Reddito che deriva dall’affitto di una casa vacanza (Homeaway, Airbnb, Homeholidays): Guida alla Tassazione in capo al Locatore Persona Fisica 1. 0

Su derivazione anglosassone, moltissime famiglie in Italia, hanno trovato un modo valido e pratico di mettere a reddito case o anche solo stanze delle stesse, a turisti ed uomini d’affari, anche solo per una notte, insomma, una sorta di socializzazione dell’immobile, utilizzando piattaforme come Homeaway, Airbnb, Homeholidays. Reddito che, in Italia, può essere inquadrato, nel rispetto del DPR n. 917 del 1986 o Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) a seconda delle modalità con cui viene svolta questa attività:

a)     tra i redditi fondiari, ai sensi dell’ articolo 37 comma 4 bis;

b)     tra i redditi d’impresa, ai sensi dell’articolo 55;

c)     tra i redditi diversi,  ai sensi dell’articolo 67 comma 1 lettera i).

Attività di locazione o affitto svolta da persona fisica non titolare di Partita IVA, e non rientrante tra i redditi diversi.

Imposte Dirette (Irpef)

Nella generalità dei casi se il proprietario o chi ne ha il diritto, in qualità di locatore non titolare di partita IVA,  si limita a concedere l’immobile in locazione per brevi periodi, senza effettuare prestazioni accessorie (es. Pulizia periodica, noleggio o cambio  biancheria, ecc. ), in assenza di un’organizzazione imprenditoriale, pertanto al di fuori del richiamato reddito di impresa ex articolo 55 del TUIR, gli introiti percepiti al netto delle spese documentabili sono riconducibili alla categoria dei redditi fondiari, nel rispetto del richiamato articolo 37 comma 4 – bis del TUIR. In questa fattispecie, i redditi provenienti dall’affitto ad uso turistico sia in base a contratti di durata inferiore a 30 giorni e sia quelli di durata superiore a 30 giorni vanno indicati sempre nel quadro RB della denuncia dei redditi.

Imposte indirette (Imposta di Registro)

I contratti di locazione ad uso turistico hanno una disciplina diversa da quelli rientranti nella Legge n. 431 del 1998, per cui occorre applicare le norme del codice civile (artt. 1571 e seguenti). In merito alla durata, nel caso di contratti ad uso turistico per un massimo di 30 giorni, la richiamata legge  non prevede l’obbligo della registrazione del contratto. Se la finalità è di tipo turistica, nulla vieta di stipulare un contratto anche di durata superiore a 30 giorni ma con obbligo di registrazione e pagamento della relativa imposta di registro. Il limite di durata dei 30 giorni deve essere determinato computando tutti i rapporti di locazione di durata anche inferiore a 30 giorni intercorsi nell’anno con il medesimo locatario.

Con riferimento alle tipologie di contratto per le quali non sussiste l’obbligo di registrazione e quindi anche in relazione alla casistica di cui si tratta, la circolare 20/E del 4 giugno 2012 dell’Agenzia delle Entrate chiarisce che il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito ovvero esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.

Dott. Alessio Ferretti

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