Ma è davvero possibile stipulare un contratto preliminare che precede un altro preliminare? E, soprattutto, è valido dal punto di vista giuridico?

In questo articolo analizziamo il significato del cosiddetto “preliminare del preliminare”, cosa prevede la normativa, cosa dice la giurisprudenza (con una sentenza fondamentale della Cassazione), e in quali casi può rappresentare un’opportunità utile per chi compra o vende un immobile. L’obiettivo è anche capire come tutelarsi fiscalmente e ridurre il rischio di contenziosi, attraverso strumenti contrattuali corretti e validi.

Cos’è il preliminare del preliminare? 

Il cosiddetto “preliminare del preliminare”, tecnicamente chiamato “preliminare di preliminare”, è un contratto atipico che non è espressamente previsto dal nostro ordinamento, ma che con il tempo è stato riconosciuto e validato dalla giurisprudenza.

In particolare, si tratta di un accordo con cui due parti si obbligano reciprocamente a stipulare un contratto preliminare di compravendita immobiliare in un momento successivo.

La sequenza contrattuale, in questo caso, si articola in tre fasi:

1. Preliminare di preliminare – un impegno a formalizzare un contratto preliminare.

2. Contratto preliminare – un accordo con cui le parti si obbligano a concludere un contratto definitivo.

3. Contratto definitivo – l’effettivo trasferimento della proprietà dell’immobile (rogito notarile).

Questa struttura può sembrare ridondante, ma risponde a esigenze molto pratiche. Ad esempio, le parti potrebbero non essere ancora pronte a sottoscrivere un vero e proprio preliminare (magari per motivi tecnici, urbanistici, o di finanziamento), ma vogliono comunque bloccare l’intenzione reciproca di procedere, evitando che una delle due parti si tiri indietro o concluda affari con terzi.

È importante sottolineare che questo tipo di accordo ha valore giuridico solo se sono rispettati i requisiti fondamentali dei contratti: consenso, causa lecita, oggetto determinato o determinabile. In caso contrario, il “preliminare del preliminare” potrebbe essere considerato nullo o privo di effetti vincolanti.

Cosa dice la giurisprudenza

Per lungo tempo, la giurisprudenza tradizionale ha escluso la validità del preliminare di preliminare, ritenendolo privo di causa. In sostanza, secondo questa visione, “obbligarsi a obbligarsi” sarebbe una formula inutile, una duplicazione priva di senso pratico e giuridico. A confermare questa posizione è una storica sentenza della Corte di Cassazione, la n. 8038/2009, in cui si afferma:

“Riconoscere come possibile funzione del primo anche quella di obbligarsi […] a ottenere quell’effetto, darebbe luogo a una inconcludente superfetazione, non sorretta da alcun effettivo interesse meritevole di tutela secondo l’ordinamento giuridico, ben potendo l’impegno essere assunto immediatamente.”

Secondo questo orientamento, quindi, il preliminare di preliminare sarebbe nullo per mancanza di causa, in quanto rappresenterebbe solo una ripetizione del contratto preliminare vero e proprio, senza aggiungere alcun valore giuridico reale.

Tuttavia, negli ultimi anni si è affermato un orientamento più evoluto e realistico, che riconosce la validità del preliminare di preliminare in determinati contesti. La tesi moderna sottolinea come, durante la fase delle trattative prenegoziati, le parti possano avere l’esigenza concreta di regolare già alcuni aspetti essenziali, pur non essendo ancora pronte per un preliminare formale. In questo caso, il preliminare di preliminare non è un doppione, ma un accordo autonomo e funzionale a gestire gli equilibri tra le parti in vista del futuro contratto preliminare.

La validità, quindi, non è da escludere in assoluto, ma deve essere valutata caso per caso, in base alla reale volontà delle parti e alla presenza di un interesse giuridicamente tutelabile.

Legittimità del preliminare del preliminare

Il vero punto di svolta nella discussione giuridica sul preliminare del preliminare arriva con la sentenza n. 4628 del 6 marzo 2015 della Corte di Cassazione a Sezioni Unite. Questo pronunciamento ha definitivamente chiarito che tale figura contrattuale può essere valida ed efficace, purché ricorrano determinati presupposti.

Secondo le Sezioni Unite, è ammissibile stipulare un contratto preliminare di preliminare, ovvero un accordo con cui le parti si obbligano a concludere un futuro contratto preliminare. L’importante è che:

• vi sia un interesse meritevole di tutela, legato a una formazione progressiva del contratto;

• ci sia una differenziazione reale nei contenuti negoziali tra il primo e il secondo accordo;

• sia chiaramente individuabile l’ambito specifico di interessi regolati dal primo vincolo contrattuale.

Inoltre, la Corte ha sottolineato un punto fondamentale dal punto di vista civilistico: la violazione di tale accordo è contraria ai principi di buona fede e può dunque generare responsabilità contrattuale per inadempimento, anche se il contratto definitivo non è stato ancora stipulato. Questo rafforza l’efficacia giuridica del preliminare del preliminare, che non è più un semplice “impegno morale”, ma un vero e proprio vincolo obbligatorio.

In sintesi, oggi la giurisprudenza riconosce la possibilità, nelle fasi iniziali della trattativa immobiliare, di sottoscrivere un primo accordo “di impegno”, capace di tutelare le parti e guidarle in modo ordinato verso la firma del preliminare e, successivamente, del definitivo.

Quando conviene 

Alla luce dell’evoluzione giurisprudenziale, oggi il preliminare del preliminare rappresenta uno strumento flessibile e, in alcune situazioni, estremamente utile nella compravendita immobiliare. Ma quando è davvero opportuno utilizzarlo? Le circostanze più frequenti sono quelle in cui le parti desiderano impegnarsi reciprocamente, pur non avendo ancora tutti gli elementi per stipulare un contratto preliminare completo.

Ecco alcuni esempi pratici:

• L’acquirente è in attesa di approvazione del mutuo e non vuole rischiare che il venditore proponga l’immobile ad altri nel frattempo.

• Il venditore sta perfezionando la documentazione urbanistica o catastale, e ha bisogno di tempo prima di poter stipulare un preliminare vero e proprio.

• Le parti desiderano accordarsi su tempi, modalità o condizioni ancora da definire, ma vogliono comunque dare avvio a una trattativa con un vincolo reciproco.

In questi casi, il preliminare di preliminare può offrire tutela giuridica a entrambe le parti, evitando comportamenti opportunistici e garantendo una gestione ordinata e progressiva della compravendita.

Naturalmente, affinché l’accordo sia valido, è fondamentale che sia redatto in modo chiaro, con oggetto determinato o determinabile, e che venga firmato da tutte le parti coinvolte. Inoltre, è altamente consigliato rivolgersi a un professionista del settore legale o fiscale, per evitare errori che potrebbero compromettere la validità dell’impegno assunto.

Effetti giuridici

Uno degli aspetti più rilevanti da considerare quando si parla di preliminare del preliminare riguarda gli effetti giuridici che ne derivano, soprattutto in caso di inadempimento. Come chiarito dalle Sezioni Unite della Cassazione (sent. 4628/2015), la violazione di un preliminare di preliminare non è priva di conseguenze: chi si impegna a concludere un futuro preliminare e poi si sottrae all’obbligo può essere ritenuto responsabile contrattualmente.

Questo aspetto segna una distinzione fondamentale: non si tratta più solo di responsabilità precontrattuale (cioè per comportamento scorretto nelle trattative), ma di responsabilità contrattuale vera e propria, perché l’accordo iniziale ha tutti gli effetti di un contratto. Ciò significa che la parte inadempiente potrebbe essere condannata al risarcimento del danno subito dalla controparte, anche senza arrivare mai al contratto definitivo.

Va però sottolineato che il preliminare del preliminare non consente di ottenere l’esecuzione in forma specifica (cioè non si può chiedere al giudice di obbligare la parte inadempiente a concludere il preliminare o il definitivo), proprio perché i suoi effetti sono limitati a un primo livello di impegno. Tuttavia, resta comunque uno strumento tutelante e utile per formalizzare una volontà negoziale seria e vincolante nella fase prenegoziale.

Per questo motivo, è essenziale che l’accordo sia redatto con attenzione, chiarendo ambito di impegno, tempistiche, condizioni sospensive o risolutive, al fine di limitare i rischi di ambiguità e contenzioso.

Come si redige un preliminare del preliminare 

La validità di un preliminare del preliminare dipende in gran parte da come viene redatto. Non essendo un contratto tipizzato dal Codice Civile, non esiste un modulo predefinito, ma ciò non significa che si possa improvvisare: al contrario, è fondamentale rispettare alcuni criteri di forma e di contenuto per evitare che l’accordo sia dichiarato nullo o inefficace.

Ecco gli elementi essenziali che un preliminare del preliminare dovrebbe contenere:

• Identificazione chiara delle parti (con dati anagrafici e riferimenti legali);

• Oggetto del contratto, ovvero la futura stipula di un preliminare relativo a uno specifico immobile, identificato in modo determinato o determinabile (es. tramite visura catastale);

• Termini e scadenze, indicando chiaramente entro quando si intende sottoscrivere il contratto preliminare vero e proprio;

• Condizioni sospensive o risolutive, se presenti (es. subordinazione all’ottenimento del mutuo);

• Indicazione dell’interesse giuridico delle parti a procedere con una formazione progressiva del contratto;

• Firma di entrambe le parti su ogni pagina del contratto.

È bene evitare formule generiche o vaghe, che lascino spazio a interpretazioni contrastanti. Inoltre, sebbene non sia obbligatorio, è altamente raccomandato far autenticare il contratto da un notaio o da un avvocato, o quantomeno farsi assistere da un professionista esperto in diritto immobiliare e fiscale.

Un preliminare di preliminare redatto con cura offre maggiore certezza giuridica e può rappresentare una solida base di partenza per concludere, senza intoppi, la futura compravendita.

Implicazioni fiscali e obblighi di registrazione

Uno degli aspetti meno conosciuti ma di grande importanza nella stipula di un preliminare del preliminare riguarda le sue implicazioni fiscali. In particolare, ci si chiede spesso se questo tipo di accordo debba essere registrato e se comporti oneri tributari per le parti coinvolte.

La risposta è: dipende dalla forma e dal contenuto del contratto. Se il preliminare di preliminare è stipulato in forma scritta (anche come semplice scrittura privata), è soggetto a registrazione obbligatoria entro 20 giorni dalla firma, ai sensi dell’art. 1 della Tariffa, Parte I, allegata al D.P.R. 131/1986 (Testo Unico sull’imposta di registro). La registrazione va effettuata presso l’Agenzia delle Entrate, con pagamento dell’imposta di registro in misura fissa pari a 200 euro.

Se invece il contratto è verbale o non contiene trasferimenti patrimoniali (caparre o acconti), la registrazione potrebbe non essere necessaria, ma è sempre consigliabile formalizzare l’accordo per iscritto per tutelarsi in caso di future controversie.

È importante distinguere il preliminare del preliminare dal preliminare tradizionale: quest’ultimo comporta imposte proporzionali in caso di caparre confirmatorie o acconti sul prezzo. Nel preliminare di preliminare, invece, non essendoci ancora impegni economici vincolanti sull’immobile, l’unico tributo dovuto è, in genere, quello fisso, salvo che non vengano già versate somme.

In ogni caso, prima di procedere alla firma, è sempre opportuno consultare un commercialista o un esperto fiscale, per evitare errori che potrebbero comportare sanzioni o accertamenti futuri.

Vantaggi e limiti

Il preliminare del preliminare si presenta come uno strumento versatile, pensato per rispondere a esigenze specifiche delle parti nella fase iniziale di una trattativa immobiliare. Tuttavia, come ogni strumento giuridico, ha punti di forza ma anche criticità da tenere ben presenti.

VANTAGGI

• Flessibilità: consente alle parti di formalizzare un primo impegno senza dover subito definire tutti i dettagli della futura compravendita.

• Tutela giuridica: in caso di inadempimento, può generare una vera responsabilità contrattuale, fornendo quindi una protezione concreta.

• Strumento di transizione: utile quando servono tempi tecnici per accedere a mutui, sistemare la documentazione o verificare la conformità urbanistica dell’immobile.

• Chiarezza negoziale: evita fraintendimenti nelle trattative, stabilendo un percorso progressivo e regolato verso il preliminare e poi il definitivo.

LIMITI

• Non consente esecuzione in forma specifica: non è possibile ottenere dal giudice l’obbligo di firmare il preliminare o il definitivo.

• Rischio di ambiguità: se redatto male, può risultare inefficace o generare contenziosi.

• Registrazione e costi: se stipulato per iscritto, comporta l’obbligo di registrazione e relativi costi, anche se limitati.

• Non sostituisce un vero preliminare: è uno strumento integrativo, non alternativo al contratto preliminare.

In definitiva, il preliminare del preliminare è uno strumento utile ma delicato, da usare con consapevolezza e, soprattutto, con l’assistenza di professionisti esperti, in grado di valutare se è davvero lo strumento più adatto al caso concreto.

Conclusione

La compravendita immobiliare è un’operazione complessa, spesso accompagnata da tempistiche lunghe, trattative delicate e numerosi adempimenti tecnici, fiscali e legali. In questo contesto, il preliminare del preliminare può rappresentare un utile strumento giuridico per regolamentare gli accordi iniziali tra le parti, prima della sottoscrizione di un vero e proprio contratto preliminare.

La Cassazione a Sezioni Unite ha riconosciuto la piena validità di questo strumento (sentenza n. 4628/2015), a patto che vi sia un interesse meritevole di tutela e che l’accordo sia redatto in modo chiaro, con oggetto determinato e volontà contrattuale esplicita. Attenzione però: non si tratta di una soluzione adatta a tutti i casi. Può essere molto utile in situazioni in cui occorre bloccare un’intesa iniziale, ma è sempre necessario valutare caso per caso con l’aiuto di un professionista.

In definitiva, chi intende acquistare o vendere un immobile può trovare nel preliminare del preliminare una garanzia aggiuntiva, uno strumento per muoversi con maggiore sicurezza durante la fase delle trattative. L’importante è non improvvisare, evitare modelli generici scaricati da internet e affidarsi a consulenti fiscali e legali esperti, per costruire un contratto su misura, valido, efficace e fiscalmente corretto.