Questa tipologia di contratto è particolarmente utilizzata per le case vacanza e risponde alle esigenze di proprietari che desiderano affittare il proprio immobile a turisti o per brevi soggiorni senza dover seguire la disciplina più complessa dei contratti di locazione tradizionali.

Tuttavia, le locazioni brevi comportano anche obblighi fiscali specifici. Vediamo quali sono gli aspetti principali da considerare.

Definizione di locazione breve

Secondo l’art. 4 del Decreto Legge 50/2017, una locazione si definisce breve quando:

• Ha una durata inferiore a 30 giorni.
• Riguarda esclusivamente immobili a uso abitativo.
• Non comporta la fornitura di servizi aggiuntivi rispetto a quelli essenziali (es. pulizie, biancheria, utenze).

Gli affitti brevi possono essere stipulati sia da privati che da intermediari, come piattaforme digitali (es. Airbnb, Booking).

Aspetti fiscali delle locazioni brevi

Dal punto di vista fiscale, le locazioni brevi sono soggette a regole specifiche in termini di tassazione e adempimenti.

Cedolare Secca

Il reddito derivante dalle locazioni brevi può essere tassato tramite la cedolare secca, un regime fiscale agevolato che prevede l’applicazione di un’aliquota fissa del 21%. Questo regime è alternativo rispetto alla tassazione ordinaria IRPEF e presenta vantaggi significativi, in quanto non prevede il pagamento di imposte di registro e bollo sul contratto di locazione.

La cedolare secca è facoltativa: il contribuente può decidere di optare per questo regime al momento della dichiarazione dei redditi (tramite il Modello Redditi o il Modello 730). Se si rinuncia alla cedolare secca, i redditi derivanti dalla locazione breve saranno soggetti alla tassazione ordinaria IRPEF, secondo gli scaglioni di reddito.

Tassazione ordinaria

In assenza di opzione per la cedolare secca, i redditi derivanti da locazioni brevi vengono aggiunti agli altri redditi percepiti dal contribuente e tassati secondo le aliquote progressive IRPEF. Oltre alle imposte, il proprietario sarà soggetto anche al pagamento delle imposte di registro e di bollo sui contratti stipulati.

Intermediari e obbligo di comunicazione

Gli intermediari che gestiscono le locazioni brevi, comprese le piattaforme online come Airbnb e Booking, sono tenuti a comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti conclusi per loro tramite. Inoltre, devono agire come sostituti d’imposta, trattenendo e versando una ritenuta del 21% sui canoni di locazione pagati al proprietario, in caso quest’ultimo opti per la cedolare secca. Se il locatore non opta per la cedolare secca, la ritenuta sarà considerata a titolo di acconto IRPEF.

Obblighi dichiarativi e comunicazioni

Chi percepisce redditi da locazioni brevi deve dichiararli nel Modello Redditi Persone Fisiche o nel Modello 730. È importante che vengano riportati correttamente, indicando l’opzione per la cedolare secca se scelta.

Inoltre, per motivi di sicurezza pubblica, i proprietari o gestori di case vacanza devono comunicare i dati degli ospiti alla Questura entro 24 ore dall’arrivo, tramite il portale Alloggiati Web. Questo obbligo riguarda qualsiasi locazione breve, anche quando gestita attraverso piattaforme di intermediazione.

Imposte locali e altre spese

Oltre alla tassazione nazionale, i proprietari di case vacanza devono considerare eventuali tasse locali, come l’imposta di soggiorno. Questa imposta varia da comune a comune e spesso è calcolata in base al numero di notti e al tipo di alloggio.

In aggiunta, devono essere tenuti in conto i costi di gestione dell’immobile (utenze, pulizie, manutenzione), che non sono deducibili nel regime di cedolare secca ma possono incidere sulla redditività complessiva dell’attività.

Controlli e sanzioni

L’Agenzia delle Entrate ha intensificato i controlli sulle locazioni brevi per combattere il fenomeno dell’evasione fiscale. Il mancato rispetto degli obblighi di dichiarazione o di comunicazione dei dati può comportare sanzioni economiche, che variano a seconda della gravità dell’omissione.

Conclusioni

La gestione delle locazioni brevi offre ottime opportunità di guadagno per i proprietari di immobili, soprattutto nelle località turistiche, ma richiede attenzione agli aspetti fiscali e agli adempimenti burocratici. La possibilità di aderire al regime della cedolare secca rende la tassazione più semplice e conveniente, ma è importante rispettare le normative vigenti per evitare sanzioni e problemi con il fisco.

Il contratto di affitto breve è disciplinato dall’art. 4 del D.L. 50/2017 e consente al locatore di affittare i propri immobili ad uso esclusivamente abitativo, compresi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, per un periodo massimo di 30 giorni. Se i servizi eccedono il limite della fornitura di biancheria e pulizia si rischia di uscire fuori dal perimetro e di svolgere un’attività alberghiera abusiva.

Chi può stipularli?

I contratti devono essere stipulati in forma scritta da persone fisiche, quindi al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
Pertanto, la locazione può essere solo tra “privati”: i contratti di affitto brevi possono infatti essere stipulati direttamente dal proprietario dell’immobile o indirettamente da soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare (agenzie immobiliari), anche attraverso la gestione di portali telematici (Airbnb, Booking, ecc).

Durata

Ciascun contratto di locazione breve non può avere durata superiore a 30 giorni. Ciò implica che, qualora le parti abbiano intenzione di stipulare più contratti di affitto brevi nel medesimo anno, sarà necessario considerare ogni singolo contratto per calcolare la durata della locazione.

Nel caso in cui questi contratti abbiano una durata complessivamente superiore a 30 giorni, saranno qualificati come contratti di affitto transitorio, i quali hanno durata compresa tra i 30 giorni e i 18 mesi.

Vantaggi

Si tratta di una forma di contratto di locazione estremamente vantaggiosa sia per il locatore che per il conduttore.
Il locatore è infatti libero dai vincoli di una locazione tradizionale, pertanto può disporre dell’immobile ogni qualvolta lo desideri, evitando il rischio di morosità e mantenendo la possibilità di godere di entrate superiori su base mensile. Inoltre, l’affitto breve si presta come un’ottima soluzione per chi ha intenzione di vendere l’immobile, in quanto le tempistiche di vendita possono prolungarsi per diversi mesi, comportando una situazione in cui lo stesso rimane sfitto fino al momento del rogito; l’affitto breve consentirebbe invece un guadagno durante questo periodo.
Il conduttore invece, potendo usufruire di un alloggio per un periodo di tempo limitato, può contenere le spese.

Tassazione

Il 95% del reddito derivante da un contratto di affitto a breve è assoggettato a tassazione IRPEF, secondo i relativi scaglioni. Se il locatore opera tramite un intermediario, allora nella tassazione IRPEF si applica una ritenuta d’acconto del 21%.
Il restante 5% del reddito è invece a titolo di deduzione forfettaria.

Un’alternativa alla tassazione IRPEF: la cedolare secca

Per coloro che in un anno destinano a tale finalità un numero massimo di quattro appartamenti, è possibile, in alternativa alla tassazione IRPEF, optare per la cedolare secca, che consiste in un’imposta del 21% da applicare sul canone lordo di locazione. La cedolare secca prevede dunque un’aliquota inferiore rispetto a quella IRPEF (in cui per il primo scaglione è pari al 23%); tuttavia, diversamente dalla tassazione IRPEF, essa si applica sul 100% del reddito. Resta comunque ferma, come nel caso della tassazione IRPEF, la presenza di una ritenuta del 21% che, essendo a titolo d’imposta, non va versata dai contribuenti ma dal sostituto d’imposta (il portale o l’intermediario di cui il locatore si serve per la riscossione dei canoni).

Qualora si decida di optare per questo tipo di tassazione, le parti dovranno comunicare in sede di dichiarazione dei redditi l’opzione scelta.

Adempimenti e sanzioni

Per i contratti di affitto brevi non è previsto l’obbligo di registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate.
Tuttavia, al fine di prevenire contestazioni o possibili controversie, è opportuno che le parti contraenti redigano un contratto che disciplini almeno le regole di permanenza dell’inquilino. Inoltre, il D.L. 113/2018 prevede che il locatore o i soggetti intermediari comunichino i dati degli ospiti alle questure territorialmente competenti, mediante l’accesso al canale Entratel/Fisconline e la compilazione del file mediante i software gratuiti dell’Agenzia delle Entrate. Qualora tale comunicazione sia incompleta, infedele o del tutto omessa, è prevista una sanzione da 250 a 2.000 euro. Inoltre, gli intermediari inadempienti che non hanno provveduto a tramettere i dati di contratti di locazione breve saranno sottoposti a sanzione pari al 20% dell’ammontare non trattenuto a titolo di ritenuta.

Contratto di affitto breve turistico per casa vacanze

Il contratto di affitto breve turistico per casa vacanze rientra nella tipologia dei contratti di locazione brevi.
In questo caso, il proprietario può anche chiedere una cauzione e dotarsi di una copertura assicurativa per tutelarsi da eventuali danneggiamenti; inoltre, è obbligato a richiedere la tassa di soggiorno agli ospiti.
Di conseguenza, nel contratto devono essere presenti non solo le generalità delle parti coinvolte ma anche le modalità di pagamento e di restituzione della cauzione.
Qualora il locatore voglia ottimizzare i tempi di occupazione dell’immobile e aumentare la redditività affidandosi ad un soggetto intermediario e decidesse di optare per la tassazione IRPEF, i compensi percepiti dovranno essere registrati al netto di tutte le spese inerenti all’affitto; in caso di cedolare secca invece queste spese non saranno considerate.

Differenza tra locazione turistica e locazione breve

La differenza tra locazione turistica e locazione breve è inerente la tipologia di servizi offerti, nonché gli obblighi specifici a cui sono soggetti i proprietari o i gestori dell’immobile in locazione.
La locazione turistica è una tipologia di accordo che coinvolge strutture turistiche ricettive extra-alberghiere (case vacanza, ecc.).
Inoltre, in caso di locazione breve turistica per una casa vacanza non è obbligatorio stipulare un contratto d’affitto, contrariamente a quanto previsto per la fattispecie della locazione.

Affitti brevi con finalità turistiche

In caso di contratto d’affitto turistico inferiore a 30 giorni, non vige l’obbligo di registrazione dell’atto presso l’Agenzia delle Entrate; oltre tale limite la registrazione è invece obbligatoria.
In ogni caso, secondo la legge n. 431/1998, le strutture ricettive con finalità turistiche devono disporre di un codice alfanumerico (CIR, cioè Codice Identificativo di Riferimento), al fine di agevolare non solo la commercializzazione dell’offerta delle strutture ma anche i controlli da parte delle autorità competenti.

Istruzioni operative per gli intermediari di contratti brevi

I gestori di portali e delle agenzie di intermediazione dovranno:

1. comunicare all’Agenzia delle Entrate i contratti di affitto breve conclusi attraverso i servizi offerti dagli stessi;
2. in qualità di sostituti di imposta, trattenere la ritenuta del 21% dai proventi della locazione corrisposti e versarla mediante modello F24, come disciplinato dall’articolo 17 del D. lgs. 241/97, utilizzando il codice tributo 1919.
   Nell’ipotesi in cui il proprietario avesse optato per la cedolare, la ritenuta sarà fatta a titolo d’imposta e lo stesso dovrà poi versare ulteriori importi; in caso di conservazione del regime ordinario, invece, tale ritenuta rileverà come versamento a titolo d’acconto e il proprietario dovrà considerarlo all’interno della dichiarazione dell’IRPEF dovuta per quell’anno;
3. rilasciare annualmente a chi affitta, cioè al proprietario dell’immobile, la Certificazione Unica (CU) con gli importi percepiti e le ritenute effettuate a titolo d’imposta o di acconto, seguendo le modalità indicate dall’art. 4 del D. lgs. 322/98 e specificando gli importi pagati al Fisco.