È il caso della clausola penale per il recesso anticipato, prevista nei contratti di locazione: secondo la recente risposta dell’Agenzia delle Entrate n. 104 del 18 aprile 2024, anche in regime di cedolare secca, l’importo dovuto dall’inquilino a titolo di penale sconta l’imposta di registro. Un chiarimento che ha suscitato non pochi interrogativi, soprattutto tra coloro che pensavano di essere esenti da qualsiasi obbligo fiscale accessorio, aderendo alla cedolare.

In questo articolo andremo ad analizzare cos’è la cedolare secca e chi può beneficiarne, i vantaggi economici e fiscali per proprietari e inquilini, le regole da rispettare per accedere e mantenere il regime, l’effetto della clausola penale sull’imposta di registro e le implicazioni pratiche per chi stipula un contratto in cedolare.

Un approfondimento indispensabile per chi desidera risparmiare sulle tasse in modo legale, sfruttando al meglio le opportunità offerte dalla normativa vigente, ma anche evitando le insidie interpretative.

Cos’è la cedolare secca

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale introdotto con il Decreto Legislativo n. 23/2011, finalizzato a semplificare e alleggerire la tassazione sui redditi da locazione abitativa. Si tratta di un’imposta sostitutiva che consente al proprietario di sostituire l’IRPEF, le addizionali regionali e comunali, nonché le imposte di registro e di bollo dovute normalmente sulla registrazione, risoluzione e proroga del contratto di locazione. Il tutto applicando un’unica aliquota secca.

Le aliquote previste sono due:

• 21% per i contratti a canone libero;

• 10% per i contratti a canone concordato nei comuni ad alta tensione abitativa o colpiti da calamità.

Possono accedere alla cedolare secca le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento su immobili ad uso esclusivamente abitativo e relative pertinenze locate congiuntamente. Sono esclusi dal regime i soggetti che locano immobili nell’ambito dell’attività d’impresa, arti o professioni.

Importante: per poter beneficiare della cedolare, è necessario rinunciare all’aggiornamento del canone, compreso quello ISTAT, e darne comunicazione al conduttore. Questa rinuncia rappresenta una delle condizioni essenziali per l’adesione al regime agevolato. Inoltre, l’opzione va espressa nel contratto o tramite modello RLI presentato all’Agenzia delle Entrate.

La cedolare secca si rivela particolarmente vantaggiosa per i proprietari con redditi medio-alti, che evitano così la progressività IRPEF, e per gli inquilini, che possono beneficiare di un canone calmierato in assenza di aumenti annuali.

Vantaggi fiscali

L’adozione del regime della cedolare secca offre una serie di vantaggi concreti, sia sul piano fiscale sia sotto il profilo gestionale e contrattuale. Il principale beneficio è rappresentato dalla sostituzione dell’imposizione ordinaria: il locatore che opta per la cedolare secca non paga più l’IRPEF sul canone di locazione, né le relative addizionali comunali e regionali. Questo si traduce in un risparmio netto, soprattutto per i soggetti con aliquota marginale elevata.

Ad esempio, un proprietario con un’aliquota IRPEF del 38% o 43% può, aderendo alla cedolare, ridurre drasticamente l’imposizione sul reddito da locazione, passando ad un’aliquota fissa del 21% o addirittura del 10% (nei casi previsti). In aggiunta, l’esonero dal pagamento dell’imposta di registro e di bollo per l’intera durata del contratto – e per eventuali proroghe o risoluzioni – semplifica gli adempimenti e riduce i costi amministrativi.

Anche sul fronte della liquidità e pianificazione, il regime agevolato risulta favorevole: l’imposta sostitutiva viene versata con gli acconti e i saldi IRPEF, permettendo una gestione unificata del calendario fiscale. Inoltre, l’assenza dell’indicizzazione del canone (necessaria per l’opzione) può rendere l’offerta più interessante per gli inquilini, migliorando la stabilità del rapporto locativo.

Per i contratti a canone concordato, soprattutto nei comuni ad alta densità abitativa, il vantaggio è doppio: si applica un’aliquota ridotta e si beneficia anche di detrazioni o agevolazioni locali (come l’IMU ridotta). Un’opportunità da valutare con attenzione, soprattutto in ottica di ottimizzazione fiscale legale e trasparente.

Regole, vincoli e modalità di adesione

Per accedere al regime della cedolare secca è fondamentale rispettare alcune condizioni formali e sostanziali. In primo luogo, come già anticipato, possono aderire solo persone fisiche che concedono in locazione immobili a uso abitativo, situati in Italia, e le relative pertinenze (come box, cantine, soffitte), purché locate congiuntamente all’abitazione. Restano escluse le locazioni effettuate nell’ambito dell’attività di impresa, arte o professione.

Un elemento chiave è la rinuncia espressa all’aggiornamento del canone, anche se previsto dal contratto o dalla normativa ISTAT. Tale rinuncia deve essere comunicata formalmente all’inquilino, preferibilmente in forma scritta, e costituisce un presupposto essenziale per il riconoscimento dell’agevolazione. In caso contrario, l’Agenzia delle Entrate può revocare il regime agevolato e procedere al recupero dell’imposta ordinaria.

La modalità di adesione prevede che l’opzione venga esercitata:

• al momento della registrazione del contratto (tramite modello RLI);

• oppure in sede di proroga del contratto;

• o ancora, per gli anni successivi, tramite la dichiarazione dei redditi, barrando l’apposita casella nel quadro B del modello 730 o quadro RB del modello Redditi PF.

È importante sottolineare che l’opzione ha effetto per l’intera durata del contratto, salvo revoca esplicita. Inoltre, la mancata comunicazione della proroga o della risoluzione anticipata del contratto, se non sanata nei termini, può comportare l’inefficacia dell’opzione e l’applicazione delle imposte ordinarie.

Infine, per i contratti a canone concordato, è spesso richiesta la validazione dell’accordo da parte delle organizzazioni di categoria o dei Comuni, ai fini del riconoscimento dell’aliquota del 10%.

Clausola penale

Con la Risposta a interpello n. 146/2025, l’Agenzia delle Entrate ha fornito un chiarimento molto atteso in materia di cedolare secca e clausole penali. Il quesito posto da un contribuente riguardava l’inserimento, in un contratto di locazione abitativa con opzione per la cedolare secca, di una clausola penale finalizzata a tutelare il locatore in caso di inadempimenti o recesso anticipato da parte dell’inquilino. Il dubbio: la clausola penale sconta l’imposta di registro?

La risposta dell’Agenzia è chiara: NO, a condizione che il contratto sia effettivamente assoggettato al regime della cedolare secca. La clausola penale è infatti considerata accessoria rispetto al contratto principale, e quindi segue la medesima disciplina fiscale. Questo significa che non sconta imposta di registro, in quanto l’intero contratto ne è esente, per effetto dell’opzione esercitata dal locatore.

Nel dettaglio, l’Agenzia richiama l’articolo 1382 del Codice Civile, secondo cui la clausola penale è un accordo con cui le parti convengono che, in caso di inadempimento, la parte inadempiente debba corrispondere una somma di denaro. Tuttavia, trattandosi di un pattuito interno al contratto, non genera un nuovo negozio giuridico autonomo, bensì integra le condizioni pattuite tra le parti.

Viene quindi ribadito che, come già stabilito per il contratto principale, anche le clausole accessorie non assumono rilievo autonomo ai fini dell’imposta di registro, purché rientrino nel perimetro di un contratto con cedolare secca. Si tratta di un passaggio fondamentale per i locatori che vogliono tutelarsi senza rinunciare ai benefici fiscali.

Implicazioni pratiche

L’interpretazione dell’Agenzia delle Entrate fornita con la risposta n. 146/2025 rappresenta un punto di riferimento importante per tutti coloro che intendono stipulare un contratto di locazione in cedolare secca, ma desiderano anche tutelarsi efficacemente da eventuali inadempimenti contrattuali. La possibilità di inserire una clausola penale senza dover corrispondere imposta di registro consente infatti una maggiore flessibilità contrattuale, senza compromettere i benefici fiscali del regime agevolato.

Dal punto di vista pratico, ciò significa che il locatore può:

• Prevedere nel contratto una sanzione economica in caso di recesso anticipato da parte dell’inquilino (ad esempio 2 o 3 mensilità);

• Esercitare l’opzione per la cedolare secca con piena validità anche in presenza di questa clausola;

• Evitare il versamento di imposta di registro sia sul contratto che sulla penale.

Tuttavia, occorre fare attenzione ad alcuni aspetti formali:

1. La clausola penale deve essere chiaramente qualificata come accessoria, legata al contratto principale.

2. L’opzione per la cedolare secca va espressamente comunicata all’inquilino e dichiarata all’Agenzia delle Entrate tramite modello RLI.

3. In caso di modifiche contrattuali, è bene verificarne la natura: solo gli atti accessori sono esclusi dall’imposta, non eventuali accordi autonomi stipulati separatamente.

Inoltre, in fase di redazione contrattuale, è consigliabile farsi assistere da un professionista (commercialista o consulente legale), per evitare formule ambigue o interpretazioni che possano indurre dubbi da parte dell’Amministrazione finanziaria. Una scrittura contrattuale ben strutturata e coerente con le indicazioni normative e interpretative vigenti è la miglior tutela sia fiscale che legale per entrambe le parti.

Cedolare secca o tassazione ordinaria

Nonostante i suoi vantaggi fiscali evidenti, la cedolare secca non è sempre la scelta più conveniente per tutti i contribuenti. La decisione tra cedolare e tassazione ordinaria IRPEF dovrebbe essere valutata caso per caso, in base alla propria posizione reddituale, alla durata prevista del contratto e alla possibilità di dedurre costi legati all’immobile.

Con la cedolare secca, si applica un’aliquota fissa del 21% o 10% (per canoni concordati), ma non si possono dedurre:

• spese di manutenzione;

• costi per eventuali interventi edilizi;

• interessi passivi su mutui (in caso di seconda casa).

Al contrario, nel regime ordinario, il canone di locazione è tassato con aliquote progressive IRPEF, ma è possibile dedurre una serie di costi che possono abbattere il reddito imponibile.

Questo è vantaggioso in particolare per:

• contribuenti con reddito basso o medio-basso, soggetti ad aliquote IRPEF inferiori al 21%;

• immobili con spese di gestione elevate (ad esempio case vecchie o da ristrutturare);

• locatori che sostengono costi per agenzie immobiliari, amministrazione o mediazione.

Un altro aspetto da valutare è la durata prevista del contratto: se si prevede di affittare l’immobile per pochi anni, la semplicità amministrativa e fiscale della cedolare può farla preferire, anche a fronte di una minore flessibilità. Infine, la rinuncia all’adeguamento ISTAT del canone è un vincolo da tenere presente soprattutto in contesti inflattivi.

La scelta più saggia è quella di simulare entrambe le opzioni con l’aiuto di un professionista, analizzando le reali conseguenze fiscali nel tempo e considerando anche gli altri redditi del contribuente.

Errori da evitare

Sebbene la cedolare secca sia un regime pensato per semplificare la tassazione dei canoni di locazione, in molti casi i contribuenti rischiano di perdere i vantaggi fiscali a causa di errori formali o dimenticanze. Alcuni di questi errori possono addirittura comportare il passaggio forzato al regime ordinario, con conseguente recupero d’imposta e sanzioni da parte dell’Agenzia delle Entrate.

Ecco i più comuni:

1. Mancata comunicazione all’inquilino
   L’opzione per la cedolare secca deve essere comunicata in forma scritta al conduttore, soprattutto in caso di proroga o rinnovo. La semplice dichiarazione in sede di registrazione non è sufficiente se manca la notifica formale.

2. Omissione nella dichiarazione dei redditi
   Non indicare correttamente il canone assoggettato a cedolare secca nel quadro B del 730 o nel quadro RB del Modello Redditi PF può far decadere l’agevolazione, anche se è stata esercitata in fase contrattuale.

3. Registrazione tardiva delle proroghe
   La proroga del contratto deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla scadenza del contratto originario. In caso contrario, l’opzione per la cedolare può risultare inefficace.

4. Inserimento di clausole non compatibili
   Ad esempio, se si prevede l’adeguamento ISTAT del canone, si decade automaticamente dalla cedolare secca, poiché uno dei presupposti è proprio la rinuncia all’aumento annuale.

5. Dimenticare la revoca
   Se si decide di tornare al regime ordinario, la revoca dell’opzione deve essere comunicata entro i termini previsti, pena la continuazione automatica della cedolare anche per l’anno successivo.

Per evitare questi rischi, è sempre consigliabile affidarsi a un professionista per la gestione del contratto, della dichiarazione e della registrazione presso l’Agenzia delle Entrate. Una supervisione esperta garantisce il pieno rispetto delle norme e la massimizzazione del risparmio fiscale in modo sicuro e legale.

Considerazioni finali 

La cedolare secca si conferma uno degli strumenti fiscali più utili e convenienti per i proprietari di immobili residenziali, grazie alla sua aliquota fissa, all’esonero da molte imposte e alla semplificazione amministrativa. Tuttavia, come ogni regime agevolato, richiede una gestione attenta e consapevole: dalle condizioni contrattuali fino alla corretta compilazione della dichiarazione dei redditi.

I recenti chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate – tra cui la risposta a interpello n. 146/2025 – hanno fornito importanti certezze su aspetti pratici come la clausola penale, rafforzando il concetto che tutto ciò che è accessorio al contratto principale segue il trattamento fiscale della locazione, senza generare oneri aggiuntivi.

La chiave del successo nel risparmio fiscale non è solo scegliere il regime giusto, ma anche evitare errori formali, simulare scenari fiscali personalizzati, e farsi affiancare da un commercialista esperto, in grado di consigliare strategicamente in base alla situazione specifica.

Per chi intende investire nel mattone, generare reddito da locazione o semplicemente affittare casa propria, la cedolare secca resta una soluzione legittima ed efficiente per ridurre le tasse in modo legale. Ma va conosciuta e gestita con competenza.

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Tra le principali novità, l’Agenzia delle Entrate ha introdotto nuove istruzioni per dichiarare i redditi da locazioni brevi, rendendo obbligatoria l’indicazione dei canoni percepiti anche se già assoggettati a ritenuta tramite intermediari. Inoltre, viene confermata la possibilità di scegliere la cedolare secca al 21%, un regime fiscale agevolato che consente di pagare meno tasse, evitando IRPEF, addizionali, imposta di registro e bollo.

In questo articolo scoprirai tutto ciò che ti serve per affittare in regola e risparmiare sulle imposte, dalle novità del 730/2025 per le locazioni brevi alla convenienza della cedolare secca, passando per gli adempimenti fiscali da rispettare, le istruzioni pratiche per compilare correttamente il modello e utili esempi numerici per calcolare il risparmio effettivo.

Modello 730/2025

Il Modello 730/2025 introduce alcune importanti novità per chi effettua locazioni brevi, cioè contratti di durata non superiore a 30 giorni, stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa. Si tratta di una forma di locazione sempre più diffusa, soprattutto grazie alle piattaforme digitali come Airbnb, che ormai fanno parte della gestione ordinaria di molti piccoli proprietari.

La novità principale riguarda l’obbligo di indicare in dichiarazione tutti i redditi derivanti da locazioni brevi, anche se gestiti da intermediari o piattaforme online che agiscono come sostituti d’imposta.

Una delle modifiche più rilevanti inserite nelle istruzioni ufficiali dell’Agenzia delle Entrate per il 730/2025, pubblicate a marzo, è l’introduzione di un nuovo campo dedicato proprio ai canoni percepiti da locazioni brevi, con la possibilità di scegliere direttamente l’opzione per la cedolare secca al 21%, evitando l’assoggettamento all’IRPEF progressiva.

In pratica, chi ha affittato un immobile per periodi inferiori a 30 giorni potrà inserire questi redditi nella sezione “Redditi fondiari”, specificando la natura del contratto e l’opzione fiscale scelta.

Inoltre, viene chiarito che non è più possibile evitare la dichiarazione di questi redditi anche nel caso in cui il canone sia stato già tassato alla fonte da una piattaforma online (ad esempio Airbnb): il reddito va comunque riportato nel 730, anche se il prelievo è già avvenuto, proprio per garantire una corretta tracciabilità fiscale.

Cedolare secca 2025

La cedolare secca rappresenta una forma alternativa e semplificata di tassazione sui redditi derivanti da locazione, che consente di evitare l’IRPEF ordinaria e le relative addizionali, applicando invece un’imposta sostitutiva con aliquota fissa. Per le locazioni brevi, l’aliquota prevista anche nel 2025 rimane al 21%, e l’opzione può essere esercitata direttamente nella dichiarazione dei redditi con il Modello 730.

Nel caso specifico delle locazioni brevi non superiori a 30 giorni, la cedolare secca può essere applicata anche quando il contratto viene gestito tramite intermediari immobiliari o piattaforme digitali. Tuttavia, a partire dal 2024 (e quindi con effetto sulla dichiarazione 2025), il legislatore ha stabilito che l’opzione per la cedolare secca deve essere esplicitata chiaramente nella dichiarazione anche se il reddito è già stato assoggettato a ritenuta d’acconto dall’intermediario. Questo per evitare fenomeni di doppia imposizione o errori nei calcoli.

Inoltre, la cedolare secca non comporta il pagamento di imposta di registro e di bollo sul contratto di locazione, a condizione che si tratti di immobili a uso abitativo e che l’opzione sia esercitata per intero. Un vantaggio non trascurabile per chi vuole massimizzare la redditività dei propri immobili senza appesantimenti burocratici.

Attenzione però: la cedolare non è sempre esercitabile. Ad esempio, non può essere scelta se il proprietario è una società o se si affittano più di quattro appartamenti, in tal caso si rientra nell’attività imprenditoriale e non nella locazione breve privata.

Requisiti e limiti

La cedolare secca è un regime opzionale che non tutti possono utilizzare: è pensato per le persone fisiche che concedono in locazione immobili a uso abitativo al di fuori dell’attività d’impresa. Questo significa che non è accessibile a società, enti o soggetti titolari di partita IVA che operano nel settore immobiliare in modo professionale.

Ecco i requisiti principali per poter accedere alla cedolare secca nel 2025:

• Soggetto locatore: deve essere una persona fisica.
• Società di persone, di capitali, enti o cooperative: escluse.
• Tipo di immobile: solo immobili ad uso abitativo (categoria catastale da A1 a A11, esclusa A10 – uffici).
• Tipologia di contratto: ammessi tutti i contratti abitativi, inclusi affitti brevi (max 30 giorni), purché non imprenditoriali.
• Numero massimo di immobili affittati a breve termine: 4. Superato questo limite, si presume attività imprenditoriale.
• Contratti con inquilini in regime d’impresa o con uso diverso dall’abitazione: non ammessi alla cedolare secca.

Inoltre, per le locazioni brevi tramite piattaforme online, è importante che:

• il locatore resti una persona fisica, senza attività imprenditoriale;

• non siano forniti servizi accessori “alberghieri” (pulizie giornaliere, colazione, reception, ecc.), che trasformerebbero l’attività in una forma di impresa turistica.

Novità 2025: è confermata l’incompatibilità tra cedolare secca e attività imprenditoriale. Questo è particolarmente rilevante per chi affitta diversi appartamenti o opera con continuità e sistematicità: in questi casi, potrebbe essere necessaria l’apertura della partita IVA e il passaggio a un regime fiscale ordinario.

Obblighi fiscali

Affittare un immobile a uso turistico o transitorio per periodi inferiori a 30 giorni può sembrare semplice, ma comporta diversi obblighi fiscali e comunicativi, ancora più stringenti con l’introduzione delle nuove regole per il Modello 730/2025.

Il primo obbligo fondamentale è la registrazione del contratto solo se supera i 30 giorni complessivi con lo stesso inquilino, altrimenti non è richiesta la registrazione, né il pagamento dell’imposta di registro. Tuttavia, il contratto deve comunque essere redatto in forma scritta, anche per eventuali controlli fiscali.

Un altro adempimento cruciale è la comunicazione alla Questura dei dati degli ospiti, obbligatoria entro 24 ore dall’arrivo tramite il portale “Alloggiati Web”, anche per una sola notte di permanenza. La mancata comunicazione può comportare sanzioni penali, anche se l’affitto è occasionale.

Sul piano fiscale, il reddito derivante da locazione breve deve essere riportato nel quadro B del Modello 730, indicando:

• il codice identificativo dell’immobile,

• i giorni di locazione,

• il canone lordo percepito,

• e l’eventuale opzione per la cedolare secca.

Nel caso in cui l’incasso avvenga tramite una piattaforma digitale, sarà quest’ultima a effettuare una ritenuta del 21% come acconto o imposta sostitutiva. Tuttavia, come chiarito dall’Agenzia delle Entrate, questi redditi vanno comunque dichiarati, e l’importo già trattenuto sarà detratto dal calcolo dell’imposta finale.

Infine, è importante conservare la documentazione relativa ai pagamenti, ai contratti e alle comunicazioni, almeno per 5 anni, per eventuali controlli dell’amministrazione finanziaria.

Vantaggi fiscali

La cedolare secca continua a rappresentare, anche nel 2025, una delle soluzioni fiscali più vantaggiose per chi affitta immobili a uso abitativo con contratti di breve durata. Scegliere questo regime permette al contribuente di pagare un’imposta sostitutiva pari al 21% sul canone lordo incassato, evitando l’applicazione dell’IRPEF progressiva, che spesso può superare il 30% nelle fasce di reddito medio-alte. Questo significa, in pratica, un risparmio fiscale concreto per chi ha altri redditi e rischierebbe di salire di scaglione IRPEF.

Un altro vantaggio importante è l’esonero da imposta di registro e di bollo: se si opta per la cedolare secca, anche nel caso delle locazioni brevi, non è dovuta l’imposta di registro sul contratto né quella di bollo sulle ricevute. Inoltre, non c’è obbligo di registrazione del contratto se non supera i 30 giorni complessivi con lo stesso locatario, riducendo ulteriormente la burocrazia.

Dal punto di vista della gestione amministrativa, il regime della cedolare secca è semplice da applicare: non richiede l’apertura della partita IVA e può essere utilizzato anche da chi affitta saltuariamente, purché resti nei limiti previsti dalla legge (massimo 4 immobili e non attività imprenditoriale).

Infine, in caso di ritenuta già effettuata dalla piattaforma intermediaria, come Airbnb, il contribuente può considerare tale ritenuta come imposta a titolo definitivo, se ha scelto la cedolare secca: questo elimina qualsiasi ulteriore saldo da versare, semplificando la dichiarazione dei redditi.

Come compilare il Modello 730/2025

Compilare correttamente il Modello 730/2025 in presenza di locazioni brevi è fondamentale per evitare accertamenti e ottimizzare la tassazione. La sezione da utilizzare è il Quadro B – Redditi dei fabbricati, dove andranno indicati i dati relativi all’immobile locato, al periodo di locazione e ai canoni percepiti.

Per ogni immobile concesso in locazione breve, bisogna:

1. Inserire il codice catastale e l’identificativo catastale dell’immobile;

2. Specificare il periodo dell’anno in cui è stato affittato (giorni effettivi di locazione);

3. Riportare il canone lordo percepito;

4. Indicare il codice “D” per locazione breve (come da istruzioni ufficiali 2025);

5. Barrare l’apposita casella per l’opzione della cedolare secca, se scelta.

Nel caso in cui il canone sia stato gestito da una piattaforma (come Airbnb), bisogna indicare anche l’eventuale ritenuta del 21% già applicata: questo importo verrà riportato nel quadro F, sezione V, tra le ritenute subite, e verrà sottratto dal calcolo dell’imposta dovuta.

È bene anche verificare la corrispondenza dei dati con la Certificazione Unica eventualmente ricevuta dall’intermediario. Se la piattaforma ha agito da sostituto d’imposta, il contribuente potrà trovare questi redditi precompilati nel proprio 730, ma è sempre consigliabile controllare e integrare le informazioni mancanti.

Infine, per chi presenta il 730 tramite CAF o commercialista, è importante fornire tutta la documentazione: contratti, ricevute, movimenti bancari e CU da piattaforme. Una buona compilazione è la miglior difesa contro errori e contestazioni future.

Aspetti fiscali

La cedolare secca è un regime fiscale agevolato e sostitutivo, pensato per semplificare la tassazione degli affitti a uso abitativo. In pratica, chi la sceglie paga un’imposta unica sul canone percepito, sostituendo l’IRPEF, le addizionali regionali e comunali, e l’imposta di registro e di bollo. Nel 2025, l’aliquota prevista per le locazioni brevi (fino a 30 giorni) è del 21% fisso sul canone lordo, indipendentemente dal reddito complessivo del locatore.

Dal punto di vista fiscale, la cedolare secca:

• Non concorre alla formazione del reddito complessivo IRPEF, quindi non fa “salire di scaglione”;

• È esente da addizionali regionali e comunali;

• Elimina l’obbligo di versare l’imposta di registro (che normalmente è del 2% annuo del canone) e quella di bollo (16 euro ogni 4 facciate del contratto).

L’imposta è sostitutiva anche se il contratto è di breve durata e non registrato, purché rientri nei casi previsti dalla normativa. Il pagamento della cedolare avviene in autoliquidazione tramite modello F24 (per chi presenta il modello Redditi) oppure tramite conguaglio nel 730, con eventuale trattenuta in busta paga se il 730 è presentato tramite sostituto d’imposta.

Un altro aspetto importante riguarda le ritenute operate dagli intermediari (come Airbnb o Booking): se viene applicata la ritenuta del 21%, il contribuente potrà detrarla dall’imposta dovuta, indicando l’importo nella sezione apposita del modello 730.

Tuttavia, la cedolare secca non dà diritto a deduzioni o detrazioni tipiche dell’IRPEF ordinaria (es. detrazione per lavori di ristrutturazione sull’immobile affittato), ed è incompatibile con la possibilità di dedurre spese o costi legati alla locazione.

Esempi pratici

Vediamo ora con alcuni casi pratici quanto si può risparmiare utilizzando la cedolare secca al 21% rispetto alla tassazione ordinaria IRPEF con scaglioni progressivi.

Esempio 1 – Proprietario con reddito medio

• Reddito complessivo da lavoro: 35.000 €

• Canoni percepiti da locazione breve nel 2024: 6.000 €

Scenario A – Tassazione ordinaria IRPEF:

• I 6.000 € si sommano al reddito complessivo.

• Parte di questi cade nello scaglione del 35%.

• Tasse da pagare sui canoni: circa 2.100 €

Scenario B – Cedolare secca al 21%:

• Imposta fissa sui 6.000 €: 1.260 €

• Risparmio fiscale: circa 840 €

Esempio 2 – Proprietario con reddito alto

• Reddito da lavoro o pensione: 60.000 €

• Locazione breve percepita: 8.000 €

Scenario A – IRPEF ordinaria:

• Questi canoni vengono tassati allo scaglione massimo (43%).

• Tasse da pagare sui canoni: circa 3.440 €

Scenario B – Cedolare secca al 21%:

• Imposta sostitutiva sui canoni: 1.680 €

• Risparmio fiscale: 1.760 €

Esempio 3 – Proprietario con reddito basso

• Reddito annuo complessivo: 12.000 €

• Canoni da locazione breve: 5.000 €

Scenario A – IRPEF ordinaria (23%) + no detrazioni aggiuntive:

• Tasse su canoni: circa 1.150 €

Scenario B – Cedolare secca 21%:

• Imposta: 1.050 €

• Risparmio limitato ma gestione semplificata (niente imposta di registro, niente bollo).

Considerazioni finali

La gestione fiscale delle locazioni brevi nel 2025 richiede maggiore attenzione, ma offre anche strumenti vantaggiosi per chi sceglie di affittare in modo trasparente e regolare. Il Modello 730/2025 introduce nuove modalità per dichiarare i redditi derivanti da affitti brevi e chiarisce definitivamente l’importanza di riportare in dichiarazione anche i canoni già tassati tramite piattaforme.

In questo contesto, l’opzione per la cedolare secca al 21% si conferma una soluzione ideale per molti proprietari: semplice, conveniente e perfettamente legale. Permette di alleggerire il carico fiscale, evitare l’IRPEF progressiva, saltare imposte accessorie come registro e bollo, e di dichiarare il tutto con facilità attraverso il 730.

Abbiamo visto come funziona, chi può accedervi, quali obblighi sono da rispettare e quanto si può risparmiare davvero, attraverso esempi numerici e casi concreti.

Affittare oggi non significa solo guadagnare: significa anche gestire correttamente il proprio reddito, evitando sanzioni e sfruttando tutte le agevolazioni disponibili.

Affidarsi a un commercialista esperto o a una consulenza fiscale specializzata può fare la differenza: la normativa è chiara, ma in continua evoluzione. Con le giuste informazioni e un approccio strategico, la locazione breve può diventare una fonte di reddito stabile, redditizia e fiscalmente ottimizzata.

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In questo articolo analizzeremo nel dettaglio cosa prevedono le nuove regole, come queste influiscono sui proprietari e sugli affittuari, e quali sono le opportunità e i rischi connessi. Scopriremo anche come rispettare la normativa ed evitare sanzioni, oltre a qualche suggerimento per ottimizzare la gestione degli affitti brevi in modo legale.

Cosa Sono gli Affitti Brevi?

Gli affitti brevi sono contratti di locazione che riguardano immobili destinati a soggiorni di durata inferiore ai 30 giorni. Questo tipo di locazione non richiede la registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, una caratteristica che li ha resi molto diffusi, soprattutto nelle città turistiche. Tuttavia, l’assenza di regolamentazione chiara ha generato diverse problematiche, tra cui:

• Concorrenza sleale rispetto alle strutture ricettive tradizionali come hotel e B&B.
• Evasione fiscale, con proprietari che non dichiarano i redditi derivanti dalle locazioni.
• Problemi urbanistici e sociali, con alcune aree cittadine che hanno subito una pressione abitativa insostenibile.

Le nuove normative mirano a risolvere questi problemi bilanciando gli interessi di tutte le parti coinvolte.

Le Principali Novità Introdotte dalle Normative

Le nuove regole sugli affitti brevi hanno introdotto misure specifiche per disciplinare il settore, garantendo maggiore controllo da parte delle autorità e una più equa concorrenza tra proprietari privati e strutture ricettive tradizionali. Ecco i punti salienti delle modifiche normative:

• Codice Identificativo Nazionale (CIN)

Ogni immobile destinato agli affitti brevi deve essere registrato presso il portale nazionale degli affitti brevi, ottenendo un codice identificativo univoco. Questo codice deve essere obbligatoriamente riportato in tutti gli annunci pubblicati online o offline. L’obiettivo è rendere più trasparente l’attività di locazione e facilitare i controlli fiscali.

• Limiti di affitto per le zone ad alta densità turistica

In alcune città italiane, come Roma, Firenze e Venezia, è stato introdotto un tetto massimo di giorni per cui è possibile affittare una proprietà a uso turistico. Questo limite è stato concepito per arginare il fenomeno dell’over-tourism e garantire un equilibrio tra abitazioni residenziali e locazioni turistiche.

• Maggiore controllo fiscale

È stata rafforzata la collaborazione tra le piattaforme di affitto breve e l’Agenzia delle Entrate. Le piattaforme devono trasmettere automaticamente i dati relativi ai contratti di locazione e trattenere una ritenuta del 21%(cedolare secca) sui guadagni dei proprietari che aderiscono a questa opzione fiscale.

• Obblighi di sicurezza

Per garantire la sicurezza degli ospiti, è obbligatoria la comunicazione delle generalità degli affittuari alle autorità di pubblica sicurezza entro 24 ore dall’arrivo, attraverso il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato. Inoltre, gli immobili devono rispettare i requisiti minimi di abitabilità e sicurezza.

• Sanzioni più severe

Per chi non si adegua alle nuove regole, sono previste multe che possono arrivare fino a 5.000 euro, oltre alla rimozione degli annunci dalle piattaforme.

Queste disposizioni segnano un passo importante verso la regolamentazione del mercato, ma pongono anche nuove sfide per i proprietari.

Approfondimento delle Normative

Le nuove normative sugli affitti brevi sono entrate in vigore il 1° settembre 2024. Da questa data, è operativo il Codice Identificativo Nazionale (CIN), obbligatorio per tutti gli immobili destinati a locazioni di breve durata. Il CIN deve essere esposto in modo visibile all’esterno dell’immobile e inserito in ogni annuncio pubblicitario, sia online che offline.

Inoltre, gli immobili destinati agli affitti brevi devono essere dotati di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio funzionanti, nonché di estintori portatili a norma di legge. Questi requisiti di sicurezza sono obbligatori per garantire la tutela degli ospiti e la conformità alle nuove disposizioni.

È importante notare che sono previste sanzioni per chi non si adegua alle nuove regole, con multe che possono variare da 500 a 10.000 euro, a seconda della violazione. Pertanto, è fondamentale per i proprietari e i gestori di immobili destinati agli affitti brevi assicurarsi di essere in regola con le nuove normative per evitare penalità.

Per ottenere il CIN, i proprietari o i gestori devono registrarsi presso la Banca Dati delle Strutture Ricettive (BDSR) tramite il portale dedicato del Ministero del Turismo, utilizzando le proprie credenziali SPID o Carta d’Identità Elettronica (CIE). Una volta ottenuto, il CIN deve essere utilizzato in tutti gli annunci e comunicazioni relative all’immobile.

Obbligo di Registrazione e Divieto dei Key Box

Tra le nuove disposizioni sugli affitti brevi, sono state introdotte regole più stringenti per garantire la sicurezza degli ospiti e prevenire situazioni di illegalità. Due aspetti fondamentali sono l’obbligo di registrazione degli ospiti e il divieto di utilizzare i key box per la consegna delle chiavi.

Registrazione degli ospiti

I proprietari o i gestori di immobili destinati agli affitti brevi sono obbligati a comunicare le generalità di tutti gli ospiti alle autorità di pubblica sicurezza. Questa comunicazione deve avvenire entro 24 ore dall’arrivo degli ospiti, tramite il portale Alloggiati Web della Polizia di Stato.

• In caso di soggiorni inferiori alle 24 ore, la registrazione deve essere effettuata entro poche ore dal check-in.
• La mancata comunicazione può comportare sanzioni amministrative e, nei casi più gravi, l’accusa di favoreggiamento dell’immigrazione clandestina.

Questo obbligo è stato rafforzato per garantire maggiore trasparenza e sicurezza, oltre a facilitare i controlli da parte delle autorità.

Divieto dei key box

Le nuove normative vietano l’utilizzo di key box, cassette automatiche o sistemi simili per la consegna delle chiavi agli ospiti. Questo divieto è stato introdotto per contrastare l’abusivismo e garantire un contatto diretto tra il gestore e l’affittuario, elemento essenziale per verificare l’identità degli ospiti.

• I proprietari sono tenuti a consegnare le chiavi di persona o tramite un incaricato.
• In alternativa, è possibile utilizzare sistemi di accesso elettronico con controllo remoto, che consentono al gestore di verificare e registrare gli ingressi in tempo reale.

Questi provvedimenti mirano a rendere più sicuro e controllabile il settore degli affitti brevi, tutelando sia i proprietari che gli ospiti. Tuttavia, rappresentano anche un’ulteriore responsabilità per i locatori, che devono adeguare le proprie modalità operative per rispettare le nuove regole.

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Cos’è la Cedolare Secca?

La cedolare secca è un’imposta sostitutiva che si applica sui canoni di locazione di immobili residenziali. Consente ai locatori di pagare un’imposta fissa sul reddito da locazione, senza dover considerare le spese deducibili, e di escludere i redditi da locazione dal calcolo del reddito complessivo.

Aliquote

Le aliquote della cedolare secca sono attualmente fissate al 21% per i contratti di locazione a canone libero e al 10% per i contratti a canone concordato, stipulati in conformità con accordi territoriali. Questo rende la cedolare secca un’opzione particolarmente vantaggiosa per i proprietari che affittano a lungo termine.

Come Applicare la Cedolare Secca

1. Verifica i Requisiti: Per poter optare per la cedolare secca, l’immobile deve essere destinato a uso abitativo. Non è possibile applicarla a immobili commerciali o a quelli affittati a soggetti non residenti.
2. Scelta del Regime: L’opzione per la cedolare secca deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate. È possibile farlo al momento della registrazione del contratto di locazione oppure in un momento successivo, inviando un’apposita comunicazione.
3. Registrazione del Contratto: È obbligatorio registrare il contratto di locazione presso l’Agenzia delle Entrate. La cedolare secca semplifica questo processo, poiché non è necessario pagare l’imposta di registro e l’imposta di bollo.
4. Dichiarazione dei Redditi: Nonostante la cedolare secca escluda i redditi da locazione dal calcolo del reddito complessivo, è comunque necessario indicare la scelta del regime nella dichiarazione dei redditi annuale.

Quando Conviene Scegliere la Cedolare Secca

1. Reddito Alto da Locazione: Se si prevede di avere un reddito da locazione elevato, la cedolare secca può risultare vantaggiosa rispetto all’aliquota progressiva IRPEF.
2. Minori Spese Deductibili: Se si ha la possibilità di dedurre poche spese o se le spese sono basse, la cedolare secca diventa una scelta più interessante.
3. Contratti a Canone Concordato: Per i contratti a canone concordato, l’aliquota ridotta del 10% rende la cedolare secca ancora più conveniente.
4. Semplificazione Burocratica: La cedolare secca riduce gli obblighi burocratici, eliminando la necessità di registrare annualmente il contratto e di calcolare le imposte di registro.

Considerazioni Finali

La cedolare secca rappresenta un’opzione fiscale interessante per i proprietari di immobili in affitto, in particolare per quelli che vogliono semplificare la propria gestione fiscale e risparmiare sulle imposte. Tuttavia, è fondamentale considerare le proprie circostanze personali e il proprio reddito complessivo per valutare se questo regime sia effettivamente vantaggioso.

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Cedolare secca anche sul reddito da locazione di immobili ad uso commerciale.

Legge di Bilancio 2019: Dal 1° gennaio 2019 è possibile usufruire del regime fiscale agevolato della cedolare secca anche per le locazioni di immobili commerciali.

L’articolo 1 comma 59 della Legge 30 dicembre 2018, n. 145, ha la finalità di favorire la locazione di immobili ad uso commerciale estendendo a tale tipologia di immobili l’opzione della cedolare secca.

Cosa si intende con “cedolare secca”?

La cedolare secca è un regime fiscale facoltativo e agevolato che ha sempre interessato i redditi derivanti da locazioni di immobili ad uso abitativo tra soggetti privati. è definito un regime agevolato in quanto prevede il pagamento di un’imposta sostitutiva dell’Irpef e delle addizionali, nonché l’esonero dal pagamento dell’imposta di registro e dell’imposta di bollo, dovute in genere per registrazioni, risoluzioni e proroghe di contratti di locazione.

L’imposta sostitutiva si calcola in genere applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito.

In alcuni comuni è prevista un’aliquota ridotta pari al 15% del canone annuo (D. L. 102/2013). Più precisamente, si tratta dei comuni con carenze di disponibilità abitative indicati nell’art. 1, lett a) e b) del D. L. 551/1988, di quelli ad alta tensione abitativa indicati dal Cipe e inoltre, dei comuni per i quali è stato deliberato lo stato di emergenza a causa di eventi calamitosi, nei cinque anni precedenti l’entrata in vigore della legge di conversione del decreto (28 maggio 2014).

L’imposta sostitutiva calcolata con aliquota pari al 10 % si riferisce invece ad affitti di abitazioni con contratto a canone concordato. Si tratta di contratti secondo cui il proprietario di casa non può scegliere autonomamente l’importo del canone d’affitto, infatti quest’ultimo verrà stabilito in base a una contrattazione tra associazioni degli inquilini e dei proprietari di casa.  

 Adesione all’opzione e pagamento della cedolare secca.

Per aderire all’opzione della cedolare secca il contribuente deve compilare l’apposita sezione del modello RLI 2019 cedolare secca, che deve essere presentato per via telematica all’Agenzia delle Entrate utilizzando il software di compilazione dell’Agenzia.

L’esercizio dell’opzione comporta l’applicazione del regime per l’intero periodo di durata del contratto o della proroga; quando avviene negli anni successivi al primo si applica solamente per la durata residua.

Deve essere versata entro lo stesso termine previsto per il versamento dell’Irpef mediante l’F24, modello unificato di pagamento Agenzia delle Entrate che prevede anche la possibilità di compensare l’imposta dovuta con eventuali crediti.

Cedolare secca su locazione di immobili ad uso commerciale.

Fino al 31 dicembre 2018 l’opzione della cedolare secca poteva essere esercitata solo per immobili locati a uso abitativo e appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11, ad esclusione della A10 (riferita a uffici o studi privati). Con l’arrivo del 2019 si può optare per la cedolare secca al 21% anche in riferimento alle locazioni di locali commerciali fino a 600mq, di categoria catastale C1 e stipulati nel 2019.  

Più precisamente “tale regime non è applicabile ai contratti stipulati nell’anno 2019, qualora alla data del 15 ottobre 2018 risulti in corso un contratto non scaduto, tra i medesimi soggetti e per lo stesso immobile, interrotto anticipatamente rispetto alla scadenza naturale” (art. 1, c. 59 L. 30 dicembre 2018, n. 145).

Quindi, i requisiti che un contratto di locazione di locali commerciali deve possedere per utilizzare il regime della cedolare secca sono i seguenti:

·        Riferirsi a immobili commerciali fino a 600mq;

·        Avere ad oggetto immobili appartenenti alla categoria catastale C1;

·        Essere stato stipulato ex-novo nel 2019, in quanto un eventuale contratto riferito al 2018 si è interrotto per scadenza naturale.

In definitiva, è vietato interrompere la naturale scadenza del contratto in essere nel 2018 per usufruire del regime agevolativo della cedolare secca.

Si precisa che i redditi da locazione degli immobili classificati C/1 concorrono alla formazione del reddito complessivo.

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Per contrastare il fenomeno dell’evasione fiscale ed arginare gli introiti a nero dannosi per la nostra economia in questo peculiare settore, la manovra correttiva della Legge di Stabilità 2017, all’articolo 4 del DL 50/2017 ha regolato nello specifico la tassazione per gli affitti brevi su case, appartamenti o stanze, (tipologie di locazione che notoriamente vengono concluse sul sito della multinazionale americana “Airbnb”).

Fino a poco tempo fa, le locazioni brevi (definite sul piano fiscale in un massimo di 30 giorni, sino al quale non era obbligatoria la registrazione) non assolvevano ad una funzione residenziale pertanto non rientravano nella disciplina della legge 431/98 ma erano soggette soltanto alle disposizioni codicistiche ex art 1571 e seguenti del codice civile (oltre al codice del turismo) e caratterizzate dalla massima libertà contrattuale e flessibilità fiscale che ha lasciato spazio a larghi abusi.

Cosa sono gli affitti brevi

La nuova norma definisce “locazioni brevi” i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, compresi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche (e non nell’esercizio di attività d’impresa), “direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online”. Quindi, la locazione può essere solo tra “privati”.

Ne deriva che se i servizi eccedono il limite della fornitura di biancheria e pulizia si rischia di uscire fuori dal perimetro e di svolgere un’attività alberghiera abusiva.

Che tassa si paga dal 1 giugno 2017?

A decorrere dal 1 giugno, per tutti gli intermediari nei contratti di affitto breve, a prescindere dalla modalità di esercizio della relativa attività, quindi sia che la stessa avvenga su portali web o tramite agenzie immobiliari “fisiche” o di intermediazione, scatta l’obbligo della “tassa Airbnb” cioè tali soggetti saranno tenuti al versamento della cedolare secca con aliquota al 21% (l’imposta speciale che sostituisce l’IRPEF e l’imposta di registro) come previsto dall’articolo 3 del Decreto Legislativo 23/2011.

N. B. L’Agenzia delle Entrate ha inoltre proposto l’estensione dell’operatività di tale tassa anche alle attività di B&B occasionale, comprensiva di servizi accessori attualmente inquadrati nella categoria di redditi diversi.

Attenzione: si tratta di una tassa che non va versata dai contribuenti locatari ma dai sostituti d’imposta! La ritenuta trova sempre applicazione, anche se il proprietario non intende avvalersi della tassazione sostitutiva ma sceglie quella ordinaria sobbarcandosi la più onerosa aliquota minima IRPEF al 23%. Se il proprietario desidera “assorbire” l’intera tassazione all’interno della cedolare dovrà esercitare l’apposita opzione direttamente nella dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui si è prodotto il reddito da assoggettare a cedolare (circolare n°26 del 1° giugno 2011 dell’agenzia delle Entrate).

Sanzioni per gli intermediari in caso di inadempimento

L’intermediario inadempiente è soggetto a sanzioni pecuniarie che oscillano da € 250 ad € 2. 000.

Inoltre gli intermediari inadempienti che non hanno provveduto a tramettere i dati di contratti di locazione breve saranno sottoposti a sanzione pari al 20% dell’ammontare non trattenuto a titolo di ritenuta.

Istruzioni operative 2017 per gli intermediari di contratti brevi

Dunque, sebbene per i contratti di locazione di durata inferiore ai 30 giorni non sia obbligatoria la registrazione, i canoni riscossi andranno comunque tassati, con l’eventuale opzione per la cedolare secca e la previsione di controlli fiscali più severi e nuove procedure.

In sintesi, i gestori di tali portali e delle agenzie di intermediazione dovranno:

1) comunicare all’Agenzia delle Entrate i contratti di affitto breve conclusi attraverso i servizi offerti dagli stessi (un provvedimento dell’agenzia delle Entrate entro il 25 luglio 2017, definirà le modalità della trasmissione dei dati e la loro conservazione);

2) trattenere, in qualità di sostituti di imposta, dai proventi della locazione corrisposti, la ritenuta del 21% e versarla con le modalità di cui all’articolo 17 del Dlgs 241/97, cioè usando il modello F24 con i codici tributo che saranno comunicati dall’Agenzia delle Entrate:

a) nell’ipotesi in cui il proprietario avesse optato per la cedolare la ritenuta sarà fatta a titolo d’imposta e lo stesso dovrà pagare altro;

b) in caso di conservazione del regime ordinario, tale ritenuta rileverà come versamento a titolo d’acconto e il proprietario dovrà considerarlo all’interno della dichiarazione dell’IRPEF dovuta per quell’anno;

3) rilasciare a chi affitta (quindi al proprietario) la Certificazione Unica (CU) annualmente con gli importi percepiti e le ritenute effettuate a titolo d’imposta o di acconto, seguendo le modalità indicate dall’articolo 4 del Dlgs 322/98, dove indicare gli importi pagati al Fisco.

Attenzione: la cedolare è applicabile anche ai proventi lordi derivanti da sublocazioni e da contratti a titolo oneroso conclusi dal comodatario con terzi, sempre che siano rispettate le stesse condizioni; In tale caso farebbero parte dell’imponibile anche le spese condominiali rimborsate dall’inquilino e pagate insieme al canone, che sono invece esplicitamente escluse dall’imponibile nella locazione ordinaria.

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Cedolare secca con aliquota ridotta dal 19% al 15% “Sconto” per il canone concordato già con l’acconto di dicembre

La nuova aliquota del 15% per la cedolare secca sui canoni concordati si applica con il metodo previsionale già dall’acconto da versare entro il prossimo 2 dicembre. In questo caso, se la prima rata di acconto è stata già versata in giugno (o in luglio con la maggiorazione dello 0,40%) l’importo della seconda rata si ottiene determinando l’imposta annua dovuta per il 2013 con l’aliquota del 15%, calcolando il 95% della cedolare così determinata e sottraendo quanto già versato.

Se l’acconto è dovuto in unica soluzione (versamento inferiore a  257,52 euro) si può determinare l’imposta annua dovuta per il 2013 con l’aliquota del 15% e versare a titolo di acconto il 95%. La nuova aliquota, che “taglia” di quattro punti percentuali quella precedentemente in vigore (19%), vale dal 2013 per i contratti a canone concordato per le abitazioni situate nei comuni con carenze di disponibilità abitative o in quelli ad alta tensione abitativa (Dl. N 102/2013).

Come calcolare l’acconto

il metodo storico e quello previsionale – Per calcolare l’acconto della cedolare secca per il 2013 il contribuente può scegliere di applicare il metodo storico o quello previsionale. Con il metodo storico si determina l’importo dell’acconto sulla base della cedolare secca dichiarata nel 730/2013 o in Unico PF 2013; con quello previsionale si tiene invece conto della minore imposta che si prevede sia dovuta per l’anno in corso.

Chi intende calcolare l’acconto col metodo previsionale (che può comportare l’applicazione di una sanzione del 30% nel caso in cui il versamento risulti insufficiente) può quindi beneficiare della riduzione della aliquota dal 19 al 15% già per il versamento in scadenza il 2 dicembre.

Acconto della cedolare secca

versamento in una o in due rate – Se il versamento da effettuare è complessivamente inferiore ai 257,52 euro, il contribuente deve versare l’acconto della cedolare secca in una sola rata, entro il 2 dicembre 2013. Quando l’importo dovuto supera i 257,52 euro, il contribuente deve invece versare l’acconto del

95% in due rate, del 40% e del 60%, da pagare secondo le stesse scadenze previste per l’acconto Irpef: nel 2013, rispettivamente, il 17 giugno e il 2 dicembre.

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Cedolare Secca più conveniente nel 2013 causa abbassamento deduzione forfetaria sui redditi da immobili locati dal 15% al 5%

La Riforma Fornero, oltre alle novità  in materia del lavoro, ha introdotto con decorrenza dal 1° gennaio 2013, ai sensi dell’articolo 4°, comma 74, L. 92/2012, l’abbattimento delle riduzione forfetaria sul reddito prodotto dalla locazione di immobili, ai fini Irpef, riducendola dal 15% al 5%.

Evidenziamo che questo elemento, oltre ad incidere in maniera sensibile sulle dichiarazioni dei redditi di moltissime famiglie, sposta in maniera decida l’asse della bilancia a favore della Cedolare Secca, Di fatto più conveniente rispetto al 2012, poiché maggiormente penalizzante ad oggi risulta concedere in locazione un immobile (per una persona fisica non in regime di impresa) a tassazione ordinaria Irpef.

Resta valido l’apparato normativo inerente casistiche speciali, oltre alla norma sovrana in base alla quale il reddito da dichiarare è il maggiore tra quello catastale rivalutato e quello dei canoni ridotti forfetariamente.

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CEDOLARE SECCA  SINTESI CIRCOLARE N. 20/E  4 GIUGNO 2012      

1. REVOCA DELL’OPZIONE

2. PERIODO     TRANSITORIO     2011     –     COMUNICAZIONE     AL CONDUTTORE – ACCONTI E RAVVEDIMENTO OPEROSO

3. ACCONTO 2012

4. VALIDITà DELLA COMUNICAZIONE AL CONDUTTORE INVIATA NEL 2011

5. TRASFERIMENTO DI IMMOBILE LOCATO

6.   COMPROPRIETARIO  NON  RISULTANTE  DAL  CONTRATTO  DI LOCAZIONE

7. FONDO PATRIMONIALE

8. COMUNICAZIONE AL CONDUTTORE – CONTRATTO INFERIORE A 30 GIORNI IN UN ANNO

9.    COMUNICAZIONE   AL   CONDUTTORE   –   CONTRATTI   CON CLAUSOLA DI RINUNCIA AGLI AGGIORNAMENTI DEL CANONE

1. REVOCA DELL’OPZIONE   

D. Il punto 2. 2 del provvedimento del 7 aprile 2011 stabilisce che il locatore ha la facoltà  di  revocare  l’opzione  in  ciascuna  annualità  contrattuale  successiva  a quella in cui questa è stata esercitata, demandando a un provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle entrate la definizione delle relative modalità. Nelle more dell’adozione del provvedimento si chiede di conoscere le modalità di revoca dell’opzione per la cedolare secca già esercitata.

R. Nelle more dell’adozione del provvedimento di definizione delle modalità di revoca dell’opzione della cedolare secca precedentemente esercitata, l’Ufficio può   considerare   valida   la   revoca   effettuata   in   carta   libera,   debitamente sottoscritta e contenente i dati necessari all’identificazione del contratto e delle parti, o quella effettuata con il modello 69 utilizzato come schema di richiesta della revoca. L’art. 3, comma 11, del decreto legislativo n. 23 del 2011 prevede che l’opzione per la cedolare secca non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione  al  conduttore.   Pur  non  essendo  formalmente  prevista  alcuna forma di comunicazione della revoca dell’opzione già esercitata, è comunque opportuno   che   il   locatore   comunichi   la   revoca   esercitata   al   conduttore,  responsabile solidale del pagamento dell’imposta di registro. Detta comunicazione, peraltro, corrisponde anche a un interesse del locatore perché a decorrere dall’annualità della revoca viene meno la rinuncia agli aggiornamenti del canone di locazione.   

2. PERIODO TRANSITORIO 2011 – COMUNICAZIONE AL CONDUTTORE – ACCONTI E RAVVEDIMENTO OPEROSO  

D. Tenuto conto che l’anno 2011 rappresenta il primo anno di applicazione della “cedolare secca” e che, ai fini della scelta della modalità di tassazione dei redditi derivanti dagli immobili ad uso abitativo relativi a contratti già registrati o prorogati al 7 aprile 2011, il provvedimento prevede che il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nell’anno 2012 per i redditi 2011, si chiede se sia comunque possibile inviare la comunicazione al conduttore entro la presentazione della dichiarazione dei redditi.

R. In base all’art. 3, comma 11, del decreto legislativo n. 23 del 2011 l’opzione per la cedolare secca non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Al riguardo, considerato il particolare regime transitorio previsto dal provvedimento del direttore dell’Agenzia delle entrate del 7 aprile 2011 con riguardo  ai  casi  in  cui  il  locatore  può  avvalersi  della  cedolare  secca  per l’annualità decorrente dal 2011 direttamente in sede di dichiarazione dei redditi da presentare nel 2012 (contratti di locazione in corso alla data del 7 aprile 2011, per i quali è già stata eseguita la registrazione e per i contratti prorogati per i quali è già stato effettuato il relativo pagamento – cfr. Circolare n. 26/E del 2011, par. 8. 1. 1), la lettera raccomandata con cui il locatore comunica al conduttore la rinuncia all’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo deve ritenersi tempestiva se inviata entro il 1° ottobre 2012, termine di presentazione della dichiarazione  dei redditi 2011 (da osservare anche nell’ipotesi in cui il locatore presenti il modello 730). Rimangono comunque fermi gli altri presupposti di applicazione della cedolare secca e i conseguenti obblighi dichiarativi e di versamento, anche dell’acconto. Ciò presuppone, in particolare, che per le annualità interessate (che terminano nel 2011 e/o che decorrono dal 2011) il locatore non abbia applicato l’aggiornamento del canone e abbia versato l’acconto se dovuto. Qualora l’aggiornamento del canone sia stato applicato, si ricorda che – per quanto già precisato con circolare n. 26 del 2011 – sulla base della comunicazione di rinuncia il locatore non può percepire dal conduttore gli aggiornamenti dei canoni e questi, se già percepiti, devono essere restituiti.

Per quanto riguarda l’acconto, si ritiene che l’omesso versamento dell’acconto della cedolare secca per l’anno 2011 alle date previste non precluda la possibilità di assoggettare i canoni di locazione ad imposta sostitutiva. Il contribuente interessato può avvalersi a tal fine dell’istituto del ravvedimento c. D. Operoso di cui all’articolo 13 del d. Lgs. N. 472 del 1997, applicabile alla cedolare secca per effetto del rinvio operato dall’articolo 3 del d. Lgs. N. 23 del 2011 alle disposizioni in materia di imposte sui redditi per regolarizzare gli omessi versamenti, effettuando il pagamento delle imposte dovute, unitamente agli interessi e la sanzione nella misura ridotta stabilita dal citato articolo 13 del d. Lgs. N. 472 del 1997. A tal fine devono essere utilizzati i codici tributo “1992”, denominato “Interessi sul ravvedimento – Imposte sostitutive”, e “8913”, denominato “Sanzioni pecuniarie imposte sostitutive delle imposte sui redditi”. Si ricorda che l’imposta di registro versata non può essere restituita, stante il disposto dell’art. 3, comma 4, del d. Lgs. N. 23 del 2011 secondo cui, in caso di opzione “non si fa luogo al rimborso delle imposte di bollo e di registro eventualmente già pagate”. Nell’ipotesi in cui il contribuente abbia tenuto conto del reddito derivante dalla locazione  dell’immobile  abitativo  ai  fini  del  versamento  dell’acconto  IRPEF 2011, non è altresì preclusa la possibilità di assoggettare i canoni di locazione ad  imposta sostitutiva, sempreché ne ricorrano tutte le condizioni previste, qualora il contribuente presenti istanza per la correzione del codice tributo indicando l’importo versato a titolo di acconto IRPEF da considerare versato a titolo di acconto per la cedolare secca per il 2011.

Il maggior versamento dell’acconto IRPEF sarà indicato come acconto della cedolare secca nel modello UNICO 2012.   La medesima soluzione può essere adottata anche nelle ipotesi in cui l’acconto IRPEF sia stato trattenuto e versato nell’ambito dell’assistenza fiscale. In questo caso, il maggior versamento dell’acconto IRPEF sarà indicato come acconto della cedolare secca nel modello 730/2012. Rimane ferma l’applicazione delle sanzioni e degli interessi in caso di carente versamento  degli  acconti.   Al  riguardo,  si  rinvia  ai  chiarimenti  forniti  con circolare n. 26 del 2011, al par. 8. 2, in merito al versamento dell’acconto IRPEF e della cedolare secca per il 2011.   

3. ACCONTO 2012   

D.   Per  il  2011,  primo  periodo  d’imposta  di  applicazione  del  regime  della cedolare secca, il provvedimento del 7 aprile 2011 prevede, al punto 7. 1, particolari regole per il relativo versamento in acconto. Dato che una situazione analoga  a  quella  del  2011  si  può  determinare ogni qualvolta il contribuente applichi per la prima volta la cedolare secca, in quanto il reddito dell’immobile locato è stato precedentemente assoggettato ad IRPEF, si chiede se la citata previsione del provvedimento trovi comunque applicazione solo in riferimento al periodo d’imposta 2011.

R. Il Provvedimento del 7 aprile 2011, al punto 7. 2, nel prevedere le regole applicabili al versamento in acconto della cedolare secca a partire dal periodo di imposta 2012, stabilisce – tra l’altro – che l’acconto è pari al 95 per cento dell’imposta dovuta a titolo di cedolare secca per l’anno precedente. Si ricorda che per effetto del differimento di 3 punti percentuali previsto dal comma 2  dell’articolo 1 del decreto del Presidente del Consiglio dei Ministri del 21 novembre 2011, la misura dell’acconto per il periodo di imposta 2012 è ridotta dal 95 per cento al 92 per cento dell’imposta dovuta a titolo di cedolare secca per l’anno precedente (cfr. Il comunicato stampa dell’Agenzia delle entrate del 25 novembre 2011). Pertanto, se nell’anno 2011 un contribuente ha assoggettato all’IRPEF il reddito dell’immobile locato e intende esercitare dal 2012 l’opzione per la cedolare secca per le residue annualità di durata del contratto non è tenuto al versamento dell’acconto della cedolare secca per l’anno 2012. Ulteriori chiarimenti  sul  versamento  dell’acconto  per  la  cedolare  secca  a  partire  dal periodo d’imposta 2012 sono stati forniti al par. 7 della circolare n. 26 del 2011, cui si rinvia.   

4. VALIDITà DELLA COMUNICAZIONE AL CONDUTTORE INVIATA NEL 2011  

D. Si ha il caso di contratti di locazione in corso al 7 aprile 2011 e già registrati a tale data, per i quali l’opzione per l’applicazione della cedolare secca viene esercitata in sede di dichiarazione dei redditi UNICO 2012. La comunicazione dell’opzione al conduttore è stata già inviata entro il termine di versamento del primo acconto per il 2011 e contiene una formula in cui la stessa si ritiene valida “fino a revoca”. Il locatore può omettere di inviare una nuova comunicazione al conduttore per le annualità successive (dal 2012 in poi), essendo valida “fino a revoca” la comunicazione già inviata? R. Non è necessario inviare una nuova comunicazione al conduttore. In base all’articolo 3, comma 11, del decreto legislativo n. 23 del 2011, la preventiva comunicazione al conduttore con cui il locatore rinuncia ad esercitare la facoltà di richiedere l’aggiornamento del canone a qualunque titolo costituisce una condizione a cui è subordinata l’efficacia dell’opzione. Il provvedimento del 7 aprile 2011 stabilisce che l’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare secca per l’intero periodo di durata del  contratto o della proroga ovvero per il residuo periodo di durata del contratto nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima (punto 2. 1), con facoltà  di  revocare  l’opzione  in  ciascuna  annualità  contrattuale  successiva  a quella in cui questa è stata esercitata (punto 2. 2). Pertanto, la comunicazione inviata al conduttore in sede di opzione per il 2011 esplica i suoi effetti per tutta la residua durata del contratto, ovvero fino a revoca, e non deve essere nuovamente comunicata al conduttore.   

5. TRASFERIMENTO DI IMMOBILE LOCATO   

D. Si chiede se in caso di trasferimento mortis causa, donazione o cessione di un fabbricato già locato il nuovo titolare (erede, donatario, acquirente) possa, al momento dell’acquisizione del fabbricato, esercitare l’opzione per la cedolare secca  o  revocare  l’opzione  formulata  dal precedente  proprietario.   Qualora  la risposta fosse affermativa si chiede di conoscere i tempi e le modalità per l’esercizio dell’opzione o della revoca.

R. è opportuno premettere che la cedolare secca è un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e delle relative addizionali, nonché delle  imposte  di  registro  e  di  bollo sul  contratto  di  locazione  (nonché  delle imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione). L’opzione per la cedolare secca esercitata dal dante causa in ipotesi di trasferimento mortis causa o per atto tra vivi di un immobile locato cessa di avere efficacia con il trasferimento stesso per quanto riguarda l’imposta sul reddito,   mentre   continua   ad   avere   effetto   fino   al   termine   dell’annualità contrattuale per l’imposta di registro e di bollo. Per queste ultime, infatti, vale la sussistenza del presupposto di applicazione della cedolare secca al momento della registrazione del contratto, della proroga o del versamento dell’imposta per le annualità successive, prima del trasferimento dell’immobile. Inoltre, il trasferimento mortis causa o per atto tra vivi della proprietà di un immobile locato ad uso abitativo comporta, in linea generale, la successione o il  subentro nella titolarità del contratto di locazione senza soluzione dello stesso, dato che la legge tutela la posizione del conduttore nelle locazioni ad uso abitativo. Non  sussistendo  l’obbligo  di  stipulare  un  nuovo  contratto,  i  nuovi  titolari potranno optare per la cedolare secca mediante presentazione del modello 69 entro l’ordinario termine di trenta giorni decorrente dalla data del subentro. Rimane  fermo  che  il  contribuente  subentrante  può  applicare  direttamente  la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi nei casi in cui è consentito: – per il periodo transitorio, per i contratti in corso nel 2011, scaduti ovvero oggetto di risoluzione volontaria alla data del 7 aprile 2011, nonché per i contratti in corso alla stessa data del 7 aprile 2011, per i quali è già stata eseguita la registrazione e per i contratti prorogati per i quali è già stato effettuato il relativo pagamento; – per i contratti di locazione di immobili, non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica, di durata non superiore a trenta giorni complessivi nell’anno.          

6. COMPROPRIETARIO NON RISULTANTE DAL CONTRATTO DI LOCAZIONE  

D. Un contribuente, comproprietario di un immobile, ha stipulato solo a proprio nome un contratto di locazione, senza indicare in atti il nominativo dell’altro comproprietario. Quest’ultimo, comunque, ha sempre indicato nel modello di dichiarazione il reddito di fabbricato in ragione della sua quota di proprietà. Si chiede se il regime della c. D. Cedolare secca possa essere applicato da tutti i comproprietari di un immobile, anche qualora il contratto di locazione sia stato stipulato solo da alcuni di loro.

R. Nel caso di un immobile in comproprietà, il contratto di locazione stipulato da  uno   solo   dei   comproprietari   esplica   effetti   anche   nei   confronti   del comproprietario non presente in atti che, pertanto, è tenuto a dichiarare, ai fini fiscali, il relativo reddito fondiario per la quota a lui imputabile. A decorrere dall’anno 2011, l’art. 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011 ha introdotto la possibilità per i possessori di immobili abitativi locati ad uso abitativo (persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate, che non agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni) di optare per l’applicazione della c. D. Cedolare secca sugli affitti. Secondo tale regime di tassazione, il canone di locazione di detti immobili può essere assoggettato ad un’imposta sostitutiva dell’IRPEF   e   delle   relative   addizionali   sul   reddito   fondiario   prodotto dall’immobile  locato,  nonché delle  imposte  di  registro  e  di  bollo  dovute  sul contratto di locazione. Ne consegue che anche il comproprietario non indicato nel contratto di locazione ha la possibilità di optare, in sostituzione dell’IRPEF, per la cedolare secca. Al di fuori delle ipotesi in cui è consentito applicare direttamente la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito (cfr. Circolare n. 26 del 2011), i comproprietari dovranno esercitare l’opzione utilizzando i modelli previsti. Se l’altro comproprietario ha già esercitato  l’opzione,  il  comproprietario  non  risultante  in  atti  che  intende optare   per   la   cedolare   secca   dovrà   produrre   all’Ufficio   territorialmente competente  il  modello  69,  selezionando  l’opzione  per  la  cedolare  secca, allegando documentazione attestante il titolo di comproprietario. Resta fermo che anche il locatore non indicato in atti è tenuto, tra l’altro, a comunicare preventivamente al conduttore, tramite lettera raccomandata, la scelta per il regime della cedolare secca con la conseguente rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.  

7. FONDO PATRIMONIALE   

D. Un contribuente fa presente di aver costituito, in data 16 marzo 1999, insieme al coniuge, un fondo patrimoniale ai sensi degli articoli 167 e seguenti del codice civile, destinando allo specifico scopo alcune unità immobiliari di esclusiva proprietà del coniuge (civili abitazioni e pertinenze), attualmente in parte locate. L’amministrazione dei beni è regolata conformemente all’art. 180 del codice civile. Chiede di conoscere se il coniuge non proprietario possa optare per il regime fiscale della cedolare secca per la metà dei canoni di locazione che gli vengono attribuiti, derivanti dagli immobili conferiti nel fondo patrimoniale. Il contribuente non possiede i requisiti soggettivi previsti dal comma 1 dell’art. 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011, ossia non è proprietario o titolare di alcun diritto reale di godimento sull’immobile locato, conferito a suo tempo nel fondo patrimoniale.

R. Ai sensi dell’art. 167, primo comma, del codice civile ciascuno o ambedue i coniugi, per atto pubblico, o un terzo, anche per testamento, possono costituire un fondo patrimoniale, destinando determinati beni, immobili o mobili iscritti in pubblici registri o titoli di credito, a far fronte ai bisogni della famiglia. In base al successivo art. 168, la proprietà dei beni conferiti spetta ai coniugi, salvo diversa statuizione nell’atto costitutivo (primo comma); i frutti dei beni costituenti il fondo patrimoniale sono impiegati per i bisogni della famiglia (secondo comma); l’amministrazione dei beni è regolata dalle norme relative alla amministrazione della comunione legale di cui all’art. 180 del c. C. (terzo comma). Nel caso prospettato, l’amministrazione dei beni è regolata conformemente a quanto previsto dall’art. 180 del c. C. , secondo cui l’amministrazione dei beni e la rappresentanza in giudizio per gli atti ad essi relativi spettano disgiuntamente ad entrambi i coniugi (primo comma) e il compimento degli atti eccedenti l’ordinaria amministrazione, nonché la stipula dei contratti con i quali si concedono o si acquistano diritti personali di godimento e la rappresentanza in giudizio per le relative azioni spettano congiuntamente ad entrambi i coniugi (secondo comma).   Generalmente il fondo patrimoniale è considerato un’ipotesi di “patrimonio di destinazione” in quanto è vincolato alla funzione di adempimento e garanzia delle obbligazioni contratte per fronteggiare i bisogni della famiglia che è assicurata da alcune disposizioni che impongono limitazioni e divieti all’alienazione discrezionale dei beni che lo compongono da parte dei coniugi (art. 169 c. C. ) e alla espropriabilità da parte dei creditori (art. 170 c. C. ). Per quanto riguarda il profilo dell’imposizione sui redditi, l’art. 4, comma 1, lett. B) del TUIR prevede che “i redditi dei beni che formano oggetto del fondo patrimoniale di cui agli artt. 167 e seguenti del codice civile sono imputati per metà del loro ammontare netto a ciascuno dei coniugi”. La disposizione in questione, tenendo conto delle particolari regole dettate dal codice civile per la gestione dei beni facenti parte del fondo patrimoniale e per l’imputazione dei relativi frutti, stabilisce una disciplina specifica di imputazione dei redditi dei beni oggetto del fondo patrimoniale: in luogo della imputazione secondo le regole ordinarie, è previsto che il reddito sia attribuito ex lege in misura pari ad entrambi i coniugi, indipendentemente dalla circostanza che la costituzione del fondo sia avvenuta con il trasferimento del diritto di proprietà ovvero con la riserva di proprietà in capo all’originario proprietario, e quindi a prescindere dalla circostanza che ciascun coniuge sia titolare o meno di un diritto reale sul bene e dalla misura cui spetta detto diritto.

Detta disposizione, per il suo carattere generale, è applicabile anche per l’imputazione dei redditi derivanti dalla locazione degli immobili ad uso abitativo, come nel caso in questione, che altrimenti concorrerebbero quali redditi fondiari, in base all’art. 26 del TUIR, a formare il reddito complessivo dei soggetti che possiedono gli immobili a titolo di proprietà, enfiteusi, usufrutto o altro diritto reale. In detto contesto, il regime della c. D. Cedolare secca, introdotto dall’art. 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011, si pone come alternativa facoltativa rispetto al regime ordinario di tassazione del reddito fondiario ai fini IRPEF cui può accedere, su opzione, il proprietario o il titolare di diritto reale di godimento che sia locatore di unità immobiliari abitative locate ad uso abitativo per assoggettare  a imposizione il relativo canone di locazione.   Stante le particolari disposizioni del codice civile in tema di fondo patrimoniale, si ritiene che il principio di imputazione del reddito disposto in via generale dall’art. 4 del TUIR possa valere anche in sede di applicazione della cedolare secca, in considerazione del comune presupposto impositivo e del carattere alternativo della cedolare secca rispetto all’IRPEF, risultando assorbente del requisito soggettivo previsto dall’art. 3, comma 1, del decreto legislativo n. 23 del 2011 concernente la proprietà dell’immobile. Conseguentemente, si ritiene che il coniuge non proprietario possa optare autonomamente per l’applicazione del regime della cedolare secca sui canoni di locazione di immobili ad uso abitativo. Rimane fermo il rispetto delle altre condizioni previste dall’art. 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011, oggetto di chiarimenti nella circolare n. 26 del 2011.   

8. COMUNICAZIONE AL CONDUTTORE – CONTRATTO INFERIORE A 30 GIORNI IN UN ANNO  

D. Un contribuente è titolare del diritto di usufrutto su due unità immobiliari appartenenti, rispettivamente, alla categoria catastale A8 e C2 (pertinenza dell’immobile A8) che concede in locazione ad uso abitativo nel periodo estivo (case per vacanze). Gli immobili sono locati congiuntamente per periodi settimanali a soggetti non residenti in Italia. Il periodo di locazione non eccede le tre settimane consecutive con il medesimo locatario. Si chiede di conoscere se, ai fini dell’applicazione della cedolare secca, sia obbligatorio inviare una apposita raccomandata  a  tutti  i  conduttori  con  la  quale  comunicare  l’intenzione  di avvalersi del nuovo regime e la rinuncia all’aggiornamento del canone. R. L’articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011, istitutivo del regime della cedolare secca, stabilisce al comma 2 che “. La cedolare secca può essere applicata anche ai contratti di locazione per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione”. Si tratta dei contratti di locazione di immobili, non formati per atto pubblico o scrittura privata autentica, di durata non superiore a trenta giorni  complessivi nell’anno. Con circolare n. 26 del 2011 è stato chiarito che il limite di durata dei trenta giorni deve essere determinato computando tutti i rapporti di locazione di durata anche inferiore a trenta giorni intercorsi nell’anno con il medesimo locatario. Se la durata della locazione, in tal modo determinata, è inferiore a 30 giorni nell’anno, è previsto l’obbligo della registrazione solo in caso d’uso, ai sensi del combinato disposto dell’articolo 5 del TUR e dell’articolo 2-bis della tariffa, parte seconda, allegata allo stesso TUR. Per tali contratti, per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso, il locatore può applicare la cedolare secca in sede dichiarazione dei redditi relativa al periodo di imposta nel quale è prodotto il reddito. L’opzione esercitata in sede di dichiarazione dei redditi, in tal  caso,  esplica  effetti  anche  ai  fini dell’imposta   di   registro   nell’ipotesi   in   cui   il   contribuente   proceda   alla registrazione volontaria o in caso d’uso del contratto. Per poter beneficiare del regime della cedolare secca, in base al comma 11 dell’art. 3 del decreto legislativo n. 23 del 2011, il locatore deve comunicare preventivamente al conduttore tramite lettera raccomandata la scelta del regime alternativo e la conseguente rinuncia per il corrispondente periodo di durata dell’opzione ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. L’obbligo di inviare la comunicazione di rinuncia agli aggiornamenti del canone può essere escluso nell’ipotesi di contratti di locazione di durata complessiva nell’anno inferiore a trenta giorni. In relazione a tali contratti di breve durata, per i quali non vige l’obbligo della registrazione in termine fisso, non opera il meccanismo di aggiornamento del canone.   

9. COMUNICAZIONE AL CONDUTTORE – CONTRATTI CON CLAUSOLA DI RINUNCIA AGLI AGGIORNAMENTI DEL CANONE  

D.   Un  contribuente  titolare  del  diritto  di  proprietà  di  un  immobile  abitativo intende  stipulare  un  contratto  di  locazione  per  uso  abitativo  della  durata  di  quattro anni in cui è previsto in apposita clausola la rinuncia all’aggiornamento del canone. Si chiede di conoscere se, ai fini dell’applicazione della cedolare secca, sia comunque necessario inviare l’apposita raccomandata al conduttore con la quale comunicare l’intenzione di avvalersi del nuovo regime e la rinuncia all’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. R. Come già specificato, in base al comma 11 dell’art. 3 del decreto legislativo n.   23 del 2011, il locatore deve comunicare preventivamente al conduttore tramite lettera raccomandata la scelta del regime alternativo e la conseguente rinuncia per il corrispondente periodo di durata dell’opzione ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo. Con la circolare n. 26 del 2011, è stato precisato, con particolare riferimento all’applicazione del regime della  cedolare  secca  per  l’anno  2011,  che  per  i  contratti  di  locazione  che prevedono espressamente la rinuncia agli aggiornamenti del canone non è necessario inviare al conduttore la comunicazione in questione. Si ritiene che la medesima conclusione può essere estesa anche ai contratti di locazione di immobili ad uso abitativo che non rientrano nel regime transitorio del 2011, qualora nel contratto di locazione sia espressamente prevista la rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo.   

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