Come funziona

In una permuta di un immobile da costruire, la parte che cede l’immobile esistente (detto “permutante”) riceve in cambio, dal costruttore (detto “permutato”), un immobile di nuova costruzione, solitamente un appartamento in un edificio in fase di realizzazione.

Vantaggi

La permuta di un immobile da costruire presenta diversi vantaggi per entrambe le parti:

• Per il permutante:
  • Possibilità di vendere l’immobile senza dover cercare un acquirente
  • Pagamento rateale del nuovo immobile, solitamente con dilazione fino alla consegna
  • Trasferimento diretto dalla vecchia alla nuova casa, senza necessità di intermediari
  • Possibilità di personalizzare il nuovo immobile secondo le proprie esigenze
• Per il costruttore:
  • Acquisizione di un immobile senza dover sborsare denaro contante
  • Maggiore facilità di vendita degli immobili da costruire
  • Miglioramento del flusso di cassa

Aspetti da considerare

Tuttavia, la permuta di un immobile da costruire presenta anche alcuni aspetti da considerare:

• Valutazione degli immobili: È importante che la valutazione degli immobili sia equa e trasparente, per evitare squilibri economici tra le parti.
• Tempi di realizzazione: Il tempo necessario per la costruzione dell’immobile potrebbe essere più lungo rispetto a quello di una compravendita tradizionale.
• Rischi connessi all’impresa costruttrice: È importante verificare l’affidabilità dell’impresa costruttrice e la qualità dei materiali utilizzati.
• Clausole contrattuali: Il contratto di permuta deve essere redatto con attenzione e deve contenere tutte le clausole necessarie per tutelare i diritti di entrambe le parti.

Come fare una permuta di un immobile da costruire

Se stai pensando di fare una permuta di un immobile da costruire, è importante seguire questi passaggi:

• Scegliere un costruttore affidabile: Verifica l’esperienza e la reputazione del costruttore, consulta le recensioni di altri clienti e richiedi i progetti di altri immobili realizzati.
• Richiedere una valutazione del tuo immobile: Rivolgiti a un professionista per ottenere una valutazione precisa e aggiornata del tuo immobile.
• Negoziare il contratto di permuta: Assicurati che il contratto contenga tutte le clausole necessarie per tutelare i tuoi diritti, come il prezzo del nuovo immobile, i tempi di consegna, le modalità di pagamento e le garanzie.
• Fare i necessari controlli: Verifica che il costruttore abbia ottenuto tutti i permessi necessari per la costruzione dell’immobile e che l’immobile sia conforme alle normative urbanistiche.
• Affidarsi a un notaio: Un notaio ti aiuterà a redigere correttamente il contratto di permuta e a garantire la regolarità della compravendita.

Conclusione

La permuta di un immobile da costruire può essere un’ottima opportunità per chi desidera vendere il proprio immobile e acquistare un nuovo immobile senza dover affrontare le difficoltà di una compravendita tradizionale. Tuttavia, è importante valutare attentamente tutti gli aspetti dell’operazione e affidarsi a professionisti competenti per tutelare i propri diritti.

Permuta immobiliare: guida e vademecum  fiscale- terreno edificabile in cambio di immobile da costruire   

Nella permuta di terreni edificabili, se il cedente non è un soggetto IVA, si rende applicabile l’imposta proporzionale di registro, ai sensi dell’art. 43 del D. P. R. N. 131/1986, oltre alle imposte ipotecarie e catastali. Successivamente, la cessione del fabbricato all’ex proprietario del terreno edificabile, sarà assoggettata ad IVA, secondo l’aliquota prevista in relazione alla tipologia di cessione posta in essere per la fattispecie in esame.     

Il momento impositivo ai fini IVA della permuta immobiliare  Posto che la cessione del terreno edificabile di proprietà di un privato, è operazione irrilevante da un punto di vista I. V. A. E che nelle operazioni di permuta tra il terreno edificabile e il fabbricato, il trattamento tributario va qualificato separatamente in relazione a ciascuna cessione, appare evidente e determinante agli effetti della cessione del fabbricato promesso, che operazione rilevante agli effetti dell’I. V. A. , è la data di stipula del contratto di permuta, che ove abbia efficacia giuridica immediata, qualifica una modalità di regolazione del prezzo del fabbricato da realizzare, imponibile ai sensi dell’art. 6 c. 1 del D. P. R. N. 633/72.  
In altri termini, la fatturazione del costruendo fabbricato, avverrà in corrispondenza della data di stipula del contratto di permuta dell’area edificatoria, posto che quest’ultima, rappresenta il momento in cui risulta regolato il corrispettivo del trasferimento del fabbricato da costruire, “sempreché il contratto di permuta non preveda clausole di differimento degli effetti del contratto”.
In tal senso si è espressa da tempo anche l’Amministrazione Finanziaria, che con la R. M. N. 460210/1989, che ebbe a precisare il momento impositivo I. V. A. Relativamente alle permute immobiliari, era quello della cessione del terreno edificatorio, in quanto corrispettivo dell’operazione di permuta è che la base imponibile dell’operazione era costituita dal valore normale dell’area edificabile. Sulla stessa scia interpretativa, si espresse la Corte di Cassazione, con la sentenza del 07/09/1982, n. 4842.             
Il momento impositivo ai fini delle imposte dirette della permuta immobiliare La fatturazione dell’immobile da costruire, in corrispondenza della data di stipula del contratto di permuta, non determina l’emersione di ricavi di competenza che, invece, andranno rilevati alla data di stipula del rogito notarile di trasferimento dei fabbricati (atto di individuazione catastale), conformemente a quanto disposto dall’art. 109 c. 2 l. A del T. U. I. R. Conseguentemente, la fatturazione delle permute dei terreni edificabili darà luogo, sempreché il trasferimento abbia efficacia immediata, all’accensione di un debito nei confronti degli ex-proprietari dei terreni, posta che verrà redditualizzata, con la stipula degli atti di cessione dei fabbricati(atto di individuazione catastale).     

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Permuta: Aree edificabili a fronte di immobili da costruirsi

Esaminiamo il sintesi, il caso frequente di una società di capitali che acquista il terreno (area edificale)  da un privato con  permuta di immobile futuro non ancora esistente.

La risoluzione 460210 del 1989 ha esaminato la fattispecie costituita dalla cessione di un terreno edificabile di proprietà di una persona fisica, non soggetto Iva, in cambio della costruzione di alcuni appartamenti, riconoscendo a tale operazione il carattere di permuta, anche se il requisito soggettivo (esercizio di impresa) non è riconoscibile al cedente del terreno, poiché questi è un privato.

Tuttavia, tale particolarità non inficia il carattere dell’operazione; pertanto, “i due beni dati in permuta sono da assoggettare autonomamente alle imposte relative (Iva e registro)”. In tal modo, a norma del comma 2 dell’articolo 40 del Dpr 131/86, l’imposta di registro sarà applicata alla cessione non soggetta a Iva, secondo il principio di alternatività dei due tributi.

Tuttavia, nella fattispecie descritta, si rende necessario determinare il momento in cui l’Iva diventa esigibile, poiché, all’apparenza, la permuta dei beni non solo non avviene contemporaneamente, ma addirittura uno di essi (appartamenti) è allo stato ancora inesistente.

Orbene, nell’ipotesi esaminata, si dovrebbe considerare, trattandosi di acquisizione di beni immobili, la data della stipula come momento nel quale si realizza la predetta esigibilità. Ma è anche vero che la cessione immediata del terreno (corrispettivo) anticipa il momento dell’esigibilità poiché determina l’avvio dell’operazione.

Pertanto, la risoluzione afferma che “la cessione dei costruendi appartamenti deve essere assoggettata all’Iva, in quanto effettuata da un’impresa edile e il momento impositivo è quello della cessione del terreno in quanto esso ne costituisce il corrispettivo. Ciò anche in conformità a quanto precisato dalla Suprema Corte di Cassazione con sentenza n. 4842 del 7 settembre 1982”.

Tale assunto, peraltro, è stato confermato anche successivamente dalla Corte di cassazione che, in riferimento alla medesima fattispecie sopra riportata, ha affermato che chi riceve il terreno “ha in effetti ricevuto la prestazione dovutale, cioè un equivalente degli appartamenti promessi”. Da ciò consegue, afferma la suprema Corte, che da quel momento sorge “l’obbligo di emettere fattura e corrispondere l’Iva” ed è ininfluente, agli effetti del suddetto obbligo, la circostanza che non si sia ancora eseguita la prestazione consistente nella consegna degli appartamenti (sentenza 10510 del 17/10/91).

Ovviamente, il criterio sopra riportato è applicabile anche nel caso in cui i soggetti coinvolti fossero entrambi soggetti Iva, rilevandosi solamente l’applicazione di tale medesima imposta.