Imminente per persone fisiche, società semplici ed enti non commerciali, il termine di scadenza per affrancare il valore di “carico” ai fini delle imposte dirette, di partecipazioni (non quotate) e terreni (edificabili e non) posseduti alla data del 1° gennaio 2017, al di fuori del reddito d’impresa potendo così ridurre o annullare le plusvalenze tassabili ai sensi dell’articolo 67 del TUIR (DPR 917/86) ogni qualvolta si intenda procedere ad una cessione a titolo oneroso.

Non fatevi sfuggire questa grossissima opportunità prevista dall’articolo 1, comma 554, della legge 232/2016 per creare in modo intelligente valore economico grazie ad una liquidazione detassata di impatto superiore a polizze assicurative e fondi pensionistici!  

Si ricorda che per avere tra le mani questo vantaggiosissimo risparmio lecito d’imposta, il contribuente entro venerdì 30 giugno 2017 dovrà:

1) far redigere una perizia giurata di stima dei beni che si intendono rivalutare;

2) versare in sede dichiarativa l’imposta sostitutiva secca all’8% sull’intero valore risultante dalla perizia oppure optare per il pagamento in tre comode rate annuali di pari importo con le seguenti scadenze:

30 giugno 2017 (1° rata);
30 giugno 2018 (2° rata);
30 giugno 2019 (3° rata).

Consigliato: tramite l’acconto incassato con preliminare di cessione antecedente al rogito, il cedente può versare l’imposta sostitutiva in un’unica soluzione e chiudere la partita con il Fisco evitando gli interessi annui al 3%.

FAQ PER SAPERNE DI PIU’…

PARTECIPAZIONI

Desiderate misurare la convenienza fiscale della rivalutazione di quote societarie? Ecco per voi il caso pratico di una Srl a socio unico;
per attivare l’affrancamento leggete subito la nostra guida per aderire alla rivalutazione di quote sociali;
non vi è chiaro ancora il meccanismo della rivalutazione fiscale? Ecco pronta per l’uso la la guida dedicata a come funziona l’affrancamento delle plusvalenze da cessione di quote ed i requisiti per ottenerla.

TERRENI

Avete intenzione di rivalutare i diritti edificatori? Leggete ora la divulgazione dedicata a come si ottiene la detassazione delle plusvalenze da cessione di terreni e cubatura 2017;
scoprite se la vendita del fondo da persona fisica – non imprenditore dopo la cessione di cubatura edificabile genera plusvalenze tassabili leggendo il nostro caso pratico per massimizzare il risparmio lecito d’imposta nella vendita di un terreno;
come eseguire correttamente la cessione di cubatura?  Per non commettere errori leggete ora la nostra guida dedicata all’operazione contrattuale della cessione di cubatura secondo le indicazioni della Cassazione.

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Il caso

Tizio, proprietario di un fondo acquistato nel 2011 , aderendo all’opzione dell’affrancamento su rivalutazione delle cubatura, nel marzo 2017 cede la volumetria edificabile a Caio che potrà utilizzarla nel suo fondo finitimo collocato nella stessa zona urbanistica. Quest’ultimo quindi, incrementando la capacità di espansione fabbricabile del proprio terreno, potrà così ottenere dal Comune un permesso di costruire che gli consentirà di edificare sfruttando la cubatura addizionale acquistata. Successivamente, ad aprile 2017 Tizio decide di vendere il proprio fondo a Sempronio.

Quesito

Risulterà imponibile, ai fini della determinazione delle plusvalenze tassabili, la cessione del fondo effettuata al di fuori dell’attività d’impresa, da Tizio a Sempronio, dopo che sia stata ceduta la cubatura a Caio?

Disciplina applicabile

Il contratto che prevede la cessione di volumetria edificabile è secondo la giurisprudenza prevalente qualificabile come un negozio avente ad oggetto un “diritto reale atipico”.

Tale qualificazione che è il risultato dell’attribuzione di prevalenza alla “sostanza” sulla “forma”, trova conferma nella previsione dell’art. 5 del D. L. N. 70/2011 che, in una prospettiva di assimilazione del negozio alla costituzione di diritto reale, ha esteso a tale istituto l’obbligatorietà della trascrizione al fine di tutelare il contribuente e i terzi.

Occorre a questo punto distinguere due ipotesi differenziate che portano a due distinte conclusioni:

Cessione totale di cubatura

Se Tizio cedesse a Caio l’intera volumetria edificabile facendo venir meno integralmente la potenzialità edificatoria del fondo di sua proprietà, ne deriverebbe l’irrilevanza reddituale della seconda operazione di cessione ( Tizio- Sempronio) quindi non sarebbero applicabili né la lett. A, né la lett. B, dell’art. 67 Tuir. Per carenza del presupposto di “suscettibilità di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione”, rientrando fra tali “strumenti urbanistici” anche il provvedimento della Pubblica Amministrazione che autorizza la cessione della cubatura e quindi toglie l’utilizzabilità edificatoria al terreno del cedente. Ne residuerebbe per la cessione del terreno non più edificabile, una plusvalenza tassabile in caso di vendita infraquinquennale

Cessione parziale di cubatura

Se Tizio si limitasse a vendere parte dell’intera volumetria edificabile di pertinenza del proprio suolo, non verrebbe meno in toto la suscettibilità edificatoria che rende assoggettabile ad imposta il plusvalore generato dall’operazione di vendita, sebbene effettuata spirato il quinquennio dall’acquisto (condizione temporale priva di effetti, ai fini dell’esclusione del prelievo fiscale, sulle operazioni aventi ad oggetto cubature edificabili)

Conclusioni riepilogative

Nel primo caso (cessione totale di cubatura), si dovrebbe concludere per la esclusione della plusvalenza tassabile relativa alla seconda operazione di vendita (quella del suolo da Tizio a Sempronio), aderendo alle argomentazioni del Fisco che ha ritenuto che non possono considerarsi edificabili le aree sottoposte a vincoli giuridici, di natura pubblica o privata, che escludono in via permanente la possibilità di costruire su di esse edifici classificabili nei gruppi catastali A,B,C,D e E. ( A supporto, l’art 189/2013 AIDC)

Nel secondo caso invece (cessione parziale della cubatura), la possibilità di utilizzo del terreno sotto il profilo dello jus aedificandi, sebbene ridotta per effetto della prima operazione di cessione (quella della volumetria edificabile da Tizio a Caio), non snaturerebbe la sua vocazione edificatoria e quindi la rilevanza sotto il profilo reddituale della plusvalenza derivante dalla seconda operazione di cessione (quella del terreno da Tizio a sempronio )

Soluzione

Nel nostro caso, Tizio  prima cederà a Caio l’intera volumetria edificabile del fondo di sua proprietà e poi di venderà anche il fondo (a Sempronio) : quest’ultima operazione di cessione che sarà posta in essere ad aprile 2017 non genererà plusvalenza tassabile perché posta in essere su un fondo gravato da un vincolo di natura privata per effetto del quale lo stesso è divenuto ormai privo di potenzialità edificatoria, escludendo sia l’applicazione dell’art 67 TUIR comma 1 lett. A) sia della lettera b) in quanto la vendita verrà perfezionata decorso il quinquennio entro il quale la plusvalenza sarebbe stata tassabile

Risparmio fiscale ottenibile da Tizio

Tizio pagherà soltanto l’imposta sostitutiva alla conveniente aliquota dell’8% sul valore rivalutato della cubatura nella prima operazione di vendita (volumetria edificabile venduta a Caio ) ma non pagherà imposte sulle plusvalenze generate dalla vendita del suolo ormai inedificabile (trasferito a Sempronio)

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Cessione di cubatura : cos’è e come si fa

Con il trasferimento di cubatura, il proprietario di un’area normalmente edificabile vende totalmente o parzialmente la volumetria potenzialmente suscettibile di edificazione sul proprio fondo, al proprietario di un altro suolo, il quale otterrà pertanto la facoltà di costruire sullo stesso nei limiti di volumetria previsti dal piano regolatore.

In pratica, la cubatura di un’area edificabile potrà essere “traslata” e utilizzata in relazione ad un altro suolo.

Nella prassi l’operazione contrattuale si articola in:

un primo accordo di natura privatistica fra i proprietari dei terreni;

un successivo provvedimento con il quale la Pubblica Amministrazione autorizza il cessionario a realizzare un fabbricato di cubatura maggiorata la cui misura risulti pari a quella di cui si è spogliato il cedente.

Forma dell’atto di cessione di cubatura

Sul punto, l’art. 5 del DL 70/2011, nell’introdurre disposizioni volte a regolamentare il “contratto di cessione di cubatura”, ha esteso allo stesso l’obbligatorietà dell’istituto della trascrizione (per tutelare formalmente sia la posizione dei contraenti che quella dei terzi). Pertanto, ai sensi dell’art. 2657 c. C. , per la stipula di tali contratti è oggi richiesta la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata.

Presupposto d’ imposta

Per individuare il momento in cui il trasferimento di cubatura diventa fiscalmente imponibile occorre soffermarsi sulla la natura giuridica dell’atto di cessione?

Trattandosi di un atto traslativo a titolo oneroso di diritti reali (e non obbligatori), si potrebbe sostenere che il presupposto di imposta coincida con il momento della stipula dell’atto di cessione e non con il rilascio del permesso a costruire.

Cessione di cubatura fuori dall’esercizio d’impresa

Quando, come nel caso che qui rileva, la cessione è effettuata al di fuori dell’attività d’impresa, l’eventuale plusvalenza è considerata reddito diverso ed è soggetta alla tassazione prevista dall’art. 67 del TUIR, con la conseguente possibiltà di rideterminazione del valore dei terreni edificabili con perizia asseverata, conseguendo un elevato risparmio d’imposta (L. 448/01 e ss. Proroghe).

Risulta quindi riconosciuta, anche ai fini dell’applicazione dell’opzione fiscale dell’affrancamento delle plusvalenze da cessione attraverso il meccanismo rivalutativo, l’equiparazione tra cubatura e diritti edificatori.

Presupposti di legittimità della cubatura per la Cassazione

Con la sentenza n. 26714/2015 depositata il 25 giugno, la terza sezione penale della Cassazione ha sostenuto ai fini della legittimità della cessione di cubatura cfr. Art. 5, comma 1, lettera c, del decreto legge n. 70 del 2011, convertito con modificazioni, in legge n. 106 del 2011) che i terreni devono essere:

dotati del requisito della reciproca prossimità;

caratterizzati dall’omogeneità urbanistica;

accomunati dalla medesimezza dell’indice di fabbricabilità originario.

NB A tali condizioni, a prescindere dalla comune titolarità dei due terreni, la “cessione” della cubatura edificabile propria di un fondo in favore di altro fondo consente che, invariata la cubatura complessiva risultante, il fondo cessionario sarà caratterizzato da un indice di edificabilità superiore a quello originariamente goduto.

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Riapertura dei termini per la rivalutazione di cubatura 2017

La legge di Bilancio 2017 ha riaperto i termini per la rivalutazione dei diritti edificatori dei terreni detenuti non in regime di impresa, alla data del 1° gennaio 2017, ferma restando l’equiparazione ai fini del trattamento fiscale della cessione di cubatura (volumetria edificabile).

Si tratta di una grossissima occasione, confermata ancora una volta dalla legge di Bilancio, per creare proficuo valore economico nella circolazione dei diritti edificatori, attraverso l’incasso di liquidazioni detassate grazie a fortissimi bonus fiscali.

Da cogliere al volo entro il termine prorogato al 30 giugno 2017!

Quale beneficio fiscale si ottiene attraverso la rivalutazione?

L’opzione fiscale della rivalutazione con aliquota unica all’8% dei terreni e delle cubature è vantaggiosa ai fini della riduzione o dell’annullamento della plusvalenza tassabile ai sensi dell’articolo 67 del Tuir (DPR 917/86) ogni qualvolta si intenda procedere ad una cessione a titolo oneroso. Questo significa che, se si sceglie di applicarla, al posto di essere assoggettato ad un gettito medio di imposta sulla plusvalenza da cessione pari al 43% ( regime ordinario), il cedente sconterà un affrancamento secco dell’ 8% pagabile in tre comode rate.

Il risparmio fiscale si ottiene perché, sotto un profilo contabile, aumentando il valore fiscale del bene, si riduce l’eventuale plusvalenza.

In pratica, la plusvalenza in base al regime ordinario, andrebbe dichiarata ai fini delle imposte sul reddito, tra i redditi diversi ex art 67 e 68 TUIR e sarebbe tassata con aliquota IRPEF progressiva, relativa allo scaglione di riferimento.

Nell’ipotesi in cui si decida di optare per l’affrancamento, occorrerebbe pagare solo l’imposta sostitutiva sull’intero valore rivalutato e la tassazione sussisterebbe solo sull’eventuale plusvalenza eccedente questo valore.

Requisiti di accesso 

L’ambito oggettivo della rivalutazione riguarda esclusivamente i beni posseduti non in regime di impresa alla data del 1° gennaio 2017 e più precisamente : terreni a destinazione agricola o edificabili, compresi i terreni lottizzati o quelli su cui sono state costruite opere per renderli edificabili posseduti a titolo di :

proprietà;

nuda proprietà;

usufrutto;

enfiteusi.

NB Per il requisito dell’edificabilità occorre far riferimento al piano regolatore del Comune o ad altri strumenti urbanistici.

Sotto il profilo soggettivo, i titolari dei predetti diritti reali, per godere del beneficio fiscale devono essere:

persone fisiche;

società semplici e soggetti equiparati ex art 5 TUIR;

enti non commerciali.

Come si fa la rivalutazione ed entro quale termine concludere la perizia

L’affrancamento può essere effettuato dietro pagamento di una imposta sostitutiva che va calcolata applicando una aliquota del 8% rispetto al valore attribuito ai terreni e diritti di cubatura tramite perizia asseverata in tribunale da tecnico iscritto all’albo (requisito della certificazione) o dal notaio(maggiormente onerosa).

Il termine ultimo fissato per la perizia dei terreni, a differenza di quello delle quote, è prima della cessione e comunque prima del 30 giugno 2017 Nell’ipotesi in cui il terreno fosse ceduto ante 30 giugno 2017, la perizia dovrà essere esposta prima del rogito dal momento che il valore periziato costituisce il valore minimo di riferimento anche ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute in occasione dell’atto di vendita.

Come si versa l’imposta sostitutiva

Con il versamento dell’imposta sostitutiva (codice tributo F24: 8056), si perfeziona la rivalutazione, che opera dal primo momento successivo a quello del pagamento.

Tale imposta può essere versata :

in un’unica soluzione cioè e interamente versata entro il 30 giugno 2017

rateizzata in tre rate annuali di pari importo entro:

Il 30 giugno 2017 ( 1° rata)

Il 30 giugno 2018 ( 2° rata)

Il 30 giugno 2019 ( 3° rata)

Consigliato: tramite l’acconto incassato con preliminare di cessione antecedente al rogito, il cedente può pacificamente versare l’imposta sostitutiva in un’ unica rata e chiudere la partita con il Fisco.

Attenzione: sull’importo della seconda e della terza rata si devono sostenere anche gli interessi del 3% annuo, da versare insieme all’imposta e in mancanza del versamento di 2° e 3° rata, le somme sono iscritte a ruolo.

Rivalutazione di terreni e volumetrie già rivalutati

Nel caso in cui siano già state effettuate precedenti rivalutazioni sugli stessi beni, il contribuente dovrà ricordare di non versare l’8% per intero ma sarà possibile alternativamente:

detrarre l’imposta sostitutiva pagata nelle rivalutazioni precedenti, da quella dovuta per la rivalutazione 2017;

pagare interamente l’imposta dovuta nel 2017 e chiedere con istanza il rimborso dell’importa versata fino a 48 mesi prima.

Cosa deve fare in pratica il contribuente per ottenere l’agevolazione fiscale?

Possedere il terreno alla data del 1° gennaio 2017;

incaricare un esperto per la redazione di una perizia giurata di stima entro il 30 giugno 2017 da effettuare sempre e comunque ante cessione;

versamento dell’imposta sostitutiva dell’8% sull’intero valore risultante dalla perizia entro il 30 giugno 2017, oppure pagamento in tre rate annuali di pari importo di cui la prima entro il 30 giugno 2017.

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CUBATURA: riaperti i termini per la rivalutazione e l’affrancamento al 8%

La legge di stabilità ha riaperto fino al 30 giugno 2015  i termini per l’affrancamento delle plusvalenze relative ai diritti di cubatura  purché siano posseduti alla data del 1° gennaio 2015 da persone fisiche che non agiscono nell’esercizio di attività di impresa, oppure da società semplici ed enti non commerciali, anche non residenti.

La plusvalenza da cessione ed il risparmio di imposta conseguito

La facoltà di rivalutare il diritto di cubatura è vantaggiosa ai fini della riduzione o dell’annullamento della plusvalenza tassabile ai sensi dell’articolo 67 del Tuir (DPR 917/86) in occasione di una cessione a titolo oneroso. Pertanto in tal modo a fronte di un gettito  medio di imposta sulla plusvalenza da cessione pari al 43% (ad eccezione della tassazione separata che può essere mediamente inferiore di un 8%), il cedente sconta un affrancamento secco del 8% (pagabile in tre comode rate o in unica soluzione).  

Consigliato, tramite l’acconto incassato con preliminare di cessione antecedente al rogito (entro 30. 06. 2015), il cedente può pacificamente versare l’imposta sostitutiva in unica rata e chiudere la partita con il Fisco.

L’Aliquota

L’affrancamento può essere effettuato dietro pagamento di una imposta sostitutiva che va calcolata applicando una aliquota del 8% rispetto al valore attribuito ai diritti di cubatura tramite perizia asseverata in tribunale da tecnico iscritto all’albo (requisito della certificazione) o dal notaio (maggiormente onerosa). Nell’ipotesi in cui il terreno fosse ceduto prima del 30 giugno 2015, la perizia dovrà essere esposta prima del rogito dal momento che il valore periziato costituisce il valore minimo di riferimento anche ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute in occasione dell’atto di vendita.

Le rate

La norma prevede due ipotesi per il versamento dell’imposta da affrancamento:

1.       unica soluzione con F24 (codice 8056) entro il 30. 06. 2015;

2.       tre rate con quota capitale di pari importo con scadenze:

a.         30. 06. 2015;

b.      30. 06. 2016 maggiorata di interessi del 3% (codice unico 8056);

c.       30. 06. 2017 maggiorata di interessi del 3% (codice unico 8056).

Resta salvo il diritto in capo al contribuente (garantito da prassi, giurisprudenza e dottrina) che volesse avvalersi nuovamente della rivalutazione, di non versare l’8% per intero ma limitarsi alla differenza.

Per info o conferimento di incarichi potete contattarci al  

Numero Verde 800. 19. 27. 52  

oppure inviando mail a:  rivalutazioni@networkfiscale. Com