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venerdì 27 Gennaio 2023

Il contratto preliminare di compravendita di immobili

Aspetti fiscali e clausole nei preliminari di immobili

Il preliminare di compravendita

Nel preliminare di vendita le parti assumono reciprocamente l’obbligo di concludere in futuro un ulteriore contratto, generalmente già determinato nei suoi contenuti essenziali (oggetto, prezzo, modalità di pagamento) che rispetto al precedente si qualifica come definitivo.

Con la sottoscrizione, infatti, il promittente acquirente non acquista la proprietà del bene negoziato, ma assume il solo impegno ad acquistarlo in futuro; e il promittente venditore non perde la proprietà del bene medesimo, ma si obbliga unicamente a venderlo in futuro.

Le clausole accessorie: la caparra e l’acconto

Le parti, a tutela dei rispettivi interessi, possono pattuire, per la stipula del preliminare, la dazione di somme di denaro, a titolo di acconto.

L’acconto è un anticipo sul pagamento del prezzo, per confermare la propria volontà all’acquisto.

L’acconto non può essere trattenuto a nessun titolo: se al preliminare di vendita, non segue la stipula del definitivo, l’acconto dovrà essere restituito. La parte interessata, che voglia essere risarcita, per la mancata stipula del definitivo, dovrà dimostrare di aver subito un danno.

 Se invece si consegna in anticipo denaro a titolo di caparra, la somma vale sempre come acconto sul prezzo, ma se la vendita non si conclude, la caparra può essere trattenuta a titolo di risarcimento del danno, senza dover fornire la prova del danno subito.

Caparra e acconto sono entrambe un anticipo di denaro sul pagamento del prezzo, ma la loro funzione è diversa perché conducono a conseguenze diverse in caso di inadempimento contrattuale.

Preliminare e imposta di registro

Dal punto di vista fiscale, l’art. 10 della Tariffa allegata al TUR (Dpr n. 131/1986) stabilisce l’obbligo dell’assoggettamento dei contratti preliminari di ogni specie all’imposta fissa di registro.

Per la dazione di somme a titolo di caparra confirmatoria si applica l’imposta proporzionale di registro nella misura dello 0,50%, mentre per le somme dovute a titolo di acconto sul prezzo, relative ad operazioni non soggette ad Iva, si applica l’imposta di registro con l’aliquota del 3%.

Per registrare un contratto preliminare di compravendita di un fabbricato, che prevede la corresponsione di somme a titolo di caparra e il pagamento di uno o più acconti, prima del saldo, la risposta dell’Agenzia all’interpello n. 311 del 24 luglio 2019 chiarisce che: agli acconti si applica l’imposta di registro nella misura fissa, secondo il principio di alternatività Iva/registro sancito dall’articolo 40 del Tur; alla caparra, che è normalmente soggetta ad imposta proporzionale di registro ed esclusa dal campo di applicazione dell’Iva, la tassazione segue il trattamento fiscale previsto per gli acconti-prezzo, se la stessa assolve anche la funzione di acconto sul prezzo. Pertanto, per la registrazione del contratto preliminare che prevede la corresponsione di somme a titolo di acconto assoggettati ad Iva dovrà essere corrisposta l’imposta di registro nella misura fissa per il contratto preliminare e una seconda imposta fissa per la pattuizione che stabilisce la dazione di uno o più acconti, assoggettati ad Iva. L’Agenzia ritiene che per la registrazione di tale tipologia di contratto preliminare debba essere applicata la tassazione di 200 euro per il contratto preliminare, più 200 euro per gli acconti-prezzo.

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