Soluzioni per il recupero dei terreni agricoli incolti:

• Rimozione degli ostacoli: Eliminare le barriere che impediscono l’utilizzo dei terreni, come la mancanza di infrastrutture, l’accesso all’acqua, l’indebitamento dei proprietari terrieri o la frammentazione della proprietà.
• Ripristino del suolo: Migliorare la fertilità e la struttura del suolo attraverso tecniche di agricoltura conservativa, come la rotazione delle colture, l’utilizzo di compost e la riduzione dell’aratura.
• Lotta alle specie invasive: Contenere la diffusione di piante e animali nocivi che competono con le colture e danneggiano gli ecosistemi.
• Riqualificazione ambientale: Creare aree verdi e zone umide per la tutela della biodiversità e la riduzione dell’erosione del suolo.
• Conversione a colture alternative: Introdurre colture più redditizie o adatte alle condizioni climatiche locali, come prodotti biologici o colture energetiche.
• Agricoltura sociale: Favorire l’utilizzo dei terreni incolti per attività sociali e riabilitative, come l’agricoltura urbana o l’inserimento lavorativo di persone svantaggiate.

Esempi di buone pratiche per il recupero dei terreni agricoli incolti:

• Progetto “Agricoltura 4.0”: In Italia, il progetto promuove l’adozione di tecnologie innovative per l’agricoltura di precisione, favorendo l’utilizzo efficiente delle risorse e la riduzione dell’impatto ambientale.
• Programma Leader: L’iniziativa dell’Unione Europea sostiene lo sviluppo rurale e la diversificazione delle attività agricole, finanziando progetti per il recupero dei terreni incolti e la creazione di nuove imprese agricole.
• Rete FAI “Terre d’Italia”: Il Fondo Ambiente Italiano tutela e valorizza paesaggi e beni culturali, promuovendo interventi di recupero e riqualificazione di terreni incolti in aree di pregio ambientale.

Politiche e programmi a sostegno del recupero dei terreni agricoli incolti:

• Piano Nazionale Strategico (PSN) della PAC: Il piano definisce gli interventi per lo sviluppo sostenibile dell’agricoltura italiana, includendo misure specifiche per il recupero dei terreni incolti e la promozione di pratiche agricole ecocompatibili.
• Programma di Sviluppo Rurale (PSR): Il programma regionale integra le politiche nazionali con azioni mirate alle esigenze del territorio, finanziando progetti per il recupero dei terreni incolti e la valorizzazione delle produzioni locali.
• Legge 22 dicembre 2016, n. 216 (Legge di Stabilità 2017): La legge introduce misure fiscali agevolative per favorire il recupero e la valorizzazione dei terreni incolti, come la riduzione dell’IMU e dell’IRPEF.

Conclusioni:

Il recupero dei terreni agricoli incolti rappresenta una sfida complessa che richiede un impegno congiunto da parte di istituzioni, imprese agricole e cittadini. Attraverso l’implementazione di soluzioni innovative, la diffusione di buone pratiche e il sostegno di politiche adeguate, è possibile trasformare questa sfida in un’opportunità per valorizzare il patrimonio agricolo, promuovere la sostenibilità ambientale e creare nuove opportunità di sviluppo.

Le aziende agricole biologiche possono beneficiare di un regime fiscale agevolato che prevede diverse misure di vantaggio:

• Esenzione dall’imposta sul valore aggiunto (IVA) per la vendita di prodotti biologici certificati.
• Detrazioni fiscali per l’acquisto di beni e servizi necessari all’attività di produzione biologica.
• Riduzione dell’imposta di registro per l’acquisto di terreni e fabbricati destinati all’esercizio dell’attività agricola biologica.
• Credito d’imposta per le spese di ammortamento dei beni immobili utilizzati nell’attività agricola biologica.
• Possibilità di accedere a contributi a fondo perduto per la realizzazione di investimenti in agricoltura biologica.

Finanziamenti

Oltre al regime fiscale agevolato, le aziende agricole biologiche possono accedere a diverse fonti di finanziamento:

• PSR (Piano di Sviluppo Rurale): il PSR prevede diverse misure a sostegno dell’agricoltura biologica, tra cui contributi per la conversione dei terreni all’agricoltura biologica, per l’acquisto di beni e servizi necessari all’attività di produzione biologica, per la promozione dei prodotti biologici.
• Bandi regionali e nazionali: periodicamente vengono emanati bandi regionali e nazionali che prevedono finanziamenti a fondo perduto o a tasso agevolato per le aziende agricole biologiche.
• Credito agrario: le aziende agricole biologiche possono accedere al credito agrario a condizioni agevolate.

Come richiedere il regime fiscale agevolato e i finanziamenti

Per richiedere il regime fiscale agevolato e i finanziamenti, le aziende agricole biologiche devono iscriversi al registro telematico delle imprese agricole e ottenere la certificazione di agricoltura biologica da un organismo di controllo accreditato.

Conclusione

Il regime fiscale agevolato e i finanziamenti disponibili rappresentano un importante sostegno per le aziende agricole biologiche. Questi strumenti possono contribuire allo sviluppo dell’agricoltura biologica in Italia e alla valorizzazione dei prodotti biologici.

Siete IAP (Imprenditori Agricoli Professionali) e avete aperto la vostra azienda di agricoltura biologica?

Ecco tutto quello che dovete sapere per massimizzare il vostro risparmio lecito d’imposta e non commettere errori nella scelta del regime fiscale da applicare.  

A) REGIME FISCALE DI ESONERO

E’ importante che siate a conoscenza del fatto che, qualora il fatturato della nuova impresa non superi i 7. 000 € l’anno, è possibile godere del regime fiscale di esonero il quale vi solleverà dai seguenti adempimenti:

obbligo della dichiarazione dei redditi;
emissione e registrazione fatture;
liquidazione e versamento imposte;
dichiarazione IVA e comunicazione spesometro.

N. B. L’unico obbligo che resta è quello della numerazione e conservazione delle fatture di acquisto e delle bolle doganali, nonché della copia dell’autofattura nel caso di acquirenti non in regime di esonero, sulle quali va trattenuta l’imposta. Nel caso invece di vendita diretta a privati, non vi è obbligo di emissione scontrino o di rilascio di ricevuta fiscale.

B) REGIMI ALTERNATIVI

In caso di superamento in corso d’anno nel volume di affari della soglia di € 7. 000,00, il regime di esonero cessa dal successivo anno, e l’imprenditore agricolo entra:

1) nel regime fiscale semplificato o ordinario;

oppure

2) nel regime speciale di cui all’art 34 DPR 633 1972 riservato alle imprese agricole che effettuano cessioni di prodotti agricoli elencati nel “testo Unico” dell’IVA. In tal caso il vantaggio fiscale per l’impresa consiste nel non calcolare l’IVA sugli acquisti, che va invece detratta sulla base di determinate percentuali di compensazione del 4%, 10% e 22%, a seconda del tipo di prodotto, da applicare all’ammontare delle vendite. In altri termini Il regime prevede che l’IVA assolta sugli acquisti e sulle importazioni viene detratta non in modo analitico (cioè con riferimento all’imposta effettivamente addebitata dai fornitori o corrisposta in dogana) ma in modo forfetario, nella misura pari all’importo risultante dall’applicazione, all’ammontare imponibile delle cessioni di prodotti agricoli effettuate, delle indicate percentuali di compensazione stabilite, per gruppi di prodotti, con decreto ministeriale.

C) BONUS INPS GIOVANI AGRICOLTORI 2017

Gli IAP di età inferiore a 40 anni, iscritti alla previdenza obbligatoria nel 2017 (e gli IAP iscritti nel corso del 2016 solo se gestiscono l’attività in zone montane o in aree di crisi) possono inoltre usufruire del Bonus Giovani Imprenditori Agricoli che prevede per gli imprenditori agricoli e coltivatori diretti di essere esonerati dal pagamento dei contributi INPS per 5 anni: esonero totale per i primi 3 e poi 66% al quarto anno e 50% nel quinto. Un vantaggio grossissimo considerato che i contributi INPS agricoltura che altrimenti uno IAP dovrebbe versare ammontano a circa a 1. 500 € l’anno.

D) DETRAZIONE 19% SPESE AFFITTO TERRENI AGRICOLI

La detrazione 19% spese affitto terreni agricoli prevista dall’articolo 7 del decreto 91/2014 è una novità introdotta dal “Decreto competitività” del Governo Renzi consiste nel poter scaricare dalla dichiarazione dei redditi il 19% delle spese sostenute per i canoni di affitto dei terreni agricoli, nel limite massimo di 80 € per ciascun ettaro di terreno affittato e per un massimo di 1200 € all’anno.

La detrazione spese affitto terreni agricoli, è consentita ai coltivatori diretti e imprenditori agricoli professionali iscritti nella previdenza agricola e di età inferiore ai 35 anni.

N. B. In sede di 730/2017 il quadro di riferimento è il campo E82 denominato “detrazione affitto terreni agricoli ai giovani” 

E) FINANZIAMENTI PUBBLICI E PRIVATI

Le aziende biologiche al pari di altre aziende possono godere di incentivi e di agevolazioni erogate sia da enti pubblici sia da privati.
Quelle erogate da enti pubblici possono riguardare finanziamenti c. D. “a fondo perduto” per i soggetti giudicati idonei alla sovvenzione e non dovranno essere poi restituiti; a seconda dei casi il finanziamento può coprire una percentuale che varia da un minimo del 50% ad un massimo del 100%.
InoltretTali aziende possono beneficiare anche di finanziamenti erogati dai privati mediante finanziamenti o prestiti a tasso agevolato.

Attenzione: vengono considerati negozi Biologici quegli esercizi commerciali specializzati nell’offrire prodotti alimentari e per la cura della persona che derivano da produzione biologica o biodinamica.

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La nuova legge di Bilancio 2017, in una linea di continuità con la scorsa legge di Stabilità che aveva abolito Imu e Irap agricola, ha introdotto diverse agevolazioni fiscali nel settore in questione, che si traducono in una grande opportunità per investire e fare Business in questo ambito, rilanciandolo sul mercato. In primis, balzano agli occhi il Bonus agricoltori 2017 , il taglio IRPEF ed i finanziamenti per il Made in Italy. Illustriamo una breve guida pratica per chi desidera aprire un’attività nel settore agricolo e quindi sogna il “ritorno alla terra”

1) Bonus agricoltori 2017: cos’è e come funziona

Trattasi di una misura agevolativa per IAP imprenditori agricoli professionali e CD giovani coltivatori diretti. Il bonus che può essere richiesto dal 1 gennaio 2017 ha una durata di 5 anni e prevede l’esonero dal pagamento dei contributi previdenziali obbligatori Inps nel settore agricoltura. Nel dettaglio la Legge di Bilancio 2017 all’ art. 1 commi 344 e 345 legge di bilancio 2017 ha previsto per gli iscritti alla previdenza agricola, una deroga alle ordinarie regole di versamento contributivo Inps quanto alle modalità di accreditamento dei contributi presso l’AGO, assicurazione generale obbligatoria per invalidità, vecchiaia e superstiti. Questo sistema si traduce quindi in un forte bonus assunzioni nel settore di riferimento, di grande spessore e funzionalità.

A chi spetta il bonus INPS?

I destinatari del bonus sono i giovani agricoli autonomi che avviano l’attività o si iscrivono alla Gestione previdenziale agricola dell’INPS nel corso del 2017. In particolare:

IAP cioè giovani imprenditori agricoli professionali i cd. Di età inferiore a 40 anni, iscritti alla previdenza obbligatoria nel 2017;

IAP iscritti nel corso del 2016 ma solo se gestiscono l’attività in zone montane o in aree di crisi;

CD giovani coltivatori diretti entro i 40 anni d’età iscritti alla previdenza obbligatoria nel 2017;

CD coltivatori diretti iscritti nell’anno 2016, solo se la loro attività è svolta in aree di crisi o montane.

Come opera l’esonero contributi INPS?

La misura agevolativa prevede lo gravio contributivo dalla durata di 5 anni, di cui:

Esonero contributivo al 100% per i primi tre anni;

Esonero contributivo al 66% per il quarto anno;

Esonero contributivo al 50% per il quinto anno;

2) Abolizione IRPEF agricola 2017

La legge di stabilità, per incentivare il settore agricolo e risollevarlo dalla crisi economica valorizzandone tutte le potenzialità, ha disposto il taglio dell’Irpef agricola 2017, con la cancellazione di tale imposta diretta sulle rendite catastali delle imprese agricole;

Dopo l’abolizione dell’IMU agricola e dell’IRAP agricola, giunte con la scorsa Manovra, arriva una nuova misura diretta a sgravare il carico fiscale per gli agricoltori ottenendo un grossissimo risparmio sui terreni che globalmente potrebbe toccare 1,3 miliardi di euro in 2 anni, di cui 134 milioni solo con quest’ultima misura agevolativa.

A chi spetta l’esonero IRPEF e come funziona?

La riduzione progressiva dell’IRPEF agricola spetta ai coltivatori diretti e agli IAP, imprenditori agricoli professionali. Lo sgravio fiscale per i terreni agricoli avverrà in modo graduale con decorrenza dalla dichiarazione 2018 e opererà con una riduzione progressiva in 3 anni.

In sintesi, limitatamente al triennio 2017-2019, i redditi dominicali e agrari dei coltivatori diretti e degli imprenditori agricoli professionali (IAP) non concorreranno alla formazione della base imponibile Irpef con fortissimo risparmio fiscale nel settore agevolato in oggetto

3) Finanziamenti per il Made in Italy

Un’altra importante agevolazione inserita nella legge di Bilancio consiste nello stanziamento di 100 milioni di euro per la valorizzazione del “Made in Italy” in una prospettiva volta ad incrementare in modo esponenziale la competitività di mercato nell’esportazione dei nostri prodotti.

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Il caso

Tizio, proprietario di un fondo acquistato nel 2011 , aderendo all’opzione dell’affrancamento su rivalutazione delle cubatura, nel marzo 2017 cede la volumetria edificabile a Caio che potrà utilizzarla nel suo fondo finitimo collocato nella stessa zona urbanistica. Quest’ultimo quindi, incrementando la capacità di espansione fabbricabile del proprio terreno, potrà così ottenere dal Comune un permesso di costruire che gli consentirà di edificare sfruttando la cubatura addizionale acquistata. Successivamente, ad aprile 2017 Tizio decide di vendere il proprio fondo a Sempronio.

Quesito

Risulterà imponibile, ai fini della determinazione delle plusvalenze tassabili, la cessione del fondo effettuata al di fuori dell’attività d’impresa, da Tizio a Sempronio, dopo che sia stata ceduta la cubatura a Caio?

Disciplina applicabile

Il contratto che prevede la cessione di volumetria edificabile è secondo la giurisprudenza prevalente qualificabile come un negozio avente ad oggetto un “diritto reale atipico”.

Tale qualificazione che è il risultato dell’attribuzione di prevalenza alla “sostanza” sulla “forma”, trova conferma nella previsione dell’art. 5 del D. L. N. 70/2011 che, in una prospettiva di assimilazione del negozio alla costituzione di diritto reale, ha esteso a tale istituto l’obbligatorietà della trascrizione al fine di tutelare il contribuente e i terzi.

Occorre a questo punto distinguere due ipotesi differenziate che portano a due distinte conclusioni:

Cessione totale di cubatura

Se Tizio cedesse a Caio l’intera volumetria edificabile facendo venir meno integralmente la potenzialità edificatoria del fondo di sua proprietà, ne deriverebbe l’irrilevanza reddituale della seconda operazione di cessione ( Tizio- Sempronio) quindi non sarebbero applicabili né la lett. A, né la lett. B, dell’art. 67 Tuir. Per carenza del presupposto di “suscettibilità di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”, rientrando fra tali “strumenti urbanistici” anche il provvedimento della Pubblica Amministrazione che autorizza la cessione della cubatura e quindi toglie l’utilizzabilità edificatoria al terreno del cedente. Ne residuerebbe per la cessione del terreno non più edificabile, una plusvalenza tassabile in caso di vendita infraquinquennale

Cessione parziale di cubatura

Se Tizio si limitasse a vendere parte dell’intera volumetria edificabile di pertinenza del proprio suolo, non verrebbe meno in toto la suscettibilità edificatoria che rende assoggettabile ad imposta il plusvalore generato dall’operazione di vendita, sebbene effettuata spirato il quinquennio dall’acquisto (condizione temporale priva di effetti, ai fini dell’esclusione del prelievo fiscale, sulle operazioni aventi ad oggetto cubature edificabili)

Conclusioni riepilogative

Nel primo caso (cessione totale di cubatura), si dovrebbe concludere per la esclusione della plusvalenza tassabile relativa alla seconda operazione di vendita (quella del suolo da Tizio a Sempronio), aderendo alle argomentazioni del Fisco che ha ritenuto che non possono considerarsi edificabili le aree sottoposte a vincoli giuridici, di natura pubblica o privata, che escludono in via permanente la possibilità di costruire su di esse edifici classificabili nei gruppi catastali A,B,C,D e E. ( A supporto, l’art 189/2013 AIDC)

Nel secondo caso invece (cessione parziale della cubatura), la possibilità di utilizzo del terreno sotto il profilo dello jus aedificandi, sebbene ridotta per effetto della prima operazione di cessione (quella della volumetria edificabile da Tizio a Caio), non snaturerebbe la sua vocazione edificatoria e quindi la rilevanza sotto il profilo reddituale della plusvalenza derivante dalla seconda operazione di cessione (quella del terreno da Tizio a sempronio )

Soluzione

Nel nostro caso, Tizio  prima cederà a Caio l’intera volumetria edificabile del fondo di sua proprietà e poi di venderà anche il fondo (a Sempronio) : quest’ultima operazione di cessione che sarà posta in essere ad aprile 2017 non genererà plusvalenza tassabile perché posta in essere su un fondo gravato da un vincolo di natura privata per effetto del quale lo stesso è divenuto ormai privo di potenzialità edificatoria, escludendo sia l’applicazione dell’art 67 TUIR comma 1 lett. A) sia della lettera b) in quanto la vendita verrà perfezionata decorso il quinquennio entro il quale la plusvalenza sarebbe stata tassabile

Risparmio fiscale ottenibile da Tizio

Tizio pagherà soltanto l’imposta sostitutiva alla conveniente aliquota dell’8% sul valore rivalutato della cubatura nella prima operazione di vendita (volumetria edificabile venduta a Caio ) ma non pagherà imposte sulle plusvalenze generate dalla vendita del suolo ormai inedificabile (trasferito a Sempronio)

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Cessione di cubatura : cos’è e come si fa

Con il trasferimento di cubatura, il proprietario di un’area normalmente edificabile vende totalmente o parzialmente la volumetria potenzialmente suscettibile di edificazione sul proprio fondo, al proprietario di un altro suolo, il quale otterrà pertanto la facoltà di costruire sullo stesso nei limiti di volumetria previsti dal piano regolatore.

In pratica, la cubatura di un’area edificabile potrà essere “traslata” e utilizzata in relazione ad un altro suolo.

Nella prassi l’operazione contrattuale si articola in:

un primo accordo di natura privatistica fra i proprietari dei terreni;

un successivo provvedimento con il quale la Pubblica Amministrazione autorizza il cessionario a realizzare un fabbricato di cubatura maggiorata la cui misura risulti pari a quella di cui si è spogliato il cedente.

Forma dell’atto di cessione di cubatura

Sul punto, l’art. 5 del DL 70/2011, nell’introdurre disposizioni volte a regolamentare il “contratto di cessione di cubatura”, ha esteso allo stesso l’obbligatorietà dell’istituto della trascrizione (per tutelare formalmente sia la posizione dei contraenti che quella dei terzi). Pertanto, ai sensi dell’art. 2657 c. C. , per la stipula di tali contratti è oggi richiesta la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.

Presupposto d’ imposta

Per individuare il momento in cui il trasferimento di cubatura diventa fiscalmente imponibile occorre soffermarsi sulla la natura giuridica dell’atto di cessione?

Trattandosi di un atto traslativo a titolo oneroso di diritti reali (e non obbligatori), si potrebbe sostenere che il presupposto di imposta coincida con il momento della stipula dell’atto di cessione e non con il rilascio del permesso a costruire.

Cessione di cubatura fuori dall’esercizio d’impresa

Quando, come nel caso che qui rileva, la cessione è effettuata al di fuori dell’attività d’impresa, l’eventuale plusvalenza è considerata reddito diverso ed è soggetta alla tassazione prevista dall’art. 67 del TUIR, con la conseguente possibiltà di rideterminazione del valore dei terreni edificabili con perizia asseverata, conseguendo un elevato risparmio d’imposta (L. 448/01 e ss. Proroghe).

Risulta quindi riconosciuta, anche ai fini dell’applicazione dell’opzione fiscale dell’affrancamento delle plusvalenze da cessione attraverso il meccanismo rivalutativo, l’equiparazione tra cubatura e diritti edificatori.

Presupposti di legittimità della cubatura per la Cassazione

Con la sentenza n. 26714/2015 depositata il 25 giugno, la terza sezione penale della Cassazione ha sostenuto ai fini della legittimità della cessione di cubatura cfr. Art. 5, comma 1, lettera c, del decreto legge n. 70 del 2011, convertito con modificazioni, in legge n. 106 del 2011) che i terreni devono essere:

dotati del requisito della reciproca prossimità;

caratterizzati dall’omogeneità urbanistica;

accomunati dalla medesimezza dell’indice di fabbricabilità originario.

NB A tali condizioni, a prescindere dalla comune titolarità dei due terreni, la “cessione” della cubatura edificabile propria di un fondo in favore di altro fondo consente che, invariata la cubatura complessiva risultante, il fondo cessionario sarà caratterizzato da un indice di edificabilità superiore a quello originariamente goduto.

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Riapertura dei termini per la rivalutazione di cubatura 2017

La legge di Bilancio 2017 ha riaperto i termini per la rivalutazione dei diritti edificatori dei terreni detenuti non in regime di impresa, alla data del 1° gennaio 2017, ferma restando l’equiparazione ai fini del trattamento fiscale della cessione di cubatura (volumetria edificabile).

Si tratta di una grossissima occasione, confermata ancora una volta dalla legge di Bilancio, per creare proficuo valore economico nella circolazione dei diritti edificatori, attraverso l’incasso di liquidazioni detassate grazie a fortissimi bonus fiscali.

Da cogliere al volo entro il termine prorogato al 30 giugno 2017!

Quale beneficio fiscale si ottiene attraverso la rivalutazione?

L’opzione fiscale della rivalutazione con aliquota unica all’8% dei terreni e delle cubature è vantaggiosa ai fini della riduzione o dell’annullamento della plusvalenza tassabile ai sensi dell’articolo 67 del Tuir (DPR 917/86) ogni qualvolta si intenda procedere ad una cessione a titolo oneroso. Questo significa che, se si sceglie di applicarla, al posto di essere assoggettato ad un gettito medio di imposta sulla plusvalenza da cessione pari al 43% ( regime ordinario), il cedente sconterà un affrancamento secco dell’ 8% pagabile in tre comode rate.

Il risparmio fiscale si ottiene perché, sotto un profilo contabile, aumentando il valore fiscale del bene, si riduce l’eventuale plusvalenza.

In pratica, la plusvalenza in base al regime ordinario, andrebbe dichiarata ai fini delle imposte sul reddito, tra i redditi diversi ex art 67 e 68 TUIR e sarebbe tassata con aliquota IRPEF progressiva, relativa allo scaglione di riferimento.

Nell’ipotesi in cui si decida di optare per l’affrancamento, occorrerebbe pagare solo l’imposta sostitutiva sull’intero valore rivalutato e la tassazione sussisterebbe solo sull’eventuale plusvalenza eccedente questo valore.

Requisiti di accesso 

L’ambito oggettivo della rivalutazione riguarda esclusivamente i beni posseduti non in regime di impresa alla data del 1° gennaio 2017 e più precisamente : terreni a destinazione agricola o edificabili, compresi i terreni lottizzati o quelli su cui sono state costruite opere per renderli edificabili posseduti a titolo di :

proprietà;

nuda proprietà;

usufrutto;

enfiteusi.

NB Per il requisito dell’edificabilità occorre far riferimento al piano regolatore del Comune o ad altri strumenti urbanistici.

Sotto il profilo soggettivo, i titolari dei predetti diritti reali, per godere del beneficio fiscale devono essere:

persone fisiche;

società semplici e soggetti equiparati ex art 5 TUIR;

enti non commerciali.

Come si fa la rivalutazione ed entro quale termine concludere la perizia

L’affrancamento può essere effettuato dietro pagamento di una imposta sostitutiva che va calcolata applicando una aliquota del 8% rispetto al valore attribuito ai terreni e diritti di cubatura tramite perizia asseverata in tribunale da tecnico iscritto all’albo (requisito della certificazione) o dal notaio(maggiormente onerosa).

Il termine ultimo fissato per la perizia dei terreni, a differenza di quello delle quote, è prima della cessione e comunque prima del 30 giugno 2017 Nell’ipotesi in cui il terreno fosse ceduto ante 30 giugno 2017, la perizia dovrà essere esposta prima del rogito dal momento che il valore periziato costituisce il valore minimo di riferimento anche ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute in occasione dell’atto di vendita.

Come si versa l’imposta sostitutiva

Con il versamento dell’imposta sostitutiva (codice tributo F24: 8056), si perfeziona la rivalutazione, che opera dal primo momento successivo a quello del pagamento.

Tale imposta può essere versata :

in un’unica soluzione cioè e interamente versata entro il 30 giugno 2017

rateizzata in tre rate annuali di pari importo entro:

Il 30 giugno 2017 ( 1° rata)

Il 30 giugno 2018 ( 2° rata)

Il 30 giugno 2019 ( 3° rata)

Consigliato: tramite l’acconto incassato con preliminare di cessione antecedente al rogito, il cedente può pacificamente versare l’imposta sostitutiva in un’ unica rata e chiudere la partita con il Fisco.

Attenzione: sull’importo della seconda e della terza rata si devono sostenere anche gli interessi del 3% annuo, da versare insieme all’imposta e in mancanza del versamento di 2° e 3° rata, le somme sono iscritte a ruolo.

Rivalutazione di terreni e volumetrie già rivalutati

Nel caso in cui siano già state effettuate precedenti rivalutazioni sugli stessi beni, il contribuente dovrà ricordare di non versare l’8% per intero ma sarà possibile alternativamente:

detrarre l’imposta sostitutiva pagata nelle rivalutazioni precedenti, da quella dovuta per la rivalutazione 2017;

pagare interamente l’imposta dovuta nel 2017 e chiedere con istanza il rimborso dell’importa versata fino a 48 mesi prima.

Cosa deve fare in pratica il contribuente per ottenere l’agevolazione fiscale?

Possedere il terreno alla data del 1° gennaio 2017;

incaricare un esperto per la redazione di una perizia giurata di stima entro il 30 giugno 2017 da effettuare sempre e comunque ante cessione;

versamento dell’imposta sostitutiva dell’8% sull’intero valore risultante dalla perizia entro il 30 giugno 2017, oppure pagamento in tre rate annuali di pari importo di cui la prima entro il 30 giugno 2017.

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terreni agricoli in affitto: si deve dichiarare il reddito dominicale in luogo del canone risultante da contratto  come richiedere istanza di rimborso e certificazione del credito di imposta

Le società commerciali (sia società di capitali che di persone) proprietarie di terreni agricoli concessi in affitto, sono tenute a dichiarare il reddito dominicale e non il canone risultante dal contratto.  

Trovano applicazione le regole dei redditi fondiari per gli immobili non strumentali escludendo da tale ambito i terreni utilizzati direttamente per l’esercizio del l’attività agricola.

e’ il caso di una società immobiliare che concede affitto uno o più terreni agricoli non esercitando l’attività agricola. In questa fattispecie, la società immobiliare applica quanto disposto dall’articolo 90 del Dpr 917/1986, in merito alla disciplina della tassazione degli immobili patrimonio posseduti da società commerciali, in sintesi “Sono considerati tali gli immobili diversi da quelli strumentali nonché da quelli alla cui produzione o al cui scambio è diretta l’attività d’impresa (beni merce)”.

Viene espressamente esclusa la tassazione in base ai criteri catastali per i terreni utilizzati strumentalmente per l’esercizio di una delle attività agricole di cui all’articolo 32 del Tuir (fatta salva la facoltà di opzione per le società agricole).

In particolare, l’articolo 90 rimanda alla determinazione mediante le regole sul reddito d’impresa per gli immobili strumentali.

La definizione di immobile strumentale la fornisce l’articolo 43 del Tuir il quale dispone che sono tali gli immobili che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza una radicale trasformazione.

E’ chiaro e pacifico che tale concetto vale per i fabbricati e non per i terreni, che per loro natura non sono trasformabili. Pertanto, i terreni concessi in affitto rappresentano l’oggetto e non lo strumento dell’attività di locazione.

Dal dato normativo deriva che la società commerciale che concede il terreno in affitto dichiara il reddito dominicale.

Tale principio è altresì confermato dalle istruzioni ministeriali alla compilazione del modello Unico per le società di capitali. In particolare, in tale sede viene precisato che i redditi dei terreni e dei fabbricati che non costituiscono beni strumentali per l’impresa né beni merce concorrono a formare il reddito secondo le risultanze catastali (vedi anche la risoluzione dell’agenzia delle Entrate n. 77/E/2005).

FOCUS: se i terreni non vengono utilizzati per svolgere un’attività agricola ma sono concessi in affitto non possono essere considerati beni strumentali.

Le istruzioni risultano ancor più esplicite con riferimento all’agevolazione prevista per la concessione in affitto di terreni agricoli a giovani agricoltori. In tale ambito si precisa che ai fini della determinazione del reddito non si applica la maggiorazione dell’80 per cento del reddito dominicale. Una tale puntualizzazione rende evidente che per l’affitto di terreni agricoli la società dichiara il solo reddito dominicale. Per la pratiche di rimborso dell’imposta erroneamente versata negli ultimi 48 mesi e  per il riconoscimento del credito su base decennale puoi contattarci per un preventivo.

Effettua download Risoluzione 77/E del 2005 emessa dalla Agenzia delle Entrate