Quadro Normativo di Riferimento

La tassazione degli immobili all’estero per i residenti fiscali italiani è regolata da diverse normative che mirano a evitare la doppia imposizione, ovvero il pagamento di imposte sia nel Paese dove si trova l’immobile che in Italia. L’Italia ha stipulato numerose Convenzioni Internazionali contro la Doppia Imposizione con vari Paesi, che prevedono accordi specifici per determinare la tassazione sui redditi derivanti dagli immobili esteri.

In linea di principio, l’immobile viene tassato:

• Nel Paese estero dove si trova l’immobile, secondo le leggi locali.
• In Italia, se il proprietario è un residente fiscale italiano, per obbligo di dichiarazione e tassazione sul reddito globale.

Dichiarazione degli Immobili Esteri nel Modello Redditi

Per i contribuenti italiani, è obbligatorio dichiarare il possesso di immobili all’estero nel quadro RW del Modello Redditi Persone Fisiche, che ha lo scopo di monitorare gli investimenti esteri e le attività finanziarie detenute all’estero.

Nella dichiarazione devono essere inseriti i seguenti dati:

• Valore dell’immobile: solitamente si utilizza il costo d’acquisto, ma se l’immobile è stato ereditato o acquisito tramite donazione, può essere utilizzato il valore di mercato o quello catastale.
• Redditi derivanti dall’immobile: se l’immobile viene affittato, i canoni di locazione devono essere dichiarati in Italia e concorreranno alla formazione del reddito complessivo soggetto a tassazione IRPEF.

Imposte sui Redditi da Immobili Esteri

Gli immobili all’estero producono due tipologie di redditi soggetti a tassazione:

• Redditi da locazione: i canoni derivanti dall’affitto dell’immobile estero devono essere dichiarati nel quadro RL del Modello Redditi, e saranno soggetti all’IRPEF secondo le aliquote progressive italiane. Eventuali imposte già pagate nel Paese estero possono essere detratte grazie al credito d’imposta per redditi esteri.
• Reddito da immobile a disposizione: se l’immobile non è affittato, viene considerato a disposizione e genera un reddito figurativo, che deve essere comunque dichiarato in Italia. Anche in questo caso, eventuali imposte patrimoniali pagate all’estero possono essere compensate con il credito d’imposta.

IVIE: Imposta sul Valore degli Immobili all’Estero

Una delle principali imposte per i residenti fiscali italiani con immobili all’estero è l’IVIE (Imposta sul Valore degli Immobili situati all’Estero). Introdotta nel 2012, l’IVIE è paragonabile all’IMU applicata agli immobili situati in Italia.

L’IVIE prevede un’aliquota pari allo 0,76% del valore dell’immobile estero, che viene determinato in base:

• Al costo d’acquisto o, in alternativa, al valore catastale determinato nel Paese estero.
• Al valore di mercato dell’immobile, se non sono disponibili valori catastali.

È importante notare che l’IVIE è dovuta anche se l’immobile non produce reddito, come nel caso di seconde case o case vacanze non affittate. Tuttavia, per gli immobili destinati ad abitazione principale, sono previste delle agevolazioni, con una riduzione dell’imposta.

Doppia Imposizione e Credito d’Imposta

Per evitare che i contribuenti paghino le tasse sia in Italia che nel Paese estero dove si trova l’immobile, la normativa fiscale italiana prevede il credito d’imposta per i redditi esteri. Questo meccanismo consente di detrarre dall’imposta italiana le tasse già pagate nel Paese estero, fino a concorrenza dell’imposta italiana dovuta per lo stesso immobile.

Ad esempio, se un contribuente italiano ha pagato un’imposta patrimoniale nel Paese estero, tale imposta può essere sottratta dall’IVIE dovuta in Italia.

Imposte Estere sull’Immobile

Le imposte dovute all’estero variano in base al Paese in cui si trova l’immobile. Le tipologie di imposte comunemente applicate includono:

• Imposta sul reddito da locazione.
• Imposta patrimoniale o imposta sul possesso dell’immobile.
• Tasse locali come imposte comunali o regionali.

È essenziale informarsi presso le autorità fiscali del Paese estero per comprendere pienamente le imposte applicabili e garantire che siano rispettati tutti gli obblighi fiscali locali.

Vendita dell’Immobile Estero

Anche la vendita di un immobile situato all’estero ha implicazioni fiscali sia nel Paese estero sia in Italia. Il reddito derivante dalla vendita, ossia la plusvalenza (differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto), deve essere dichiarato in Italia e concorre alla formazione del reddito complessivo soggetto a tassazione.

Tuttavia, se il Paese estero applica una tassa sulle plusvalenze immobiliari, il contribuente può usufruire del credito d’imposta per evitare la doppia imposizione.

Sanzioni e Controlli Fiscali

È fondamentale dichiarare correttamente i redditi e il possesso di immobili all’estero per evitare sanzioni. Le autorità fiscali italiane stanno intensificando i controlli sui capitali detenuti all’estero, grazie anche allo scambio automatico di informazioni finanziarie tra Paesi aderenti all’OCSE.

La mancata dichiarazione nel quadro RW può comportare sanzioni rilevanti, che variano dal 3% al 15% del valore dell’immobile estero (dal 6% al 30% se l’immobile è situato in Paesi black list).

Conclusioni

La gestione fiscale di un immobile all’estero richiede una pianificazione accurata e una conoscenza approfondita delle normative italiane e internazionali. Tra la dichiarazione dei redditi, il pagamento dell’IVIE e il credito d’imposta per evitare la doppia imposizione, è fondamentale rispettare gli obblighi fiscali per evitare sanzioni e ottimizzare il carico fiscale.

Affidarsi a un consulente fiscale esperto in materia di investimenti esteri è spesso la soluzione migliore per garantire una gestione corretta e vantaggiosa del proprio patrimonio immobiliare fuori dall’Italia.

Introduzione alla Tassazione dei Redditi da Capitale e Immobili

La tassazione dei redditi da capitale e immobili è una parte fondamentale del sistema fiscale italiano. Essa riguarda le imposte sui redditi derivanti da investimenti finanziari e dalla proprietà di beni immobiliari. Comprendere questi aspetti è cruciale per i contribuenti che gestiscono tali beni o investimenti, poiché le normative fiscali determinano come questi redditi devono essere dichiarati e tassati.

Redditi da Capitale

I redditi da capitale includono i guadagni derivanti da investimenti finanziari, come interessi su conti bancari, dividendi da azioni, e proventi da obbligazioni. Tali redditi sono soggetti a una tassazione separata rispetto ai redditi da lavoro o da impresa e sono regolati da specifiche disposizioni normative.

Redditi da Immobili

I redditi da immobili si riferiscono ai guadagni ottenuti dalla proprietà di beni immobiliari, che possono includere affitti percepiti o plusvalenze derivanti dalla vendita di immobili. Anche in questo caso, esistono normative specifiche che determinano la tassazione di tali redditi.

Tassazione dei Redditi da Capitale

La tassazione dei redditi da capitale in Italia è regolata principalmente dalle disposizioni del Testo Unico delle Imposte sui Redditi (TUIR) e dalle normative specifiche per ogni tipo di investimento.

Tipologie di Redditi da Capitale

Interessi e Dividendi

Gli interessi sui conti bancari e sui depositi postali, così come i dividendi distribuiti da società partecipate, sono considerati redditi da capitale. Questi redditi sono soggetti a una tassazione separata e non concorrono alla formazione del reddito complessivo ai fini dell’IRPEF.

Plusvalenze da Investimenti Finanziari

Le plusvalenze derivanti dalla vendita di strumenti finanziari, come azioni, obbligazioni, e altri investimenti, sono anch’esse tassate separatamente. La tassazione di queste plusvalenze avviene secondo il regime della “tassazione separata”.

Aliquote e Tassazione

Tassazione degli Interessi e Dividendi

Gli interessi e i dividendi sono soggetti a una imposta sostitutiva con aliquota del 26%. Questa aliquota si applica sia agli interessi che ai dividendi, ed è l’unica imposta che i contribuenti devono pagare su questi redditi, semplificando così il processo dichiarativo.

Tassazione delle Plusvalenze

Le plusvalenze realizzate dalla vendita di investimenti finanziari sono anch’esse tassate con un’aliquota del 26%. È importante notare che le plusvalenze sono tassate solo se l’investimento è detenuto per meno di cinque anni. Se l’investimento è detenuto per più di cinque anni, le plusvalenze potrebbero essere esenti da tassazione.

Regime della Tassazione Separata

La tassazione separata è applicata sui redditi da capitale e su altre categorie di redditi non assimilabili al reddito complessivo. Questo regime prevede che i redditi da capitale siano tassati con un’imposta fissa, senza considerare gli scaglioni di reddito previsti per l’IRPEF.

Normative Recenti e Aggiornamenti

Le normative fiscali sui redditi da capitale possono subire aggiornamenti e modifiche frequenti. Recentemente, sono state introdotte modifiche significative che hanno impattato le aliquote e le modalità di tassazione, come la revisione delle aliquote per le plusvalenze e l’adeguamento delle disposizioni per gli strumenti finanziari.

Tassazione dei Redditi da Immobili

La tassazione dei redditi da immobili riguarda principalmente i guadagni derivanti dall’affitto e dalla vendita di beni immobiliari. Questa tassazione può variare a seconda che il reddito provenga da una locazione abitativa o commerciale, o dalla vendita di un immobile.

Redditi da Locazione

Tassazione degli Affitti

I redditi derivanti dalla locazione di immobili possono essere tassati in due modi principali: con il regime ordinario o con il regime della cedolare secca.

• Regime Ordinario: Nel regime ordinario, i redditi da locazione sono inclusi nel reddito complessivo e tassati secondo le aliquote progressive dell’IRPEF. È possibile dedurre le spese sostenute per la manutenzione dell’immobile e altre spese specifiche.
• Cedolare Secca: Il regime della cedolare secca prevede un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali, con aliquote fissate al 21% per i contratti di locazione a canone libero e al 10% per i contratti a canone concordato. Questo regime semplifica la dichiarazione e riduce l’onere fiscale per i proprietari.

Regime della Cedolare Secca

Il regime della cedolare secca rappresenta un’opzione vantaggiosa per molti proprietari, poiché permette di evitare l’IRPEF e le addizionali sui redditi da locazione, semplificando anche il processo dichiarativo. Tuttavia, la scelta della cedolare secca implica la rinuncia alla possibilità di dedurre le spese di gestione dell’immobile.

Redditi da Vendita di Immobili

Tassazione delle Plusvalenze Immobiliari

Le plusvalenze derivanti dalla vendita di beni immobiliari sono soggette a tassazione separata, se l’immobile è stato acquistato e venduto entro cinque anni. Le plusvalenze sono tassate con un’aliquota del 26% sul guadagno realizzato dalla vendita dell’immobile. Se l’immobile è stato detenuto per più di cinque anni, le plusvalenze possono essere esenti da tassazione.

Esenzioni e Agevolazioni

Esistono diverse esenzioni e agevolazioni fiscali per le plusvalenze immobiliari, come l’esenzione per la vendita della prima casa, purché l’immobile sia stato adibito a residenza principale del venditore per almeno metà del tempo di possesso.

Normative Recenti e Aggiornamenti

Le normative sulla tassazione dei redditi da immobili possono cambiare frequentemente, influenzando le aliquote e le esenzioni disponibili. Le recenti modifiche hanno incluso aggiornamenti sulle aliquote per la cedolare secca e le disposizioni per le plusvalenze immobiliari, rendendo importante per i contribuenti rimanere informati sugli ultimi sviluppi.

Confronto tra Redditi da Capitale e Redditi da Immobili

Differenze di Tassazione

• Redditi da Capitale: Sono tassati separatamente con aliquote fisse del 26% per interessi, dividendi e plusvalenze. La tassazione avviene tramite un’imposta sostitutiva, semplificando il processo dichiarativo.
• Redditi da Immobili: Possono essere tassati con il regime ordinario o con il regime della cedolare secca per i redditi da locazione, e con un’imposta sulle plusvalenze per le vendite immobiliari. Le aliquote possono variare e le esenzioni sono applicabili a seconda delle condizioni.

Implicazioni Fiscali e Pianificazione

• Per i Redditi da Capitale: La pianificazione fiscale può riguardare la scelta degli investimenti e la strategia di detenzione, con particolare attenzione alle plusvalenze e agli strumenti finanziari detenuti per periodi prolungati.
• Per i Redditi da Immobili: La pianificazione fiscale può includere la scelta del regime di tassazione per i redditi da locazione, la gestione delle spese deducibili e le strategie per minimizzare le plusvalenze tassabili.

Considerazioni Finali

La tassazione dei redditi da capitale e immobili è un aspetto cruciale della pianificazione fiscale e della gestione patrimoniale in Italia. Comprendere le normative vigenti, le aliquote fiscali e le possibilità di esenzione o agevolazione può aiutare i contribuenti a ottimizzare la propria posizione fiscale e a prendere decisioni informate sugli investimenti e sulla gestione degli immobili.

La plusvalenza viene realizzata quando un privato, non in regime di impresa, vende un immobile ad un prezzo superiore a quello acquistato aumentato degli “oneri accessori.

Il principio sui cui si basa il sistema tributario nel campo delle compravendite immobiliari, è di tutelare il risparmio, assoggettando a tassazione solo le plusvalenze da cessione di immobili realizzate a scopo speculativo.

In sintesi, la tassazione riguarda soltanto le plusvalenze derivanti da immobili ceduti entro cinque anni dall’acquisto (o ricevuti in successione) da parte di soggetti che svolgono compravendita di immobili in maniera abituale e continuativa effettuano un’attività imprenditoriale. Attività che richiede obbligatoriamente l’esercizio con partita Iva, e tutti gli altri adempimenti che ne conseguono, da un punto di vista amministrativo, fiscale e previdenziale, tant’è che spesso l’Agenzia delle Entrate in sede di accertamento induttiva apre in maniera coattiva la partita iva all’imprenditore “imprudente/improvvisato”.

Plusvalenza da cessione di immobili: riflessi fiscali

La disciplina fiscale legata alla tassazione della plusvalenza dalla vendita di immobili è inclusa tra i redditi diversi ex articolo 67 del DPR n. 917 del 1986 “Tuir”, a condizione che i proventi in esame non siano conseguiti:

a)     nell’esercizio di arti o professioni;

b)    nell’esercizio di impresa commerciale (attrazione al reddito d’impresa).

L’articolo 67 del Tuir trova applicazione, nei confronti di persone fisiche, enti non commerciali; e soggetti non residenti.

Come anticipato, nell’inquadramento tributario, la plusvalenza rappresenta il guadagno che il proprietario ottiene al momento della vendita di un immobile. Essa si determina come differenza tra il valore dell’immobile al momento dell’acquisto e quello al momento della vendita. Per il soggetto che la realizza, la plusvalenza da cessione di immobili è soggetta a tassazione. Questo secondo quanto previsto dagli articoli 67 e 68 del Tuir (DPR n. 917/86). In particolare, il Testo Unico delle Imposte sui Redditi prescrive che sono soggette a tassazione: “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili acquistati o costruiti da non più di cinque anni, e le unità immobiliari urbane che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto o la costruzione e la cessione sono state adibite ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari. Nonché, in ogni caso, le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante”.

In pratica, abbiamo individuato e confermato quanto anticipato sul principio di tutela del risparmio e dell’assoggettamento a tassazione delle attività speculative, infatti, la plusvalenza da cessione di immobili è tassata solo se derivante da un mero fine speculativo.

Per stabilire il fine speculativo il legislatore ha individuato alcuni parametri

Affinché si realizzi la fattispecie di una plusvalenza tassabile ai sensi dell’articolo 67 del DPR n. 917/86 è necessario che:

a)     l’immobile sia stato ceduto a titolo oneroso e cioè tramite compravendita, permuta, conferimento in società;

b)    l’immobile sia stato ceduto prima di cinque anni dal momento dell’acquisto o della costruzione;

c)     l’immobile non sia stato adibito ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari nel caso si tratti di unità immobiliari urbane.

Cessione di Immobile ottenuto tramite donazione

In caso di cessione a titolo oneroso di immobili ricevuti per donazione, se non sono trascorsi cinque anni le plusvalenze sono per intero assoggettate a tassazione, il predetto periodo di cinque anni decorre dalla data di acquisto da parte del donante, l’articolo 37 comma 38 del D. L. N. 223/06 ha modificato l’articolo 67, comma 1, lettera b) del DPR n. 917/86 eliminando l’esclusione da tassazione degli immobili ricevuti per donazione.

A seguito dell’intervento del Legislatore si è prodotta l’equiparazione del trattamento fiscale previsto nell’ipotesi in cui l’acquisizione sia avvenuta per donazione a quello stabilito per le cessioni di immobili acquistati a titolo oneroso.

Caso di Immobili costruiti nel quinqucennio

In questa fattispecie per il computo del quinquennio utile per evitare la tassazione, è necessario individuare il momento iniziale del possesso. L’Amministrazione Finanziaria con la R. M. 231/E/2008 ha precisato che in caso di fabbricati in costruzione, il decorso del periodo quinquennale agli effetti del citato art. 67, decorra dal momento in cui l’immobile è stato realizzato. Tale momento coincide con quello in cui l’immobile è idoneo ad espletare la sua funzione ovvero ad essere destinato al consumo.

Quando non devono essere pagate imposte sulla plusvalenza?

Ai sensi sempre dell’articolo 67 sono escluse da tassazione le cessioni di immobili che per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto/costruzione e la rivendita sono stati adibiti ad abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari.

Il criterio temporale di cinque anni, quindi, non trova applicazione nel caso in cui l’abitazione sia quella in cui il proprietario ha avuto la propria residenza (o quella di un suo familiare) per la maggior parte del tempo che è passato tra l’acquisto (o la costruzione) e la rivendita. In sintesi, la plusvalenza si realizza nel caso in cui tra l’acquisto e la rivendita sono decorsi meno di cinque anni ad esclusione degli immobili adibiti in tale periodo temporale ad abitazione principale dal cedente o dai suoi familiari.

Non è da assoggettare a tassazione la cessione del fabbricato avvenuta prima del decorso del quinquennio dall’acquisto. Questo nel caso in cui l’abitazione, per la maggior parte del periodo tra l’acquisto e la vendita, sia stata adibita ad abitazione principale da parte del proprietario o dei suoi familiari.

La condizione deve essere rispettata per la “maggior parte del periodo tra l’acquisto e la vendita”. Ciò vuol dire che la condizione risulta rispettata quando, ad esempio, l’immobile risulta posseduto da tre anni ed è stata adibita ad abitazione principale per due anni (R. M. 213/E/2007).

Nozione di abitazione principale

In merito alla nozione di abitazione principale, ciò che rileva non è tanto il profilo formale, come ad esempio l’annotazione nei registri dell’anagrafe del comune, ma in realtà l’effettiva utilizzazione dell’immobile, esempio intestazione delle utenze e degli abbonamenti, ricezione documenti bancari, et similia, che consentano di poter dimostrare la destinazione dell’immobile ad abitazione principale.

Calcolo della plusvalenza

L’articolo 68 del DPR n. 917/86 disciplina che la plusvalenza da cessione di immobili è costituita dalla differenza tra i corrispettivi percepiti nel periodo di imposta e il prezzo di acquisto o il costo di costruzione del bene ceduto, aumentato di ogni altro costo inerente al bene medesimo (da documentare analiticamente). Il principio di inerenza attesta che i costi possono riguardare l’acquisto o la costruzione dell’immobile.

I costi inerenti sono:

a)     le spese notarili e accessorie sostenute all’atto dell’acquisto;

b)    le imposte indirette pagate al momento dell’acquisto (imposta di registro, imposta ipotecaria e imposta catastale, oppure l’Iva);

c)     le spese incrementative sostenute dopo l’acquisto e prima della cessione (es. Manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia);

d)    per quanto riguarda, i costi correlati alla costruzione dell’immobile, ci rientrano quelli inerenti i contratto di appalto, la progettazione, consulenze tecniche, fiscali, legali, gli oneri comunali di urbanizzazione, i costi per i lavori diretti alla ristrutturazione e sostenute dopo la costruzione e prima della cessione (es. Manutenzione straordinaria, ristrutturazione edilizia).

Tassazione della plusvalenza per i casi non di esonero

Il contribuente che non rientra nei casi di esonero descritti può optare per due tipi di tassazione della plusvalenza:

1.      tassazione ordinaria: la plusvalenza da cessione di immobili confluisce nel reddito complessivo e si cumula agli altri redditi imponibili Irpef. Sarà poi tassata secondo le aliquote previste per i vari scaglioni di reddito a partire dall’aliquota dello scaglione più basso, che è del 23% fino al 43%;

2.      tassazione separata: in caso di cessione a titolo oneroso di fabbricati e terreni non edificabili, acquistati o costruiti da non più di cinque anni, all’atto della cessione e su richiesta della parte cedente resa al notaio, in deroga alla disciplina di cui all’articolo 67, sulle plusvalenze realizzate si applica un’imposta del 20% sostitutiva dell’imposta sul reddito, tale opzione rappresenta un duplice vantaggio per il contribuente, che oltre a conseguire l’applicazione dell’aliquota del 20%, in luogo dell’aliquota Irpef normalmente applicabile in caso di inserimento della plusvalenza nella dichiarazione dei redditi, è esonerato per legge dai controlli fiscali straordinari e accertamenti induttivi previsti nelle medesime disposizioni. Sarà il notaio stesso che effettuerà da sostituto d’imposta ed incasserà l’imposta sostitutiva per voi e provvederà a versarla all’Erario.

Adempimenti Dichiarativi

La plusvalenza da cessione di immobili, qualora venga tassata ai fini Irpef, deve essere riportata in dichiarazione dei redditi. Più precisamente nel quadro D del modello 730 o nel quadro RL del modello Redditi PF. Nel modello 730 in corrispondenza del rigo D4 deve essere indicato in colonna 1, il codice “2”. Mentre per chi presenta il modello “Redditi PF”, la plusvalenza trova spazio nel rigo RL6. Come differenza tra i corrispettivi percepiti (da inserire in colonna 1) e il corrispondente prezzo di acquisto aumentato dei costi inerenti (da inserire in colonna 2).

In questo modo la plusvalenza confluirà nel reddito complessivo Irpef del quadro RN scontando la tassazione ordinaria.

Non devono essere riportate in dichiarazione dei redditi le plusvalenze da cessione di immobili per le quali è stata esercitata l’opzione per la tassazione sostitutiva del 20% in sede di stipula dell’atto notarile.

Il caso

Tizio, proprietario di un fondo acquistato nel 2011 , aderendo all’opzione dell’affrancamento su rivalutazione delle cubatura, nel marzo 2017 cede la volumetria edificabile a Caio che potrà utilizzarla nel suo fondo finitimo collocato nella stessa zona urbanistica. Quest’ultimo quindi, incrementando la capacità di espansione fabbricabile del proprio terreno, potrà così ottenere dal Comune un permesso di costruire che gli consentirà di edificare sfruttando la cubatura addizionale acquistata. Successivamente, ad aprile 2017 Tizio decide di vendere il proprio fondo a Sempronio.

Quesito

Risulterà imponibile, ai fini della determinazione delle plusvalenze tassabili, la cessione del fondo effettuata al di fuori dell’attività d’impresa, da Tizio a Sempronio, dopo che sia stata ceduta la cubatura a Caio?

Disciplina applicabile

Il contratto che prevede la cessione di volumetria edificabile è secondo la giurisprudenza prevalente qualificabile come un negozio avente ad oggetto un “diritto reale atipico”.

Tale qualificazione che è il risultato dell’attribuzione di prevalenza alla “sostanza” sulla “forma”, trova conferma nella previsione dell’art. 5 del D. L. N. 70/2011 che, in una prospettiva di assimilazione del negozio alla costituzione di diritto reale, ha esteso a tale istituto l’obbligatorietà della trascrizione al fine di tutelare il contribuente e i terzi.

Occorre a questo punto distinguere due ipotesi differenziate che portano a due distinte conclusioni:

Cessione totale di cubatura

Se Tizio cedesse a Caio l’intera volumetria edificabile facendo venir meno integralmente la potenzialità edificatoria del fondo di sua proprietà, ne deriverebbe l’irrilevanza reddituale della seconda operazione di cessione ( Tizio- Sempronio) quindi non sarebbero applicabili né la lett. A, né la lett. B, dell’art. 67 Tuir. Per carenza del presupposto di “suscettibilità di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”, rientrando fra tali “strumenti urbanistici” anche il provvedimento della Pubblica Amministrazione che autorizza la cessione della cubatura e quindi toglie l’utilizzabilità edificatoria al terreno del cedente. Ne residuerebbe per la cessione del terreno non più edificabile, una plusvalenza tassabile in caso di vendita infraquinquennale

Cessione parziale di cubatura

Se Tizio si limitasse a vendere parte dell’intera volumetria edificabile di pertinenza del proprio suolo, non verrebbe meno in toto la suscettibilità edificatoria che rende assoggettabile ad imposta il plusvalore generato dall’operazione di vendita, sebbene effettuata spirato il quinquennio dall’acquisto (condizione temporale priva di effetti, ai fini dell’esclusione del prelievo fiscale, sulle operazioni aventi ad oggetto cubature edificabili)

Conclusioni riepilogative

Nel primo caso (cessione totale di cubatura), si dovrebbe concludere per la esclusione della plusvalenza tassabile relativa alla seconda operazione di vendita (quella del suolo da Tizio a Sempronio), aderendo alle argomentazioni del Fisco che ha ritenuto che non possono considerarsi edificabili le aree sottoposte a vincoli giuridici, di natura pubblica o privata, che escludono in via permanente la possibilità di costruire su di esse edifici classificabili nei gruppi catastali A,B,C,D e E. ( A supporto, l’art 189/2013 AIDC)

Nel secondo caso invece (cessione parziale della cubatura), la possibilità di utilizzo del terreno sotto il profilo dello jus aedificandi, sebbene ridotta per effetto della prima operazione di cessione (quella della volumetria edificabile da Tizio a Caio), non snaturerebbe la sua vocazione edificatoria e quindi la rilevanza sotto il profilo reddituale della plusvalenza derivante dalla seconda operazione di cessione (quella del terreno da Tizio a sempronio )

Soluzione

Nel nostro caso, Tizio  prima cederà a Caio l’intera volumetria edificabile del fondo di sua proprietà e poi di venderà anche il fondo (a Sempronio) : quest’ultima operazione di cessione che sarà posta in essere ad aprile 2017 non genererà plusvalenza tassabile perché posta in essere su un fondo gravato da un vincolo di natura privata per effetto del quale lo stesso è divenuto ormai privo di potenzialità edificatoria, escludendo sia l’applicazione dell’art 67 TUIR comma 1 lett. A) sia della lettera b) in quanto la vendita verrà perfezionata decorso il quinquennio entro il quale la plusvalenza sarebbe stata tassabile

Risparmio fiscale ottenibile da Tizio

Tizio pagherà soltanto l’imposta sostitutiva alla conveniente aliquota dell’8% sul valore rivalutato della cubatura nella prima operazione di vendita (volumetria edificabile venduta a Caio ) ma non pagherà imposte sulle plusvalenze generate dalla vendita del suolo ormai inedificabile (trasferito a Sempronio)

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Cessione di cubatura : cos’è e come si fa

Con il trasferimento di cubatura, il proprietario di un’area normalmente edificabile vende totalmente o parzialmente la volumetria potenzialmente suscettibile di edificazione sul proprio fondo, al proprietario di un altro suolo, il quale otterrà pertanto la facoltà di costruire sullo stesso nei limiti di volumetria previsti dal piano regolatore.

In pratica, la cubatura di un’area edificabile potrà essere “traslata” e utilizzata in relazione ad un altro suolo.

Nella prassi l’operazione contrattuale si articola in:

un primo accordo di natura privatistica fra i proprietari dei terreni;

un successivo provvedimento con il quale la Pubblica Amministrazione autorizza il cessionario a realizzare un fabbricato di cubatura maggiorata la cui misura risulti pari a quella di cui si è spogliato il cedente.

Forma dell’atto di cessione di cubatura

Sul punto, l’art. 5 del DL 70/2011, nell’introdurre disposizioni volte a regolamentare il “contratto di cessione di cubatura”, ha esteso allo stesso l’obbligatorietà dell’istituto della trascrizione (per tutelare formalmente sia la posizione dei contraenti che quella dei terzi). Pertanto, ai sensi dell’art. 2657 c. C. , per la stipula di tali contratti è oggi richiesta la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.

Presupposto d’ imposta

Per individuare il momento in cui il trasferimento di cubatura diventa fiscalmente imponibile occorre soffermarsi sulla la natura giuridica dell’atto di cessione?

Trattandosi di un atto traslativo a titolo oneroso di diritti reali (e non obbligatori), si potrebbe sostenere che il presupposto di imposta coincida con il momento della stipula dell’atto di cessione e non con il rilascio del permesso a costruire.

Cessione di cubatura fuori dall’esercizio d’impresa

Quando, come nel caso che qui rileva, la cessione è effettuata al di fuori dell’attività d’impresa, l’eventuale plusvalenza è considerata reddito diverso ed è soggetta alla tassazione prevista dall’art. 67 del TUIR, con la conseguente possibiltà di rideterminazione del valore dei terreni edificabili con perizia asseverata, conseguendo un elevato risparmio d’imposta (L. 448/01 e ss. Proroghe).

Risulta quindi riconosciuta, anche ai fini dell’applicazione dell’opzione fiscale dell’affrancamento delle plusvalenze da cessione attraverso il meccanismo rivalutativo, l’equiparazione tra cubatura e diritti edificatori.

Presupposti di legittimità della cubatura per la Cassazione

Con la sentenza n. 26714/2015 depositata il 25 giugno, la terza sezione penale della Cassazione ha sostenuto ai fini della legittimità della cessione di cubatura cfr. Art. 5, comma 1, lettera c, del decreto legge n. 70 del 2011, convertito con modificazioni, in legge n. 106 del 2011) che i terreni devono essere:

dotati del requisito della reciproca prossimità;

caratterizzati dall’omogeneità urbanistica;

accomunati dalla medesimezza dell’indice di fabbricabilità originario.

NB A tali condizioni, a prescindere dalla comune titolarità dei due terreni, la “cessione” della cubatura edificabile propria di un fondo in favore di altro fondo consente che, invariata la cubatura complessiva risultante, il fondo cessionario sarà caratterizzato da un indice di edificabilità superiore a quello originariamente goduto.

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Il doppio beneficio fiscale: assegnazione agevolata + applicazione del “prezzo valore”

All’interno del regime agevolato dell’assegnazione dei beni immobili ai soci (non strumentali e ad uso abitativo con relative pertinenze) è possibile optare per un ulteriore prezioso strumento fiscale che genera un risparmio lecito d’imposta addizionale : il meccanismo del prezzo valore che consente sostanzialmente di utilizzare ai fini della tassazione in luogo del valore normale del bene (corrispondente a quello di mercato ) il valore catastale in genere di importo inferiore rispetto al primo , con una maggiore convenienza fiscale.

Quesito pratico

Se una società immobiliare che decide di estinguersi applica il meccanismo del prezzo valore sugli immobili assegnati, cioè opti nell’atto notarile per il più vantaggioso valore catastale sul quale pagare l’imposta sostitutiva dell’8 per cento, l’Agenzia delle Entrate, potrà ex post accertare nei confronti del solo socio assegnatario il maggior valore secondo i criteri ordinari, assogettandolo “ a sorpresa” ad una tassazione più onerosa?

Soluzione del caso

Posto che. Nelle ipotesi in cui in sede di assegnazione di beni immobili ai soci, si aderisca all’opzione del prezzo valore, non trovano applicazione le norme sull’accertamento induttivo previste dall’art. 38 del d. P. R. 29 settembre 1973, n. 600, considerando che poi i soci non venderanno gli immobili assegnati, la determinazione dell’imponibile in capo a questi ultimi sarà vincolata sul valore optato dalla società. Pertanto le verifiche relative dell’amministrazione finanziaria non potranno essere effettuate nei confronti di entrambe le parti del negozio traslativo e dunque, neanche, una volta estinta la società, rispetto al singolo socio assegnatario.

Ratio della tutela del contribuente

Questo significa in altre parole che l’ Agenzia delle Entrate non potrà applicare solo per i soci il valore normale (ben più alto) in base a tabelle Omi (osservatorio del mercato immobiliare) ai fini impositivi. In caso contrario infatti verrebbe ad essere vanificato l’obiettivo della norma e l’operazione nel suo complesso vedrebbe annullata la convenienza fiscale che ne connota la ratio. Quindi l’opzione per il valore catastale, efficace tanto ai fini delle imposte dirette quanto di quelle indirette, non consentirà di accertare valori maggiori, rispetto al differenziale tra il valore catastale e il costo fiscale, né rispetto alla società assegnante, né rispetto al socio assegnatario che godranno entrambi di un risparmio addizionale di imposta.

Quindi al quesito non può che rispondersi negativamente :

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Il caso

La Srl Alfa decide di vendere il proprio marchio d’impresa (asset immateriale) unitamente all’azienda, alla società Beta e nel trasferimento sono compresi anche altri beni immobili e mobili. Come va stabilito il prezzo di vendita per non pagare una imposta di registro troppo onerosa? Con questa breve guida illustriamo le modalità operative per evitare di incorrere in dispendiosi, eccessivi e inutili versamenti di imposte nelle ipotesi di cessione contestuale di azienda, marchio d’impresa e beni immobili, conseguendo un notevole risparmio lecito d’imposta.

Come si applica l’imposta di registro proporzionale in caso di cessione d’azienda?

L’azienda, ai sensi dell’articolo 2555 del codice civile, è costituita da un insieme di singoli beni che, nel contesto di una cessione d’azienda, vengono trasferiti a terzi con un medesimo atto.

Per individuare le aliquote dell’imposta di registro applicabili alle diverse componenti dell’azienda (mobiliare ed immobiliare), si deve aver riguardo all’articolo 1 della tariffa, parte I, allegata al D. P. R. N. 131/1986 per i beni immobili, ed agli articoli 2 e 9 della medesima tariffa per la componente mobiliare.

Quindi, a seconda del caso in esame, è opportuno procedere al computo delle imposte onde determinare la strada conveniente da adottare, perchè, in merito alla prima ipotesi ai fini dell’imposta di registro le aliquote variane in funzione della tipologia dei beni  che compongono l’azienda e trovano per ognuno di essi, autonoma e distinta applicazione.

Tuttavia la questione non è così semplice : questo principio non opera automaticamente 

Analizziamo il perché e la disciplina applicabile.  

Base imponibile dell’imposta di registro. Quale aliquota si applica?

L’articolo 51 comma 4 del DPR n. 131/86 (Testo Unico sull’Imposta di Registro) stabilisce che, nell’ipotesi di cessione d’azienda a titolo oneroso, la base imponibile ai fini dell’imposta di registro venga determinata con riferimento al valore complessivo dei beni materiali e immateriali che compongono l’azienda, compreso l’avviamento, al netto delle passività esistenti al momento del trasferimento, risultanti dalle scritture contabili obbligatorie o da atti aventi data certa anteriori alla cessione. A questa norma fa da pendant l’ 23 del citato decreto il quale stabilisce che quando un atto ha per oggetto più beni o diritti si applica sull’intero valore dell’atto, l’aliquota più elevata tra quelle applicabili ai singoli beni o diritti in esso racchiusi, a meno che nell’attivo non vengano previsti corrispettivi distinti per i singoli beni, nel qual caso è possibile applicare in corrispondenza di ciascuno di essi l’aliquota espressamente prevista.

In sintesi quindi, posto il principio di alternatività Iva-registro l’applicazione dell’imposta di registro nelle cessioni d’azienda nel caso di atti relativi a beni soggetti ad aliquote diverse (comparti mobiliare,immateriale ed immobiliare), occorre distinguere tra i due seguenti casi:

nell’atto sono stati distinti i corrispettivi con riferimento ai singoli beni aziendali ad ognuno dei quali si applicherà l’aliquota “propria” dell’imposta di registro;

nell’atto è stato previsto un unico corrispettivo indistinto, sia per la parte mobiliare che per quella immobiliare dell’azienda, con conseguente applicazione prevalente dell’aliquota più elevata tra quelle previste per il trasferimento dei singoli beni che compongono l’azienda.

Si ricava quindi che in linea di principio le aliquote saranno applicate effettivamente in modo variabile e distinto a seconda della tipologia dei beni che compongono l’azienda e non secondo il criterio “fisso” dell’aliquota più elevata prevalente in automatico su tutte le altre , nelle sole ipotesi in cui i corrispettivi nell’atto di cessione vengano differenziati per ciascun bene trasferito.

Per comprendere meglio quanto sopra spiegato, riportiamo a titolo esemplificativo uno schema riepilogativo delle aliquote applicabili secondo le due modalità:

Cosa accadrebbe in caso di indicazione unitaria del prezzo di vendita?

Quindi, nel caso in esame , nell’ipotesi in cui l’imprenditore non provvedesse a indicazione separata, anziché applicare al trasferimento del marchio con l’azienda l’aliquota del 3%, anche questa operazione sarebbe soggetta insieme agli altri trasferimenti, all’aliquota del 9% considerando che viene ceduto anche un fabbricato – al quale non si applica l’aliquota del 2% – o addirittura all’aliquota più elevata del 12% se la vendita comprendesse anche un terreno agricolo. Ne conseguirebbe un dispendioso esborso fiscale che avrebbe potuto essere evitato procedendo come ut sopra correttamente e diligentemente alla specificazione differenziata dei prezzi nell’atto di vendita.

Conclusione

Per effettuare l’operazione di cessione dell’azienda conseguendo tax saving pro norma dunque, sarà opportuno che nel contratto di cessione di azienda, nel caso in siano compresi oltre agli asset immateriali come il marchio, anche uno o più beni o diritti immobiliari, il prezzo non venga quantificato e indicato come importo unico. In pratica risulta opportuno redigere l’atto di vendita evidenziando separatamente la parte di corrispettivo pattuita riferibile, se non ai singoli beni o diritti, quanto meno alle categorie di beni raggruppate in funzione dell’aliquota d’imposta di registro applicabile.

In tal modo ad ogni bene potrà essere applicata l’ aliquota pertinente, evitando che sull’intero prezzo pattuito sia applicata l’aliquota più elevata in funzione dei singoli beni trasferiti.

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Adeguamento antisismico del patrimonio immobiliare in Italia: arriva il Sismabonus

La legge di bilancio 2017, nell’ambito dei piani di prevenzione riassetto e messa in sicurezza degli edifici a seguito dei violenti terremoti che di recente hanno profondamente danneggiato centri storici e abitazioni del Centro Italia, con drammatiche conseguenze e pesanti ripercussioni sotto molteplici profili, ha introdotto il Sisma bonus, l’agevolazione fiscale per l’adeguamento antisismico.

La novità più importante del Sisma bonus 2017 è la possibilità di detrarre gli interventi di messa in sicurezza fino all’85%. Per le spese di miglioramento e ristrutturazione anti-terremoto, effettuate sulle case, immobili delle attività produttive e condomini, nelle zone ad alto rischio sismico. Inoltre, la possibilità di usufruire del Bonus viene estesa anche alle seconde case e alle zone a rischio 3 (zone nelle quali, in base alla classificazione sismica del territorio possono verificarsi forti terremoti ma rari).

Aliquote di detrazione del Sismabonus

La detrazione Irpef partirà dal 50% e potrà salire nel caso in cui l’edificio venga migliorato di due classi di rischio. Nello specifico, è previsto che lo sconto possa aumentare al 70% o all’80% per le case e dal 75% all’85% per i condomini e l’importo massimo per il quale si può richiederei il Sisma bonus è di € 96. 000.

Per quali interventi e dove è previsto lo sconto d’imposta

In buona sostanza deve trattarsi di interventi antisismici su edifici ricadenti in zone ritenute ad alta pericolosità sismica (zone 1, 2) e anche in zone 3 , appositamente individuate con una ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri n°3274 del 20 marzo 2003.

Classificazione zone a rischio sismico

Zona 1 – Sismicità alta: è quella a più alta pericolosità sismica, dove cioè si possono verificare forti terremoti e comprende 708 comuni, tra cui quelli dove si sono registrati gli ultimi terremoti più forti (Abruzzo, Friuli, Campania, Calabria, Marche, Lazio) [PGA oltre 0,25g. ];

Zona 2 – Sismicità media [PGA fra 0,15 e 0,25g], che include 2. 345 Comuni in cui potrebbero verificarsi terremoti abbastanza forti;

Zona 3 – Sismicità bassa [PGA fra 0,05 e 0,15g], vi rientrano i Comuni che potrebbero essere soggetti a terremoti modesti;

Zona 4 – Sismicità molto bassa [PGA inferiore a 0,05g], è la meno esposta al verificarsi di eventi sismici. (non inclusa nell’agevolazione).

Distinzione applicativa per il funzionamento del Sismabonus sotto il profilo temporale

Sisma bonus 2017 dal 1° gennaio al 31 dicembre 2017: per le spese sostenute per l’adeguamento antisismico degli edifici ricadenti nelle zone 1 e 2, altissima e alta pericolosità sismica, per le abitazioni e attività produttive, spetta una detrazione pari al 50% su 96. 000 € di spesa massima da suddividere in 5 quote annuali di pari importo a partire dall’anno in cui si sono sostenute le spese;

a decorrere dal 1° gennaio 2017 e fino al 31 dicembre 2021, è prevista l’estensione della predetta detrazione anche alla zona sismica 3.

A beneficiare del Sismabonus saranno anche le seconde case, i condomìni anche se incapienti, e gli enti locali che dovranno mettere in sicurezza gli edifici pubblici.

Il Sismabonus quindi viene in soccorso, oltre che per la sicurezza delle private abitazioni, ogni qualvolta si tratti di costruzioni adibite ad attività produttive, quindi quelle destinate all’esercizio di attività commerciali (negozi, laboratori etc. ) ovvero anche a quelle professionali. Sarebbero quindi incluse anche quelle rurali.

Percentuali del Sismabonus condomini 2017:

Riguardo agli edifici condominiali, per una riduzione di 1 classe di rischio spetta una detrazione del 75%, per 2 classi 85%. Il limite massimo di spesa è di 96. 000 € e vi rientrano anche spese effettuate per la classificazione e verifica sismica degli immobili.

Destinatari del Sismabonus

La “legge-base” (art. 16-bis TUIR) indica quali possibili destinatari dell’agevolazione, coloro che possiedono l’unità immobiliare a titolo di proprietà ovvero che la detengono ad altro titolo (ad esempio, in conseguenza di un contratto di locazione, comodato o di abitazione o un diritto di usufrutto).

Agli effetti delle imposte, l’Agenzia delle Entrate ha esteso il Bonus, a certe condizioni, anche al “familiare convivente” (non possessore o detentore dell’immobile) consentendogli la detrazione di imposta per spese da lui sostenute per l’intervento edilizio sull’immobile di proprietà dell’altro coniuge.

Le novità introdotte dal Sismabonus in pillole

detrazione applicabile anche alle seconde case e alle attività produttive;

estensione del diritto al Bonus anche per chi si trova in zona sismica 3;

detrazione in 5 anni e non più 10;

possibilità di chiedere il bonus per interventi di classificazione e verifica sismica;

estensione dell’agevolazione ai condomini.

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Bonus ristrutturazione edilizia nella Finanziaria 2017

Con la legge di bilancio 2017 (legge n. 232 dell’11 dicembre 2016) è stata confermata e prorogata fino al 31 dicembre 2017 la detrazione del 50% per le ristrutturazioni edilizie che, prima dell’ufficialità della conferma, sarebbe dovuta scendere al 36%.

Si tratta di un’’importante agevolazione per chi intende affrontare una spesa anche ingente per migliorare la propria casa!

Il Bonus ristrutturazioni prevede al suo interno anche l’accessorio Bonus Mobili, con la possibilità di detrarre le spese di acquisto di mobili al 50%.

Il Bonus ristrutturazioni viene concesso per un massimo di spesa di 96. 000 euro ad unità immobiliare e il rimborso della spesa sostenuta è ripartito ratealmente in 10 anni.

In particolare, l’agevolazione fiscale riguarda interventi per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni di edifici residenziali situati nel territorio dello Stato.

Per quantificare la spesa sostenuta faranno fede i bonifici effettuati dal richiedente l’ agevolazione per ogni unità immobiliare.

Chi sono i beneficiari? Non solo il proprietario dell’immobile.

Il Bonus ristrutturazioni 2017 con detrazione al 50% può essere richiesto da tutti i contribuenti soggetti al pagamento dell’Irpef, residenti o non residenti in Italia. :

Inoltre, per godere dello sconto Irpef non è necessario essere proprietari dell’immobile perché il beneficio è concesso anche al titolare dei diritti di godimento e a coloro che ne sosterranno le spese.

Nel dettaglio lo sconto d’imposta si rivolge ai seguenti soggetti:

proprietari o nudi proprietari;

titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);

locatari o comodatari;

soci di cooperative divise e indivise;

imprenditori individuali, per gli immobili non rientranti fra i beni strumentali o merce;

soggetti che producono redditi in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti a questi equiparati, imprese familiari), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.

Attenzione : Se è stato stipulato un contratto preliminare di vendita – altrimenti noto come compromesso – chi ha acquistato l’immobile può usufruire del Bonus ristrutturazioni 2017 se:

è stato immesso nel possesso dell’immobile;

esegue i lavori di ristrutturazione a proprio carico;

è stato regolarmente registrato il compromesso.

Occorre evidenziare che il Bonus può essere richiesto:

anche da chi esegue in proprio i lavori sull’immobile relativamente alle spese sostenute per l’acquisto del materiale;

anche se i lavori sono stati pagati con un finanziamento.

Per quali lavori di ristrutturazione si può chiedere il Bonus? Le spese ammesse all’agevolazione.

Il Bonus ristrutturazioni 2017 Irpef può essere richiesto per un’ampia gamma di lavori di ristrutturazione :

interventi di manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia, su tutte le parti comuni degli edifici residenziali o sulle singole unità immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali e sulle loro pertinenze;

interventi necessari alla ricostruzione o al ripristino dell’immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi;

interventi relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto;

lavori finalizzati all’eliminazione delle barriere architettoniche (ascensori o montacarichi, installazione di strumenti idonei alla mobilità interna ed esterna di portatori di handicap gravi);

interventi relativi all’adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi (cancelli, grate, porte blindate, casseforti, fotocamere collegate a vigilanza privata, ecc. );

interventi finalizzati alla cablatura degli edifici e al contenimento dell’inquinamento acustico;

interventi effettuati per il conseguimento di risparmi energetici;

interventi per l’adozione di misure antisismiche come opere per la messa in sicurezza statica;

interventi di bonifica dall’amianto e opere per evitare gli infortuni domestici;

riparazione di impianti per la sicurezza domestica (per esempio, la sostituzione del tubo del gas o la riparazione di una presa malfunzionante);

installazione di apparecchi di rilevazione di gas;

monitoraggio di vetri anti-infortunio;

installazione corrimano.

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Appena pubblicata la nuova guida fiscale da parte della Agenzia delle Entrate sulla Tassazione degli immobili  (terreni  e fabbricati). Gli stessi  sono  soggetti  a imposte  che colpiscono  il loro reddito  (Irpef e addizionali all’Irpef ), il loro possesso in quanto  beni patrimoniali (Ici fino al 2011, Imu dal 1° gennaio  2012) e il loro trasferimento,  realizzato  mediante  atto  tra vivi – come la donazione  o la compravendita – o attraverso  la successione ereditaria.

Nel caso  di trasferimento  mediante  compravendita, le imposte  applicate  sono  l’imposta di registro  (in alternativa,  l’Iva) e le imposte  ipotecaria  e catastale. Nei trasferimenti  per donazione  (o successione) sono dovute  l’imposta di successione e di donazione, che varia a seconda  del rapporto  di parentela o di coniugio tra il disponente e i beneficiari, e le imposte  ipotecaria  e catastale.

Per gli atti  soggetti  a Iva,  non  si applica  l’imposta proporzionale  di registro  (principio di alternatività). Sono comunque  dovute,  generalmente in misura fissa, le imposte  di registro,  ipotecaria  e catastale.   Per quanto  riguarda  l’Irpef, i redditi  degli immobili sono  cumulati con gli altri redditi  del possessore e tassati  secondo  le aliquote  previste per tale imposta.

Poiché le aliquote  Irpef sono progressive,  uno stesso reddito  proveniente da immobili può  essere  tassato, quindi,  in misura più o meno  elevata  a seconda del reddito  complessivo  nel quale  è confluito.

Per l’Imu, la nuova imposta  municipale dovuta  dal 2012 (vedi più avanti), il patrimonio  immobiliare viene invece tassato di per sé,  in modo  proporzionale,  senza  riferimento alla capacità  contributiva  di chi lo possiede, salvo casi particolari.

effettua download della guida fiscale 2013 alla tassazione degli immobili emessa dalla agenzia delle entrata