La figura del nudo proprietario è sempre stata ambigua nel panorama dei bonus edilizi. In passato, i benefici fiscali spettavano prevalentemente all’usufruttuario, in quanto soggetto che effettivamente gode del bene. Tuttavia, con la crescente esigenza di favorire il recupero del patrimonio immobiliare italiano, il legislatore ha aperto spiragli anche per chi possiede la sola nuda proprietà, riconoscendo una maggiore rilevanza patrimoniale e progettuale a tale figura.

Vedremo in questo articolo quando e come il nudo proprietario può accedere a queste maggiorazioni fiscali, cosa dice esattamente la Circolare n. 8/E, quali sono i limiti e le opportunità, e soprattutto come risparmiare sulle tasse in modo legale e strategico sfruttando al meglio questi bonus.

Detrazioni

Uno dei principali chiarimenti contenuti nella Circolare n. 8/E del 2025 riguarda le condizioni per usufruire della maggiorazione delle detrazioni fiscali nel caso di interventi edilizi su immobili di cui si è nudi proprietari. La norma, riformulata dalla Legge di Bilancio 2025, ha modificato gli articoli 14 e 16 del D.L. n. 63/2013, stabilendo che la detrazione è elevata al 50% per le spese sostenute nel 2025 e al 36% per quelle sostenute nel 2026 e 2027, ma solo a determinate condizioni.

La maggiorazione spetta esclusivamente a chi è titolare del diritto di proprietà (anche nuda) o di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione) sull’unità immobiliare adibita ad abitazione principale. È fondamentale, inoltre, che tale titolarità sia già in essere al momento dell’inizio dei lavori o della spesa, se questa è precedente. La norma esclude quindi i detentori semplici, come locatari o comodatari, ai quali continuano ad applicarsi le aliquote ordinarie (36% nel 2025, 30% nel 2026-2027).

La definizione di “abitazione principale” segue quella contenuta nell’art. 10, comma 3-bis del TUIR: si tratta della casa in cui il contribuente o un familiare dimora abitualmente, con alcune eccezioni per soggetti ricoverati. Interessante è anche la possibilità di estendere il concetto alla dimora di un familiare convivente, ma non è possibile scegliere arbitrariamente tra più immobili: la detrazione maggiorata spetta solo sull’immobile abitato dal titolare.

Infine, la maggiorazione è riconosciuta anche per interventi su pertinenze (box, aree pertinenziali) già vincolate all’immobile principale e, in caso di acquisto agevolato (es. Sismabonus acquisti), l’unità deve essere adibita ad abitazione principale entro il termine della dichiarazione dei redditi.

Quando si applica la maggiorazione

La Circolare n. 8/E del 2025 dedica particolare attenzione anche agli interventi edilizi realizzati su parti comuni degli edifici, un ambito spesso soggetto a interpretazioni contrastanti.

Secondo l’Agenzia delle Entrate, anche in questi casi è possibile fruire della maggiorazione della detrazione fiscale prevista per il 2025-2027, ma solo se sussistono due condizioni fondamentali:

1. Il condomino beneficiario della detrazione deve essere titolare del diritto di proprietà o di un diritto reale di godimento sull’unità immobiliare cui è imputata la spesa;

2. L’unità immobiliare deve essere adibita ad abitazione principale del medesimo soggetto.

In sostanza, la quota di spesa condominiale può essere detratta con aliquota maggiorata solo dal singolo proprietario che abita stabilmente nell’immobile. In caso contrario, si applicano le aliquote ordinarie. Lo stesso principio vale anche per i condomini minimi (cioè quelli non formalmente costituiti) e per interi fabbricati di un unico proprietario: se l’edificio è composto da più unità e queste sono destinate ad abitazione principale, allora le maggiorazioni possono essere riconosciute.

Un’altra novità importante riguarda la permanenza dell’aliquota maggiorata nel tempo: se l’immobile, durante gli anni successivi al termine dei lavori, cessa di essere abitazione principale, il contribuente può continuare a godere della detrazione maggiorata, purché il requisito fosse rispettato all’inizio o al termine dei lavori, come stabilito dalla norma. Questo garantisce stabilità fiscale e incentiva i contribuenti ad avviare interventi di riqualificazione, senza timore di perdere l’agevolazione in caso di cambio di residenza o esigenze familiari.

Sismabonus acquisti e box pertinenziali

Un capitolo a parte nella Circolare n. 8/E del 2025 riguarda il cosiddetto Sismabonus acquisti, ossia il beneficio fiscale previsto per chi acquista unità immobiliari oggetto di interventi di miglioramento sismico. Secondo quanto stabilito dal comma 1-septies dell’articolo 16 del D.L. n. 63/2013, è possibile detrarre una parte del prezzo d’acquisto dell’immobile, fino a un massimo di 96.000 euro per unità abitativa, a condizione che l’acquirente destini l’immobile ad abitazione principale.

La nuova disciplina del 2025 prevede che, per poter beneficiare della maggiorazione dell’aliquota di detrazione (50% nel 2025, 36% nel 2026-2027), l’immobile acquistato debba essere adibito ad abitazione principale entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui si inizia a fruire del bonus. Tale criterio temporale diventa cruciale per non perdere l’agevolazione rafforzata.

Le medesime regole si applicano anche in altri casi particolari, come gli interventi di restauro o risanamento conservativo di interi fabbricati (articolo 16-bis del TUIR) e, soprattutto, per l’acquisto o costruzione di box auto pertinenziali. Anche qui, per ottenere la detrazione con aliquota maggiorata, è necessario che l’immobile cui il box è pertinenziale sia adibito ad abitazione principale entro la scadenza della dichiarazione.

Il legislatore, quindi, insiste sul criterio della destinazione d’uso abitativa come elemento dirimente, superando la mera titolarità patrimoniale. Questo approccio consente di evitare abusi e garantire che i vantaggi fiscali siano riservati a chi effettivamente investe nella riqualificazione del proprio patrimonio abitativo.

Strategie per nudi proprietari

Nel contesto fiscale del 2025, l’opportunità di risparmiare sulle tasse in modo legale attraverso i bonus edilizi non è mai stata così rilevante. Le nuove regole stabilite dalla Legge di Bilancio, chiarite dalla Circolare n. 8/E, aprono scenari interessanti anche per i nudi proprietari, che fino a poco tempo fa erano in parte esclusi dai principali incentivi. Ora, se si rispettano determinati requisiti (diritto reale sull’immobile e destinazione ad abitazione principale), anche il nudo proprietario può beneficiare delle aliquote maggiorate.

Una strategia utile è quella di programmare gli interventi edilizi in modo tempestivo, scegliendo di iniziare i lavori nel 2025, anno in cui la detrazione arriva fino al 50%, invece di posticiparli al 2026 o 2027, quando la percentuale cala. Altro consiglio cruciale: formalizzare il cambio di residenza o la destinazione ad abitazione principale prima dell’inizio dei lavori o comunque entro i limiti temporali previsti dalla normativa, per non perdere la possibilità di maggiorazione.

Chi possiede più immobili dovrà scegliere con attenzione su quale concentrare gli interventi agevolati: solo l’unità immobiliare effettivamente adibita ad abitazione principale del titolare dà accesso alla maggiore detrazione. Inoltre, è importante valutare se realizzare interventi anche sulle pertinenze, come box o aree esterne, che rientrano nel perimetro dell’agevolazione se già vincolate all’immobile principale.

Infine, in caso di interventi condominiali, è utile coordinarsi con l’amministratore o con gli altri condomini per pianificare l’avvio dei lavori in modo da rispettare le tempistiche e i requisiti necessari per ottenere le aliquote più elevate.

Detrazione maggiorata

Nel panorama complesso delle agevolazioni edilizie, è fondamentale comprendere chi può realmente beneficiare della maggiorazione dell’aliquota prevista per il triennio 2025–2027. La Circolare n. 8/E fornisce chiarimenti molto precisi, distinguendo tra titolari di diritti reali e semplici detentori.

I soggetti che possono accedere alla detrazione maggiorata (50% nel 2025, 36% nel 2026-2027) sono:

• Proprietari (anche in nuda proprietà);

• Usufruttuari;

• Titolari del diritto d’uso o abitazione;

• Superficiari, cioè chi ha un diritto reale su suolo altrui.

In tutti questi casi, è necessario che l’unità immobiliare sia adibita ad abitazione principale del titolare, e che il diritto reale sia in essere all’inizio dei lavori o al momento della spesa, se questa è anteriore.

Restano esclusi dalla maggiorazione, ma comunque possono accedere alle detrazioni con aliquote ordinarie, soggetti come:

• Conduttori (inquilini);

• Comodatari;

• Familiari conviventi del possessore o detentore, purché sostengano effettivamente le spese.

Questi soggetti possono usufruire di una detrazione pari al 36% per il 2025 e 30% per gli anni successivi, a condizione che rispettino tutti gli altri requisiti previsti dalla normativa.

La distinzione tra titolarità reale e detenzione è dunque decisiva: solo chi ha un diritto reale registrato sull’immobile può ambire alla detrazione potenziata, anche se si tratta di una nuda proprietà, a patto che rispetti la destinazione d’uso come abitazione principale. Questo punto è cruciale per pianificare interventi fiscali efficaci ed evitare sorprese in fase di dichiarazione.

Caso pratico

Immaginiamo il caso di Marco, un contribuente che possiede la nuda proprietà di un appartamento ereditato dai genitori, attualmente abitato da lui stesso come residenza principale. Marco decide, nel corso del 2025, di effettuare lavori di riqualificazione energetica (Ecobonus) e di adeguamento antisismico (Sismabonus) per un totale di 30.000 euro di spesa complessiva.

Scenario con detrazione maggiorata (50% nel 2025)

Essendo nudo proprietario e residente nell’immobile (quindi adibito a abitazione principale), Marco ha diritto alla detrazione maggiorata. Ecco come si traduce il beneficio fiscale:

• Spesa totale detraibile: € 30.000

• Aliquota applicabile (2025): 50%

• Risparmio fiscale totale: € 15.000

• Recupero in 10 anni: € 1.500/anno

Scenario senza detrazione maggiorata (es. comodatario)

Se Marco fosse stato, ad esempio, comodatario o familiare convivente e non titolare della nuda proprietà, la detrazione applicabile nel 2025 sarebbe stata del 36%, e il beneficio si sarebbe ridotto a:

• Risparmio fiscale totale: € 10.800

• Differenza: Marco avrebbe perso 4.200 euro di detrazione.

Questo esempio mostra chiaramente l’importanza di verificare la titolarità dell’immobile prima dell’inizio dei lavori e di valutare la possibilità di trasferire la residenza per ottenere il riconoscimento dell’abitazione principale. Anche la sola differenza di 14 punti percentuali sulla detrazione può incidere in modo significativo sull’equilibrio economico dell’intervento.

Checklist operativa

Per evitare errori e beneficiare pienamente della detrazione maggiorata prevista per il 2025, è fondamentale seguire una serie di passaggi operativi chiari e verificabili, che garantiscono il rispetto dei requisiti fissati dalla normativa e dalla Circolare n. 8/E. Ecco una checklist pratica per orientarsi correttamente:

1. Verifica del diritto reale

• Accertati di essere titolare del diritto di proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione o superficie.

• In caso di comproprietà, tutti i soggetti coinvolti devono essere correttamente identificati.

2. Verifica della residenza anagrafica

• L’immobile oggetto dell’intervento deve essere adibito ad abitazione principale.

• La residenza può essere anche di un familiare convivente, ma solo se il contribuente è titolare del diritto reale.

• La destinazione ad abitazione principale può anche essere posticipata al termine dei lavori, ma dev’essere comunque formalizzata entro la scadenza della dichiarazione dei redditi.

3. Tempistiche corrette

• Il diritto reale deve risultare già in essere all’inizio dei lavori o al momento della spesa, se anteriore.

• Cambiamenti successivi non compromettono la detrazione già ottenuta, ma sono determinanti per il riconoscimento iniziale dell’aliquota maggiorata.

4. Spese ammesse

• Controlla che gli interventi siano tra quelli ammessi all’Ecobonus, Sismabonus o Bonus Ristrutturazioni (anche pertinenze).

• Accertati che le fatture siano intestate al titolare del diritto reale che ha sostenuto le spese.

5. Documentazione completa

• Conserva copia di: visura catastale, contratto di proprietà, certificato di residenza, comunicazione di inizio lavori, asseverazioni tecniche, e ogni documento fiscale utile.

• Verifica con il tecnico o commercialista la corretta compilazione del modello 730 o Redditi PF per fruire del bonus.

Seguire questi passaggi riduce drasticamente il rischio di contestazioni in caso di controlli e ti consente di massimizzare il beneficio fiscale in modo legittimo e documentato.

Successione, donazione, separazione

Le situazioni patrimoniali complesse, come una successione ereditaria, una donazione o una separazione coniugale, possono influire in modo significativo sulla possibilità di usufruire della detrazione maggiorata per i lavori edilizi agevolabili nel 2025. La normativa e la Circolare n. 8/E forniscono alcune indicazioni utili per orientarsi correttamente.

Successione

Nel caso in cui un immobile sia oggetto di successione ereditaria, l’erede subentra nei diritti del de cuius dal momento del decesso. Se l’erede è unico e acquisisce direttamente la proprietà o nuda proprietà, e adibisce l’immobile ad abitazione principale, può fruire della maggiorazione purché inizi i lavori dopo l’apertura della successione. Se invece vi sono più eredi, è fondamentale che chi fruisce della detrazione sia formalmente titolare della quota di diritto reale sull’immobile.

Donazione

In caso di donazione, il beneficiario acquista immediatamente il diritto reale (proprietà o nuda proprietà, con eventuale usufrutto riservato al donante). Se il donatario prende residenza nell’immobile e questo diventa la sua abitazione principale, può usufruire della maggiorazione, anche se il donante mantiene l’usufrutto, a patto che gli interventi siano effettuati da chi ha effettivamente diritto e dimora abituale.

Separazione o divorzio

Nel caso di separazione, l’assegnazione dell’immobile al coniuge non proprietario non equivale a un trasferimento di proprietà. Se l’ex coniuge usufrutta dell’immobile ma non ha un diritto reale, può beneficiare solo delle aliquote ordinarie (36% nel 2025). Viceversa, se la separazione avviene con contestuale cessione del diritto reale, e il nuovo titolare adibisce l’immobile ad abitazione principale, può accedere alla maggiorazione, sempre che le tempistiche e gli altri requisiti siano rispettati.

Questi casi mostrano quanto sia fondamentale valutare in anticipo le implicazioni fiscali di ogni atto giuridico, specie quando si prevedono lavori edilizi. Una pianificazione attenta può fare la differenza tra un pieno risparmio fiscale e una detrazione parziale.

Cumulabilità

La possibilità di beneficiare della detrazione maggiorata per Ecobonus, Sismabonus e Ristrutturazioni rappresenta un’opportunità concreta per ridurre in modo significativo il carico fiscale, ma è importante sapere come e quando questa agevolazione si integra (o entra in conflitto) con altri strumenti di risparmio fiscale. Il coordinamento tra diverse agevolazioni è infatti una delle chiavi per una strategia fiscale efficace e a lungo termine.

Cumulabilità con altri incentivi

La detrazione maggiorata, come chiarito anche dalla prassi dell’Agenzia delle Entrate, non è cumulabile con altri incentivi aventi la medesima finalità su medesime spese. Ad esempio:

• Non si può cumulare con il Superbonus per le stesse spese edilizie.

• Non è ammesso cumulare la detrazione con contributi pubblici ricevuti a fondo perduto per quegli stessi interventi, salvo che non siano indicati separatamente e per diverse componenti di spesa.

Tuttavia, è ammesso cumulare bonus su spese diverse, ad esempio:

• Usufruire del Bonus mobili per arredi e elettrodomestici acquistati dopo una ristrutturazione agevolata;

• Combinare l’Ecobonus con la detrazione maggiorata per l’acquisto di box auto pertinenziali, purché le spese siano distinte e documentate separatamente.

Effetti sul lungo termine

Un altro punto da non trascurare è che, una volta ottenuto il diritto alla detrazione maggiorata, anche se l’immobile non resta più abitazione principale nei successivi anni di fruizione, il contribuente continua a beneficiare della quota annuale maggiorata, come ribadito dalla Circolare 8/E. Questo rende la misura particolarmente vantaggiosa anche per chi prevede un cambio di residenza o una vendita futura.

Infine, attenzione alla trasferibilità della detrazione: in caso di vendita dell’immobile, il residuo non ancora utilizzato può essere trasferito all’acquirente, se così stabilito nell’atto. Una leva strategica anche in fase di negoziazione.

Conclusioni

Le novità introdotte dalla Legge di Bilancio 2025, e chiarite dalla Circolare n. 8/E del 19 giugno 2025, rappresentano un importante segnale di apertura verso una platea di contribuenti finora in parte esclusi dai benefici massimi previsti dai bonus edilizi. In particolare, il riconoscimento della detrazione maggiorata anche ai nudi proprietari, se l’immobile è adibito ad abitazione principale, amplia significativamente il raggio d’azione delle agevolazioni.

Per ottenere il massimo vantaggio fiscale è però necessario agire con tempismo, consapevolezza e precisione documentale. I requisiti sono chiari: diritto reale sull’immobile, destinazione ad abitazione principale, corretto inquadramento delle spese e rispetto delle tempistiche. Ma altrettanto importante è una pianificazione strategica, che consideri le implicazioni a lungo termine, la possibilità di cumulo con altri bonus, e gli scenari successivi alla detrazione (vendita dell’immobile, cambio di residenza, ecc.).

In un contesto di forte attenzione al risparmio energetico e alla sicurezza sismica, questi bonus non rappresentano solo uno sgravio fiscale, ma una leva per riqualificare il patrimonio immobiliare, aumentarne il valore e contribuire alla sostenibilità complessiva del sistema edilizio italiano.

Affidarsi a un consulente esperto, soprattutto nei casi più complessi come successioni, donazioni o comproprietà, è la scelta più saggia per evitare errori e massimizzare il beneficio fiscale, operando in piena legalità e trasparenza.

Questa guida fornisce un quadro completo e aggiornato dei bonus edilizi 2025, analizzando nel dettaglio le detrazioni previste per singole categorie di intervento, i requisiti richiesti, la documentazione necessaria e le principali compatibilità tra agevolazioni. Particolare attenzione è riservata ai nuovi limiti introdotti per i redditi superiori ai 75.000 euro, che impongono un approccio più attento nella pianificazione fiscale degli interventi.

Attraverso riferimenti normativi puntuali e una lettura operativa delle disposizioni in vigore, l’articolo intende offrire uno strumento utile sia ai contribuenti privati, sia ai professionisti del settore edilizio e fiscale.

Bonus ristrutturazioni

Il Bonus Ristrutturazioni 2025 continua a rappresentare una delle agevolazioni fiscali più importanti per chi intende effettuare lavori di manutenzione, restauro o ammodernamento della propria abitazione.

Ai sensi dell’art. 16-bis, comma 1 del D.P.R. 917/1986 (TUIR), sono agevolabili una vasta gamma di interventi, che spaziano dalla manutenzione ordinaria (solo per le parti comuni dei condomìni), alla manutenzione straordinaria, restauro conservativo, ristrutturazione edilizia, fino alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, unica eccezione ammessa alla regola degli immobili esistenti.

La norma prevede una detrazione fiscale del 36% su un massimo di spesa pari a 48.000 euro per unità immobiliare. Tuttavia, la Legge di Bilancio 2025 (art. 1, comma 55) ha previsto una serie di modifiche temporanee e migliorative.

In particolare, per le spese sostenute nel corso del 2025, la detrazione sale fino al 50% (anziché 36%) se l’intervento è effettuato da soggetti che hanno un diritto reale sull’immobile adibito ad abitazione principale.

A partire dal 2026 e fino al 2027, invece, l’aliquota standard sarà del 30%, ma salirà al 36% per chi effettua interventi sulla propria abitazione principale. Resta confermato, per gli interventi di recupero edilizio, un massimale di spesa agevolabile pari a 96.000 euro per unità immobiliare.

È fondamentale ricordare che i bonus si applicano esclusivamente su edifici già esistenti, con l’unica eccezione – come detto – della nuova costruzione di autorimesse o posti auto pertinenziali.

Demolizione e ricostruzione

Negli ultimi anni, complice anche l’obsolescenza di molti edifici, sono sempre più frequenti gli interventi di demolizione e ricostruzione.

Ma attenzione: per beneficiare delle detrazioni edilizie previste dal TUIR (art. 16-bis), è necessario che questi interventi vengano qualificati come ristrutturazione edilizia e non come nuova costruzione.

La definizione ufficiale è contenuta all’art. 3, comma 1, lett. d) del DPR 380/2001, che distingue le due casistiche in base alle caratteristiche tecniche e al titolo abilitativo.

Se la demolizione e ricostruzione avviene senza aumenti di volumetria, l’intervento è sempre considerato ristrutturazione edilizia, quindi completamente agevolabile con il bonus ristrutturazioni, sismabonus ed eventualmente ecobonus.

Nel caso di demolizione con ampliamento volumetrico, l’intervento può essere ugualmente considerato ristrutturazione (e quindi agevolato) solo se il Comune lo riconosce come tale nel titolo abilitativo. Se ciò avviene, si possono ottenere le detrazioni anche sulla parte ampliata, ma solo per il bonus ristrutturazioni e sismabonus.

L’ecobonus, invece, resta applicabile esclusivamente alle spese riferibili alla volumetria preesistente.

Infine, se l’intervento prevede un ampliamento senza demolizione, l’agevolazione spetta solo per la parte esistente dell’edificio: l’ampliamento è infatti considerato nuova costruzione e quindi non è agevolabile.

Questa distinzione è fondamentale per evitare errori e contestazioni in fase di controllo: la qualificazione urbanistica determina l’accesso o meno ai bonus.

Bonus acquisto immobili ristrutturati

Tra le agevolazioni previste dal TUIR, una delle più interessanti per chi intende comprare casa nel 2025 è senza dubbio il Bonus per l’acquisto di edifici residenziali ristrutturati. Si tratta di una detrazione a regime – quindi senza scadenza temporale – prevista dall’art. 16-bis, comma 3 del TUIR, che consente di risparmiare una parte importante delle imposte dovute se si acquista un’unità abitativa ristrutturata da un’impresa.

L’agevolazione spetta solo se l’acquisto avviene entro 18 mesi dalla fine dei lavori e se i lavori hanno interessato l’intero fabbricato (non le singole unità) attraverso restauro, risanamento conservativo o ristrutturazione edilizia. Inoltre, se l’intervento ha comportato un ampliamento, la detrazione è riconosciuta solo sulla parte riferibile all’edificio preesistente.

La detrazione Irpef è pari al 25% del prezzo di acquisto (comprensivo di IVA) risultante dall’atto notarile, fino a un massimo di 96.000 euro per unità immobiliare. Se si acquistano due unità con lo stesso atto, il limite si applica per ciascun immobile, incluse le pertinenze.

Non è obbligatorio il pagamento tramite bonifico “parlante”, ma se si versano acconti prima del rogito, per fruire della detrazione è necessario che sia stato registrato almeno il preliminare che ne attesti l’importo.

Infine, se l’acquirente destina l’immobile ad abitazione principale, può beneficiare dell’aliquota di detrazione maggiorata, a condizione che tale destinazione venga dichiarata nel rogito e realizzata entro la dichiarazione dei redditi dell’anno dell’acquisto.

Ecobonus 2025

L’Ecobonus 2025, introdotto dall’art. 14 del D.L. 63/2013, è una detrazione fiscale destinata a chi effettua interventi di efficientamento energetico su edifici esistenti, anche non abitativi, purché regolarmente accatastati (o in fase di accatastamento) e dotati di impianto termico. Questo incentivo si affianca a quello previsto dall’art. 16-bis del TUIR, ma si differenzia per tipologia di intervento, beneficiari e massimali agevolabili.

L’agevolazione, prorogata fino al 2027, non è applicabile agli edifici di nuova costruzione: in conformità con la normativa UE, questi devono già rispettare requisiti minimi di prestazione energetica e sono quindi esclusi dai benefici.

Sono invece agevolabili gli interventi su edifici esistenti, come:

• sostituzione di infissi,

• coibentazione delle superfici opache (pareti, tetti),

• installazione di pannelli solari termici,

• caldaie a condensazione o pompe di calore.

Per accedere alla detrazione è necessario che l’edificio abbia un impianto di riscaldamento funzionante o riattivabile (non richiesto per solare termico, schermature solari o generatori a biomassa). Il diritto spetta a proprietari, nudi proprietari, affittuari, comodatari, nonché ai familiari conviventi o conviventi di fatto che sostengano le spese e siano intestatari di fatture e bonifici.

Trasferimento immobile: secondo l’art. 9 del D.M. 6 agosto 2020 (“Decreto Requisiti”), le quote residue della detrazione passano all’acquirente, salvo diverso accordo nel rogito.

Particolare attenzione va posta in caso di:

• Ristrutturazione SENZA demolizione e con ampliamento: detrazione ammessa solo sulla parte esistente, escluse le riqualificazioni globali.

• Demolizione con ampliamento: Ecobonus limitato alla volumetria originaria.

• Demolizione senza ampliamento: agevolazione pienamente fruibile.

In tutti i casi in cui sia presente un ampliamento, è necessario separare contabilmente le spese, oppure fornire una certificazione tecnica rilasciata dall’impresa esecutrice, attestante gli importi riferibili esclusivamente alla parte agevolabile.

Sismabonus acquisti

Il Sismabonus Acquisti 2025 rappresenta una delle agevolazioni più rilevanti per chi acquista immobili in zone a rischio sismico 1, 2 o 3. È rivolto agli acquirenti di unità immobiliari derivanti da interventi di demolizione e ricostruzione, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione, con riduzione certificata del rischio sismico.

La misura è stata prorogata fino al 31 dicembre 2027, con possibilità di usufruire della detrazione del 75% o dell’85%, a seconda del miglioramento sismico conseguito.

La detrazione spetta anche se l’intervento configura una nuova costruzione, quindi è applicabile anche in presenza di:

• aumento di volumetria rispetto all’edificio originario;

• delocalizzazione su altro terreno all’interno dello stesso Comune.

L’acquisto deve avvenire entro 30 mesi dalla fine lavori e l’agevolazione è legata al singolo atto di compravendita.

Se l’immobile è destinato ad abitazione principale dopo il rogito, l’acquirente può beneficiare della detrazione maggiorata del 50%, a condizione che tale destinazione venga realizzata entro la dichiarazione dei redditi dell’anno di acquisto (in attesa di conferma ufficiale dell’Agenzia delle Entrate).

Chi versa acconti entro il 31 dicembre 2024 (con preliminare registrato), può ancora accedere alle vecchie aliquote più favorevoli (75%-85%), purché il rogito sia stipulato entro il 31 dicembre 2027.

Per ottenere il beneficio:

• l’intervento deve prevedere una riduzione di almeno una classe di rischio sismico, asseverata da tecnici abilitati (progettista, direttore lavori, collaudatore);

• il progetto deve essere allegato alla SCIA o al permesso di costruire;

• la documentazione deve essere depositata allo Sportello Unico e consegnata al committente prima della stipula dell’atto.

In caso di ritardo nell’asseverazione, l’acquirente perde il diritto alla detrazione.

L’agevolazione è valida anche per immobili al grezzo, purché siano ultimati almeno i lavori strutturali con miglioramento sismico.

Compatibilità:

• È cumulabile con l’Ecobonus fruito dall’impresa, se si distinguono le spese tra i due interventi.

• Non è cumulabile con il bonus acquisto per immobili ristrutturati né con il bonus box auto non pertinenziali.

• Se l’intervento è qualificato come ristrutturazione edilizia, si può accedere anche al Bonus mobili, ma solo per l’arredo della parte agevolata.

Bonus mobili 2025

La Legge di Bilancio 2025 ha prorogato fino al 31 dicembre 2025 il Bonus Mobili ed Elettrodomestici, una delle detrazioni più richieste da chi ristruttura casa.

La misura consente di recuperare parte delle spese sostenute per arredare immobili oggetto di interventi di recupero edilizio, rappresentando una forma di risparmio fiscale concreta e immediatamente accessibile.

L’agevolazione spetta ai contribuenti Irpef che effettuano lavori di ristrutturazione edilizia (art. 16-bis, comma 1 del TUIR) o che acquistano immobili ristrutturati da imprese (art. 16-bis, comma 3). I lavori devono essere iniziati non prima del 1° gennaio dell’anno precedente a quello in cui si sostengono le spese per l’acquisto di mobili o grandi elettrodomestici.

Non è necessario che le spese per mobili siano proporzionali a quelle per i lavori: si tratta infatti di un beneficio aggiuntivo e autonomo.

Il Bonus Mobili prevede una detrazione del 50% su un tetto massimo di spesa pari a 5.000 euro per unità immobiliare, da suddividere in 10 rate annuali di pari importo.

Questo limite è riferito all’anno in cui si acquistano i beni, e non all’intero intervento edilizio.

Per quanto riguarda gli elettrodomestici, sono ammessi solo se in classe energetica non inferiore a:

• A per i forni,

• E per lavatrici, lavastoviglie e lavasciuga,

• F per frigoriferi e congelatori.

Il pagamento deve essere effettuato con bonifico bancario o carta di credito, e le spese devono essere documentate con fattura contenente natura, qualità e quantità dei beni acquistati.

Ricordiamo che il Bonus mobili è compatibile:

• con il bonus ristrutturazioni classico,

• con il bonus acquisto case ristrutturate,
  ma non è cumulabile con il Sismabonus acquisti, se l’intervento non è qualificato come ristrutturazione edilizia.

Limiti alle detrazioni per i redditi alti

Una delle novità più significative della Legge di Bilancio 2025 (art. 1, comma 10, L. 207/2024) riguarda i nuovi limiti alle detrazioni fiscali applicabili ai contribuenti con un reddito complessivo superiore a 75.000 euro annui. Queste restrizioni coinvolgono anche le agevolazioni per interventi edilizi, imponendo plafond massimi di spesa detraibile, calcolati secondo una nuova formula che tiene conto del reddito e del nucleo familiare.

Il limite si calcola così:

Importo base × Coefficiente familiare, dove:

• L’importo base è:

  • 14.000 euro per redditi compresi tra 75.000 e 100.000 euro;

  • 8.000 euro per redditi superiori a 100.000 euro.

• Il coefficiente familiare varia in base ai figli fiscalmente a carico:

  • 0,50 nessun figlio;

  • 0,70 con 1 figlio a carico;

  • 0,85 con 2 figli a carico;

  • 1,00 con 3 o più figli o presenza di almeno un figlio disabile.

Esempio pratico: un contribuente con reddito di 95.000 euro e due figli a carico avrà un tetto massimo di spesa detraibile pari a 11.900 euro (14.000 × 0,85), indipendentemente dall’importo totale delle spese sostenute.

Restano escluse dal conteggio alcune voci fondamentali, tra cui:

• Spese sanitarie;

• Investimenti in start-up e PMI innovative;

• Rate di bonus edilizi sostenute fino al 31/12/2024;

• Interessi passivi su mutui agrari o per abitazione principale stipulati entro il 31/12/2024.

Questa misura non limita la detrazione in sé, ma riduce l’importo massimo di spesa detraibile per ciascun contribuente in base al suo profilo reddituale e familiare. Pertanto, è fondamentale valutare attentamente quali spese portare in detrazione, privilegiando quelle con aliquote più alte, come il Sismabonus o l’Ecobonus.

Considerazioni finali

Il panorama dei bonus edilizi 2025 si presenta articolato, ma ancora molto vantaggioso per chi intende effettuare interventi di recupero, riqualificazione energetica o miglioramento antisismico del proprio immobile. Grazie alla proroga di numerose agevolazioni e all’introduzione di regole più precise, è ancora possibile ottenere notevoli risparmi fiscali, ma è fondamentale conoscere bene i requisiti tecnici, le tempistiche e i limiti normativi.

Con la stretta fiscale prevista per i contribuenti ad alto reddito e l’introduzione di plafond personalizzati per le detrazioni, diventa sempre più importante valutare caso per caso la strategia migliore per massimizzare il vantaggio fiscale: scegliere gli interventi più redditizi, rispettare la normativa tecnica e fiscale, e soprattutto farsi assistere da professionisti esperti.

Se hai in programma una ristrutturazione o l’acquisto di un immobile ristrutturato, questo è ancora un ottimo momento per agire, ma con consapevolezza. Ogni bonus ha le sue regole, le sue eccezioni e le sue compatibilità: conoscere queste variabili può fare la differenza tra un’opportunità sfruttata al massimo e un’occasione persa.

Il nostro consiglio? Affidati sempre a un consulente fiscale aggiornato, capace di guidarti passo dopo passo nella gestione delle pratiche, evitando errori formali e ottimizzando il tuo risparmio.