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giovedì 26 Gennaio 2023

Come registrare un contratto preliminare e quali imposte pagare?

Come ogni contratto, anche il contratto preliminare richiede l’osservanza di date formalità. Ecco una guida ai principali adempimenti, in particolare alla registrazione del preliminare in Agenzia delle entrate e alle imposte dovute.

Il contratto preliminare

L’acquisto di un immobile può non essere immediato. Se, ad esempio, l’acquirente è in cerca di un mutuo oppure il venditore è in attesa che gli venga consegnata una nuova casa, il contratto di compravendita può essere preceduto da un accordo.

Il compromesso o contratto preliminare è l’accordo con cui entrambe le parti si impegnano a stipulare un successivo contratto di compravendita. L’accordo non trasferisce la proprietà del bene.

Il trasferimento della proprietà si avrà solo con la firma del contratto definitivo.

 

La caparra e l’acconto nel contratto preliminare

è con la sottoscrizione del contratto definitivo di compravendita, che il venditore trasferisce la proprietà dell’immobile e in cambio, l’acquirente paga il prezzo pattuito.  

Quindi, il preliminare non determina, dal lato dell’acquirente, il trasferimento immediato della proprietà e, dal lato del venditore, il pagamento del prezzo di acquisto. Le parti, allora, per tutelarsi, possono pattuire, in sede di stipula del preliminare, la dazione di somme di denaro, a titolo di acconto o di caparra.

L’imputazione delle somme è indicata dalle parti nel preliminare. Se però nel contratto preliminare non è specificato a che titolo sono state corrisposte le somme, queste vanno considerate come acconti sul prezzo di vendita.

è bene precisare che il denaro versato al momento del preliminare, potrà poi trasformarsi, alla stipula della vendita definitiva, in un acconto prezzo ed essere decurtato dall’importo totale.

 

Meglio la caparra o l’acconto?

Per dare risposta alla domanda, chiariamo il loro meccanismo.  

Cos’è la caparra?

Per l’acquirente è la somma di denaro che versa al momento del preliminare per garantire al venditore che senz’altro stipulerà il successivo contratto di compravendita. Se, alla data pattuita, l’acquirente cambierà idea, perderà l’intera caparra che il venditore tiene per sé a titolo di risarcimento, senza bisogno di dover provare di aver subito un danno.

Per il venditore, ricevere la somma come caparra implica che, se dovesse decidere di non vendere più l’immobile, dovrà restituire all’acquirente il doppio della caparra ricevuta.

La caparra, quindi, vale come risarcimento.

Che cos’è l’acconto? L’acconto, invece, è semplicemente un anticipo sul pagamento del prezzo, senza alcuna valenza risarcitoria.  

Infatti, se al preliminare di vendita, non segue la stipula della vendita, l’acconto dovrà sempre essere restituito.

La parte interessata (acquirente o venditore), che voglia essere risarcita per la mancata stipula del definitivo, dovrà dimostrare di aver subito un danno.

In conclusione, caparra e acconto sono entrambe, in sostanza, un anticipo di denaro sul pagamento del prezzo, ma la loro funzione è diversa perché conducono a conseguenze diverse in caso di inadempimento contrattuale.

A questo punto, alla domanda “meglio caparra o acconto”, come da prassi  notarile, per il venditore è sempre meglio ricevere una somma a titolo di caparra.

Ad esempio:

a) se l’acquirente cambia idea:

–       se i 7. 000€ sono stati dati a titolo di caparra, restano al venditore a compensazione dei danni subiti;

–       viceversa, se valgono quale acconto, il venditore deve restituire le 7. 000€ per intero all’acquirente.

Anche per l’acquirente è consigliabile versare la somma a titolo di caparra.

b)  se il venditore cambia idea:

–       se la somma è versata a titolo di caparra, ha diritto a 14. 000€ (doppio della caparra);

–       se la somma è versata a titolo di acconto, ha diritto solo alla restituzione delle 7. 000€ versate.

Se sei l’acquirente, nell’ipotesi di inadempimento del venditore, hai diritto alla restituzione del doppio della caparra (e non la semplice restituzione dell’importo versato, come sarebbe se si imputasse la somma a titolo di acconto).

La forma scritta del contratto preliminare

Il contratto preliminare che ha per oggetto beni immobili deve essere stipulato per iscritto mediante atto redatto da un notaio (atto pubblico o scrittura privata autenticata).

Il preliminare deve indicare gli elementi principali della vendita quali il prezzo e la casa da acquistare, l’indirizzo e una precisa descrizione (piani, stanze etc. ) con i dati aggiornati del Catasto e la data del contratto definitivo. è opportuno, inoltre, definire tutti gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile.

In caso di vendita di immobili in corso di costruzione sono previste regole particolari per la redazione del contratto preliminare e tutele a garanzia dell’acquirente, per approfondire le quali consigliamo la lettura della nostra guida https://www. Commercialista. It/Dettaglio-Articolo/contratto-preliminare-per-lacquisto-di-un-immobile-da-costruire.

La trascrizione del preliminare a tutela del potenziale acquirente.

La trascrizione del contratto preliminare nei Registri immobiliari è uno strumento di tutela per chi acquista.

è consigliata in questi casi:

– tra la data del preliminare e la prevista stipula del definitivo, intercorrono tempi lunghi;

– in sede di preliminare sono stati versati acconti corposi;

– il venditore è un soggetto fallibile con posizioni debitorie pendenti.

Come detto, la stipula del preliminare fa sorgere solo un obbligo giuridico tra venditore e acquirente, senza determinare il trasferimento della proprietà.

Potrebbe capitare che nonostante il “compromesso”, il venditore venda lo stesso immobile ad altra persona oppure costituisca sullo stesso diritti reali di godimento (per esempio, un usufrutto) o che, se il venditore ha molti debiti, un creditore iscriva a suo carico un’ipoteca.
In questi casi, in assenza di trascrizione, il compratore potrà chiedere al giudice solo il risarcimento dei danni e non l’annullamento della vendita o dell’iscrizione dell’ipoteca.

Con la trascrizione il preliminare non è più soltanto un accordo privato tra acquirente e venditore, ma viene reso legalmente valido verso chiunque (tecnicamente è “opponibile nei confronti dei terzi”) e il venditore, di conseguenza, non potrà vendere l’immobile a qualcun altro, né concedere un’ipoteca sull’immobile, né costituire una servitù passiva o qualsiasi altro diritto pregiudizievole. Gli eventuali creditori del venditore non potranno iscrivere un’ipoteca sull’immobile promesso in vendita, né pignorarlo.

Dal momento della trascrizione del contratto preliminare, l’immobile è “riservato” al futuro acquirente, e qualsiasi trascrizione o iscrizione non avrebbe effetto nei suoi confronti.

La registrazione del preliminare e le imposte dovute

Il contratto preliminare di compravendita deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione.

Se stipulato con atto notarile, vi provvede il notaio entro 30 giorni.

I mediatori immobiliari hanno l’obbligo di registrare i contratti preliminari di compravendita stipulati a seguito della loro attività.
In generale, per gli affari conclusi con l’intervento degli agenti immobiliari, è obbligatorio richiedere la registrazione per:

– i contratti preliminari;

– l’accettazione della proposta, quando le clausole inserite nello schema di proposta siano di per sé sufficienti e necessarie a determinare la conclusione di un contratto preliminare di compravendita.

Per la registrazione sono dovute:

– l’imposta di registro di €200 indipendentemente dal prezzo della compravendita, pagata di solito dall’acquirente (se questo non versa, l’Agenzia può esigerla dal venditore che potrà poi rifarsi sull’acquirente);

– l’imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe. Se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro.

Caparra e acconti: il trattamento fiscale nel preliminare.

Quanto si paga di imposta di registri e Iva?

Dal punto di vista fiscale, l’art. 10 della Tariffa allegata al TUR (Dpr n. 131/1986) stabilisce l’obbligo dell’assoggettamento dei contratti preliminari di ogni specie all’imposta fissa di registro.

Come previsto dall’Agenzia delle Entrate, la soggezione ad Iva delle somme versate nel preliminare, dipende dalla natura attribuita dalle parti.   

Le parti possono imputare la somma a titolo;

–  di caparra;

–  di acconto;

–  di caparra e acconto.

La caparra vale anche come acconto solo se vi è un’imputazione espressa inserita dalle parti.  

Se però nel contratto preliminare non è specificato a che titolo sono state corrisposte le somme, queste vanno considerate come acconti sul prezzo di vendita.

1.     Quando il preliminare prevede un pagamento, è dovuta l’imposta di registro proporzionale pari:

– allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria;

– al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita.

Come precisato dall’Agenzia delle entrate, in entrambi i casi, l’imposta pagata con il preliminare sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita. Nel caso in cui l’imposta proporzionale versata per la caparra confirmatoria e per gli acconti di prezzo risulti superiore all’imposta di registro dovuta per il contratto definitivo, spetta il rimborso della maggiore imposta versata per la registrazione del contratto preliminare. Il rimborso deve essere richiesto, a pena di decadenza, entro tre anni dalla data di registrazione del contratto definitivo. La domanda di rimborso deve essere presentata all’ufficio che ha eseguito la registrazione.

2.     Quando il trasferimento dell’immobile è soggetto a Iva (es. La cessione di immobili ad uso abitativo da parte di imprese è imponibile IVA per obbligo), il trattamento fiscale delle somme versate nel preliminare dipende dalla loro natura:

– il versamento di somme a titolo di acconto, essendo un’anticipazione del corrispettivo pattuito, va fatturato con addebito dell’Iva. In questo caso, l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa (200 euro);

– la caparra confirmatoria non è soggetta a Iva, perché non costituisce il corrispettivo di una prestazione di servizi o di una cessione di beni. Pertanto, andrà pagata l’imposta di registro proporzionale (0,50%).

 

La risposta dell’Agenzia all’interpello n. 311 del 24 luglio 2019

Per registrare un contratto preliminare di compravendita di un fabbricato, che prevede la corresponsione di somme a titolo di caparra e il pagamento di uno o più acconti, prima del saldo, chiarisce che:

–  agli acconti si applica l’imposta di registro nella misura fissa, secondo il principio di alternatività Iva/registro sancito dall’articolo 40 del Tur;

–  alla caparra, che è normalmente soggetta ad imposta proporzionale di registro ed esclusa dal campo di applicazione dell’Iva, la tassazione segue il trattamento fiscale previsto per gli acconti-prezzo, se la stessa assolve anche la funzione di acconto sul prezzo.

Pertanto, per la registrazione del contratto preliminare che prevede la corresponsione di somme a titolo di acconto assoggettate ad Iva, dovrà essere corrisposta l’imposta di registro nella misura fissa per il contratto preliminare e una seconda imposta fissa per la pattuizione che stabilisce la dazione di uno o più acconti, assoggettati ad Iva.

L’Agenzia ritiene che per la registrazione di tale tipologia di contratto preliminare debba essere applicata la tassazione di 200 euro per il contratto preliminare, più 200 euro per gli acconti-prezzo.

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