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giovedì 26 Gennaio 2023

PERMUTA: AREE EDIFICABILI A FRONTE DI IMMOBILI DA COSTRUIRSI

Esaminiamo il sintesi, il caso frequente di una società di capitali che acquista il terreno (area edificale)  da un privato con  permuta di immobile futuro non ancora esistente.

Permuta: Aree edificabili a fronte di immobili da costruirsi

Esaminiamo il sintesi, il caso frequente di una società di capitali che acquista il terreno (area edificale)  da un privato con  permuta di immobile futuro non ancora esistente.

La risoluzione 460210 del 1989 ha esaminato la fattispecie costituita dalla cessione di un terreno edificabile di proprietà di una persona fisica, non soggetto Iva, in cambio della costruzione di alcuni appartamenti, riconoscendo a tale operazione il carattere di permuta, anche se il requisito soggettivo (esercizio di impresa) non è riconoscibile al cedente del terreno, poiché questi è un privato.

Tuttavia, tale particolarità non inficia il carattere dell’operazione; pertanto, “i due beni dati in permuta sono da assoggettare autonomamente alle imposte relative (Iva e registro)”. In tal modo, a norma del comma 2 dell’articolo 40 del Dpr 131/86, l’imposta di registro sarà applicata alla cessione non soggetta a Iva, secondo il principio di alternatività dei due tributi.

Tuttavia, nella fattispecie descritta, si rende necessario determinare il momento in cui l’Iva diventa esigibile, poiché, all’apparenza, la permuta dei beni non solo non avviene contemporaneamente, ma addirittura uno di essi (appartamenti) è allo stato ancora inesistente.

Orbene, nell’ipotesi esaminata, si dovrebbe considerare, trattandosi di acquisizione di beni immobili, la data della stipula come momento nel quale si realizza la predetta esigibilità. Ma è anche vero che la cessione immediata del terreno (corrispettivo) anticipa il momento dell’esigibilità poiché determina l’avvio dell’operazione.

Pertanto, la risoluzione afferma che “la cessione dei costruendi appartamenti deve essere assoggettata all’Iva, in quanto effettuata da un’impresa edile e il momento impositivo è quello della cessione del terreno in quanto esso ne costituisce il corrispettivo. Ciò anche in conformità a quanto precisato dalla Suprema Corte di Cassazione con sentenza n. 4842 del 7 settembre 1982”.

Tale assunto, peraltro, è stato confermato anche successivamente dalla Corte di cassazione che, in riferimento alla medesima fattispecie sopra riportata, ha affermato che chi riceve il terreno “ha in effetti ricevuto la prestazione dovutale, cioè un equivalente degli appartamenti promessi”. Da ciò consegue, afferma la suprema Corte, che da quel momento sorge “l’obbligo di emettere fattura e corrispondere l’Iva” ed è ininfluente, agli effetti del suddetto obbligo, la circostanza che non si sia ancora eseguita la prestazione consistente nella consegna degli appartamenti (sentenza 10510 del 17/10/91).

Ovviamente, il criterio sopra riportato è applicabile anche nel caso in cui i soggetti coinvolti fossero entrambi soggetti Iva, rilevandosi solamente l’applicazione di tale medesima imposta.

Dott. Alessio Ferretti
Mission: Risolvere problemi, il principale consiste nel drenare liquidità rispettando la normativa fiscale italiana, la migliore al mondo. Tributarista Qualificato Lapet ai sensi della Legge 4/2013, referente di Networkfiscale.com, Commercialista.it, Commercialista.com, amministratore e consigliere in varie società. Dottore Commercialista ODCEC di Roma nr di iscrizione AA12304 Presto assistenza in operazioni tributarie e nella Contabilità in Cloud, in ogni Regione ed Isola Italiane, aziende ed industrie, enti non profit (APS, ASD, SSD e ODV) e prima ancora nuclei familiari, tutelandone redditi e patrimoni immobiliari. Opero abitualmente coordinando team per operazioni di due diligence, contabile, fiscale, immobiliare, del lavoro, finanziaria, giudiziaria, legale ed ambientale, con riservatezza ed efficienza. Ho redatto piani di risanamento aziendale nel settore turistico ricettivo (Hotel e Ristoranti), vitivinicolo ed enologico (Società Cooperative Agricole a Responsabilità Limitata). Assisto da circa 20 anni famiglie e società nel settore immobiliare, dall'acquisto dei terreni edificabili, alle operazioni di finanziamento mediante il canale creditizio, verificando computi tecnici, cronoprogrammi, la corretta applicazione del Reverse Charge IVA, il monitoraggio costi e conti nelle fasi di scavo, sbancamento, palificazione, cemento armato, impiantistica, tamponatura, agibilità. Oltre alla consulenza contrattuale nelle operazioni di compravendita immobiliare. Assisto gruppi nel settore editoriale tradizionale ed online, ed ho esperienza nella progettazione, apertura e gestione di ecommerce, nelle fasi di marketing e gestione delle campagne pubblicitarie on line. Assisto gruppi nel settore ludico (sale Bingo, newslot, vlt, sale ristoranti, tabacchi, bar). Attraverso la contabilità in cloud, installiamo il nostro programma contabile al cliente, customizzando, ossia personalizzando il piano dei conti alla propria realtà ed esigenze, creando causali che richiamate generano in automatico le scritture contabili, con conti da noi creati ed incolonnati nel dare o nell'avere, formiamo la o le risorse umane del cliente ad inserire direttamente i dati, onde avere bilancio aggiornato in tempo reale, da noi revisionato in ambiente condiviso. In questo modo si conoscono e monitorano i flussi finanziari e reddituali in itinere, conoscendo impatto fiscale e previdenziale in corso d'anno, senza sorprese a giugno/luglio dell'anno successivo. “Ignoranti quem portum petat nullus suus ventus est.” Lucius Annaeus Seneca “Nessun vento ti è favorevole, se non sai verso quale porto sei diretto”. Lucio Anneo Seneca o Seneca il Giovane (Corduba, 4 a.C. – Roma, 65) I miei maestri a cui sono e sarò sempre grato sono stati mio padre, Danilo Ferretti, Il Dott. Donato Montanaro (a suo tempo Direttore di vari Uffici dell'Agenzia delle Entrate) ed il Dottor Giuseppe Savella, i quali mi hanno consentito di maturare esperienza umana e professionale senza pari, sia con la visione del privato che del pubblico verso famiglie ed aziende. Dal 19.04.2010 al 30.04.2013 ho avuto il piacere e la responsabilità di presiedere la Commissione Bilancio e Patrimonio del Comune di Grottaferrata (Roma) e di ricoprire il ruolo di consigliere comunale di maggioranza, alla prima candidatura eletto terzo su 364 candidati. Diploma di Laurea conseguito alla Luiss Guido Carli di Roma, in Economia & Commercio, sotto indirizzo giuridico professionale.

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