Iva sulle caparre si o no?
In caso di acquisto di un bene immobile, le somme versate a titolo di caparra confirmatoria in sede di sottoscrizione del contratto preliminare sono soggette ad IVA?
Per abitudine si tende a fare un grande uso sia dell’acconto che della caparra e molto spesso i due concetti vengono confusi: entrambi consistono in un’anticipazione di denaro ma sono differenti per le finalità, per le conseguenze in caso di mancata esecuzione del contratto o recesso e per le presunzioni legislative a seconda di come viene impostato il contratto di vendita.
L’acconto sul prezzo consiste nel pagamento parziale del corrispettivo dovuto, in base al contratto, effettuato anticipatamente rispetto al contratto stesso: dal punto di vista fiscale, il pagamento anticipato di un debito (totale o parziale) rappresentato da un acconto sul prezzo, determina l’esecuzione dell’operazione (articolo 6 comma 3 e comma 4 DPR 633/1972) che fa sorgere in capo al soggetto che cede il bene o servizio, gli obblighi previsti dalla normativa IVA sulla fatturazione ed i conseguenti adempimenti, quali la registrazione della fattura, la liquidazione e i versamento dell’IVA…Il pagamento del prezzo o di una parte di esso, determina l’esecuzione dell’operazione anche nel caso in cui avvenga prima della stipulazione del contratto. L’acconto in pratica è un anticipo sul prezzo finale dovuto che viene consegnato dall’acquirente al venditore per confermare la propria volontà di acquisto.
In caso di acconto, il cedente dovrà emettere fattura con indicazione di tutti gli elementi previsti dalla legge (non è sufficiente una semplice fattura pro-forma); la fattura andrà registrata sul registro dei corrispettivi e al momento della consegna dei beni dovrà essere emessa da parte del fornitore una fattura a saldo.  
La risoluzione n. 197/E del 1° agosto 2007 stabilisce che a differenza dell’acconto, la caparra confirmatoria, definita sotto il profilo civilistico dall’articolo 1385 del C. C, non è un anticipo sul prezzo stabilito dalle parti ma ha natura risarcitoria in caso di inadempimento contrattuale; rappresenta infatti una liquidazione convenzionale anticipata in caso di inadempimento di una delle parti. Anche la caparra come l’acconto ha come finalità quella di confermare la volontà di acquisto.  
Ciò che distingue l’acconto dalla caparra è il fatto che se il contratto non si conclude, il versamento a titolo di acconto dovrà essere restituito indipendentemente dalla responsabilità delle parti: per ottenere il risarcimento una delle due parti dovrà fare causa all’altra dimostrando di aver subito un danno.
Dal punto di vista giuridico, abbiamo due tipi di caparra: la caparra confirmatoria e la caparra penitenziale.

La caparra penitenziale, disciplinata dall’articolo 1386 del codice civile, rappresenta una somma di denaro o di altre cose fungibili, che una parte dà all’altra al momento della conclusione del contratto per garantirsi il diritto di recesso che potrà essere esercitato da una o da entrambe le parti. Le parti stabiliscono quindi che il contratto si può sciogliere pagando una somma di denaro che rappresenta la caparra penitenziale.
La caparra confirmatoria invece ha funzione risarcitoria per eventuali successive inadempienze da parte del contraente: l’articolo 1385 del C. C prevede in particolare che se la parte che ha versato la caparra è inadempiente, l’altra parte può recedere dal contratto e trattenere la caparra versata, se invece la parte inadempiente è la parte che ha ricevuto la caparra, l’altra parte potrà recedere ed esigere il doppio dell’importo versato a titolo di caparra; se invece entrambe le parti sono inadempienti, la caparra deve essere restituita o imputata alla prestazione dovuta. La funzione della caparra quindi non è quella di anticipare una parte del corrispettivo ma di stabilire anticipatamente una somma di denaro a titolo di indennizzo.  
La risoluzione citata in precedenza, afferma che la caparra confirmatoria, anche se prevista da un’apposita clausola contrattuale, non costituisce, il corrispettivo di una prestazione di servizi o cessione di beni, perché assolve ad una funzione risarcitoria; non sarà quindi soggetta ad IVA per mancanza del presupposto oggettivo di cui agli art. 2 e 3 del DPR 633/72. L’Iva trova infatti applicazione nel momento in cui le somme versate rappresentano l’effettivo corrispettivo di un bene o servizio fornito nell’ambito di un rapporto giuridico.  
Il contratto preliminare è un accordo con il quale le parti si obbligano reciprocamente a stipulare un successivo contratto definitivo, indicandone subito i contenuti e gli aspetti essenziali; il contratto produce in capo alle parti effetti unicamente obbligatori e non reali non essendo idoneo a trasferire la proprietà del bene o a determinare l’obbligo di corrispondere il prezzo stabilito. Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 20 giorni dalla sua sottoscrizione e comporta il versamento dell’imposta di registro in misura fissa pari ad € 168,00 indipendentemente dal prezzo della compravendita.
Secondo la giurisprudenza di legittimità, la consegna di una somma anticipata di denaro effettuata al momento della conclusione del contratto è una caparra confirmatoria se risulta espressamente che le parti intendono attribuire al versamento anticipato non solo la funzione di anticipazione della prestazione ma anche quella di rafforzamento e garanzia dell’esecuzione dell’obbligazione contrattuale. La caparra confirmatoria avrà quindi la funzione di liquidazione convenzionale del danno da inadempimento.
Nel momento in cui viene perfezionato il contratto definitivo, la caparra e l’acconto potranno essere imputati alla prestazione dovuta diventando così parte del corrispettivo pattuito e formeranno di conseguenza la base imponibile: in questo caso, con il contratto definitivo, la caparra diventa acconto modificando la sua natura giuridica ; anche nel caso in cui l’operazione di trasferimento immobiliare è soggetta ad IVA, il trattamento fiscale del preliminare sarà differente a seconda che preveda un versamento di denaro a titolo di acconto o di caparra confirmatoria.
Il versamento di un acconto rappresenta un anticipo del corrispettivo pattuito e assume rilevanza ai fini IVA con l’obbligo per il cedente o prestatore, di emettere la relativa fattura con addebito dell’imposta; l’aliquota applicabile sarà quella vigente al momento del pagamento dell’acconto; a differenza delle somme versate a titolo di caparra confirmatoria che, non costituendo un parziale pagamento anticipato del prezzo non rientrano nell’ambito di applicazione dell’IVA. A tal proposito è stato specificato che la caparra confirmatoria versata da una delle parti di un atto di compravendita in sede si stipula di un contratto preliminare è soggetta all’imposta di registro, in misura proporzionale; non ha rilevanza a questo proposito la circostanza che tale somma, versata a titolo di caparra, al momento della conclusione del contratto per atto pubblico diventa parte  del corrispettivo soggetto ad IVA, in quanto al fine del contratto preliminare la somma in questione è considerata caparra e non un acconto sul prezzo di futura cessione del bene
Affinchè la somma versata a titolo di caparra rilevi anche come anticipazione del corrispettivo pattuito e quindi sia soggetta ad IVA al momento del pagamento alla controparte, è necessario che le parti attribuiscano espressamente a questa somma di denaro, in aggiunta alla funzione di liquidazione anticipata del danno in caso di inadempimento, anche quella di anticipazione del corrispettivo.
Secondo la Suprema Corte dove ci sia un dubbio sull’effettiva volontà delle parti, le somme versate anteriormente alla formale stipulazione di un contratto a prestazioni corrispettive, devono ritenersi corrisposte a titolo di anticipo o di acconto sulla prestazione dovuta in base all’obbligazione principale e non a titolo di caparra non potendosi ritenere che le parti si siano tacitamente assoggettate ad una pena civile ravvisabile nella funzione risarcitoria della caparra confirmatoria. Perché possa considerarsi caparra è necessario che venga esplicitato nel contratto. Il versamento dell’acconto-prezzo, rappresentando l’anticipazione del corrispettivo stabilito, è soggetto ad IVA con l’obbligo per il cedente o prestatore di servizi di emettere la relativa fattura con addebito dell’imposta; si renderà applicabile il criterio di alternatività IVA-registro previsto dall’articolo 40 del T. U. R e pertanto le disposizioni soggette ad IVA non saranno imponibili agli effetti del registro, risultando dovuta solo l’imposta di registro in misura fissa.  

Cedolare secca con aliquota ridotta dal 19% al 15% “Sconto” per il canone concordato già con l’acconto di dicembre

La nuova aliquota del 15% per la cedolare secca sui canoni concordati si applica con il metodo previsionale già dall’acconto da versare entro il prossimo 2 dicembre. In questo caso, se la prima rata di acconto è stata già versata in giugno (o in luglio con la maggiorazione dello 0,40%) l’importo della seconda rata si ottiene determinando l’imposta annua dovuta per il 2013 con l’aliquota del 15%, calcolando il 95% della cedolare così determinata e sottraendo quanto già versato.

Se l’acconto è dovuto in unica soluzione (versamento inferiore a  257,52 euro) si può determinare l’imposta annua dovuta per il 2013 con l’aliquota del 15% e versare a titolo di acconto il 95%. La nuova aliquota, che “taglia” di quattro punti percentuali quella precedentemente in vigore (19%), vale dal 2013 per i contratti a canone concordato per le abitazioni situate nei comuni con carenze di disponibilità abitative o in quelli ad alta tensione abitativa (Dl. N 102/2013).

Come calcolare l’acconto

il metodo storico e quello previsionale – Per calcolare l’acconto della cedolare secca per il 2013 il contribuente può scegliere di applicare il metodo storico o quello previsionale. Con il metodo storico si determina l’importo dell’acconto sulla base della cedolare secca dichiarata nel 730/2013 o in Unico PF 2013; con quello previsionale si tiene invece conto della minore imposta che si prevede sia dovuta per l’anno in corso.

Chi intende calcolare l’acconto col metodo previsionale (che può comportare l’applicazione di una sanzione del 30% nel caso in cui il versamento risulti insufficiente) può quindi beneficiare della riduzione della aliquota dal 19 al 15% già per il versamento in scadenza il 2 dicembre.

Acconto della cedolare secca

versamento in una o in due rate – Se il versamento da effettuare è complessivamente inferiore ai 257,52 euro, il contribuente deve versare l’acconto della cedolare secca in una sola rata, entro il 2 dicembre 2013. Quando l’importo dovuto supera i 257,52 euro, il contribuente deve invece versare l’acconto del

95% in due rate, del 40% e del 60%, da pagare secondo le stesse scadenze previste per l’acconto Irpef: nel 2013, rispettivamente, il 17 giugno e il 2 dicembre.

PER RICHIEDERE UN PARERE TRIBUTARIO UNA TANTUM O CON ABBONAMENTI PERIODICI  CLICCA QUI O CHIAMATE IL NUMERO VERDE 800. 19. 27. 52

Unico 2013: Prorogato dal 17 giugno all’8 luglio  2013 per coloro che sono soggetti agli studi di settore

Il sottosegretario per i rapporti con il Parlamento Sabrina De Camillis ha annunciato la proroga del modello Unico dal 17 giugno all’8 luglio 2013  per il saldo e per il primo acconto. Pertanto La proroga di Unico 2013 è evento certo anche se manca ancora l’ufficialità attesa nelle prossime ore.   Come lo scorso anno assisteremo al rinvio dei versamenti delle somme dovute a saldo e a titolo di primo acconto  dal 17 giugno all’8 luglio prossimo, senza alcuna maggiorazione e dal 9 luglio al 20 agosto 2013 con la maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse corrispettivo.

Dunque i ritardi accumulati dal software GE. RI. CO.  hanno inciso più del previsto generando questo ritardo.

La doppia proroga delle scadenze di pagamento non concerne tuttavia l’intera platea dei contribuenti obbligati alla presentazione del modello Unico 2013, ma solamente le persone fisiche e i soggetti diversi dalle persone fisiche che esercitano attività economiche per le quali risultano elaborati gli studi di settore. A rendere ufficiale il rinvio delle scadenze di versamento è stata la risposta data ieri in commissione Finanze della Camera dal sottosegretario per i rapporti con il Parlamento, Sabrina De Camillis, all’interrogazione parlamentare di Maurizio Bernardo (Pdl).

“E’ all’esame dei competenti Uffici dell’Amministrazione Finanziaria uno schema di provvedimento, di contenuto analogo a quelli di proroga degli anni scorsi, in cui il termine di versamento delle imposte è prorogato al giorno 8 luglio 2013 (in luogo del 17 giugno), senza alcuna maggiorazione; per i versamenti effettuati dal 9 luglio 2013 al 20 agosto 2013 è prevista, invece, una maggiorazione delle somme da versare pari allo 0,40% a titolo di interesse corrispettivo” si legge nel testo di risposta”.