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domenica 29 Gennaio 2023

Contratto preliminare per l’acquisto di un immobile da costruire

Il decreto legislativo 20 giugno 2005 n. 122 impone al costruttore l’obbligo di consegnare all’acquirente una “polizza fideiussoria”.

Ecco una sintesi sulle modalità e condizioni di rilascio della garanzia, alla luce delle più recenti modifiche legislative.

Le fonti normative

La polizza fideiussoria è obbligo introdotto e disciplinato con il decreto legislativo n. 122/2005.

Il decreto ha previsto anche altre tutele per l’acquirente quali la polizza assicurativa indennitaria di durata decennale.

Questi strumenti posti a tutela dell’acquirente sono disciplinati da un doppio regime normativo. Agli acquirenti d’immobili il cui titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato:

–       a partire dalla data del 16 marzo 2019, si applica il D. Lgs. 122/2005 come modificato dal dlgs. 12 gennaio 2019 n. 14;

–       prima del 16 marzo 2019 si applica il D. Lgs. 122/2005 ante riforma.

Chi acquista deve guardare la data del titolo abilitativo della costruzione per capire a quali norme fare riferimento. Le due normative prevedono entrambe le stesse tutele, ma solo la recente del 2019 ha introdotto maggiori garanzie.

Vi proponiamo un’analisi che tiene conto del doppio regime normativo.

Perché la polizza fideiussoria?

Quando si acquista un immobile in costruzione, può capitare che, a costruzione ultimata, il costruttore (impresa o cooperativa) fallisca prima della stipula dell’atto di compravendita che trasferisce la proprietà.

La crisi del costruttore non è un problema per le banche che lo hanno finanziato, ad esempio, per l’acquisto del terreno. Quest’ultime grazie all’ipoteca, iscritta sul fabbricato in corso di costruzione, con la messa in vendita forzata dell’immobile, hanno il diritto di recuperare per prime l’importo finanziato.

Meno fortunato l’acquirente. Privo di specifiche garanzie sull’immobile, come l’ipoteca che garantisce il recupero immediato e prioritario degli importi versati a titolo di caparra e/o di acconto di prezzo, l’acquirente dovrebbe intraprendere azioni giudiziarie spesso lunghe e non risolutive.

La legge tutela l’acquirente, contraente debole, introducendo l’obbligo della polizza di fideiussione come strumento alternativo per il sicuro recupero degli acconti versati.  

Che cos’è la polizza fideiussoria?

La polizza fideiussoria o fideiussione assicurativa è un contratto tra il costruttore e la banca o società assicurativa. Beneficiario è l’acquirente.

La banca, al verificarsi dei presupposti di operatività della polizza, su richiesta scritta dell’acquirente è obbligata a restituirgli le somme fino a quel momento pagate, entro 30 giorni dal ricevimento della richiesta, pena il rimborso all’acquirente delle spese sostenute per la restituzione del capitale e il pagamento dei relativi interessi.

L’acquirente non può rinunciare preventivamente alla garanzia fideiussoria perché essa è per legge un obbligo a carico del costruttore.

Quando l’acquirente può azionare la polizza fideiussoria?

Dipende dal regime normativo applicabile in base al titolo abilitativo edilizio.

Data titolo abilitativo edilizio

Normativa

applicabile

Presupposti di operatività della Polizza fideiussoria

 

dal 16 marzo 2019 in poi

 

Dlgs. 122/2005

post riforma 2019

 

1. Crisi del costruttore

2. Recesso dal contratto preliminare per mancata consegna della c. D. “polizza decennale postuma” *

 

21 luglio 2005 – 15 marzo 2019

Dlgs. 122/2005

1. Crisi del costruttore

*La polizza decennale postuma garantisce il risarcimento dei danni materiali dell’immobile derivanti da rovina o da gravi difetti costruttivi per dieci anni dall’acquisto.

La riforma del 2019 ha esteso il perimetro di operatività della polizza fideiussoria. Da un lato ha reso obbligatorio il rilascio della polizza decennale postuma al momento della stipula dell’atto di compravendita, a pena di recesso dal contratto preliminare o di nullità del contratto definitivo. Dall’altro, anche in caso di recesso per mancata consegna della polizza decennale postuma, il consumatore può attivare la polizza fideiussoria per il recupero delle somme versate.

Per quali soggetti e immobili sussiste l’obbligo di polizza fideiussoria?

La garanzia è obbligatoria per tutti i contratti finalizzati al trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile (inclusi quindi contratti di leasing ma anche di vendita o preliminari di vendita).

I contratti devono intercorrere tra tali soggetti relativamente ai seguenti immobili:

1.     Soggetti: quando a vendere/ promettere di vendere sia un costruttore (sia persona fisica che società, anche cooperativa) e ad acquistare/promettere di acquistare sia una persona fisica. Non si applica quindi se a vendere sia un privato o se ad acquistare sia una società.

2.     Immobili: “immobili da costruire” ossia di immobili per i quali è stato richiesto il permesso di costruire ma:

–      sono ancora da edificare;

–      oppure c’è la costruzione ma non risulta ultimata con le finiture per cui non è possibile l’invio della segnalazione certificata di agibilità a norma dell’art. 24 D. P. R. 6 giugno 2001, n. 380.

Può trattarsi di fabbricati di tipo residenziale (appartamenti), ma anche commerciale (negozi), produttivo (laboratori).

Sono conseguentemente esclusi dalla disciplina di tutela i contratti (vendita su carta) aventi per oggetto edifici per i quali non sia stato ancora richiesto il permesso di costruire. In tal caso, quindi meglio non versare alcun importo per “prenotare” l’immobile ancora da costruire. è bene pretendere di stipulare il preliminare di vendita e versare i primi acconti solo dopo l’avvenuta richiesta del titolo edilizio, così da poter godere delle tutele previste dal dlgs. 122/2005.

Quando deve essere prestata la garanzia fideiussoria?

In caso di contratto preliminare di compravendita, il costruttore all’atto della stipula del preliminare dovrà consegnare all’acquirente la fideiussione, rilasciata da una banca, da un’impresa di assicurazione o da un intermediario finanziario abilitato.

La fideiussione può essere rilasciata:

–       di importo corrispondente alle somme che il costruttore ha riscosso;

–      oppure a contenuto progressivo, volta cioè a garantire gli importi che nel corso del rapporto vengono via via effettivamente riscossi dal costruttore, entro il limite massimo, che deve essere specificato nella polizza fideiussoria, costituito dall’intero importo che il costruttore potrà incassare prima del trasferimento della proprietà.

 

Quali voci copre la polizza fideiussoria?

La garanzia dovrà coprire le somme che il costruttore riscuote prima del trasferimento della proprietà:

– le somme che il costruttore abbia già riscosso al momento della stipula del contratto preliminare;

– le somme che il costruttore debba riscuotere dopo la stipula del contratto preliminare, ma prima dell’atto definitivo di compravendita che trasferisce la proprietà.

La garanzia non riguarderà invece somme che il costruttore è destinato a riscuotere solo dopo la stipula dell’atto definitivo.

Sono inoltre escluse: le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante (in generale una banca); i contributi pubblici già assistiti da autonoma garanzia

Polizza fideiussoria e efficacia.

La sua efficacia cessa con il trasferimento della proprietà del bene.

La fideiussione deve prevedere la rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale: l’acquirente si rivolgerà subito alla banca o alla compagnia di assicurazione, senza tentare prima di recuperare il proprio credito presso il costruttore.

Cosa succede se il costruttore non rilascia la polizza fideiussoria?

La sanzione prevista dal legislatore nel caso in cui il costruttore ometta di rilasciare la polizza fideiussoria è la nullità relativa del contratto che, peraltro, può essere fatta valere solo dall’acquirente tutelato.

Posto che l’acquirente non può rinunciare preventivamente alla garanzia fideiussoria, l’eventuale rinuncia da parte dell’acquirente alla garanzia fideiussoria non salva il contratto così stipulato dalla sanzione di nullità.

La sanzione della nullità deve ritenersi applicabile anche quando la garanzia fideiussoria non presenti tutte le caratteristiche prescritte dalla legge, ad esempio nel caso di polizza rilasciata senza la previsione della rinuncia al beneficio della preventiva escussione del debitore principale.

La sanzione però non tutela effettivamente l’acquirente. Quando non viene prestata la polizza fideiussoria, anche se l’acquirente potrà chiedere la nullità del contratto, non potrà né acquisire la proprietà del bene né recuperare quanto già versato. Il legislatore non ha introdotto sanzioni di carattere penale a maggior efficacia deterrente.  

L’obbligo dell’intervento del notaio per la stipula dei contratti relativi gli immobili da costruire il cui titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato a partire dal 16 marzo 2019 fa ormai escludere nella pratica l’eventualità di un preliminare concluso senza rilascio della fideiussione.

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