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venerdì 27 Gennaio 2023

PRIMA CASA: La nuova tassazione ai fini dell’imposta di registro a decorrere dal 1 gennaio 2014 per gli acquisti della prima casa.

L’art. 1 della tariffa cit. , così come riformulato dall’art. 10, comma 1, d. Lgs. N. 23/2011, prevede al secondo periodo applicazione  dell’aliquota proporzionale del 2 per cento per “le case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9”.

PRIMA CASA:  La nuova tassazione ai fini dell’imposta di registro a decorrere dal 1 gennaio 2014 per gli acquisti della prima casa.

 

L’art. 1 della tariffa cit. , così come riformulato dall’art. 10, comma 1, d. Lgs. N. 23/2011, prevede al secondo periodo applicazione  dell’aliquota proporzionale del 2 per cento per “le case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9”.

Per  tali  acquisti, in  applicazione dei  commi 2  e  3  dell’art. 10  cit. ,  l’imposta di  registro proporzionale non può comunque essere inferiore a 1000 euro, le imposte ipotecaria e catastale si applicano nella misura fissa di 50 euro ciascuna, e non sono dovuti l’imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.

è stata mantenuta in vigore, senza modifiche, la nota II-bis all’art. 1 cit. , e pertanto restano immutate le condizioni soggettive, oggetto delle dichiarazioni in atto di cui alle lettere a), b) e c) della suddetta nota, la disciplina delle pertinenze e quella della decadenza (oltre alla disposizione relativa all’anticipazione dell’agevolazione in caso di preliminari di cessioni soggette ad iva).

Va  precisato, con  riguardo alla  decadenza, che  la  rideterminazione dell’imposta dovuta “nella misura ordinaria”, in relazione alla quale parametrare anche la sanzione del 30 per cento (cfr. Il comma 4 della nota II-bis: “… sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sopratassa pari al 30 per cento delle stesse imposte”), è solo quella relativa all’imposta di registro, restando le imposte ipotecaria e catastale in ogni caso dovute nella misura fissa di 50 euro ciascuna.

Resta poi ferma la previsione dell’art. 66, l. 21 novembre 2000 n. 342, ai sensi della quale il requisito della residenza nel Comune, di cui alla nota II-bis cit. , non è richiesto qualora l’acquirente faccia  parte  del  personale  delle  Forze  armate  e  delle  Forze  di  polizia,  trattandosi  di  una disposizione che incide non sulla misura dell’imposta di registro dovuta per un atto di cui all’art. 1 della  tariffa cit. ,  ma  su  una  delle  condizioni soggettive per  l’accesso al  trattamento previsto dall’art. 1 stesso.

Deve ritenersi, inoltre, che resti applicabile la disciplina del credito di imposta, di cui all’art. 7 l. N. 448/1998, non configurando, questa, un’agevolazione che incide sulla misura dell’imposta di registro proporzionale dovuta per i trasferimenti a titolo oneroso della cd. Prima casa. Infatti, il credito consente di ridurre l’importo dell’imposta di registro da pagare se utilizzato a scomputo dell’imposta di registro dovuta per l’atto che dà origine al credito stesso ovvero per l’intero importo dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito.

L’art. 1 della tariffa cit. , nella sua nuova formulazione, introduce, però, dal 1° gennaio 2014, una diversa definizione dei requisiti oggettivi delle case di abitazione, per il cui acquisto a titolo oneroso è possibile usufruire – in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis – di un’aliquota ridotta dell’imposta di registro (2 per cento), definizione che appare ancorata solo alla categoria catastale.

Si esprime, infatti, la nuova previsione nel senso che l’aliquota del 2 per cento è dovuta, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis per “le case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9”.

Invece, l’art. 1 della tariffa nella versione vigente fino al 31 dicembre 2013 stabilisce, in presenza delle condizioni previste dalla nota II-bis per l’acquisto della cd. Prima casa, l’applicazione di un’aliquota ridotta ai trasferimenti aventi ad oggetto case di abitazione non di lusso, individuate secondo i criteri stabiliti dal decreto del ministero dei lavori pubblici 2 agosto 1969.

E sulla base dei medesimi requisiti e condizioni è stata conformata anche la disciplina di favore per gli acquisti della cd. Prima casa nell’ambito dell’iva nonché per gli acquisti della stessa a causa di morte o a titolo gratuito con riferimento alle imposte ipotecaria e catastale.

Inoltre, sia nella nota II-bis cit. Che nell’art. 7 della legge n. 448/1998, relativo al credito di imposta,  rimane  l’espressione  “abitazione  non  di  lusso”,  tradizionalmente riferita  ai  predetti requisiti “strutturali” di cui al dm 2 agosto 1969, che nella nuova prospettiva non paiono invece più necessari, rimanendo determinante solo il dato catastale. Questi disallineamenti nell’ambito dell’imposta di  registro  sembrano,  pertanto,  superabili  in  via  interpretativa, non  ritenendosi rilevanti, rispetto al nuovo requisito oggettivo come definito dalla novella, i riferimenti all’abitazione non di lusso secondo i parametri del d. M. Del 1969.

D’altro canto, a ben vedere, il requisito oggettivo per l’applicazione dell’aliquota ridotta per l’acquisto della cd. Prima casa è definito nel testo dell’art. 1 della tariffa, che rinvia alla nota II-bis solo per l’individuazione delle condizioni per l’accesso al beneficio. E si potrebbe anche ritenere che se prima della modifica in esame la qualifica di “non di lusso”, di cui all’art. 1 della tariffa, era legata alle  caratteristiche del  d. M. 2  agosto 1969, a  seguito dell’art. 10  d. Lgs. N.   23/2011 la definizione degli immobili “non di lusso”, richiamata dalla nota II-bis, sia riferita alla classificazione catastale degli stessi.

Una diversità relativa alla definizione del requisito oggettivo emerge, però, anche rispetto ad altri tributi, in cui il legislatore ha ritenuto opportuno richiamare la disciplina sulla “prima casa” in modo originariamente uniforme quanto ai requisiti ed alle condizioni.

In particolare, si segnala che il d. P. R. N. 633/1972 in materia di iva non pare intaccato dalla riforma in esame e, dunque, la disciplina relativa alle cessioni della “prima casa” resta ancorata ai soli requisiti di cui al d. M. Del 1969 (con l’effetto, ad esempio, che l’acquisto di un’abitazione classificata A/8 – cui non può trovare applicazione l’aliquota ridotta del 2% per la “prima casa” ai fini  dell’imposta di  registro  –  potrebbe  usufruire  del  trattamento di  favore  ai  fini  dell’iva  in presenza dei requisiti non di lusso).

Problemi interpretativi potrebbero poi porsi con riferimento alla cd. Agevolazione “prima casa” ai fini degli acquisti per successione o donazione in quanto tale disciplina da un lato fa riferimento alle abitazioni non di lusso, pur non richiamando espressamente il d. M. Del 1969, da un altro lato rinvia all’art. 1 ed alla Nota –II bis della tariffa, dall’altro ancora menziona genericamente la misura fissa. Per effetto di tali richiami, tuttavia, in via interpretativa si potrebbe ragionevolmente sostenere che trovino applicazione le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro agli acquisti per successione e donazione di case di abitazione classificate nella categoria catastale A, escluse le categorie A1, A8 e A9, a prescindere dai requisiti non di lusso di cui al d. M. 2 agosto 1969.

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Dott. Alessio Ferretti
Mission: Risolvere problemi, il principale consiste nel drenare liquidità rispettando la normativa fiscale italiana, la migliore al mondo. Tributarista Qualificato Lapet ai sensi della Legge 4/2013, referente di Networkfiscale.com, Commercialista.it, Commercialista.com, amministratore e consigliere in varie società. Dottore Commercialista ODCEC di Roma nr di iscrizione AA12304 Presto assistenza in operazioni tributarie e nella Contabilità in Cloud, in ogni Regione ed Isola Italiane, aziende ed industrie, enti non profit (APS, ASD, SSD e ODV) e prima ancora nuclei familiari, tutelandone redditi e patrimoni immobiliari. Opero abitualmente coordinando team per operazioni di due diligence, contabile, fiscale, immobiliare, del lavoro, finanziaria, giudiziaria, legale ed ambientale, con riservatezza ed efficienza. Ho redatto piani di risanamento aziendale nel settore turistico ricettivo (Hotel e Ristoranti), vitivinicolo ed enologico (Società Cooperative Agricole a Responsabilità Limitata). Assisto da circa 20 anni famiglie e società nel settore immobiliare, dall'acquisto dei terreni edificabili, alle operazioni di finanziamento mediante il canale creditizio, verificando computi tecnici, cronoprogrammi, la corretta applicazione del Reverse Charge IVA, il monitoraggio costi e conti nelle fasi di scavo, sbancamento, palificazione, cemento armato, impiantistica, tamponatura, agibilità. Oltre alla consulenza contrattuale nelle operazioni di compravendita immobiliare. Assisto gruppi nel settore editoriale tradizionale ed online, ed ho esperienza nella progettazione, apertura e gestione di ecommerce, nelle fasi di marketing e gestione delle campagne pubblicitarie on line. Assisto gruppi nel settore ludico (sale Bingo, newslot, vlt, sale ristoranti, tabacchi, bar). Attraverso la contabilità in cloud, installiamo il nostro programma contabile al cliente, customizzando, ossia personalizzando il piano dei conti alla propria realtà ed esigenze, creando causali che richiamate generano in automatico le scritture contabili, con conti da noi creati ed incolonnati nel dare o nell'avere, formiamo la o le risorse umane del cliente ad inserire direttamente i dati, onde avere bilancio aggiornato in tempo reale, da noi revisionato in ambiente condiviso. In questo modo si conoscono e monitorano i flussi finanziari e reddituali in itinere, conoscendo impatto fiscale e previdenziale in corso d'anno, senza sorprese a giugno/luglio dell'anno successivo. “Ignoranti quem portum petat nullus suus ventus est.” Lucius Annaeus Seneca “Nessun vento ti è favorevole, se non sai verso quale porto sei diretto”. Lucio Anneo Seneca o Seneca il Giovane (Corduba, 4 a.C. – Roma, 65) I miei maestri a cui sono e sarò sempre grato sono stati mio padre, Danilo Ferretti, Il Dott. Donato Montanaro (a suo tempo Direttore di vari Uffici dell'Agenzia delle Entrate) ed il Dottor Giuseppe Savella, i quali mi hanno consentito di maturare esperienza umana e professionale senza pari, sia con la visione del privato che del pubblico verso famiglie ed aziende. Dal 19.04.2010 al 30.04.2013 ho avuto il piacere e la responsabilità di presiedere la Commissione Bilancio e Patrimonio del Comune di Grottaferrata (Roma) e di ricoprire il ruolo di consigliere comunale di maggioranza, alla prima candidatura eletto terzo su 364 candidati. Diploma di Laurea conseguito alla Luiss Guido Carli di Roma, in Economia & Commercio, sotto indirizzo giuridico professionale.

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