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giovedì 26 Gennaio 2023

Estromissione dell’immobile dalla ditta individuale: guida alla emissione dell’autofattura, casi con o senza imputazione dell’Iva

Con la manovra di bilancio 2019, legge 145 del 30 dicembre 2018, il legislatore ha disciplinato ed introdotto una nuova formula per l’estromettere immobili strumentali intestati ad una ditta individuale (prescindere dal regime contabile adottato) ed intestarli alla persona fisica. In particolare, l’imprenditore in oggetto ha il diritto di estromettere dal patrimonio cespiti legato alla partita Iva l’immobile strumentale per destinazione o per natura, purché posseduto alla data del 31 ottobre 2018.

Estromissione dell’immobile dalla ditta individuale: guida alla emissione dell’autofattura, casi con o senza imputazione dell’Iva

 

Caso Reale: una ditta individuale ha annotato nel registro dei cespiti un bene immobile strumentale, riscattato nel giugno del 2017 da un contratto di leasing, per il quale l’imprenditore vuole beneficiare dell’estromissione agevolata versando l’imposta sostitutiva dell’8%, con un risparmio fiscale lecito atteso del 35%. Deve emettere autofattura? L’operazione va assoggettata ad Iva o è irrilevante?  

Con la manovra di bilancio 2019, legge 145 del 30 dicembre 2018, il legislatore ha disciplinato ed introdotto una nuova formula per l’estromettere immobili strumentali intestati ad una ditta individuale (prescindere dal regime contabile adottato) ed intestarli alla persona fisica. In particolare, l’imprenditore in oggetto ha il diritto di estromettere dal patrimonio cespiti legato alla partita Iva l’immobile strumentale per destinazione o per natura, purché posseduto alla data del 31 ottobre 2018.

Tale beneficio risiede nel fatto che il contribuente applica alla plusvalenza (differenza tra valore normale e valore fiscale del bene estromesso) un’imposta sostitutiva dell’IRPEF, addizionali ed IRAP, con aliquota dell’8% da versare in due rate (il 60% entro il 30. 11. 2019 ed il 40% entro il 16. 06. 2020).

Computo della Plusvalenza

Ai sensi degli articoli 43 e 52 del DPR 917 del 1986, TUIR, la plusvalenza in via generale si determina come differenza tra il valore normale e quello fiscale dell’immobile strumentale oggetto di estromissione, però, onde perseguire un risparmio lecito d’imposta consigliamo di determinare il valore catastale, con cui sostituire il valore normale, a cui sottrarre quello fiscale e determinare la base imponibile alla quale applicare l’imposta sostitutiva, infatti, nella quasi totalità dei casi lavorati, il valore catastale è sempre stato inferiore al valore normale/venale.

Adempimenti e comportamento concludente

Il beneficio non è automatico, è propedeutico il comportamento concludente dell’imprenditore, da attuare entro la data del 31 maggio 2019 (con effetto retroattivo dal 1° gennaio 2019) con dismissione dell’immobile dal registro cespiti (ditta individuale in regime semplificato), successivamente la scelta si perfeziona solo con l’indicazione in dichiarazione dei redditi, Unico PF 2020 redditi 2019, dei citati valori normale e fiscale e dell’imposta sostitutiva. Si può procedere ad estromissione anche in assenza di base imponibile o di base imponibile nulla, come previsto dalla circolare dell’Agenza delle Entrate n. 26/E del 2016.

N. B. In caso di ditta individuale in regime ordinario, la dismissione deve essere annotata nel libro giornale, non oltre la data del 31. 05. 2019.

Come versare l’imposta sostitutiva

L’imposta sostitutiva deve essere versata tramite F24 in due rate:

1.      il 60% entro il 30. 11. 2019;

2.      il 40% entro il 16. 06. 2020.

L’omesso o parziale versamento dell’imposta sostitutiva può essere ravveduto.  

Come emettere autofattura, con o senza Iva

Ai fini Iva, l’operazione realizza una fattispecie di destinazione a finalità estranee all’esercizio d’impresa dell’immobile, ai sensi dell’articolo 2, del comma 2, n. 5) del D. P. R. N. 633 del 1972 a norma del quale è da considerarsi cessione di beni la destinazione di beni all’uso o al consumo personale o familiare dell’imprenditore o ad altre finalità estranee all’impresa con esclusione di quelli per i quali non è stata operata, all’atto dell’acquisto, la detrazione dell’imposta di cui all’art. 19). Ne consegue che, come avviene nella fattispecie dell’autoconsumo, anche in caso di estromissione occorrerà procedere all’emissione di un’autofattura con l’indicazione del valore normale dei beni, dell’aliquota IVA e della relativa imposta ed annotata nel registro delle fatture emesse. Al riguardo, nella menzionata Circolare n. 26/E/2016 è stato precisato che rileva agli effetti dell’imposta sul valore aggiunto l’estromissione di immobili per i quali l’impresa abbia detratto, integralmente o parzialmente, l’IVA addebitatale in via di rivalsa al momento dell’acquisto mentre esula dall’ambito applicativo IVA l’estromissione di beni per i quali era preclusa la detrazione dell’IVA all’atto dell’acquisto.

Nella considerazione, poi, che l’estromissione riguarda beni immobili strumentali, ossia beni ammortizzabili, occorre verificare se si renda necessario operare la rettifica d’IVA disciplinata dall’art. 19- bis 2 del D. P. R. 633/1972. A tal proposito, si ricorda che l’obbligo di operare la rettifica dell’IVA detratta al momento dell’acquisto e le modalità con le quali va operata dipende dal regime con il quale il bene ammortizzabile è stato acquistato e dalla circostanza che l’estromissione avvenga nel corso del relativo periodo di tutela fiscale. Si ricorda che la rettifica va operata con riferimento a tanti decimi quanti sono gli anni mancanti al compimento del periodo di tutela fiscale – Circolare n. 26/E/2016.  

 

Dott. Alessio Ferretti
Mission: Risolvere problemi, il principale consiste nel drenare liquidità rispettando la normativa fiscale italiana, la migliore al mondo. Tributarista Qualificato Lapet ai sensi della Legge 4/2013, referente di Networkfiscale.com, Commercialista.it, Commercialista.com, amministratore e consigliere in varie società. Dottore Commercialista ODCEC di Roma nr di iscrizione AA12304 Presto assistenza in operazioni tributarie e nella Contabilità in Cloud, in ogni Regione ed Isola Italiane, aziende ed industrie, enti non profit (APS, ASD, SSD e ODV) e prima ancora nuclei familiari, tutelandone redditi e patrimoni immobiliari. Opero abitualmente coordinando team per operazioni di due diligence, contabile, fiscale, immobiliare, del lavoro, finanziaria, giudiziaria, legale ed ambientale, con riservatezza ed efficienza. Ho redatto piani di risanamento aziendale nel settore turistico ricettivo (Hotel e Ristoranti), vitivinicolo ed enologico (Società Cooperative Agricole a Responsabilità Limitata). Assisto da circa 20 anni famiglie e società nel settore immobiliare, dall'acquisto dei terreni edificabili, alle operazioni di finanziamento mediante il canale creditizio, verificando computi tecnici, cronoprogrammi, la corretta applicazione del Reverse Charge IVA, il monitoraggio costi e conti nelle fasi di scavo, sbancamento, palificazione, cemento armato, impiantistica, tamponatura, agibilità. Oltre alla consulenza contrattuale nelle operazioni di compravendita immobiliare. Assisto gruppi nel settore editoriale tradizionale ed online, ed ho esperienza nella progettazione, apertura e gestione di ecommerce, nelle fasi di marketing e gestione delle campagne pubblicitarie on line. Assisto gruppi nel settore ludico (sale Bingo, newslot, vlt, sale ristoranti, tabacchi, bar). Attraverso la contabilità in cloud, installiamo il nostro programma contabile al cliente, customizzando, ossia personalizzando il piano dei conti alla propria realtà ed esigenze, creando causali che richiamate generano in automatico le scritture contabili, con conti da noi creati ed incolonnati nel dare o nell'avere, formiamo la o le risorse umane del cliente ad inserire direttamente i dati, onde avere bilancio aggiornato in tempo reale, da noi revisionato in ambiente condiviso. In questo modo si conoscono e monitorano i flussi finanziari e reddituali in itinere, conoscendo impatto fiscale e previdenziale in corso d'anno, senza sorprese a giugno/luglio dell'anno successivo. “Ignoranti quem portum petat nullus suus ventus est.” Lucius Annaeus Seneca “Nessun vento ti è favorevole, se non sai verso quale porto sei diretto”. Lucio Anneo Seneca o Seneca il Giovane (Corduba, 4 a.C. – Roma, 65) I miei maestri a cui sono e sarò sempre grato sono stati mio padre, Danilo Ferretti, Il Dott. Donato Montanaro (a suo tempo Direttore di vari Uffici dell'Agenzia delle Entrate) ed il Dottor Giuseppe Savella, i quali mi hanno consentito di maturare esperienza umana e professionale senza pari, sia con la visione del privato che del pubblico verso famiglie ed aziende. Dal 19.04.2010 al 30.04.2013 ho avuto il piacere e la responsabilità di presiedere la Commissione Bilancio e Patrimonio del Comune di Grottaferrata (Roma) e di ricoprire il ruolo di consigliere comunale di maggioranza, alla prima candidatura eletto terzo su 364 candidati. Diploma di Laurea conseguito alla Luiss Guido Carli di Roma, in Economia & Commercio, sotto indirizzo giuridico professionale.

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