Manutenzione Ordinaria

La manutenzione ordinaria comprende una serie di interventi volti a mantenere in buono stato di funzionamento gli impianti e le strutture esistenti. Questi interventi sono generalmente di routine e si svolgono con una certa frequenza. Alcuni esempi di manutenzione ordinaria includono:

• Pulizia e sanificazione: Operazioni necessarie per mantenere un ambiente salubre.
• Sostituzione di componenti usurati: Come lampadine, filtri e guarnizioni.
• Piccole riparazioni: Ad esempio, la verniciatura di pareti o la riparazione di perdite.
• Controlli e verifiche: Manutenzione preventiva come ispezioni e controlli periodici degli impianti.

Questi interventi sono spesso meno costosi e possono essere previsti nel budget annuale. Inoltre, le spese di manutenzione ordinaria possono generalmente essere dedotte fiscalmente come costi di gestione.

Manutenzione Straordinaria

La manutenzione straordinaria, al contrario, si riferisce a interventi più complessi e costosi, necessari per ripristinare o migliorare l’efficienza e la sicurezza di una struttura. Questi interventi non sono di routine e possono essere determinati da fattori come il degrado strutturale o la necessità di aggiornamenti tecnologici. Esempi di manutenzione straordinaria includono:

• Ristrutturazioni: Interventi significativi che modificano l’aspetto o la funzionalità di un edificio, come il rifacimento di impianti elettrici o idraulici.
• Riparazioni strutturali: Come il consolidamento di fondamenta o la riparazione di coperture.
• Installazione di nuovi impianti: Come l’installazione di un nuovo sistema di climatizzazione o di sicurezza.
• Aggiornamenti normativi: Adeguamenti necessari per conformarsi a nuove normative di sicurezza o ambientali.

A differenza della manutenzione ordinaria, le spese di manutenzione straordinaria possono richiedere un investimento maggiore e spesso devono essere pianificate e finanziate in modo specifico. Inoltre, a seconda della legislazione vigente, queste spese possono beneficiare di agevolazioni fiscali o detrazioni.

Conclusioni

La distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria è fondamentale per una gestione efficiente di edifici e impianti. Mentre la manutenzione ordinaria si concentra su interventi di routine e preventivi, la manutenzione straordinaria è necessaria per affrontare problematiche più gravi e per garantire l’efficienza a lungo termine.

Per una corretta pianificazione economica, è importante non solo tenere traccia delle spese di manutenzione, ma anche valutare le opportunità di deduzione fiscale e le eventuali agevolazioni. Investire nella manutenzione, sia ordinaria che straordinaria, è un passo cruciale per preservare il valore e la funzionalità delle proprie proprietà nel tempo.

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Spese di manutenzione: guida alla piena deducibilità nell’anno di sostenimento

Le spese di manutenzione sono classificate in interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria. Nel primo caso si tratta di manutenzioni e riparazioni di natura ricorrente (pulizia, verniciatura, riparazione, sostituzione di parti deteriorate dall’uso, etc. ) finalizzati a mantenere i beni ad utilità pluriennale (assets, cespiti, fattori produttivi di proprietà o in possesso) in un buono stato di funzionamento.  Sono sostenute per mantenere in efficienza le immobilizzazioni materiali, per assicurarne la vita utile prevista, nonché la capacità e la produttività originarie. Tali costi sono di competenza dell’esercizio in cui sono sostenuti. Nel secondo caso si rientra negli interventi di manutenzione tali da produrre un aumento significativo e tangibile di produttività o di vita utile del cespite. Si sostanziano, in ampliamenti, modifiche, sostituzioni e altri miglioramenti riferibili al bene. Tali costi di manutenzione straordinaria rientrano tra i costi capitalizzabili, ossia da iscrivere ad incremento del valore del cespite e non vengono imputati direttamente in conto economico (solo indirettamente attraverso la quota di ammortamento annuale del cespite a cui di riferiscono).

Secondo i principi contabili italiani, documento n. 16, in presenza di tali spese, il redattore del bilancio dovrà:

·        capitalizzare i costi di ampliamento, ammodernamento o di miglioramento degli elementi strutturali delle immobilizzazioni, incluse le modifiche e le ristrutturazioni effettuate in modo da aumentarne la rispondenza agli scopi per cui il bene era stato acquisito, se ritiene che gli stessi comportino un aumento significativo e misurabile di capacità o di produttività o di sicurezza o di vita utile (Spese di manutenzione straordinarie);

·        addebitare detti costi al conto economico qualora non producano i predetti effetti (Spese di manutenzione ordinarie).

Deducibilità delle spese di manutenzione ordinarie: norma generale

Ai sensi dell’art. 102, comma 6 del D. P. R. N. 917 del 1986 T. U. I. R. , le spese di manutenzione, riparazione, ammodernamento e trasformazione, che dal bilancio di esercizio non risultino imputate ad incremento del costo dei beni ai quali si riferiscono, sono deducibili nel limite del 5% del costo complessivo di tutti i beni ammortizzabili, quale risulta all’inizio dell’esercizio dal registro dei beni ammortizzabili (fa eccezione il primo anno di attività il cui limite del 5%  viene conteggiato sul valore delle immobilizzazioni alla fine dell’esercizio). L’eccedenza è deducibile in quote costanti nei 5 esercizi successivi.

Manutenzioni e riparazioni ordinarie su beni propri

Tali costi vanno imputati al conto economico dell’esercizio di sostenimento. Sono deducibili cumulativamente entro il limite massimo del 5% del valore (lordo) dei beni materiali ammortizzabili quale risulta dall’apposito registro all’inizio dell’esercizio, comprendendo i beni, per i quali è prevista una deducibilità parziale della quota di ammortamento, solo per il loro valore deducibile.

Al fine del calcolo del plafond, non vengono considerati i beni assistiti da canone di manutenzione, i terreni, ed i terreni su cui insistono i fabbricati strumentali o che ne costituiscono pertinenza a norma della legge 248 del2006. Per le imprese di nuova costituzione il limite percentuale si calcola, per il primo esercizio, sul costo complessivo dei beni ammortizzabili quale risulta alla fine dell’esercizio.

Ai sensi dell’articolo del D. P. R n. 42 del 1988 i beni acquistati o ceduti nel corso dell’esercizio, la deduzione spetta in proporzione alla durata del possesso ed è commisurata, per l’acquirente, al costo di acquisto.

I beni strumentali ammortizzabili acquisiti mediante contratto di leasing finanziario concorrono alla determinazione della base del 5% solo se risultano iscritti nell’attivo del bilancio e nel registro dei beni ammortizzabili all’inizio dell’esercizio.

Quando superano il 5% l’eccedenza non è deducibile e la rettifica va fatta sull’Unico. L’eccedenza (deducibile in quote costanti nei successivi 5 esercizi) non va mai iscritta in bilancio ma annotata sul libro beni ammortizzabili per memoria; le quote di ammortamento degli esercizi successivi si deducono mediante variazione in diminuzione sull’Unico generando imposte anticipate.

Focus 1: Contratti di manutenzione periodica deducibilità integrale nell’esercizio in cui sono sostenuti

Sono invece interamente deducibili, per competenza, i compensi periodici dovuti a terzi per contratti di manutenzione periodica di determinati beni (ad esempio: personal computer, stampanti, fotocopiatrici); in tal caso il bene per il quale è stato stipulato il contratto non concorre alla determinazione del plafond.  

Focus 2: Manutenzioni ordinarie effettuate su beni di terzi

Per quanto riguarda le manutenzioni ordinarie effettuate su beni di terzi in forza di contratti di locazione, affitto, comodato, leasing, ecc, il limite di deducibilità imposto dal comma 6, dell’articolo 102 deL T. U. I. R. , non si applica, con la conseguenza che dette spese risultano completamente deducibili nell’esercizio secondo le regole generali. Risulteranno pertanto interamente deducibili qualora riguardanti spese sostenute su beni che non subiscono limitazioni oggettive o soggettive di deducibilità. In caso contrario, come avviene ad esempio per le autovetture, anche le spese di manutenzione subiranno le limitazioni previste per il cespite cui afferiscono.

Focus 3: Beni di interesse storico, artistico e culturale;

Non sono soggetti alla percentuale di deducibilità del 5%. L’articolo 15, comma primo, lettera g) del richiamato T. U. I. R. , disciplina la deducibilità dal reddito delle spese di manutenzione, conservazione e restauro di beni architettonici dei quali sia stato riconosciuto l’interesse di bene culturale; le spese ammesse possono essere indicate nella dichiarazione dei redditi (sia delle persone fisiche che degli “enti commerciali”).
Il D. P. R. 917 del 1986, riconosce il diritto agli enti commerciali una deduzione dall’imponibile, relativamente alle spese sostenute ed effettivamente rimaste a carico, in via integrale nell’anno in cui sono sostenute.

Qualora le spese per la manutenzione, protezione o restauro non siano obbligatorie per legge, la necessità di sostenerle deve risultare da apposita certificazione rilasciata dalla Soprintendenza, previo accertamento della congruità, effettuato d’intesa con il competente Ufficio del Territorio.

La detrazione non spetta in caso di mutamento di destinazione dei beni senza la preventiva autorizzazione della Soprintendenza, oppure in caso di mancato assolvimento degli obblighi di legge per consentire l’esercizio del diritto di prelazione dello Stato sui beni immobili vincolati.

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Adeguamento antisismico del patrimonio immobiliare in Italia: arriva il Sismabonus

La legge di bilancio 2017, nell’ambito dei piani di prevenzione riassetto e messa in sicurezza degli edifici a seguito dei violenti terremoti che di recente hanno profondamente danneggiato centri storici e abitazioni del Centro Italia, con drammatiche conseguenze e pesanti ripercussioni sotto molteplici profili, ha introdotto il Sisma bonus, l’agevolazione fiscale per l’adeguamento antisismico.

La novità più importante del Sisma bonus 2017 è la possibilità di detrarre gli interventi di messa in sicurezza fino all’85%. Per le spese di miglioramento e ristrutturazione anti-terremoto, effettuate sulle case, immobili delle attività produttive e condomini, nelle zone ad alto rischio sismico. Inoltre, la possibilità di usufruire del Bonus viene estesa anche alle seconde case e alle zone a rischio 3 (zone nelle quali, in base alla classificazione sismica del territorio possono verificarsi forti terremoti ma rari).

Aliquote di detrazione del Sismabonus

La detrazione Irpef partirà dal 50% e potrà salire nel caso in cui l’edificio venga migliorato di due classi di rischio. Nello specifico, è previsto che lo sconto possa aumentare al 70% o all’80% per le case e dal 75% all’85% per i condomini e l’importo massimo per il quale si può richiederei il Sisma bonus è di € 96. 000.

Per quali interventi e dove è previsto lo sconto d’imposta

In buona sostanza deve trattarsi di interventi antisismici su edifici ricadenti in zone ritenute ad alta pericolosità sismica (zone 1, 2) e anche in zone 3 , appositamente individuate con una ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri n°3274 del 20 marzo 2003.

Classificazione zone a rischio sismico

Zona 1 – Sismicità alta: è quella a più alta pericolosità sismica, dove cioè si possono verificare forti terremoti e comprende 708 comuni, tra cui quelli dove si sono registrati gli ultimi terremoti più forti (Abruzzo, Friuli, Campania, Calabria, Marche, Lazio) [PGA oltre 0,25g. ];

Zona 2 – Sismicità media [PGA fra 0,15 e 0,25g], che include 2. 345 Comuni in cui potrebbero verificarsi terremoti abbastanza forti;

Zona 3 – Sismicità bassa [PGA fra 0,05 e 0,15g], vi rientrano i Comuni che potrebbero essere soggetti a terremoti modesti;

Zona 4 – Sismicità molto bassa [PGA inferiore a 0,05g], è la meno esposta al verificarsi di eventi sismici. (non inclusa nell’agevolazione).

Distinzione applicativa per il funzionamento del Sismabonus sotto il profilo temporale

Sisma bonus 2017 dal 1° gennaio al 31 dicembre 2017: per le spese sostenute per l’adeguamento antisismico degli edifici ricadenti nelle zone 1 e 2, altissima e alta pericolosità sismica, per le abitazioni e attività produttive, spetta una detrazione pari al 50% su 96. 000 € di spesa massima da suddividere in 5 quote annuali di pari importo a partire dall’anno in cui si sono sostenute le spese;

a decorrere dal 1° gennaio 2017 e fino al 31 dicembre 2021, è prevista l’estensione della predetta detrazione anche alla zona sismica 3.

A beneficiare del Sismabonus saranno anche le seconde case, i condomìni anche se incapienti, e gli enti locali che dovranno mettere in sicurezza gli edifici pubblici.

Il Sismabonus quindi viene in soccorso, oltre che per la sicurezza delle private abitazioni, ogni qualvolta si tratti di costruzioni adibite ad attività produttive, quindi quelle destinate all’esercizio di attività commerciali (negozi, laboratori etc. ) ovvero anche a quelle professionali. Sarebbero quindi incluse anche quelle rurali.

Percentuali del Sismabonus condomini 2017:

Riguardo agli edifici condominiali, per una riduzione di 1 classe di rischio spetta una detrazione del 75%, per 2 classi 85%. Il limite massimo di spesa è di 96. 000 € e vi rientrano anche spese effettuate per la classificazione e verifica sismica degli immobili.

Destinatari del Sismabonus

La “legge-base” (art. 16-bis TUIR) indica quali possibili destinatari dell’agevolazione, coloro che possiedono l’unità immobiliare a titolo di proprietà ovvero che la detengono ad altro titolo (ad esempio, in conseguenza di un contratto di locazione, comodato o di abitazione o un diritto di usufrutto).

Agli effetti delle imposte, l’Agenzia delle Entrate ha esteso il Bonus, a certe condizioni, anche al “familiare convivente” (non possessore o detentore dell’immobile) consentendogli la detrazione di imposta per spese da lui sostenute per l’intervento edilizio sull’immobile di proprietà dell’altro coniuge.

Le novità introdotte dal Sismabonus in pillole

detrazione applicabile anche alle seconde case e alle attività produttive;

estensione del diritto al Bonus anche per chi si trova in zona sismica 3;

detrazione in 5 anni e non più 10;

possibilità di chiedere il bonus per interventi di classificazione e verifica sismica;

estensione dell’agevolazione ai condomini.

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