Attenzione alla soglia dei 4 appartamenti

Ricorda che, secondo le normative attuali (art. 4 DL 50/2017), se si affittano più di 4 appartamenti per brevi periodi, si è considerati locatori imprenditoriali. In questo caso è obbligatoria la partita IVA e l’applicazione del regime d’impresa.

In definitiva, per ridurre le tasse in modo legale nel 2026 è fondamentale:

• Conoscere bene la propria situazione reddituale

• Analizzare costi e ricavi

• Farsi seguire da un commercialista esperto in fiscalità immobiliare e locazioni brevi

Affitti brevi 2026

Con l’inasprimento fiscale previsto nella Legge di Bilancio 2026, aumentano anche i controlli da parte dell’Agenzia delle Entrate e il rischio di sanzioni per chi gestisce affitti brevi in modo non conforme. L’obiettivo del Governo è duplice: contrastare l’evasione fiscale e regolare un mercato sempre più esteso, che spesso sfugge ai radar del Fisco.

Piattaforme obbligate a comunicare dati e trattenere imposte

Dal 2024, con l’introduzione del Registro nazionale delle locazioni brevi e la piena applicazione delle norme europee (DAC7), le piattaforme digitali come Airbnb, Booking, Vrbo e simili sono obbligate a comunicare al Fisco italiano:

• l’identità del locatore

• l’ubicazione dell’immobile

• il numero di notti prenotate

• il corrispettivo incassato

Nel 2026, con la nuova aliquota al 26%, queste piattaforme saranno inoltre tenute ad applicare la ritenuta d’acconto sul compenso versato al proprietario, se quest’ultimo non comunica l’opzione per la cedolare secca. In caso di omissioni, le piattaforme stesse rischiano sanzioni pecuniarie.

Le sanzioni per il locatore: cosa si rischia?

Chi non dichiara correttamente i redditi da affitto breve rischia:

• Sanzioni amministrative fino al 240% dell’imposta evasa

• Accertamento sintetico del reddito da parte dell’Agenzia delle Entrate

• Esclusione retroattiva dalla cedolare secca e tassazione ordinaria più interessi e sanzioni

• Problemi con il Comune per mancate comunicazioni o assenza del Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Pagamenti tracciabili e contratti: serve la massima precisione

Dal 2026 sarà ancora più importante:

• Incassare i canoni solo con mezzi tracciabili (bonifici, carte, PayPal, ecc.)

• Conservare copia del contratto scritto (anche se non registrato) e delle ricevute di pagamento

• Verificare l’invio corretto dei dati da parte degli intermediari

• Tenere sotto controllo le dichiarazioni dei redditi, con l’aiuto di un professionista

In conclusione, il nuovo assetto normativo richiede maggiore attenzione e precisione. Gestire affitti brevi “alla leggera” non è più sostenibile: è il momento di professionalizzare l’attività o rivedere il proprio modello di business.

Conclusione

La Legge di Bilancio 2026 introduce un cambiamento significativo nella tassazione degli affitti brevi, con l’innalzamento dell’aliquota della cedolare secca al 26% e l’abolizione dell’agevolazione al 21% per il primo immobile. Un passaggio che avrà effetti concreti sulla redditività di chi affitta case o appartamenti per periodi inferiori ai 30 giorni, sia occasionalmente che in modo professionale.

Oltre all’aumento del carico fiscale, si intensificano i controlli dell’Agenzia delle Entrate, la tracciabilità delle operazioni tramite piattaforme digitali e le sanzioni in caso di irregolarità. Questo nuovo scenario impone una pianificazione fiscale più attenta, in grado di evitare errori e ottimizzare la gestione del patrimonio immobiliare.

Che tu gestisca un solo appartamento o un portafoglio più ampio di immobili, il 2026 rappresenta un punto di svolta. È il momento giusto per rivedere il proprio regime fiscale, valutare la convenienza tra cedolare secca e tassazione ordinaria, strutturare correttamente l’attività se ricorrono i presupposti dell’impresa e farsi affiancare da un commercialista esperto in locazioni brevi per non farsi trovare impreparati

Chi agisce oggi ha più possibilità di adattarsi senza traumi alla nuova normativa e continuare a guadagnare in modo legale e sostenibile.

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Dal 2025, le novità introdotte dalla Direttiva UE VIDA (VAT in the Digital Age) potrebbero rivoluzionare la gestione fiscale degli affitti brevi, soprattutto per quanto riguarda l’imponibilità IVA delle locazioni turistiche effettuate da privati tramite piattaforme elettroniche.

In particolare, la direttiva prevede che le piattaforme possano diventare soggetti passivi IVA quando intermediano affitti effettuati da privati non soggetti a IVA. Questo cambiamento potrebbe avere impatti rilevanti sia per i proprietari sia per le stesse piattaforme.

Questa evoluzione normativa pone una serie di interrogativi cruciali: quando un affitto breve è soggetto a IVA? Qual è il ruolo delle piattaforme digitali? Come dovranno comportarsi i privati per non incorrere in sanzioni? In questo articolo, analizzeremo in dettaglio tutte queste questioni, alla luce delle nuove disposizioni europee e del contesto normativo italiano.

Regime fiscale

Prima di affrontare le novità fiscali previste per il 2025, è utile fare un passo indietro e ricordare come sono stati regolati finora gli affitti brevi in Italia. La cornice normativa di riferimento è il Decreto Legge n. 50 del 24 aprile 2017, che ha introdotto per la prima volta una disciplina organica per i cosiddetti “contratti di locazione breve”.

Secondo il decreto, per locazioni brevi si intendono quei contratti di affitto di immobili a uso abitativo, di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Rientrano in questa categoria anche i contratti che prevedono la fornitura di biancheria e pulizia dei locali, purché accessori e non tali da trasformare l’attività in vera e propria attività imprenditoriale.

Un aspetto centrale della normativa è il ruolo delle piattaforme telematiche, come Airbnb, Booking.com e simili, che agiscono da intermediari tra chi offre l’alloggio e chi lo cerca. Il decreto del 2017 ha previsto che queste piattaforme possano svolgere anche il ruolo di sostituto d’imposta, trattenendo e versando un’imposta sostitutiva (cedolare secca al 21%) per conto dei locatori.

Tuttavia, fino a oggi, le locazioni brevi effettuate da privati non sono state soggette a IVA, proprio perché effettuate al di fuori di un’attività professionale o d’impresa. Questo equilibrio, però, è destinato a cambiare con l’entrata in vigore della nuova Direttiva UE VIDA, che spinge verso una maggiore armonizzazione dell’IVA anche nel settore degli affitti brevi.

Direttiva UE VIDA

Il 2025 segna un anno di transizione importante per il settore delle locazioni brevi, ma sarà il 2028 a rappresentare una vera e propria svolta normativa, grazie all’attuazione della Direttiva UE VIDA (VAT in the Digital Age). Questa direttiva introduce un pacchetto di misure pensate per armonizzare e modernizzare la disciplina IVA nell’economia digitale, con effetti diretti anche sugli affitti brevi gestiti tramite piattaforme digitali.

In particolare, la direttiva stabilisce che anche i privati, non titolari di partita IVA, saranno considerati soggetti passivi IVA quando effettuano locazioni brevi tramite piattaforme elettroniche, come Airbnb, Booking.com e simili.

Tuttavia, non saranno i privati a dover calcolare e versare l’imposta, bensì sarà la piattaforma stessa a farlo, in qualità di “prestatore presunto”. Questo approccio si ispira al modello già adottato per il commercio elettronico, dove i marketplace sono responsabili del versamento dell’IVA per le vendite effettuate da soggetti non imponibili.

La novità trova fondamento nell’art. 28-bis della Direttiva n. 516/2025, che modifica la direttiva madre 2006/112/CE. In esso si prevede che quando una piattaforma facilita una locazione breve (fino a 30 giorni), si considera che la piattaforma abbia ricevuto e poi fornito direttamente il servizio al cliente, salvo che il fornitore (cioè il privato) non abbia comunicato un valido numero di partita IVA e dichiarato che applicherà l’IVA in proprio.

Le nuove disposizioni entreranno in vigore dal 1° luglio 2028, ma ciascuno Stato membro potrà adottarle entro un periodo massimo che si estende fino al 1° gennaio 2030. In questo scenario, le piattaforme saranno tenute a riscossione e versamento dell’IVA in maniera automatica, assicurando così la tracciabilità dei flussi economici e riducendo il rischio di evasione.

È importante sottolineare che questo sistema si applicherà solo quando i proprietari non utilizzano l’immobile per scopi personali e che le piattaforme non potranno esimersi da questi obblighi, a meno che il locatore non abbia fornito prova del proprio status di soggetto IVA.

Implicazioni fiscali

Le nuove regole introdotte dalla Direttiva VIDA e in arrivo tra il 2028 e il 2030 segnano un cambio di paradigma per chi affitta immobili a breve termine senza partita IVA. Fino a oggi, il regime fiscale italiano ha permesso a molti privati di gestire gli affitti brevi come una forma di entrata occasionale, soggetta a cedolare secca al 21% e priva di obblighi IVA. Questo approccio ha favorito la crescita del mercato turistico e l’ingresso di milioni di immobili nel circuito delle locazioni brevi. Tuttavia, con la riforma in arrivo, l’esenzione IVA non sarà più automatica.

Nel nuovo scenario, se il locatore non ha una partita IVA, ma offre il proprio immobile su una piattaforma elettronica, l’IVA sarà applicata direttamente dalla piattaforma, la quale assumerà il ruolo di “prestatore presunto” del servizio. Questa figura è puramente fiscale: non incide sul contratto tra locatore e turista, ma assegna alla piattaforma il compito di calcolare, riscuotere e versare l’IVA allo Stato competente. Il proprietario riceverà il pagamento al netto dell’imposta, e in teoria non dovrà compiere alcun adempimento specifico in materia di IVA.

Le piattaforme, dal canto loro, saranno chiamate a ristrutturare i propri sistemi gestionali e contabili, per conformarsi alle nuove regole europee. Sarà necessario verificare l’identità dei locatori, chiedere loro il numero di partita IVA o la conferma dell’assenza di tale status, e infine applicare le aliquote IVA corrette in base alla normativa del Paese dove avviene la prestazione. Questo significa che l’affitto breve in Italia sarà soggetto all’aliquota IVA del 10%, come avviene già per la maggior parte dei servizi alberghieri e simili.

Questa riforma porterà sicuramente maggiore trasparenza e uniformità, ma potrebbe anche rappresentare un ostacolo per i piccoli proprietari, disincentivando chi affitta occasionalmente. È dunque prevedibile un riposizionamento del mercato, con una polarizzazione tra piccoli affitti familiari non più redditizi e soggetti strutturati che gestiranno le locazioni in forma imprenditoriale.

Novità fiscali 2025

Il 2025 è un anno di transizione significativa per il regime fiscale degli affitti brevi. Pur non essendo ancora pienamente operativa la direttiva europea VIDA, il legislatore italiano ha già introdotto modifiche importanti che influenzeranno sia i privati che le piattaforme digitali.

Tra le principali novità ci sono:

• Obbligo del Codice Identificativo Nazionale (CIN): i proprietari che affittano immobili per periodi inferiori ai 30 giorni devono dotarsi di un codice identificativo, utile per fini di tracciabilità fiscale e sicurezza. L’assenza di tale codice comporta sanzioni fino a 8.000 euro.

• Aumento dell’aliquota della cedolare secca al 26% dalla seconda unità immobiliare destinata agli affitti brevi. Fino al 2024 l’aliquota era pari al 21%, ma ora si penalizza chi gestisce più immobili, rendendo più oneroso il ricorso alla tassazione sostitutiva.

Anche se l’IVA non è ancora applicata direttamente agli affitti brevi gestiti da privati nel 2025, iniziano ad emergere primi segnali di armonizzazione con quanto previsto dalla riforma europea. In particolare, si rafforza il ruolo delle piattaforme digitali come intermediari fiscali e si introducono meccanismi di segnalazione automatica delle operazioni all’Agenzia delle Entrate, soprattutto in caso di incassi superiori a certe soglie.

In sostanza, il 2025 è un anno in cui si preparano le basi per un sistema più strutturato e integrato, in vista dell’obbligo IVA previsto nel 2028. Per i locatori privati diventa cruciale verificare la propria posizione fiscale, valutare la convenienza della cedolare secca rispetto all’IRPEF ordinaria, e soprattutto evitare di rientrare in parametri che possano essere interpretati come attività d’impresa, con conseguenze ben più gravose in termini fiscali.

Strategie di risparmio fiscale

Con l’inasprimento fiscale introdotto nel 2025 – tra cui l’aumento al 26% della cedolare secca sulla seconda unità affittata e i maggiori controlli tramite piattaforme digitali – diventa fondamentale per i locatori privati agire in modo strategico per contenere la pressione tributaria. Fortunatamente, esistono diverse modalità perfettamente legali per ottimizzare il regime fiscale degli affitti brevi.

Utilizzare la cedolare secca sulla prima unità

La cedolare secca al 21% resta ancora molto vantaggiosa, in particolare per chi ha solo un immobile destinato agli affitti brevi. Questo regime evita il cumulo con il reddito IRPEF e consente un calcolo chiaro e immediato dell’imposizione fiscale. L’importante è non superare i 30 giorni per singolo contratto e restare fuori dall’attività imprenditoriale (niente reception, colazione, servizi extra continuativi).

Monitorare i servizi offerti

L’aggiunta di servizi accessori come pulizia quotidiana, colazione, cambio biancheria giornaliero può far rientrare l’attività tra quelle imprenditoriali, con conseguente obbligo di apertura della partita IVA e possibile assoggettamento a IVA e contributi INPS. Limitarli, oppure affidarli a fornitori esterni, può essere una scelta efficace per mantenere l’inquadramento “non imprenditoriale”.

Detrazioni e costi deducibili

Anche nel regime della cedolare secca non è possibile portare in deduzione i costi sostenuti, ma se si opta per l’IRPEF ordinaria (in caso di reddito complessivo basso o assenza di altri redditi), è possibile dedurre spese per manutenzioni, provvigioni agenziali e utenze, rendendo tale opzione potenzialmente più conveniente.

Valutare l’inquadramento imprenditoriale

Chi gestisce più unità immobiliari, con prenotazioni regolari e servizi continuativi, potrebbe essere considerato in automatico come imprenditore. In questo caso, può essere vantaggioso optare per l’apertura di una partita IVA con regime forfettario, che consente una tassazione flat al 15% o 5% (nei primi 5 anni) fino a 100.000 euro di fatturato, evitando così sia l’aliquota del 26% sia le limitazioni della cedolare secca.

Vantaggi e svantaggi del modello IVA

L’introduzione del concetto di “prestatore presunto” rappresenta una delle novità più rilevanti della riforma UE VIDA. In questo modello, la piattaforma digitale – come Airbnb o Booking – diventa il soggetto obbligato al versamento dell’IVA per conto dei locatori privati che non hanno una partita IVA. Ma cosa comporta davvero questa novità per chi affitta?

Vantaggi per i privati

1. Semplificazione amministrativa: il privato non dovrà aprire partita IVA né gestire dichiarazioni IVA. Tutto sarà gestito dalla piattaforma, che applicherà automaticamente l’aliquota corretta, trattenendo e versando l’imposta all’erario competente.

2. Riduzione del rischio fiscale: oggi molti locatori rischiano di essere riqualificati come imprenditori occulti, con sanzioni pesanti. Il nuovo sistema, invece, crea un meccanismo automatico di adempimento, riducendo il rischio di errori o omissioni.

3. Maggiore trasparenza fiscale: il nuovo regime può favorire la regolarizzazione di molti soggetti che operano in modo informale, rafforzando la credibilità del settore e tutelando i locatori regolari.

Svantaggi per i privati

1. Minor margine netto di guadagno: con l’applicazione dell’IVA (10% presumibilmente, come nel settore alberghiero), il canone percepito sarà al netto dell’imposta, riducendo l’introito effettivo. Per chi opera con margini sottili, questa riduzione può pesare.

2. Limitata flessibilità contrattuale: la gestione fiscale sarà legata ai flussi digitali tracciati dalla piattaforma. Questo significa meno autonomia contrattuale e possibili limitazioni nei casi di affitti gestiti fuori piattaforma.

3. Dipendenza dalla piattaforma: il locatore diventa ancor più dipendente dalle policy fiscali della piattaforma. Errori nella gestione IVA da parte del portale potrebbero avere riflessi anche sul locatore, nonostante quest’ultimo sia “passivo” dal punto di vista tributario.

In sintesi, il nuovo modello mira a semplificare e regolarizzare il settore degli affitti brevi, ma impone anche un ripensamento del modello economico per i piccoli locatori, che dovranno valutare se continuare a operare nel regime occasionale oppure strutturarsi come microimprese.

Affitti brevi e IVA in Europa

Il mercato degli affitti brevi non è solo un fenomeno italiano. In tutta Europa, le locazioni turistiche gestite da privati rappresentano un segmento in forte espansione, che ha portato le autorità fiscali nazionali a cercare nuove soluzioni per garantire equità tributaria e corretto gettito IVA. Alcuni Paesi dell’Unione Europea sono già da tempo avanti nella gestione dell’IVA per questo tipo di attività.

Francia: la fiscalità passa per la piattaforma

La Francia è stata una delle prime a introdurre l’obbligo per le piattaforme digitali di trasmettere i dati fiscali dei locatori all’amministrazione tributaria. Dal 2021, inoltre, le piattaforme devono anche trattenere imposte alla fonte per i privati che superano determinati limiti di reddito, sebbene l’IVA venga applicata solo se l’attività ha natura imprenditoriale. Con la direttiva VIDA, si prevede una transizione graduale verso l’applicazione automatica dell’IVA anche per i privati.

Spagna: apertura alla ritenuta e all’IVA sui portali

In Spagna, gli affitti brevi sono soggetti a regole molto stringenti a livello regionale, ma sul piano fiscale è stata prevista una ritenuta obbligatoria del 19% per i non residenti. L’IVA viene invece applicata in caso di servizi accessori. La Spagna ha accolto con favore l’adozione del meccanismo del “prestatore presunto”, prevedendo una graduale adozione già nel 2027, prima ancora del termine minimo imposto dalla direttiva.

Germania: IVA già applicata in molti casi

In Germania, l’IVA è già applicabile agli affitti brevi se il locatore fornisce servizi simili a quelli alberghieri (come la colazione o la pulizia giornaliera). Tuttavia, molti Land tedeschi stanno spingendo per un’applicazione più estesa dell’IVA anche per i privati che operano tramite piattaforme. Non a caso, la Germania è tra i Paesi promotori della direttiva VIDA.

Italia: tra attesa e cautela

L’Italia, rispetto ad altri Paesi, ha finora mantenuto una linea prudente, limitandosi ad aumentare la tassazione con la cedolare secca al 26% sulla seconda unità immobiliare. Tuttavia, con l’obbligo del CIN e i nuovi poteri di controllo dell’Agenzia delle Entrate, è chiaro che il sistema fiscale italiano si sta preparando all’impatto della riforma IVA europea.

Questo confronto evidenzia come il modello europeo stia convergendo verso una gestione automatizzata e digitale dell’IVA sugli affitti brevi. L’Italia sarà chiamata a prendere posizione entro il 2028, ma già oggi è fondamentale per i locatori prepararsi al cambiamento, anche guardando alle esperienze estere.

Considerazioni finali

Il mercato degli affitti brevi si sta trasformando rapidamente, spinto da nuove esigenze fiscali, pressioni normative e obiettivi di equità tributaria. Il 2025 rappresenta già un momento cruciale: aliquote più alte, controlli più serrati e una maggiore responsabilizzazione delle piattaforme digitali. Ma è il biennio 2028–2030, con l’entrata in vigore del meccanismo IVA tramite prestatore presunto, che segnerà il vero spartiacque.

Cosa deve fare oggi un locatore privato che intende continuare ad affittare?

Ecco una breve guida operativa:

1. Valutare la propria posizione fiscale: avere uno o più immobili, offrire servizi accessori, superare una certa soglia di redditi – tutti elementi che possono far scattare la qualifica di attività imprenditoriale.

2. Sfruttare ancora la cedolare secca al 21% sulla prima unità, evitando di superare i limiti temporali o di trasformare l’attività in una gestione continuativa con servizi para-alberghieri.

3. Considerare l’apertura di partita IVA in regime forfettario se si prevede una gestione professionale o più unità: con tassazione al 15% o 5% e una contabilità semplificata, può risultare più vantaggioso rispetto all’aumento al 26% sulla seconda casa.

4. Rendere l’attività trasparente e conforme, dotandosi del Codice Identificativo Nazionale (CIN), registrando gli ospiti e trasmettendo i dati richiesti alla Questura e all’Agenzia delle Entrate.

5. Monitorare l’evoluzione normativa europea e le scelte applicative dell’Italia rispetto alla Direttiva VIDA. Ogni Paese potrà adottare il meccanismo IVA tra il 2028 e il 2030: sapere con anticipo quando cambieranno le regole sarà fondamentale.

Infine, è consigliabile affidarsi a un consulente fiscale esperto, in grado di valutare la situazione personale e suggerire il regime più conveniente. In un contesto in continua evoluzione, essere informati e strutturati rappresenta la miglior forma di tutela e di risparmio.

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