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giovedì 26 Gennaio 2023

Vendita di immobile con plusvalenza: come pagare meno imposte

La plusvalenza viene realizzata quando un privato, non in regime di impresa, vende un immobile ad un prezzo superiore a quello acquistato aumentato degli “oneri accessori. Il principio sui cui si basa il sistema tributario nel campo delle compravendite immobiliari, è di tutelare il risparmio, assoggettando a tassazione solo le plusvalenze da cessione di immobili realizzate a scopo speculativo. In sintesi, la tassazione riguarda soltanto le plusvalenze derivanti da immobili ceduti entro cinque anni dall’acquisto (o ricevuti in successione) da parte di soggetti che svolgono compravendita di immobili in maniera abituale e continuativa effettuano un’attività imprenditoriale. Attività che richiede obbligatoriamente l’esercizio con partita Iva, e tutti gli altri adempimenti che ne conseguono, da un punto di vista amministrativo, fiscale e previdenziale, tant’è che spesso l’Agenzia delle Entrate in sede di accertamento induttiva apre in maniera coattiva la partita iva all’imprenditore “imprudente/improvvisato”.

La plusvalenza viene realizzata quando un privato, non in regime di impresa, vende un immobile ad un prezzo superiore a quello acquistato aumentato degli “oneri accessori. Il principio sui cui si basa il sistema tributario nel campo delle compravendite immobiliari, è di tutelare il risparmio, assoggettando a tassazione solo le plusvalenze da cessione di immobili realizzate a scopo speculativo. In sintesi, la tassazione riguarda soltanto le plusvalenze derivanti da immobili ceduti entro cinque anni dall’acquisto (o ricevuti in successione) da parte di soggetti che svolgono compravendita di immobili in maniera abituale e continuativa effettuano un’attività imprenditoriale. Attività che richiede obbligatoriamente l’esercizio con partita Iva, e tutti gli altri adempimenti che ne conseguono, da un punto di vista amministrativo, fiscale e previdenziale, tant’è che spesso l’Agenzia delle Entrate in sede di accertamento induttiva apre in maniera coattiva la partita iva all’imprenditore “imprudente/improvvisato”.

 

Plusvalenza da cessione di immobili: riflessi fiscali

La disciplina fiscale legata alla tassazione della plusvalenza dalla vendita di immobili è inclusa tra i redditi diversi ex articolo 67 del DPR n. 917 del 1986 “Tuir”, a condizione che i proventi in esame non siano conseguiti:

a)     nell’esercizio di arti o professioni;

b)    nell’esercizio di impresa commerciale (attrazione al reddito d’impresa).

L’articolo 67 del Tuir trova applicazione, nei confronti di persone fisiche, enti non commerciali; e soggetti non residenti.

Come anticipato, nell’inquadramento tributario, la plusvalenza rappresenta il guadagno che il proprietario ottiene al momento della vendita di un immobile. Essa si determina come differenza tra il valore dell’immobile al momento dell’acquisto e quello al momento della vendita. Per il soggetto che la realizza, la plusvalenza da cessione di immobili è soggetta a tassazione. Questo secondo quanto previsto dagli articoli 67 e 68 del Tuir (DPR n. 917/86). In particolare, il Testo Unico delle Imposte sui Redditi prescrive che sono soggette a tassazione: “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari. Nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante”.

In pratica, abbiamo individuato e confermato quanto anticipato sul principio di tutela del risparmio e dell’assoggettamento a tassazione delle attività speculative, infatti, la plusvalenza da cessione di immobili è tassata solo se derivante da un mero fine speculativo.

Per stabilire il fine speculativo il legislatore ha individuato alcuni parametri.

Affinché si realizzi la fattispecie di una plusvalenza tassabile ai sensi dell’articolo 67 del DPR n. 917/86 è necessario che:

a)     l’immobile sia stato ceduto a titolo oneroso e cioè tramite compravendita, permuta, conferimento in società;

b)    l’immobile sia stato ceduto prima di cinque anni dal momento dell’acquisto o della costruzione;

c)     l’immobile non sia stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari nel caso si tratti di unità immobiliari urbane.

 

Cessione di Immobile ottenuto tramite donazione

In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, se non sono trascorsi cinque anni le plusvalenze sono per intero assoggettate a tassazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante, l’articolo 37 comma 38 del D. L. N. 223/06 ha modificato l’articolo 67, comma 1, lettera b) del DPR n. 917/86 eliminando l’esclusione da tassazione degli immobili ricevuti per donazione.

A seguito dell’intervento del Legislatore si è prodotta l’equiparazione del trattamento fiscale previsto nell’ipotesi in cui l’acquisizione sia avvenuta per donazione a quello stabilito per le cessioni di immobili acquistati a titolo oneroso.

Caso di Immobili costruiti nel quinquiennio

In questa fattispecie per il computo del quinquennio utile per evitare la tassazione, è necessario individuare il momento iniziale del possesso. L’Amministrazione Finanziaria con la R. M. 231/E/2008 ha precisato che in caso di fabbricati in costruzione, il decorso del periodo quinquennale agli effetti del citato art. 67, decorra dal momento in cui l’immobile è stato realizzato. Tale momento coincide con quello in cui l’immobile è idoneo ad espletare la sua funzione ovvero ad essere destinato al consumo.

 

Quando non devono essere pagate imposte sulla plusvalenza?

Ai sensi sempre dell’articolo 67 sono escluse da tassazione le cessioni di immobili che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto/costruzione e la rivendita sono stati adibiti ad abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari.

Il criterio temporale di cinque anni, quindi, non trova applicazione nel caso in cui l’abitazione sia quella in cui il proprietario ha avuto la propria residenza (o quella di un suo familiare) per la maggior parte del tempo che è passato tra l’acquisto (o la costruzione) e la rivendita. In sintesi, la plusvalenza si realizza nel caso in cui tra l’acquisto e la rivendita sono decorsi meno di cinque anni ad esclusione degli immobili adibiti in tale periodo temporale ad abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari.

Non è da assoggettare a tassazione la cessione del fabbricato avvenuta prima del decorso del quinquennio dall’acquisto. Questo nel caso in cui l’abitazione, per la maggior parte del periodo tra l’acquisto e la vendita, sia stata adibita ad abitazione principale da parte del proprietario o dei suoi familiari.

La condizione deve essere rispettata per la “maggior parte del periodo tra l’acquisto e la vendita”. Ciò vuol dire che la condizione risulta rispettata quando, ad esempio, l’immobile risulta posseduto da tre anni ed è stata adibita ad abitazione principale per due anni (R. M. 213/E/2007).

 

Nozione di abitazione principale

In merito alla nozione di abitazione principale, ciò che rileva non è tanto il profilo formale, come ad esempio l’annotazione nei registri dell’anagrafe del comune, ma in realtà l’effettiva utilizzazione dell’immobile, esempio intestazione delle utenze e degli abbonamenti, ricezione documenti bancari, et similia, che consentano di poter dimostrare la destinazione dell’immobile ad abitazione principale.

 

Calcolo della plusvalenza

L’articolo 68 del DPR n. 917/86 disciplina che la plusvalenza da cessione di immobili è costituita dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo (da documentare analiticamente). Il principio di inerenza attesta che i costi possono riguardare l’acquisto o la costruzione dell’immobile.

I costi inerenti sono:

a)     le spese notarili e accessorie sostenute all’atto dell’acquisto;

b)    le imposte indirette pagate al momento dell’acquisto (imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale, oppure l’Iva);

c)     le spese incrementative sostenute dopo l’acquisto e prima della cessione (es. Manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia);

d)    per quanto riguarda, i costi correlati alla costruzione dell’immobile, ci rientrano quelli inerenti i contratto di appalto, la progettazione, consulenze tecniche, fiscali, legali, gli oneri comunali di urbanizzazione, i costi per i lavori diretti alla ristrutturazione e sostenute dopo la costruzione e prima della cessione (es. Manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia).

 

Tassazione della plusvalenza per i casi non di esonero

Il contribuente che non rientra nei casi di esonero descritti può optare per due tipi di tassazione della plusvalenza:

1.      tassazione ordinaria: la plusvalenza da cessione di immobili confluisce nel reddito complessivo e si cumula agli altri redditi imponibili Irpef. Sarà poi tassata secondo le aliquote previste per i vari scaglioni di reddito a partire dall’aliquota dello scaglione più basso, che è del 23% fino al 43%;

2.      tassazione separata: in caso di cessione a titolo oneroso di fabbricati e terreni non edificabili, acquistati o costruiti da non più di cinque anni, all’atto della cessione e su richiesta della parte cedente resa al notaio, in deroga alla disciplina di cui all’articolo 67, sulle plusvalenze realizzate si applica un’imposta del 20% sostitutiva dell’imposta sul reddito, tale opzione rappresenta un duplice vantaggio per il contribuente, che oltre a conseguire l’applicazione dell’aliquota del 20%, in luogo dell’aliquota Irpef normalmente applicabile in caso di inserimento della plusvalenza nella dichiarazione dei redditi, è esonerato per legge dai controlli fiscali straordinari e accertamenti induttivi previsti nelle medesime disposizioni. Sarà il notaio stesso che effettuerà da sostituto d’imposta ed incasserà l’imposta sostitutiva per voi e provvederà a versarla all’Erario.

 

Adempimenti Dichiarativi

La plusvalenza da cessione di immobili, qualora venga tassata ai fini Irpef, deve essere riportata in dichiarazione dei redditi. Più precisamente nel quadro D del modello 730 o nel quadro RL del modello Redditi PF. Nel modello 730 in corrispondenza del rigo D4 deve essere indicato in colonna 1, il codice “2”. Mentre per chi presenta il modello “Redditi PF”, la plusvalenza trova spazio nel rigo RL6. Come differenza tra i corrispettivi percepiti (da inserire in colonna 1) e il corrispondente prezzo di acquisto aumentato dei costi inerenti (da inserire in colonna 2).

In questo modo la plusvalenza confluirà nel reddito complessivo Irpef del quadro RN scontando la tassazione ordinaria.

Non devono essere riportate in dichiarazione dei redditi le plusvalenze da cessione di immobili per le quali è stata esercitata l’opzione per la tassazione sostitutiva del 20% in sede di stipula dell’atto notarile.

Dott. Alessio Ferretti
Mission: Risolvere problemi, il principale consiste nel drenare liquidità rispettando la normativa fiscale italiana, la migliore al mondo. Tributarista Qualificato Lapet ai sensi della Legge 4/2013, referente di Networkfiscale.com, Commercialista.it, Commercialista.com, amministratore e consigliere in varie società. Dottore Commercialista ODCEC di Roma nr di iscrizione AA12304 Presto assistenza in operazioni tributarie e nella Contabilità in Cloud, in ogni Regione ed Isola Italiane, aziende ed industrie, enti non profit (APS, ASD, SSD e ODV) e prima ancora nuclei familiari, tutelandone redditi e patrimoni immobiliari. Opero abitualmente coordinando team per operazioni di due diligence, contabile, fiscale, immobiliare, del lavoro, finanziaria, giudiziaria, legale ed ambientale, con riservatezza ed efficienza. Ho redatto piani di risanamento aziendale nel settore turistico ricettivo (Hotel e Ristoranti), vitivinicolo ed enologico (Società Cooperative Agricole a Responsabilità Limitata). Assisto da circa 20 anni famiglie e società nel settore immobiliare, dall'acquisto dei terreni edificabili, alle operazioni di finanziamento mediante il canale creditizio, verificando computi tecnici, cronoprogrammi, la corretta applicazione del Reverse Charge IVA, il monitoraggio costi e conti nelle fasi di scavo, sbancamento, palificazione, cemento armato, impiantistica, tamponatura, agibilità. Oltre alla consulenza contrattuale nelle operazioni di compravendita immobiliare. Assisto gruppi nel settore editoriale tradizionale ed online, ed ho esperienza nella progettazione, apertura e gestione di ecommerce, nelle fasi di marketing e gestione delle campagne pubblicitarie on line. Assisto gruppi nel settore ludico (sale Bingo, newslot, vlt, sale ristoranti, tabacchi, bar). Attraverso la contabilità in cloud, installiamo il nostro programma contabile al cliente, customizzando, ossia personalizzando il piano dei conti alla propria realtà ed esigenze, creando causali che richiamate generano in automatico le scritture contabili, con conti da noi creati ed incolonnati nel dare o nell'avere, formiamo la o le risorse umane del cliente ad inserire direttamente i dati, onde avere bilancio aggiornato in tempo reale, da noi revisionato in ambiente condiviso. In questo modo si conoscono e monitorano i flussi finanziari e reddituali in itinere, conoscendo impatto fiscale e previdenziale in corso d'anno, senza sorprese a giugno/luglio dell'anno successivo. “Ignoranti quem portum petat nullus suus ventus est.” Lucius Annaeus Seneca “Nessun vento ti è favorevole, se non sai verso quale porto sei diretto”. Lucio Anneo Seneca o Seneca il Giovane (Corduba, 4 a.C. – Roma, 65) I miei maestri a cui sono e sarò sempre grato sono stati mio padre, Danilo Ferretti, Il Dott. Donato Montanaro (a suo tempo Direttore di vari Uffici dell'Agenzia delle Entrate) ed il Dottor Giuseppe Savella, i quali mi hanno consentito di maturare esperienza umana e professionale senza pari, sia con la visione del privato che del pubblico verso famiglie ed aziende. Dal 19.04.2010 al 30.04.2013 ho avuto il piacere e la responsabilità di presiedere la Commissione Bilancio e Patrimonio del Comune di Grottaferrata (Roma) e di ricoprire il ruolo di consigliere comunale di maggioranza, alla prima candidatura eletto terzo su 364 candidati. Diploma di Laurea conseguito alla Luiss Guido Carli di Roma, in Economia & Commercio, sotto indirizzo giuridico professionale.

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