Detrazioni Fiscali degli Interessi Passivi

Gli interessi passivi sui mutui per l’acquisto della prima casa possono essere detratti fino al 19% nella dichiarazione dei redditi. Questa detrazione si applica su un importo massimo di 4.000 euro di interessi annuali pagati. In altre parole, il contribuente può ottenere una detrazione massima di 760 euro (19% di 4.000 euro)​.

Requisiti per la Detrazione

Per poter beneficiare della detrazione sugli interessi passivi, è necessario soddisfare alcuni requisiti:

• Acquisto della prima casa: La detrazione è applicabile solo se il mutuo è stato contratto per l’acquisto della prima casa, definita come l’immobile in cui il contribuente risiede o intende risiedere.
• Contratto di mutuo: Deve trattarsi di un mutuo stipulato con istituti bancari o intermediari finanziari autorizzati.
• Documentazione necessaria: È fondamentale conservare la documentazione che attesti il pagamento degli interessi, come i bollettini di pagamento o l’estratto conto del mutuo.

Modalità di Utilizzo della Detrazione

La detrazione degli interessi passivi deve essere indicata nel modello di dichiarazione dei redditi (730 o Modello Redditi PF). È importante compilare correttamente il quadro relativo agli oneri deducibili e detraibili, specificando gli interessi passivi e allegando la necessaria documentazione​.

Limitazioni e Considerazioni

Ci sono alcune limitazioni da considerare:

• Soglie di detrazione: Il limite di 4.000 euro si applica per l’intero nucleo familiare. Pertanto, se più membri della famiglia hanno contratto mutui per la prima casa, l’importo complessivo detraibile rimane 4.000 euro.
• Cumulabilità con altri bonus: La detrazione degli interessi passivi è compatibile con altre agevolazioni fiscali relative alla prima casa, come l’aliquota IVA ridotta o le detrazioni per ristrutturazione.

Vantaggi Economici

Beneficiare della detrazione degli interessi passivi rappresenta un aiuto significativo per le famiglie italiane. Riducendo l’impatto fiscale, i proprietari di casa possono migliorare la propria situazione economica e investire in altri aspetti della vita domestica.

Conclusioni

In conclusione, la detrazione degli interessi passivi sui mutui per l’acquisto della prima casa è un’importante opportunità fiscale per i contribuenti. È fondamentale essere a conoscenza dei requisiti e delle modalità per sfruttare al meglio questa agevolazione, contribuendo così a rendere più sostenibile il costo del mutuo nel lungo termine. Per ulteriori informazioni, è possibile consultare risorse fiscali specifiche o rivolgersi a un professionista del settore.

Cos’è l’Imposta di Registro?

L’imposta di registro è un tributo dovuto all’Agenzia delle Entrate in seguito all’acquisto di un immobile. Essa viene calcolata sul valore dell’immobile, o sul prezzo di acquisto, a seconda di quale dei due sia maggiore. L’importo dell’imposta varia a seconda della tipologia di immobile e della situazione del compratore.

Novità 2024

Nel 2024, le agevolazioni per l’acquisto della prima casa rimangono sostanzialmente invariate rispetto agli anni precedenti, ma ci sono alcuni aspetti da tenere a mente:

1. Aliquote: Per l’acquisto della prima casa, l’aliquota dell’imposta di registro è fissata al 2% (rispetto al 9% per le seconde case). Questa aliquota ridotta si applica esclusivamente a immobili che rispondono ai requisiti di “prima casa”.
2. Requisiti per le agevolazioni: Per beneficiare dell’aliquota ridotta, il compratore deve dichiarare di non possedere altre abitazioni, di non aver già usufruito dell’agevolazione per un precedente acquisto e di stabilire la residenza nell’immobile acquistato entro 18 mesi dall’acquisto.
3. Soggetti esenti: Gli acquirenti sotto i 36 anni di età che acquistano la prima casa possono beneficiare di ulteriori esenzioni, fino a un limite di prezzo stabilito.
4. Bonus e agevolazioni aggiuntive: Le regioni possono introdurre ulteriori misure per incentivare l’acquisto della prima casa, come esenzioni o riduzioni sull’imposta di registro per determinate categorie di acquirenti o per immobili in particolari zone.

Modalità di Pagamento

L’imposta di registro deve essere pagata entro 30 giorni dalla data dell’atto notarile. Il pagamento può essere effettuato presso gli uffici dell’Agenzia delle Entrate o attraverso i servizi online. È importante conservare la ricevuta di pagamento, poiché sarà necessaria per eventuali controlli futuri.

Conseguenze della Non Conformità

È fondamentale che gli acquirenti rispettino le normative riguardanti l’imposta di registro. La mancata dichiarazione o il pagamento errato possono comportare sanzioni pecuniarie e interessi di mora. Inoltre, l’Agenzia delle Entrate può effettuare controlli su atti e documenti relativi all’acquisto.

Conclusione

L’imposta di registro per la prima casa nel 2024 offre importanti agevolazioni per i neoproprietari. Essere informati sulle aliquote, i requisiti e le modalità di pagamento è essenziale per sfruttare al meglio le opportunità offerte dal mercato immobiliare. Consultare un professionista del settore, come un notaio o un consulente fiscale, può fornire ulteriore supporto e assicurare che il processo di acquisto avvenga senza intoppi.

In particolare, la sentenza si concentra sull’obbligo di rivendere un immobile entro tre anni dall’acquisto per mantenere il beneficio della riduzione dell’imposta di registro all’1%.

Il caso specifico: l’impossibilità di rivendere l’immobile

Il caso preso in esame riguardava un contribuente che non era riuscito a rispettare il termine triennale per la rivendita di un immobile, necessario per mantenere il bonus prima casa. Il contribuente ha invocato la forza maggiore, sostenendo che circostanze esterne e imprevedibili gli avevano impedito di rispettare tale scadenza. Tuttavia, la Corte ha confermato la decadenza dal beneficio, rilevando che le condizioni necessarie per configurare la forza maggiore non erano presenti.

Le caratteristiche della forza maggiore

Secondo la Corte, affinché la forza maggiore possa essere riconosciuta, devono sussistere tre condizioni fondamentali: l’impedimento deve essere imprevedibile, inevitabile, e non imputabile al contribuente.

Solo in presenza di queste caratteristiche l’inadempimento di un obbligo fiscale, come nel caso della rivendita dell’immobile, può evitare la decadenza dal beneficio concesso.

La rilevanza giuridica della forza maggiore

Il concetto di forza maggiore, codificato nell’art. 6 comma 5 del Decreto Legislativo 472/1997, è stato introdotto come causa di non punibilità in ambito tributario.

Oltre a essere applicato nelle sanzioni amministrative, la giurisprudenza ne ha progressivamente ampliato l’applicazione, includendo anche la possibilità di evitarne la decadenza da determinate agevolazioni fiscali, come il bonus prima casa.

Un principio generale: l’impossibilità di adempimento

Dalla giurisprudenza emerge un principio chiaro: quando un obbligo diventa impossibile da adempiere per cause non imputabili al contribuente, non è giusto che questo perda i benefici fiscali associati.

Questo principio, ribadito dalla Cassazione, sottolinea che l’inadempimento dovuto a forza maggiore non deve comportare la decadenza dal beneficio fiscale.

Tuttavia, nel caso specifico esaminato, la Corte ha ritenuto che le circostanze invocate non soddisfacevano i requisiti per la forza maggiore, confermando così la perdita del bonus.

Conclusioni

L’ordinanza n. 20557/2024 della Cassazione si inserisce in un quadro giuridico che vede la forza maggiore come un elemento centrale nella tutela del contribuente. La sentenza riafferma l’importanza di condizioni specifiche e rigorose per l’applicabilità di questo principio, ponendo l’accento sull’imprevedibilità, l’inevitabilità e l’assenza di colpa del contribuente.

Questi elementi devono essere attentamente valutati per determinare se un inadempimento possa essere giustificato e quindi non comportare la perdita di benefici fiscali significativi.

Come noto, la detrazione Irpef del 50% dell’IVA, prevista per i soggetti che entro il 31. 12. 2016 hanno acquistato unità immobiliari nuove di classe energetica A o B  (prorogata dal  Decreto Milleproroghe Legge 27 febbraio 2017 n°19 di conversione del D. L. 30 dicembre 2016, n°244), deve essere indicata nel modello 730/3017 e nel modello UnicoPF 2017.

Come funziona la detrazione?

Il beneficio fiscale, congegnato nell’ottica di incentivare le vendite immobiliari riducendo il carico dell’IVA in capo all’acquirente, consiste in una detrazione Irpef pari al 50% dell’IVA pagata al momento dell’acquisto dell’unità immobiliare, da  ripartire in 10 quote annuali. La detrazione può essere operata fino a concorrenza dell’Irpef lorda.

La detrazione acquisto è cumulabile con bonus ristrutturazione?

Relativamente alla possibilità di cumulo con altre agevolazioni in materia Irpef, l’Agenzia delle Entrate, con la circolare 20/E/2016, ritiene che, data la mancanza di divieti espliciti della norma, sia possibile beneficiare della detrazione del 50% dell’IVA sull’acquisto di un’unità immobiliare al’interno di un edificio interamente ristrutturato dall’impresa di costruzione e contemporaneamente anche quella per interventi di ristrutturazione nella stessa percentuale (50%) ma calcolata sul 25% del prezzo di acquisto dell’immobile (articolo 16-bis comma 3 del TUIR), entro un importo massimo di € 96. 000, e ripartita in 10 quote costanti.

Istruzioni compilazione modello 730/2017

La detrazione dovrà essere indicata nel modello 730/2017 nell’apposito rigo E59 della sezione III C del QUADRO E.

Chi può chiedere la detrazione e a quali condizioni?

L’agevolazione può essere richiesta dai soggetti passivi Irpef, quindi i privati a condizione che l’immobile:

sia acquistato entro il 31. 12. 2016, data prorogata al 31 dicembre 2017 dal decreto sopra citato;  
sia destinato ad uso residenziale.  In mancanza di ulteriori specificazioni legislative, si ritiene che siano agevolabili non solo gli acquisti di “prime case”, ma anche gli acquisti destinati a “seconda casa” o a locazione. Attenzione: l’Agenzia delle Entrate ha chiarito che l’agevolazione si estende anche alla pertinenza dell’unità immobiliare, a condizione che l’acquisto della pertinenza avvenga contestualmente all’acquisto dell’unità abitativa, e l’atto di acquisto dia evidenza del vincolo pertinenziale (Circolare 20/E/2016 par. 10. 1);
sia di classe energetica A o B;
sia ceduto da un’impresa costruttrice. E’ stato chiarito che sono agevolabili anche gli acquisti effettuati da un’impresa ristrutturatrice art. 3 comma 1 lett. C), d), f) del DPR 380/2001 (Circolare 20/E/2016 par. 10).

TABELLA DI SINTESI

Esempio pratico: ipotizzando che il prezzo di acquisto sia di € 300. 000 e che l’IVA sia al 10% (no abitazione principale): l’importo complessivo da portare in detrazione sarà 15. 000 Euro [(300. 000×10%)×50%], con rate annuali di 1. 500 Euro cadauna.

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Il doppio beneficio fiscale: assegnazione agevolata + applicazione del “prezzo valore”

All’interno del regime agevolato dell’assegnazione dei beni immobili ai soci (non strumentali e ad uso abitativo con relative pertinenze) è possibile optare per un ulteriore prezioso strumento fiscale che genera un risparmio lecito d’imposta addizionale : il meccanismo del prezzo valore che consente sostanzialmente di utilizzare ai fini della tassazione in luogo del valore normale del bene (corrispondente a quello di mercato ) il valore catastale in genere di importo inferiore rispetto al primo , con una maggiore convenienza fiscale.

Quesito pratico

Se una società immobiliare che decide di estinguersi applica il meccanismo del prezzo valore sugli immobili assegnati, cioè opti nell’atto notarile per il più vantaggioso valore catastale sul quale pagare l’imposta sostitutiva dell’8 per cento, l’Agenzia delle Entrate, potrà ex post accertare nei confronti del solo socio assegnatario il maggior valore secondo i criteri ordinari, assogettandolo “ a sorpresa” ad una tassazione più onerosa?

Soluzione del caso

Posto che. Nelle ipotesi in cui in sede di assegnazione di beni immobili ai soci, si aderisca all’opzione del prezzo valore, non trovano applicazione le norme sull’accertamento induttivo previste dall’art. 38 del d. P. R. 29 settembre 1973, n. 600, considerando che poi i soci non venderanno gli immobili assegnati, la determinazione dell’imponibile in capo a questi ultimi sarà vincolata sul valore optato dalla società. Pertanto le verifiche relative dell’amministrazione finanziaria non potranno essere effettuate nei confronti di entrambe le parti del negozio traslativo e dunque, neanche, una volta estinta la società, rispetto al singolo socio assegnatario.

Ratio della tutela del contribuente

Questo significa in altre parole che l’ Agenzia delle Entrate non potrà applicare solo per i soci il valore normale (ben più alto) in base a tabelle Omi (osservatorio del mercato immobiliare) ai fini impositivi. In caso contrario infatti verrebbe ad essere vanificato l’obiettivo della norma e l’operazione nel suo complesso vedrebbe annullata la convenienza fiscale che ne connota la ratio. Quindi l’opzione per il valore catastale, efficace tanto ai fini delle imposte dirette quanto di quelle indirette, non consentirà di accertare valori maggiori, rispetto al differenziale tra il valore catastale e il costo fiscale, né rispetto alla società assegnante, né rispetto al socio assegnatario che godranno entrambi di un risparmio addizionale di imposta.

Quindi al quesito non può che rispondersi negativamente :

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Il sistema del “prezzo-valore”

Il meccanismo agevolativo del “Prezzo-Valore”, che non risulta ancora adeguatamente conosciuto, merita di essere illustrato con chiarezza per “mettere sotto gli occhi” dei contribuenti uno strumento fiscale il quale, nelle ipotesi di trasferimenti immobiliari, consente di realizzare un consistente e risparmio d’imposta. Con questa guida accertiamo se il valore catastale (in genere più vantaggioso di quello di mercato) applicabile in base a tale sistema opzionale, possa operare anche nei casi di assegnazione di beni ai soci, ottenendo un forte risparmio addizionale; esaminiamo inoltre quali vantaggi pratici ne derivano anche in punto di accertamenti dell’agenzia delle Entrate e come ottenere questa “agevolazione nell’agevolazione”.

Assegnazione agevolata dei beni ai soci e Benefits fiscali

La tassazione agevolata con imposta sostitutiva delle plusvalenze derivanti dall’assegnazione (o dalle cessioni) di beni ai soci, rappresenta una delle più interessanti novità introdotte dalla Legge di stabilità 2016.

Questa opzione fiscale, disciplinata dall’art. 1, commi 115-120, delle Legge citata, si pone l’obiettivo di rendere più conveniente l’estromissione dall’attivo patrimoniale di società di persona e società di capitali, dei beni non strumentali all’attività d’impresa. (vedi precedenti divulgazioni)

I relativi benefits fiscali hanno un fortissimo impatto anche sulle imposte indirette, eventualmente dovute a seguito della cessione/assegnazione, quali l’imposta di registro e le imposte ipocatastali.

La norma in esame prevede che le plusvalenze in questione siano tassate con imposta sostitutiva dell’Ires/Irpef e dell’Irap. Con aliquota pari all’8% per le sole società operative (cioè per le società che non risultino società di comodo in base alla normativa vigente)

Applicabilità del valore catastale alle ipotesi di assegnazione di beni con il sistema del “prezzo valore” : un’agevolazione nell’agevolazione

In caso di assegnazione, la plusvalenza, da tassare con imposta sostitutiva, è pari alla differenza tra valore normale del bene, determinato secondo le regole dettate dall’art. 9 del Tuir, e il costo fiscale del bene. Il concetto di plusvalenza civilisticamente evoca una differenza positiva tra il valore normale dei beni assegnati e costo non ammortizzato dei beni assegnati.

Tuttavia per gli immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, la norma consente di determinare il valore normale con le regole previste per il calcolo del valore catastale ai sensi dell’art. 52, comma 4, del D. P. R. 131/1986 cioè con il sistema analogo a quello del cosiddetto “prezzo valore” operante in deroga alla disciplina di cui all’articolo 43. Quindi, in sintesi. è possibile utilizzare in luogo del valore normale (valore venale in comune commercio) il valore catastale dell’immobile.

Infatti a decorrere dal primo gennaio 2006, è possibile regolare fiscalmente alcuni trasferimenti immobiliari al valore catastale, indipendentemente dal corrispettivo pattuito o comunque valore di mercato indicato nell’atto.

Questa previsione rappresenta un beneficio aggiuntivo rispetto a quello già previsto dall’opzione dell’assegnazione agevolata, in quanto solitamente il valore catastale degli immobili è inferiore a quello “normale” (che nei trasferimenti a titolo oneroso equivale al corrispettivo pattuito e indicato nell’atto)

L’operatività del sistema del prezzo – valore anche per le assegnazione di beni ai soci deriva dal suo ambito oggettivo di applicazione che comprende oltre alle “cessioni” in senso tecnico anche agli altri atti traslativi della proprietà (oltre che quelli traslativi e costitutivi di diritti parziari di godimento) dunque anche le ipotesi di estromissione di beni immobili in assegnazione al soggetto persona fisica come quelli rientranti nel regime dell’assegnazione agevolata.

Nello specifico il meccanismo del prezzo valore si applica ai trasferimenti soggetti ad imposta di Registro (escluse quindi, le cessioni soggette ad IVA) nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali e a cessioni effettuate da società, imprese o enti, purché nei confronti di “persone fisiche” e purché soggette a imposta di Registro (non IVA).

Quadro delle imposte degli atti (Registro, Ipotecaria & Catastale) in caso di assegnazione di beni immobili ai soci

Ai sensi del DPR n. 131 del 1986, articolo 4 lettera a) della tariffa allegata, quando l’assegnazione dei beni ai soci non è soggetta ad Iva è soggetta a registro nella misura ordinaria, ridotta alla metà per l’agevolazione in punto di assegnazione , con le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa.

Con riferimento ai beni immobili di natura residenziale di conseguenza risulteranno applicabili a seconda della qualifica del socio recedente/assegnatario:

il prezzo valore;

le agevolazioni prima casa;

l’agevolazione dell’1% (per le società di trading immobiliare).

NB Si ricorda ancora che, per non essere assoggettati ad accertamenti “induttivi” non è sufficiente indicare nel contratto un qualsiasi prezzo simulato anche se superiore al valore catastale, ma occorre indicare il reale “corrispettivo pattuito”

Base imponibile del bene nel regime di assegnazione agevolata di beni ai soci

In conclusione, ai fini del calcolo della plusvalenza che godrà dell’agevolazione grazie all’applicazione dell’imposta sostitutiva, la base imponibile in caso di assegnazione di beni ai soci, potrà essere costituita alternativamente dal:

valore normale del bene immobile ( valore di mercato) al netto del costo fiscale;

valore catastale ( prezzo-valore) al netto del costo fiscale ( in genere più vantaggioso e produttivo di un risparmio addizionale d’imposta)

Come ottenere il “beneficio nel beneficio”

Per utilizzare il valore catastale sarà necessaria l’esplicita richiesta del beneficio al notaio ,che risulti opportunamente dall’atto di assegnazione (ocessione dell’immobile)

Quindi, in linea di principio,ai fini e per effetto del beneficio fiscale del prezzo – valore, il contribuente:

indicherà il “prezzo” reale pattuito ( o cmq il valore di mercato in caso di assegnazione )

otterrà una riduzione degli onorari notarili al 30%;

pagherà le imposte solo sul valore dell’immobile determinato con i meccanismi di rivalutazione della rendita catastale “valutazione automatica”

non avrà un reddito tassabile determinato sulla base della “spesa” effettuata per l’acquisto dell’immobile

non si esporrà ad eventuali verifiche dell’Agenzia delle Entrate in quanto gli accertamenti induttivi ai fini delle imposte sui redditi ex art 38 del d. P. R. 29 settembre 1973, n. 600 non potranno essere effettuati.

NB Nella logica dell’assegnazione dei beni ai soci, le agevolazioni non vengono meno nel caso in cui valore catastale o il valore normale  siano inferiori al costo fiscale, non essendovi quindi, in tale circostanza, la necessità di assolvere l’imposta sostitutiva.

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Adeguamento antisismico del patrimonio immobiliare in Italia: arriva il Sismabonus

La legge di bilancio 2017, nell’ambito dei piani di prevenzione riassetto e messa in sicurezza degli edifici a seguito dei violenti terremoti che di recente hanno profondamente danneggiato centri storici e abitazioni del Centro Italia, con drammatiche conseguenze e pesanti ripercussioni sotto molteplici profili, ha introdotto il Sisma bonus, l’agevolazione fiscale per l’adeguamento antisismico.

La novità più importante del Sisma bonus 2017 è la possibilità di detrarre gli interventi di messa in sicurezza fino all’85%. Per le spese di miglioramento e ristrutturazione anti-terremoto, effettuate sulle case, immobili delle attività produttive e condomini, nelle zone ad alto rischio sismico. Inoltre, la possibilità di usufruire del Bonus viene estesa anche alle seconde case e alle zone a rischio 3 (zone nelle quali, in base alla classificazione sismica del territorio possono verificarsi forti terremoti ma rari).

Aliquote di detrazione del Sismabonus

La detrazione Irpef partirà dal 50% e potrà salire nel caso in cui l’edificio venga migliorato di due classi di rischio. Nello specifico, è previsto che lo sconto possa aumentare al 70% o all’80% per le case e dal 75% all’85% per i condomini e l’importo massimo per il quale si può richiederei il Sisma bonus è di € 96. 000.

Per quali interventi e dove è previsto lo sconto d’imposta

In buona sostanza deve trattarsi di interventi antisismici su edifici ricadenti in zone ritenute ad alta pericolosità sismica (zone 1, 2) e anche in zone 3 , appositamente individuate con una ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri n°3274 del 20 marzo 2003.

Classificazione zone a rischio sismico

Zona 1 – Sismicità alta: è quella a più alta pericolosità sismica, dove cioè si possono verificare forti terremoti e comprende 708 comuni, tra cui quelli dove si sono registrati gli ultimi terremoti più forti (Abruzzo, Friuli, Campania, Calabria, Marche, Lazio) [PGA oltre 0,25g. ];

Zona 2 – Sismicità media [PGA fra 0,15 e 0,25g], che include 2. 345 Comuni in cui potrebbero verificarsi terremoti abbastanza forti;

Zona 3 – Sismicità bassa [PGA fra 0,05 e 0,15g], vi rientrano i Comuni che potrebbero essere soggetti a terremoti modesti;

Zona 4 – Sismicità molto bassa [PGA inferiore a 0,05g], è la meno esposta al verificarsi di eventi sismici. (non inclusa nell’agevolazione).

Distinzione applicativa per il funzionamento del Sismabonus sotto il profilo temporale

Sisma bonus 2017 dal 1° gennaio al 31 dicembre 2017: per le spese sostenute per l’adeguamento antisismico degli edifici ricadenti nelle zone 1 e 2, altissima e alta pericolosità sismica, per le abitazioni e attività produttive, spetta una detrazione pari al 50% su 96. 000 € di spesa massima da suddividere in 5 quote annuali di pari importo a partire dall’anno in cui si sono sostenute le spese;

a decorrere dal 1° gennaio 2017 e fino al 31 dicembre 2021, è prevista l’estensione della predetta detrazione anche alla zona sismica 3.

A beneficiare del Sismabonus saranno anche le seconde case, i condomìni anche se incapienti, e gli enti locali che dovranno mettere in sicurezza gli edifici pubblici.

Il Sismabonus quindi viene in soccorso, oltre che per la sicurezza delle private abitazioni, ogni qualvolta si tratti di costruzioni adibite ad attività produttive, quindi quelle destinate all’esercizio di attività commerciali (negozi, laboratori etc. ) ovvero anche a quelle professionali. Sarebbero quindi incluse anche quelle rurali.

Percentuali del Sismabonus condomini 2017:

Riguardo agli edifici condominiali, per una riduzione di 1 classe di rischio spetta una detrazione del 75%, per 2 classi 85%. Il limite massimo di spesa è di 96. 000 € e vi rientrano anche spese effettuate per la classificazione e verifica sismica degli immobili.

Destinatari del Sismabonus

La “legge-base” (art. 16-bis TUIR) indica quali possibili destinatari dell’agevolazione, coloro che possiedono l’unità immobiliare a titolo di proprietà ovvero che la detengono ad altro titolo (ad esempio, in conseguenza di un contratto di locazione, comodato o di abitazione o un diritto di usufrutto).

Agli effetti delle imposte, l’Agenzia delle Entrate ha esteso il Bonus, a certe condizioni, anche al “familiare convivente” (non possessore o detentore dell’immobile) consentendogli la detrazione di imposta per spese da lui sostenute per l’intervento edilizio sull’immobile di proprietà dell’altro coniuge.

Le novità introdotte dal Sismabonus in pillole

detrazione applicabile anche alle seconde case e alle attività produttive;

estensione del diritto al Bonus anche per chi si trova in zona sismica 3;

detrazione in 5 anni e non più 10;

possibilità di chiedere il bonus per interventi di classificazione e verifica sismica;

estensione dell’agevolazione ai condomini.

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Obbligatorietà dell’attestato di prestazione energetica (APE), interventi di riqualificazione energetica e agevolazioni fiscali immediate con l’Ecobonus 

La disciplina in materia (Decreto legislativo n°192 del 2005 che ha recepito la Direttiva comunitaria 2002/91/CE e integrato con il Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico 26 giugno 2009 – Linee guida nazionali per la certificazione energetica), ha stabilito un vero e proprio obbligo di dotazione del c. D. Attestato di prestazione energetica (APE, che ha sostituito il precedente attestato di certificazione energetica, ACE) per gli edifici che comportino un consumo energetico. La certificazione energetica serve a far fronte a sprechi, incentivare ad aumentare le prestazioni energetiche degli edifici, riducendo il consumo energetico e recuperare eventuali costi di ristrutturazione o adeguamento dell’edificio in brevissimo tempo, tutelando anche l’ambiente .

Quali sono gli interventi di riqualificazione energetica?

Trattasi di una serie di interventi effettuati su un edificio esistente, allo scopo di migliorarne la classe energetica di appartenenza.

A titolo esemplificativo, questi interventi sono essenzialmente tre:

a) isolamento termico che consente di riscaldare o rinfrescare gli ambienti con un minor consumo di energia (gas ed elettricità);

b) sistemi per alimentare la produzione di energia e ridurre il fabbisogno energetico di un’abitazione: pannelli fotovoltaici, impianti solari termici;

Ottimizzazione dell’impianto di riscalda mento (ad esempio sostituzione di caldaie).

Ecobonus 2017 per gli interventi di riqualificazione energetica in un’unica soluzione!

Tra le novità previste dal Bonus “casa” della Legge di Bilancio 2017, è stato confermato l’Ecobonus al 65% per 5 anni, dal 2017 al 2021.

La detrazione Ecobonus è una detrazione di imposta lorda sull’IRPEF in caso di contribuenti privati e sull’IRES in caso di società. Inoltre, per gli interventi sui condomini il bonus 2017 è elevato fino al 75%.

Questo è il punto di arrivo di un progetto governativo al quale si lavorava da tempo, per consentire al privato di fruire immediatamente del predetto sconto fiscale per gli interventi di efficientazione energetica, quindi direttamente sul prezzo dei lavori anziché come rimborso frammentato in 10 anni nella dichiarazione dei redditi.

Quali sono le spese ammesse al beneficio fiscale Ecobonus?

L’Ecobonus è un’agevolazione fiscale prevista per i contribuenti che sostengono spese per interventi di riqualificazione energetica nella propria casa, sugli edifici condominiali o sugli uffici, negozi, capannoni.

La detrazione IRPEF o IRES Ecobonus operano al 65% per la riqualificazione energetica e al 50% per il bonus ristrutturazioni edili.

Andando nel dettaglio, sono spese detraibili e quindi agevolabili quelle sostenute per ridurre il fabbisogno energetico per il riscaldamento, per migliorare e mantenere il calore all’interno dell’edificio come ad esempio la pavimentazione, finestre e infissi o coibentazioni, oltre che l’installazione di pannelli solari e la sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale.

Ecobonus equivale quindi a meno spreco di energia, più risparmio e maggiore efficienza energetica.

Il tetto spesa massimo Ecobonus 2017, a prescindere dalla categoria catastale degli immobili esistenti è:

1) Interventi riqualificazione energetica di edifici esistenti: € 100. 000;

2) Involucro edifici esistenti ad esempio interventi su pareti, finestre e infissi: € 60. 000;

3) Installazione di pannelli solari: € 60. 000;

4) Sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale: € 30. 000.

A chi spetta la detrazione fiscale?

La detrazione Ecobonus 65% 2017 spetta a tutti i contribuenti privati residenti e non residenti e contribuenti titolari di impresa quindi con Partita IVA, che possiedono a qualsiasi titolo, l’immobile oggetto di interventi di risparmio energetico.

Nel dettaglio essa spetta a:

a) persone fisiche: titolari di un diritto reale sull’immobile, condomini in merito agli interventi sulle parti comuni condominiali, gli inquilini che hanno in comodato d’uso l’immobile;

b) titolari di partita IVA esercenti arti e professioni;

c) contribuenti con redditi d’impresa: quindi persone fisiche, società di persone, società di capitali spetta detrazione Ecobonus sull’IRES;

d) associazioni tra professionisti;

e) enti pubblici e privati che non svolgono attività commerciale;

N. B.  La detrazione IRPEF Ecobonus per le spese di risparmio energetico si estende anche ai familiari conviventi del soggetto che detiene o possiede l’immobile oggetto dell’agevolazione i quali sostengano le spese per la realizzazione dei lavori, salvo in caso di immobili strumentali all’attività d’impresa, arte o professione.

Sconto maggiorato fino al 75% per gli interventi sui condomini

Se gli interventi di riqualificazione energetica vengono effettuati sulle parti comuni dei condomini ed interessano l’involucro dell’edificio con un’incidenza superiore al 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio, spetta una detrazione Ecobonus 2017 pari al70%;

Se nel condominio, vengono effettuati anche interventi di miglioramento della prestazione energetica estiva e invernale raggiungendo una media prefissata, spetta una detrazione Ecobonus pari al 75%.

Un’altra novità: la cedibilità dell’Ecobonus

Inoltre, a partire dal 1°gennaio 2017, per i condomini, è prevista un’altra importante novità, la possibilità di cedere a soggetti terzi il credito fiscale derivante dall’Ecobonus, quindi direttamente alle imprese e fornitori che hanno effettuato gli interventi nonché a soggetti privati, sopperendo così all’eventuale mancanza di disponibilità economica immediata per effettuare gli interventi.

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PRIMA CASA:  La nuova tassazione ai fini dell’imposta di registro a decorrere dal 1 gennaio 2014 per gli acquisti della prima casa.

L’art. 1 della tariffa cit. , così come riformulato dall’art. 10, comma 1, d. Lgs. N. 23/2011, prevede al secondo periodo applicazione  dell’aliquota proporzionale del 2 per cento per “le case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9”.

Per  tali  acquisti, in  applicazione dei  commi 2  e  3  dell’art. 10  cit. ,  l’imposta di  registro proporzionale non può comunque essere inferiore a 1000 euro, le imposte ipotecaria e catastale si applicano nella misura fissa di 50 euro ciascuna, e non sono dovuti l’imposta di bollo, i tributi speciali catastali e le tasse ipotecarie.

è stata mantenuta in vigore, senza modifiche, la nota II-bis all’art. 1 cit. , e pertanto restano immutate le condizioni soggettive, oggetto delle dichiarazioni in atto di cui alle lettere a), b) e c) della suddetta nota, la disciplina delle pertinenze e quella della decadenza (oltre alla disposizione relativa all’anticipazione dell’agevolazione in caso di preliminari di cessioni soggette ad iva).

Va  precisato, con  riguardo alla  decadenza, che  la  rideterminazione dell’imposta dovuta “nella misura ordinaria”, in relazione alla quale parametrare anche la sanzione del 30 per cento (cfr. Il comma 4 della nota II-bis: “… sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria, nonché una sopratassa pari al 30 per cento delle stesse imposte”), è solo quella relativa all’imposta di registro, restando le imposte ipotecaria e catastale in ogni caso dovute nella misura fissa di 50 euro ciascuna.

Resta poi ferma la previsione dell’art. 66, l. 21 novembre 2000 n. 342, ai sensi della quale il requisito della residenza nel Comune, di cui alla nota II-bis cit. , non è richiesto qualora l’acquirente faccia  parte  del  personale  delle  Forze  armate  e  delle  Forze  di  polizia,  trattandosi  di  una disposizione che incide non sulla misura dell’imposta di registro dovuta per un atto di cui all’art. 1 della  tariffa cit. ,  ma  su  una  delle  condizioni soggettive per  l’accesso al  trattamento previsto dall’art. 1 stesso.

Deve ritenersi, inoltre, che resti applicabile la disciplina del credito di imposta, di cui all’art. 7 l. N. 448/1998, non configurando, questa, un’agevolazione che incide sulla misura dell’imposta di registro proporzionale dovuta per i trasferimenti a titolo oneroso della cd. Prima casa. Infatti, il credito consente di ridurre l’importo dell’imposta di registro da pagare se utilizzato a scomputo dell’imposta di registro dovuta per l’atto che dà origine al credito stesso ovvero per l’intero importo dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito.

L’art. 1 della tariffa cit. , nella sua nuova formulazione, introduce, però, dal 1° gennaio 2014, una diversa definizione dei requisiti oggettivi delle case di abitazione, per il cui acquisto a titolo oneroso è possibile usufruire – in presenza delle condizioni di cui alla nota II-bis – di un’aliquota ridotta dell’imposta di registro (2 per cento), definizione che appare ancorata solo alla categoria catastale.

Si esprime, infatti, la nuova previsione nel senso che l’aliquota del 2 per cento è dovuta, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis per “le case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9”.

Invece, l’art. 1 della tariffa nella versione vigente fino al 31 dicembre 2013 stabilisce, in presenza delle condizioni previste dalla nota II-bis per l’acquisto della cd. Prima casa, l’applicazione di un’aliquota ridotta ai trasferimenti aventi ad oggetto case di abitazione non di lusso, individuate secondo i criteri stabiliti dal decreto del ministero dei lavori pubblici 2 agosto 1969.

E sulla base dei medesimi requisiti e condizioni è stata conformata anche la disciplina di favore per gli acquisti della cd. Prima casa nell’ambito dell’iva nonché per gli acquisti della stessa a causa di morte o a titolo gratuito con riferimento alle imposte ipotecaria e catastale.

Inoltre, sia nella nota II-bis cit. Che nell’art. 7 della legge n. 448/1998, relativo al credito di imposta,  rimane  l’espressione  “abitazione  non  di  lusso”,  tradizionalmente riferita  ai  predetti requisiti “strutturali” di cui al dm 2 agosto 1969, che nella nuova prospettiva non paiono invece più necessari, rimanendo determinante solo il dato catastale. Questi disallineamenti nell’ambito dell’imposta di  registro  sembrano,  pertanto,  superabili  in  via  interpretativa, non  ritenendosi rilevanti, rispetto al nuovo requisito oggettivo come definito dalla novella, i riferimenti all’abitazione non di lusso secondo i parametri del d. M. Del 1969.

D’altro canto, a ben vedere, il requisito oggettivo per l’applicazione dell’aliquota ridotta per l’acquisto della cd. Prima casa è definito nel testo dell’art. 1 della tariffa, che rinvia alla nota II-bis solo per l’individuazione delle condizioni per l’accesso al beneficio. E si potrebbe anche ritenere che se prima della modifica in esame la qualifica di “non di lusso”, di cui all’art. 1 della tariffa, era legata alle  caratteristiche del  d. M. 2  agosto 1969, a  seguito dell’art. 10  d. Lgs. N.   23/2011 la definizione degli immobili “non di lusso”, richiamata dalla nota II-bis, sia riferita alla classificazione catastale degli stessi.

Una diversità relativa alla definizione del requisito oggettivo emerge, però, anche rispetto ad altri tributi, in cui il legislatore ha ritenuto opportuno richiamare la disciplina sulla “prima casa” in modo originariamente uniforme quanto ai requisiti ed alle condizioni.

In particolare, si segnala che il d. P. R. N. 633/1972 in materia di iva non pare intaccato dalla riforma in esame e, dunque, la disciplina relativa alle cessioni della “prima casa” resta ancorata ai soli requisiti di cui al d. M. Del 1969 (con l’effetto, ad esempio, che l’acquisto di un’abitazione classificata A/8 – cui non può trovare applicazione l’aliquota ridotta del 2% per la “prima casa” ai fini  dell’imposta di  registro  –  potrebbe  usufruire  del  trattamento di  favore  ai  fini  dell’iva  in presenza dei requisiti non di lusso).

Problemi interpretativi potrebbero poi porsi con riferimento alla cd. Agevolazione “prima casa” ai fini degli acquisti per successione o donazione in quanto tale disciplina da un lato fa riferimento alle abitazioni non di lusso, pur non richiamando espressamente il d. M. Del 1969, da un altro lato rinvia all’art. 1 ed alla Nota –II bis della tariffa, dall’altro ancora menziona genericamente la misura fissa. Per effetto di tali richiami, tuttavia, in via interpretativa si potrebbe ragionevolmente sostenere che trovino applicazione le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro agli acquisti per successione e donazione di case di abitazione classificate nella categoria catastale A, escluse le categorie A1, A8 e A9, a prescindere dai requisiti non di lusso di cui al d. M. 2 agosto 1969.

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